UK Real Estate

UK Real Estate

□ 경제(Economics)

• CBRE는 2019년 정치적 이슈 및 글로벌 무역환경으로 대외적으로 어려움에 직면하는 가운데에서도 영국의 경제는 회복을 지속할 것으로 예상

• BREXIT 관련 일단 지켜보자는 심리가 투자를 위축시키고 있음

• BREXIT 관련 이슈는 금리인상 속도를 더디게 할 것으로 예상

• 정치적 요인 및 대외적 요인으로 경기는 어려움을 겪을 수 있으나, 큰 충격보다는 이후 회복세 전환 예상
- 2019~2021년 경기 하강(downturn)
- 2021~2022년 경기 회복 전환
- 2022~2023년 경기 강한 회복

□ 부동산 투자시장

• CBRE에 의하면, 과거 40년간 데이터에서 유추해 볼 때 모든 자산이 경기변동의 영향을 받지만, 이 중 런던 중심가(Central London)의 오피스 가격이 가장 안정적일 것으로 보임.
- 가장 변동이 심한 섹터는 리테일로 예상.

• 경기상황에도 불구하고, 아시아 투자자의 꾸준한 증가 예상
- 2018년 아시아 해외 투자의 26%가 런던에 집중
- 여전히 영국 내 투자자의 비중은 일정 수준 유지 될 것으로 예상

□ BREXIT

• 일반적인 컨센서스는 BREXIT는 영국의 부동산 시장에 부정적일 것으로 보고 있으나, 그 폭에 대해서는 알 수 없다는 입장
- 투자자의 대응은 (1)확실해 질 때까지 투자를 중단하겠다는 입장과 (2)지금이 투자 기회라고 보는 두 가지 시각으로 나뉨

• CBRE는 no deal BREXIT 확률을 40% 수준으로 예상

• No deal BREXIT는 최소한 단기적으로는 영국 경제에 실제 경제활동과 심리적 측면에서 모두 심각하게 부정적인 영향을 미칠 것으로 예상 (중장기적인 영향에 대해서는 이견 존재)
- 경제성장률 저하
- GBP 가치 하락
- 금리 인하

• 그러나, 런던의 고급 리테일 및 주거시장은 대체가 어려운 시장으로, GBP 약세는 해외 투자자 및 여행객의 수요를 증가시켜서 내수 경기를 활성화시키며 부정적 효과를 상쇄할 것으로 예상

• 노동시장(Labour Market)
- 외국 노동자 감소로 사용하는 오피스 면적이 줄어들 것으로 예상
- 이는 공급 감소로 이어져서 수년 내 리테일, 헬스케어, 호텔의 공급 부족으로 이어질 것으로 예상
- 외국 노동자 감소는 인건비 상승으로 인한 인플레이션을 불러일으킬 수 있음
- 부동산 개발 관련 비용 상승 요인

• 무역(Trade Access)
- 런던 중심가의 금융서비스 업종에서 사용하는 오피스에 타격 예상
- 수입 및 수출 관련 물류시장의 지각 변동 있을 수 있음

• 임차인 변동
- 런던에 본사를 둔 금융회사의 본사 이전 이슈 재부각 (최소한 2019년 상반기 동안은 지속될 것으로 보임)
- 일부 임차인의 이탈은 있을 것으로 보이나, 현재 우려하는 것보다는 폭이 작을 것으로 예상

• BREXIT의 영향은 오랜 시간을 두고 미치게 될 것으로 보임.
- 단기적으로는 시장에 충격을 주었다가 완화될 것으로 보이나 시장에 주는 충격도, 이후 회복도 BREXIT 효과가 끝난 것으로 보기는 어려움

• Investment Property Forum(IPF)는 BREXIT가 부동산 전체 섹터에 부정적인 영향을 줄 것으로 보고 있으나, 인더스트리얼 부문은 BREXIT에도 불구하고 우수한 성과를 낼 수 있을 것으로 전망
- 전체 부동산은 2019년 3% 하락 예상하나, 인더스트리얼은 2.7% 상승할 것으로 예상

• Capital Economics는 인더스트리얼을 제외한 부동산들도 hard landing은 없을 것으로 전망
- No-deal Brexit 하에서도 부동산의 하락은 향후 2년간 5~9% 수준의 하락에 그칠 것으로 예상

