□ 외국 투자자의 부동산 담보대출 투자 시 미국 세법상 소득의 종류 (Type of Income)
(1) FDAP (Fixed, Determinable, Annual, or Periodical) Income: 수동적 소득. 배당소득, 이자소득 등
(2) ECI (Effectively Connected Income): 능동적 소득. 사업 소득
(3) Capital Gain: 자본 차익. 주식이나 채권의 양도 소득 등. 단, 부동산 자산 양도 소득은 포함되지 않음.
(4) FIRPTA (Foreign Investment in Real Property Tax Act) Gain: 부동산 자산 양도 소득
(1) FDAP (Fixed, Determinable, Annual, or Periodical) Income
30% 원천 징수(withholding tax) 또는 한미조세협약에 따른 세율 적용
배당(dividend)의 경우, 조건을 충족하는 법인의 경우 10%, 투자신탁(trust)의 경우 15%
이자(interest)의 경우, ①12% 원천징수 후 한미조세협약에 따라 14% 한도로 환급. 12%가 14% 보다 낮으나, 일부 누수가 있어서 실무적으로 세율이 0%가 되지는 않음. ②PIE (Portfolio investment entity) 적용 시에는 세율 0%
(2) ECI (Effectively Connected Income)
외국 투자자가 미국 내에서 사업을 영위하고 있으며, 해당 소득이 영위하는 사업과 밀접한 연관이 있을 경우 ECI로 분류. FDAP 소득 중 일부는 조건에 부합하는지 여부에 따라 ECI로 분류될 수 있음.
ECI 소득으로 분류될 경우, 35~39.6%의 연방세(Federal Tax*), 5~10%의 지방세(State Tax**)가 부과되며, 경우에 따라 30%의 BPT(Branch Profit Tax***)가 부과될 수 있음. 그 외 세금 부과 대상 소득(taxable income) 발생 여부와 상관없이 매년 세금 신고(tax filing) 필요.
* 연방세: 법인 35%, 신탁은 법인 인정 시 35%, 개인 39.6%, 특정 trust 39.6%. 신탁(Trust)의 경우 미국 세법 상 법인으로 인정되는 지 아닌지에 따라 세율이 달라지므로 검토 필요.
** 지방세: 주 마다 차이.
*** BPT: 외국 법인의 지점이 미국 내에 있을 경우, 미국 내에서 발생한 이익에 대해 일반적인 소득세 외에 추가적으로 부과하는 세금. 한국 법인의 경우 BPT 대상이 아닌 경우가 많으나, 무조건 제외되는 것이 아니므로 해당 여부 분석 필요.
(3) Capital Gain
해외 투자자는 Capital Gain tax 0%. 부동산의 경우는 Capital Gain이 아닌 FIRPTA를 따름.
(4) FIRPTA (Foreign Investment in Real Property Tax Act) Gain
해외 투자자가 미국의 부동산 양도 시 발생한 수익 (USRPI, U.S. Real Property Interest)에 대한 세금. 실물 부동산(Real Property) 및 부동산 과다 보유 법인(USRPHC, U.S. real property holding company)의 지분 모두 적용. 해당 수익은 ECI로 취급. 단, USRPHC의 지분을 팔아서 ECI로 적용될 경우 BPT는 해당 안 됨.
□ 실무 적용
● 직접 대출 (Loan Origination)
해외 투자자가 대출을 직접 실행하고, 이러한 직접 대출행위가 반복될 경우, 대출이자여도 FDAP가 아닌 ECI로 봄. '반복'에 대한 명확한 정의는 없으나, 3~4회 이상이면 ECI 적용 받을 수 있다고 봄.
ECI 적용 시, Cayman 등 중간에 설립된 vehicle이 미국 세법상 도관일 경우는 BPT 적용을 받지 않으며, 미국 세법상 도관이 아닌 법인으로 인정받을 경우 BPT 적용. → 직접 대출이 아닌 SPV를 통할 경우 주의 필요
● 대출채권 매입 (Secondary Market Transaction)
Secondary에서 대출채권을 매입할 경우 여러번 반복해서 매입 해도 이자소득은 ECI가 아닌 FDAP로 인정.
