Colony Capital (2)

Colony Capital (2)

□ 유럽

Leading to a vicious cycle
> 과잉 유동성으로 연명하는 zombie firm 증가
> 규제 변화 (regulatory transacrion)
> 취약한 은행(weak bank)의 증가와 유동성 공급
> 유동성 증가로 인한 zombie  기업 증가

유럽의 대출: JPM vs 유럽 7대 은행
> 유럽은행들의 대출 보수화
>> 2006년: 145.1 b vs 576.2 b (3.97x)
>> 2019년: 342.6 b vs 336.5 b (0.98x)

□ Private vs public(REITs)

Capital
> 규모는 private이 public 보다 더 큰 폭으로 증가

수익률
> 과거 20년 수익률은  public이 9.8%로 private 보다 높음
>> REITs에 적용되는 세제혜택의 영향으로 추정

부동산과 주식의 성격을 모두 가진 REITs는 어느쪽에 더 가까울까?
> REITs, NCREIF, S&P500 수익률 비교
>> 단기일수록 수익률은 주식에 가깝고
>> 투자기간이 길어질수록 수익률은 부동산에 가까워짐
> IFRS 하에서는 변동성 측면에서 REITs 보다는 peivate fund가 유리

Private vs public: 투자 자산군
> Private은 대부분 여전히 office, retail, industrial, multifamily 등 4대 핵심섹터에 집중
> Public은 분산도가 높고, 헬스케어, 데이터 센터, 인프라성 부동산 등 다양.
> Digital과 이로인해 빠르게 변화하는 환경에서는 public이 유리
>> 하지만, public에서 여전히 높은 리테일 비중(21%)은 다른 해석도 가능

가격
> Public은 private 대비 10%정도 discount. public이 더 비효율적이라고 볼 수 있는가?
>> Public이 비효율적이라기 보다 private이 더 많은 leverage를 사용하기 때문일 수 있음.

□ E-commerce

밀레니얼 세대는 전화기 속에서 사는 세대
> 구매행위를 포함한 모든 생활이 모바일로 이루어짐.

전자상거래는 제조업자, 소매판매, 수입 등 다양한 범위에서 영향을 미치고 있음.

2019년 기준 전자상거래는 미국과 중국이 USD 5.5 b으로 비슷.
> 전체 소매판매에서 차지하는 비중은 미국은 10%로, 중국 35%는 물론 영국 25%보다 낮은 수준

미국의 전자상거래는 2016년에서 2022년까지 연평균 15%의 성장세 유지 예상

Industrial vs retail
> 10년간 연평균수익률은 물류시설 9%, 판매시설 8%로 큰 차이없음
> 그러나 최근 1년은 물류시설 14%, 판매시설 3%로 큰 차이

소매판매업자는 이제 가격이 아니라 속도로 경쟁하는 중

투자전략
> 도심형물류센터(last mile distribution center) 유망
> 쇼핑센터를 도심형물류센터로 변경하는 전략 가능?
>> 구조나 층고, 비용 등 고려시 쉽지 않음.
>> C급몰에서 기회는 있을 수 있지만 그 기회는 적음