• Bank of England는 보다 보수적으로 상업용 부동산의 가치가 향후 5년간 27~48% 하락할 것으로 전망
- Capital Economics는 Bank of England의 전망이 합리적 수준의 전망이 아닌, 은행시스템에 대한 스트레스 테스트를 통한 최악의 시나리오를 가정한 것이라고 보고 있음
- 2007년~2008년 보다 LTV 비율이 낮아서 가격이 하락하더라도 은행에 의한 강제매각 가능성이 낮은데 이를 고려하지 않고 있다고 함

□ 섹터별 매력도

• PwC에 의하면, 유럽에서 24개 자산군 중 2019년 투자(Investment) 매력도는 Co-living, Data centres, Liogistic facilities, Retirement/assisted living, Flexible/seviced offices, Student housing, Serviced apartments 順

• 개발(development) 매력도는 Co-living, Liogistic facilities, Retirement/assisted living, Flexible/seviced offices, Data centres, Student housing, Private rented residential 順

※ 단, Co-living과 Data centres에 대한 응답자 수는 매우 적은 수준이었음

□ Office

• 사무직 종사자(office based jobs)의 수는 지속적으로 증가하여, 전체 종업원(total employment) 중 사무직 종사자 비율도 증가할 것으로 예상
- LaSalle Investment Management의 European Regional Economic Growth Index(E-REGI)는 32개 국가 300여개 지역 중에서 런던이 여전히 임차인 수요를 이끌고 있는 도시임을 나타냄
→ 하지만, 이는 영국의 다른 지역도 견고할 거라는 것을 의미하지는 않음

• 런던 중심가는 금융서비스(banking & finance), 사업서비스(business services), 창조산업(creative industries) 등의 업종이 중요한 임차인이었음.
- 최근 공유오피스(flexible space)의 확장과 창조산업의 성장이 2018년 가장 두드러진 특성이었으며, 2019년 해당 추이는 영국 전역에서 지속될 것으로 보임.

• 영국 전역에 걸쳐서 신규 물건에 대한 임차 선호가 지속되며, 신규 물건의 공실률 하락과 오래된 건물의 공실률 증가가 진행.

• 런던을 포함 영국에서의 계획 또는 완공된 교통 인프라 투자에 따라 오피스 등 부동산 시장에서 새로운 투자 기회(New Hot Spot) 창출

• 2019년 오피스 거래금액은 감소 예상

• Floreat Real Estate의 펀드매니저인 William Hardyment는 BREXIT이 불확실성을 만들면서, 경기순환과 구조적 변화와 맞물리고 있다면서, 과매도 국면이 나타날 것으로 전망
- 제한적인 공급과 강한 임차 수요를 고려할 경우 이는 부동산 시장 붕괴와 같은 hard landing 보다는 우량자산에 대한 투자기회를  제공할 것으로 예상
- 교통 등 우수한 인프라, 매력적인 편의시설(amenities)를 보유하고 있는 자산은 경기 둔화와 BREXIT에 대한 우려를 감안해도 투자 매력도 높은 수준

• BREXIT에도 불구하고 런던이 장기적으로 글로벌 금융 허브의 위치를 유지할 수 있을 것으로 전망
- 최근 런던 125 Old Broad Street에 GBP 385m의 투자를 한 Singapore 기업 City Developments Limited의 CIO Frank Khoo는 런던이 글로벌 금융 허브의 위치를 장기적으로 유지할 것으로 확신한다고 말함
- 영국계 부동산펀드 운용회사인 M&G Real Estate 역시 최근 Financial Times의 London 본사를 GBP 115m에 매입

• M&G의 value-add 펀드를 운용 중인 Paul Crosbie는 BREXIT이 좋은 위치의 좋은 물건을 잘 살 수 있는 기회를 제공한다며 시장과 개별 물건에 대한 지속적인 관심이 필요하다고 언급
- 수익률 때문에 non core 자산을 보던 투자자에게 core 자산을 투자할 기회 제공

□ Retail, Leisure & Automotive

● Retail

• BREXIT, 인플레이션, 전자상거래, 인건비 상승 압력 등 2019년에도 리테일 부문은 어려울 것으로 예상

• 전자상거래는 증가하여, 소매판매(retail sales)에서 전자상거래(internet sales)가 차지하는 비중은 꾸준히 증가할 것으로 예상

• 이러한 어려움 속에서 편의시설이나 체험시설을 제공하는 쇼핑센터와 다른 리테일과의 양극화는 가속될 것으로 보임

• 2019년에는 성과가 저조한 리테일에 대한 개선(redevelopment)이 이어질 것으로 보임

• BREXIT에 대한 우려로 2019년 2분기까지 거래는 조용할 것으로 예상

● Pubs and Leisure

• 여가시설(Leisure)은 장기적이고 안정적이며(longer secure income), 수익을 높일 수 있는(enhanced returns) 자산으로 새로이 각광받는 섹터.

