세월 2

세월 2

흐르는 시간이 깊이 새겨놓은 흔적

공허와 허무로 텅빈 듯
아픔과 슬픔으로 가득찬 듯

채우려 해도 채울 수 없고
비우려 해도 비울 수 없는

지워도 지워지지 않는
지워진 시간의 짐

그래도 둘러보면

곁에 있음만으로도
고마운 사람들

Image: The Clock Tower in Brighton, Brighton and Hove, East Sussex, England, United Kingdom in the public domain

미국 상업용 부동산: CBD vs Suburban 4

미국 상업용 부동산: CBD vs Suburban

Cap Rate

Cap Rates와 Interest Rates

최근 금리 인상에 따라 Cap rate 상승에 대한 우려 증가하나, 금리 민감도는 높지 않음.
CBD Office의 경우 5.6%로 금융위기 직전 수준(6.0%) 하회하고 있으며, Suburban Office의 경우 6.9%로 금융위기 직전 수준(6.5%)보다는 높은 수준

Cap Spread와 Credit Spread

일반적으로 Cap spread는 이자율 자체 보다는 A등급 회사채 스프레드와 High Yield 회사채 스프레드와 더 높은 상관관계를 보임
- 과거 금융위기 직전에는 Cap rate이 HY Spread 보다 A등급 스프레드에 근접
이는 회사채 신용 스프레드가 cap rate 보다 시장에 민감하게 반영하며, 스프레드 확대가 이루어지기 때문으로 추정
현재 cap rate는 HY spread 수준으로 스프레드 측면에서는 여유 있는 수준이나, 최근 CBD 지역의 스프레드 하락이 빠르게 진행


[그림1] Office - CBD Cap Rate (%) | Colliers International
[그림2] Office - Suburban Cap Rate (%) | Colliers International
[그림3] Cap Spread (%) | Colliers International
[그림4] Cap Spread (%) | Colliers International

[그림1] Office - CBD Cap Rate (%) | Colliers International

[그림2] Office - Suburban Cap Rate (%) | Colliers International

[그림3] Cap Spread (%) | Colliers International

[그림4] Cap Spread (%) | Colliers International

미국 상업용 부동산: CBD vs Suburban 3

미국 상업용 부동산: CBD vs Suburban

공실률과 임대료

공실률(Vacancy Rates)

CBD의 경우는, 신규 공급이 순수요를 상회하는 상황이 이어지며, 공실률 하락세는 주춤하는 모습
Suburban의 경우, 신규 공급이 순수요 증가에 근접하고 있으나, 공실률은 지속적으로 하락하고 있음

명목 임대료(Asking Rents)

신규공급의 순수요 상회, 공실률 하락세 주춤 등에도 불구하고 CBD 지역의 명목임대료는 꾸준히 증가
- 일부에서는 임대료 상승이 과도하다며 우려
Suburban 지역의 경우 명목임대료는 상대적으로 안정

임대료와 물가상승률

2007.03월을 100으로 할 경우, CBD 및 Suburban 지역의 명목 임대료는 물가상승률을 하회.
- 기준 시점 및 조사기관에 따라 차이 존재

[그림1] Vacancy Rates (%) | Colliers International
[그림2] Rents (USD/sf/y) | Colliers International
[그림3] Rents와 CPI (2007.03=100) | Colliers International
[그림4] Vacancy Rates (%) | JLL
[그림5] Rents (USD/sf/y) | JLL
[그림6] Rents와 CPI (2016.12=100) | JLL

[그림1] Vacancy Rates (%) | Colliers International

[그림2] Rents (USD/sf/y) | Colliers International

[그림3] Rents와 CPI (2007.03=100) | Colliers International

[그림4] Vacancy Rates (%) | JLL

[그림5] Rents (USD/sf/y) | JLL 

[그림6] Rents와 CPI (2016.12=100) | JLL

미국 상업용 부동산: CBD vs Suburban 2

미국 상업용 부동산: CBD vs Suburban

임대 수요와 공급

미국 CBD 지역의 수요는 빠르게 증가해 왔습니다. 이러한 수요가 임대료 및 가격 상승을 이끌어 온 걸로 보입니다. 하지만, 최근에는 공급이 수요를 상회하기 시작했습니다. 지금까지는 버블이 아니었다고 하고, 당장 문제가 발생하지는 않겠지만 경고등 정도는 켜졌다고 보는게 맞지 않을까요?

Suburban 지역의 수요도 비슷한 모습을 보입니다. 수요와 공급간 격차도 축소되고 있습니다. 하지만, 아직은 수요가 공급을 상회하여 CBD 지역 보다는 안정적으로 보입니다.