하지만, secondary로 보이기 위해서 bridge bank를 이용할 경우 여러 번 반복 시 실질적인 origination으로 판단, ECI 적용할 수 있음. 대출 실행과 관련한 실질적인 의사결정자가 누구인지 등을 고려.
● 투자신탁 통할 경우, PIE vs 조세협약에 따른 환급?
FDAP로 분류되고 PIE로 인정받게 되면 세율 0%. 조세협약에 따른 경우 이자 소득세 12%에서 14% 한도로 환급되어 세금 거의 발생하지 않음.
PIE의 경우 다음 조건 충족 필요
① Controlled Foreign Corporation이 아니어야 함. 미국 지분 50% 미만
② Borrower의 의견권 있는 지분을 직간접으로 10% 미만 보유
③ Contingent Interest 아니어야 함.
* Contingent Interest: 확정되지 않은 이자
- 차주 또는 차주와 연계된 법인이나 개인(이하 "차주")의 현금흐름에 연계된 이자
- 차주의 수익에 연계된 이자
- 차주의 자산 가치에 연계된 이자
- 차주의 배당과 연계된 이자
- 그 외 다른 유형의 contingent interest
단, Libor 연동과 같이 확정된 조건에 의한 변동금리부 채권의 경우 Contingent Inerest가 아님.
④ 이자소득이 ECI가 아니리 것
⑤ 투자자가 은행이 아닐 것
- Trust 시 최종 수익자 중 은행의 비중이 50% 미만 여부 등 충족 여부 건별로 확인해봐야 함.
● Motgage REITs
여러 번 대출로 ECI 변환 위험이 있을 경우는 PIE 부적절. 이 경우 Mortgage REITs 구조가 나음.
- REITs가 아닐 경우 소득세 35%를 내고 14%를 환급 받아 21%의 세금을 내게 됨.
- REITs의 경우 대부분의 소득을 배당할 경우 0% 과세. 이 경우 배당세 15%만 내고, 14% 환급받아 1%의 세금 발생.
Motgage REITs의 또 다른 특징은 부동산 관련 인정 받지만, 부동산 과다 법인(USRPHC)으로 보지는 않음 → 지분 매각 시 FIRPTA가 아닌 Capital Gain 인정
● 건별 Trust 설정
여러 번 대출로 ECI 변환 위험이 있을 경우 Mortgage Trust가 아닌 건별 trust 설정할 수도 있음. 각 trust 별 1회 대출실행으로 세율 0% 적용 가능.
하지만, 주주가 같고, 그 지분율도 같다면 실질적으로는 동일한 entity에서 여러번의 대출 실행한 것으로 볼 수 있음.
실제 IRS의 조사 확률은 1% 미만이라고 하나, 적발 시 발생 비용은 큼.
● LLC와 도관
세법 894(c)에 의하면 hybrid entity 존재 시 조세협약 미적용. hybrid entity는 한 나라에서는 도관으로 인정받으나, 다른 나라에서는 도관으로 인정받지 못하는 entity.
한국 trust에서 100% 지분을 보유한 LLC의 경우 미국에서는 도관으로 인정받으나, 한국에서는 도관으로 인정받지 않을 수 있음.
● Partnership과 도관
미국에서는 Partnership의 경우 도관으로 인정. 한국 세법 상 도관여부에 대해서는 이견 존재. 마땅한 근거가 없음.
유럽도 대부분 도관으로 인정받기는 하나 한국을 포함한 아시아 국가는 애매한 부분이 있음.
일본은 2016년 여름부터 Delaware에 위치한 Partnership의 경우 도관 인정 안 함. Cayman Islands의 Partnership은 도관 인정.
한국은 아직 이렇다할 의견이 나오지 않았으나, 한국 세법이 상당부분 일본 세법을 본땄음을 고려 시 도관으로 인정받지 못할 위험 존재.
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저는 세금 전문가도 아니며, 본 블로그의 다른 글들과 마찬가지로 위 글은 누군가에 투자를 권하거나, 누군가의 투자에 도움을 위한 목적으로 쓰여지지도 않았습니다. 기억의 보관 내지는 생각의 확장을 위한 차원에서 정리하고자 쓴 글이며, 본 글의 정확성에 대해서는 책임지지 못합니다.
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