• 2017년 이전까지는 기관투자자들이 여가시설 투자에 관심을 갖지 않았으나, 2018년 영국 기관투자자들이 GBP 500m에 달하는 투자를 하였으며, 향후 장기 투자자들의 참여가 확대될 것으로 예상

• 펍시설(Pubs)은 일부 전문투자기관이 투자 및 직접 운영을 하면서 기관투자자들이 관심을 갖기 시작한 자산군

● Petrol & Automotive Sector

• 전통자산의 경쟁심화로 휴게소(roadside convenience retail), 주유소(petrol station), 주차장(car parks)에 대한 관심 증가
- 장기수익에 대한 요구는 준인프라(quasi-ifrastructure) 자산에 대한 관심을 높이고 있으며 이러한 추세는 더욱 강화될 것으로 보임

• 영국에서는 2040년부터는 휘발류 및 디젤 차량의 신규판매를 금지할 계획.
- 이러한 정책으로 인한 투자자 또는 임차인의 변화는 아직까지는 가시화되지 않은 상태.
- 전기차 충전소가 절대적으로 부족한 상황에서 당장은 아니나, 2040년에 가까워질수록 변화가 있을 것으로 예상

• 자동차와 관련된 부동산은 개인이 차량을 소유하던 형태에서 우버(Uber)와 같은 차량공유 서비스로 인해 변화가 빠르게 진행될 것으로 보임.

• 하지만, 이러한 변화 역시 머지않아 자율주행차로 인해 변화를 겪게 될 것으로 보임.

□ Industrial, Logistics & Data Centres

● 물류시설

• 전자상거래가 성장하며, 2018년 물류시설에 대한 수요는 폭발적 증가
- 전자상거래 업체와 3자물류 기업이 임차수요(take-up)의 반이상을 차지

• 작지만 중요한 변화
- 2018년 수요의 40% 이상이 면적 500,000 sf 이상의 대형 물건
- 대형 건들은 전부 East Midlands, South East, Yorkshire & North East 등 3개 지역에 존재 (전력, 노동력 등을 고려시 향후 지속적으로 선호될 것으로 예상)

• 지속적으로 수요가 증가할 것으로 보이며, 특히 물류창고(Warehouse)의 수요 증가가 많을 것으로 보임

• BREXIT의 방향과 그에 따른 영향은 여전히 가정의 영역이나 수입과 수출 양쪽 측면에서 부정적인 효과는 예상되고 있음
- 특히, 상하기 쉬운 신선식품류나 Just-in-time을 중시하는 제조업 라인에 미치는 영향이 클 것으로 보임.
- 세관 통과에 시간이 걸리며, 물류창고 쪽에서는 일부 긍정적이거나 덜 부정적인 영향을 미칠 수 있을 것으로 전망
- Gramercy Europe의 CEO Alistair Calvert도 무질서한 BREXIT(disorderly BREXIT)은 무역, 수송 등에서 비효율성(inefficiencies)과 마찰(friction)을 야기시키며 물류시설에는 오히려 기회가 될 것으로 봄

• 2019년에도 공급측면에서 last mile 물류시설을 위한 부지를 찾는 것이 가장 어려운 일 중 하나일 것으로 예상

• 물류시설의 완전 자동화와 무인 자동차가 가시화되면서 물류시설의 변화가 가속화될 것으로 예상
- 영국 내 최초로 완전 자동화 물류시설이 나올 것으로 예상
- 잉글랜드의 Milton Keynes에서는 2018년 자율주행차 시험주행

• 다층구조의 물류창고(multi-storey warehousing) 성장
- 최저층부터 최고층까지 전 층을 활용하여 모든 프로세스를 단일 물류창고에서 실행하는 임차인 증가예상

• 2019년 상반기는 BREXIT에 대한 우려로 투자가 위축될 수도 있으나, 물류시설에 대한 강한 수요를 고려 시 우려는 단기적 위험요인에 그칠 것으로 보임.

● 데이터센터

• 런던 주변은 유럽에서 가장 큰 시장 지위를 유지할 것으로 보임
- 프랑크푸르트, 런던, 암스테르담, 파리 등 유럽 4대 코로케이션 공급의 40% 이상을 차지

※ 코로케이션(colocation): 데이터 센터의 일정 공간과 회선을 임대해 주는 서비스

• 2019년 코로케이션 예상 전력사용량은 50MW로, 2016년 직전 5개년간 평균 23MW의 2배를 상회할 것으로 예상

• 데이터센터의 주요 수요처는 클라우드 서비스 제공업체로 이들의 수요는 런던 수요의 약 80%에 달할 것으로 예상
- 전통 기업들의 클라우드 사용은 더욱 증가할 것으로 보임
- IOT 서비스의 데이더 사용은 매 40주 마다 2배씩 증가하며 데이터 센터 수요를 증가시킬 것으로 예상.