순임대면적 증가(Net Absorption)

Colliers International에 따르면, 금융위기 이후 급감하였던 12개월 순임대면적은 빠르게 회복하였으나, 금융위기 이전 수준 하회하고 있으며, 추이도 최근 하락하는 모습
- CBD (2006.4Q 32,196 KSF → 2016.4Q 8,713 KSF)
- Industrial (2006.1Q 95,888 KSF → 2016.4Q 49,623 KSF)

JLL에 따르면, 2014년 이후 CBD 지역의 12개월 순수요 감소세가 보이며, Suburban 지역도 2016년 이후 감소세
- CBD (2015.4Q 15,543 KSF → 2016.4Q 8,646 KSF)
- Industrial (2015.1Q 38,638 KSF → 2016.4Q 31,070 KSF)

신규 공급(Completion)

순임대면적의 증가와 함께 공급 역시 빠르게 증가하여, Office CBD의 경우 금융위기 직전 수준 상회하기도 함.
- CBD (2010.2Q 21,952 KSF → 2016.4Q 22,022 KSF)
- Suburban (2008.3Q 67,157 KSF → 2016.4Q 39,974 KSF)

수요(Net Absorption) vs 공급(Completion)

1) Office - CBD

일반적으로 신규 공급은 순수요 증가를 후행하며, 2016년 1분기 이후 12개월 신규 공급이 순수요 증가 상회

2) Office - Suburban

CBD Office와 비교 시 Suburban Office의 순수요 증가는 상대적으로 더뎠으나, 신규 공급 역시 많지 않아서 순순요가 신규 공급을 상회하는 상태 지속
가격 상승은 더디나, 수요와 공급 고려 시 투자 CBD 보다 매력도 높음

3) JLL
JLL 자료에서도 CBD 지역에서 공급이 수요를 초과하는 모습을 확인할 수 있으며, Suburban 지역에서는 공급과 수요가 비슷한 수준
일시적인 공급 초과를 위험 신호로 단정지을 수는 없으나, CBD 지역의 경우 과거 보다 주의가 필요한 구간으로 추정됨

[그림1] Inventory 비중 (2016.09, MSF) | JLL
[그림2] Inventory 비중 (2016.12, MSF) | Cushman & Wakefield
[그림3] 미국 도시별 Office Inventory (MSF) | Cushman & Wakefield
[그림4] 12M Net Absorption 추이 – Office CBD (KSF) | Colliers International
[그림5] 12M Net Absorption 추이 – Office Suburban (KSF) | Colliers International
[그림6] 12M Completion 추이 (KSF) – Office CBD | Colliers International
[그림7] 12M Completion 추이 (KSF) – Office Suburban | Colliers International
[그림8] CBD Office Net Absorption vs Completed (KSF) | Colliers International
[그림9] CBD Office Net Absorption (X) vs Completed (Y) (KSF) | Colliers International
[그림10] Suburban Office Net Absorption vs Completed (KSF) | Colliers International
[그림11] Suburban Office Net Absorption (X) vs Completed (Y) (KSF) | Colliers International
[그림12] 12M Net Absorption 추이 – Office CBD (KSF) | JLL
[그림13] 12M Net Absorption 추이 – Office Suburban (KSF) | JLL
[그림14] Office-CBD Net Absorption vs Completed (KSF) | JLL
[그림15] Office-Sub Net Absorption vs Completed (KSF) | JLL

[그림1] Inventory 비중 (2016.09, MSF) | JLL

[그림2] Inventory 비중 (2016.12, MSF) | Cushman & Wakefield

[그림3] 미국 도시별 Office Inventory (MSF) | Cushman & Wakefield

[그림4] 12M Net Absorption 추이 – Office CBD (KSF) | Colliers International 

[그림5] 12M Net Absorption 추이 – Office Suburban (KSF) | Colliers International

[그림6] 12M Completion 추이 (KSF) – Office CBD | Colliers International 

[그림7] 12M Completion 추이 (KSF) – Office Suburban | Colliers International 

[그림8] CBD Office Net Absorption vs Completed (KSF) | Colliers International

[그림9] CBD Office Net Absorption (X) vs Completed (Y) (KSF) | Colliers International

[그림10] Suburban Office Net Absorption vs Completed (KSF) | Colliers International

[그림11] Suburban Office Net Absorption (X) vs Completed (Y) (KSF) | Colliers International

[그림12] 12M Net Absorption 추이 – Office CBD (KSF) | JLL

[그림13] 12M Net Absorption 추이 – Office Suburban (KSF) | JLL

[그림14] Office-CBD Net Absorption vs Completed (KSF) | JLL

[그림15] Office-Sub Net Absorption vs Completed (KSF) | JLL

미국 상업용 부동산: CBD vs Suburban 1

미국 상업용 부동산: CBD vs Suburban 1

Price

금융위기 이후 미국 상업용 부동산 가격은 Core와 Non-core, CBD와 Suburban 지역 간 가격 차이가 확대되는 모습을 보여 왔습니다.

