코로나19와 휴스턴 오피스

코로나19와 휴스턴 오피스

코로나19와 휴스턴 경제

세계의 에너지 수도라고 불리는 휴스턴은 유가 하락으로 큰 타격을 받았습니다. 그리고, 코로나19로 인해 더 큰 타격을 입게 되었죠. 타격은 클 수 밖에 없었지만, 그래도 생각보다 휴스턴의 경제는 선방하고 있다는 평가입니다.

충격이 컸던 숙박업(accommodation), 요식업(food services), 소매판매(retail), 보건(health care) 분야에서 큰 폭의 일자리 회복이 있었습니다. 하지만, 텍사스 역시 경제활동 재개를 중단해야 하는 상황에 처했고, 다시금 일자리 감소가 우려되고 있습니다. 

채굴(Mining and logging), 전문서비스(professional), 과학기술(scientific and technical services), 기타 서비스(other services), 공공부문(government) 역시 지속적으로 일자리가 줄어들고 있는 상황입니다. 

코로나19 이전 수준의 일자리를 유지하고 있는 것은 금융보험(finance and insurance) 분야 뿐인 것 같습니다.

휴스턴 오피스

Colliers International에 의하면, 2분기 공실률은 20.5%로 전분기 20.1% 보다 상승하였습니다. 그 이유는 순흡수(net absorption)가 마이너스(-513 ksf)인 상태에서, 공급(delivery)은 여전히 많은 수준(456 ksf)이었기 때문입니다.

Avison Young의 수치는 조금 다르긴 한데, 2분기 직접순흡수(direct net absorption) 면적은 -1.1msf이었다고 합니다. Sublease 증가는 휴스턴 오피스 시장에 유일하게 긍정적인 부분이었으며, 이를 반영시 -832ksf로 마이너스가 다소 줄어 든다고 합니다. (그래도 Colliers의 숫자보다는 마이너스가 크게 나타나네요)

사회적 거리두기와 재택근무 명령에 따라 3분기 역시 오피스의 순흡수는 마이너스 수치가 예상되고 있습니다. Colliers는 수요가 여전히 약한 상태에서, 현재 공사중인 4,267 ksf의 대기 물량 등을 고려할 경우 향후 12개월 동안은 공실이 증가할 것으로 예상하고 있습니다.

다만, 명목 임대료(Asking Rents)는 빠지지 않고 있는 모습을 보입니다. Class A 오피스 기준으로 USD 34.98/sf로 전분기 USD 34.85/sf 보다 소폭이나마 오른 것으로 나타납니다. 

이는 임대인이 명목 임대료는 유지하기 위해 노력하고 있기 때문입니다. 명목 임대료를 유지하는 대신, 우량 임차인들 위주로 임대료 면제기간(free rent)과 임차개선비용(TI, tenant improvement allowances)를 많이 부여하고 있다고 합니다.

지역과 등급으로 보면, 연간 임대료 상승폭이 컸던 곳은 교외의 B급(Suburban Class B) 오피스로 전년동기 대비 4.6% 증가하였으며, 하락 폭이 컸던 곳은 CBD의 A급으로 전년동기 대비 3.9% 하락하였다고 합니다.