□ Beds

● Residential & Private rented housing

• 2018년 주거시설의 거래는 저조하였으며, 이러한 추세는 2019년에도 지속될 것으로 보임
- 2018년 상반기 거래금액은 전년 동기 대비 10% 하락
- 특히, 런던은 17%, 남동부(South East)는 13% 하락하여, 영국 평균보다 큰 폭으로 하락

• 투자목적인 임대목적구입 담보대출은 2016년 이후 하락세를 지속하며, 투자목적의 심리가 위축되고 있음을 보여줌

• 상승세가 꺾이지는 않을 것으로 보이나 상승률은 완만할 것으로 예상

• 사적임대 시장 역시 임대수요 감소로 둔화가 지속될 것으로 보이나, 영국의 경제성장률, 일자리증가율 등을 고려 시 임금상승으로 인한 인플레이션 예상 → 저소득 청년층의 수요를 증진시킬 것으로 보임

● Student Accommodation

• 영국의 인구구조에서 18세 연령의 인구는 2020년 가장 낮은 수준을 기록 후 점진적인 상승 예상
→ 이에 따라 영국의 학생 수는 2019년과 2020년 하락할 것으로 보이며, 이후 증가세 전환 예상
- Top class 대학교와 영어, 문화 등을 고려 시 해외로부터 유입되는 유학생 수는 꾸준한 증가 예상

• 가장 큰 이슈 중 하나는 높은 학비와 생활비 등 가격 수준(affordability)

• 공급 부족으로 인한 투자 수요는 활발할 것으로 예상

● Hotels

• 2018년 영국의 호텔 시장은 ADR과 RevPAR 모두 매우 좋은 모습을 보였으나, 2017년 대비 성장률은 다소 둔화

• BREXIT 우려에 대한 영국 파운드화(GBP)의 가치 하락으로 인해 관광객 증가

• 장기 투자자들이 수요가 증가하며 호텔 투자 금액 및 수익률을 지지함.

→ 영국은 관광지로서의 매력을 보유하고 있기 때문에 BREXIT으로 인한 파운드화 가치 하락은 관광객 증가로 이어져 호텔 산업에는 긍정적일 것으로 보임

• 이로 인한 호텔의 좋은 운영성과는 개발(development) 시장을 지지할 것으로 보임

● Healthcare

• 헬스케어는 부동산 시장에서 지속적으로 성장하는 섹터

• 경기 불확실성으로 인해 경기민감도가 낮은 자산군을 찾는 투자자들에게 적합한 자산군으로 부각
- 2019년 경기 불확실성이 커지면서 헬스케어 전문 부동산 펀드가 늘어날 것으로 예상
- 섹터 전문 부동산 펀드와 인프라펀드 양쪽에서 관심을 가질 것으로 보임
- 2019년 성공하는 투자자는 (2)운영업체(operating partners)에 대한 이해도가 높고, (2)먼저 진입한 투자자 될 것으로 예상

• 신규 투자금과 새로운 기술로 인한 시장의 급변이 예상되는 섹터

□ 결론

"누구나 예상을 할 수 있다. 그리고, 누군가의 예상은 맞는다. 하지만, 대부분은 틀리며, 예상에 기반한 투자는 매우 위험하다."

예전에 만난 어느 분의 말입니다. 시장을 예측하지 않으면 불안해 하고, 어떤 일이 있을지, 어떻게 대응해야 하는지 알고 싶어하는 것은 당연한 일입니다. 하지만, 대응은 또 다른 이슈입니다. 예상에 기반한 섣부른 대응은 때로는 아무 생각없이 하는 투기와 크게 다를 바 없습니다.

===============
※ 참고
United Kingdon Real Estate Market Outlook 2019 (CBRE, 9 Jan 2019)
UK real estate outlook 2019: Brexit to test the market (IPE Real Assets, 24 Dec 2018)
No-deal Brexit would reduce UK commercial real estate values by 5-9% (IPE Real Assets, 6 Dec 2018)
Emerging Trends in Real Estate®: Europe 2019 (PwC, 1 Nov 2018)
Asian outbound investment falls as Chinese investors slowdown (IPE Real Assets, 5 Sep 2018)