혹자는 이를 두고 core나 CBD 지역의 가격이 너무 올랐으니, non-core, suburban 지역을 투자해야 한다고 말하기도 합니다. core와 non-core, CBD와 suburban, class A와 class B. 가격 수준은 다르지만 장기적으로는 상승율은 같아진다고 말하거나 스프레드는 장기 평균에 수렴한다고 말하기도 하죠. 이런 관점에서는, 가격이 덜 오른 자산이 투자 매력도가 높다고 봅니다.

하지만, 다른 한편에서는 금융위기 이후 구조적 변화를 이야기 합니다. 부유한 자와 그렇지 않은 자 간의 소득의 격차 확대. 이는 개인 간 뿐만 아니라, 기업 간에도 양극화를 만들면서 오피스 등 상업용 부동산의 양극화도 오히려 가속화될 거라는 주장이죠. 가격이 너무 올랐다가 금융위기 이후 회복이 빨랐다고 해석하죠. 이런 관점에서는 많이 오른 것처럼 보여도 핵심 지역, 핵심 물건을 투자해야 한다고 말합니다.

딸랑 두 개의 가격 그래프만으로 판단하기는 어렵죠. 그래서 임대 수요와 공급을 볼 필요가 있습니다.

[그림 1] 상업용 부동산 가격 지수 - Major vs Non Major (2000.12=100) | Moodys/RCA
[그림 2] 상업용 부동산 가격 지수 - CBD vs Suburban (2000.12=100) | Moodys/RCA

[그림 1] 상업용 부동산 가격 지수 - Major vs Non Major (2000.12=100) | Moodys/RCA

[그림 2] 상업용 부동산 가격 지수 - CBD vs Suburban (2000.12=100) | Moodys/RCA

발재반점

발재반점 타임스퀘어점

발재반점은 2013년 경복궁점을 시작으로 만들어진 프랜차이즈 중국 음식점입니다. 그 중 2014년에 생긴 타임스퀘어점을 갔습니다. 점심도 저녁도 어정쩡한 시간에 가서인지 한가하네요.

탕수육은 찹쌀 탕수육. 요즘은 맛있는 찹쌀 탕수육 집이 많아서 그렇게 특별하게 느껴지지는 않습니다.

볶음밥은 중국 음식치고는 깔끔한데, 짜장 소스를 조금 줘서 더 달라고 해야 합니다.

짬뽕은 다른 곳 보다 해물이 많습니다. 그 중 발재짬뽕은 약간 독특한 매운 맛이 가미 되어 있습니다.

전반적으로 발재짬뽕을 제외하면 뭔가 한방은 없지만, 기대했던 것 보다는 맛있었습니다.

자몽

자몽

아무리 맛이 있어도
익기 전엔
시고 씁쓸하며

아무리 향내가 상큼해도
썩기 시작하면
고약한 내로 변한다

본질이 중요하더라도
그 본질을 드러내는 건
바로 시간이다.

Image: English: Citrus fruits by Scott Bauer, USDA from Wikimedia Commons, https://commons.m.wikimedia.org/wiki/File:Citrus_fruits.jpg in the public domain

우물안 개구리

우물안 개구리

변덕심한 하늘은 작고
물기 머금은 땅은 촉촉한
아늑함

거친 바람 찾아오지 않고
쫓아오는 천적도 없는
포근함

하지만,
지금은 보이지 않더라도

어느 때라도
누군가에 의해
순식간에
메워져 없어질 수 있는
위험의  도사림

Image: A fox jumps out of a well by climbing on the horns of a goat from Wikimedia Commons, https://commons.m.wikimedia.org/wiki/File:A_fox_jumps_out_of_a_well_by_climbing_on_the_horns_of_a_goat_Wellcome_V0023022.jpg under the Creative Commons Attribution 4.0 International license

고래불해변

고래불해변

고래 모양의 조형물이 있는 작은 해수욕장입니다.

고래불이라는 이름은 고려 말 대학자 목은 이색 선생이 지었다고 합니다. 유년 시절에 상대산에 올랐다가 고래가 하얀 물을 뿜으며 놀고 있는 모습을 보고 고래불이라고 불렀다네요.

사계절대게직판장

사계절대게직판장

어찌하다 보니 먹는 게 주가 된 듯 싶었던 여행. 대게로 유명한 영덕의 대게집.

맞춰 간 건 아니지만 축제기간. 길마다 차들이 가득합니다.

저렴하지는 않지만 맛있게 먹었습니다.