Mesa West Capital (1)

Mesa West Capital (1)

□ Mesa West

Mesa West의 origination 금액 감소
- 보는 딜의 숫자는 늘었으나 대출실행 금액 감소
-- 현재 시장을 매우 조심스럽게 보고있음(very cautious)

시장이 어려울수록 흔들리지 않는 투자철학(Investment Philosophy) 중요
- Mesa West는 1994년 설립시점부터 동일한 투자철학 유지
-- 핵심자산(Core assets)
-- 차주와의 좋은 관계 유지(Strong relationship)
-- 도심자산(Infill location)
-- 대출조항 유지(경쟁이 심해져도 완화하지 않음)

모건 스탠리 인수 후에도 중요 변화는 없음.

□ 거시환경

투자검토는 조심스러우나, 경제 자체는 과열도 냉각도 아닌 goldi rocks가 지속될 것으로 예상

부동산 유형별 이슈
- 오피스: creative
- 호텔: 주거시설과 경쟁
- 리테일: 전자상거래

교통의 변화는 부동산에 영향을 주게 됨
- 날으는 자동차(flying car), 하이퍼루프, 전기스쿠터 등 다양한 운송수단은 좋은 입지에 대한 개념을 바꿀 수 있음

빅 데이터
- 거대화되는 빅 데이터(Big data will be big)
-- 자율자동차도, 헬스케어도, 인공지능도 빅 데이터가 핵심

파괴의 시대(Age of Disruption)
- 경기사이클이나 가격측면에서 조심할 필요있음
- 조심해야 할 것은 새로운 혼란자(new disruptor)와 새로운 새로운 것(new new)

​□ 시장

자본의 증가
- 자산 가격 상승
-- 증가 속도는 둔화
- 대출의 유동성 증가

Debt vs equity
- NCREIF peoperty index를 보면, income return은 상대적으로 안정적이고 capital return은 하락하는 중
-- 에쿼티 보다 대출이 매력적

Investment sales vs loan origination
- 부동산 매매금액과 대출실행금액은 둘다 높은 수준. 금액도 유사.

미국 상업용 부동산 만기도래
- CMBS 축소, 은행 증가, 생명보험사 증가
-- 전반적으로 증가 추세(stay high)

LTV
- 금융위기 전 평균 71%였으나 현재 평균 59%
-- 직전 사이클에서 자산을 잃어본 경험
-- 더 많은 equity 자금

시장점유율
- 은행 37%, 보험 10%, CMBS 18%, 정부기관 25%, 기타금융기관 10%

Origination
- 은행: 2007년 109 b, 2010년 20 b, 2018년 160 b
- 보험: 2006년 44 b, 2009년 16 b, 2011년 46 b, 2018년 70 b
-- 규모는 은행보다 작지만 회복속도는 빨랐음
-- 보험사의 경우 대출에서 손실이 거의 발생하지 않았기 때문
- CMBS: 2007년 229 b, 2009년 3 b, 2018년 77 b
-- 금융위기 전 수준의 반도 못미침

펀드 숫자
- 에쿼티: 2004년 95개, 2018년 175개
- 대출: 2004년 14개, 2018년 57개
-- 절대적으로는 에쿼티 펀드가 많지만 대출펀드들이 빠르게 증가

대기자금(Dry powder)
- 에쿼티: 2004년 48 b, 2009년 159 b, 2018년 235 b
- 대출: 2004년 5 b, 2009년 16 b, 2018년 60 b