기내식 KE0023 일반석

기내식 KE0023 일반석

음식은 마티나가 좋지만, 사람이 적어 찾게 되는 Lounge.L. 잠시 라운지에 있다가 비행기를 탑니다. 그리고, 특별한 의미없이 어느새 출석체크처럼 되어 버린 기내식 사진들.

인천(ICN)에서 샌프란시스코(SFO)로 가는 대한항공 KE0023편.

첫번째는 비빔밥. 가면서 한식을 택한 적은 별로 없었는데 한식이 땡기네요.

두번째는 변함없이 오물렛.

꾼 (2017)

꾼 (The Swindlers, 2017.11)

외국 도피 중 사망한 것으로 알려진 희대의 사기꾼, 장두칠. 하지만, 시간이 흘러도 해외에서 그를 봤다는 목격자들은 끊이지 않습니다. 정부와 정치권에서 그를 숨기고 있다는 소문.

조희팔 사건을 떠올리게 하는데, 조희팔 사건이 영화 감독입장에서 흥미로운 소재일 수는 있겠지만, 그러다보니 이미 영화 마스터(Master, 2016.12)와 쇠파리(Biting Fly, 2017.05) 등 조희팔을 모티브로 한 영화가 연달아 개봉되어 식상한 소재가 되었습니다.

영화 꾼에서는 윗선의 반대에도 그를 잡겠다고 나선 젊은 열혈검사. 눈에는 눈, 이에는 이. 사기꾼을 잡기 위해 사기꾼을 불러 모읍니다. 검사와 사기꾼. 그리고, 사기꾼만을 사기치는 사기꾼까지. 서로 믿지 못하고, 서로 못믿는다는 것을 알고있는 그들의 팀 플레이를 다룹니다.

반전에 반전. 흥미를 더하던 전개는 어느 순간 무리한 반전에 대한 피로로 다가옵니다. 영화에서 반전도 하나의 중요한 요소이지만, 다소 억지스럽다고나 할까. 하지만, 심한 건 아니고, 전반적인 만족도는 아쉬움은 있지만 나쁘지 않다 정도.

개인적으로 최근 한국영화에 대한 만족도는 (욕설이 많은 것 빼고는) 높은 편인데.. 한국영화여서 높은 것도 있겠지만, 그보다는 잘 만들어진 한국영화가 많기때문이겠죠.

하지만, (여러번 언급했던 것 같긴 한데) 동시에 여전히 욕설이 난무하는 영화가 많다보니 보면 재미있어해도 선택은 기피하게 됩니다. 특정 영화가 아닌 전반적으로.

Directed by: Jang Chang-won
Produced by: Sung Chang-yeon
Written by: Jang Chang-won
Starring: Hyun Bin, Yoo Ji-tae, Bae Seong-woo, Park Sung-woong, Nana, Ahn Se-ha
Production company: Showbox
Distributed by: Showbox
Release date: November 22, 2017
Running time: 117 minutes
Country: South Korea
Language: Korean

샤이바나 용산아이파크몰점

샤이바나 (Shy Bana), 용산 아이파크몰

미국 남부 가정식을 표방하는 음식점 샤이바나. 전반적으로 양호한 음식평에 찾았습니다.

개인적 느낌은 이도저도 아니랄까. 내용도 양도 미국 남부 가정식은 아닌 듯 싶은데, 가격은 싸지 않으면서도 패스트푸드점 같은 주문 시스템.

사람마다 취향이 다름은 인정. 하지만, 내 취향은 아닌걸로.

살아간다는 것

살아간다는 것

친구들을 위하여 목숨을 내놓는 것보다 더 큰 사랑은 없다. (요한복음 15:13)

No one can have greater love than to lay down his life for his friends. (John 15:13)

"성서에 그런 말이 있어. 누군가를 위해 목숨을 내놓는 것보다 큰 사랑은 없다는. 하지만, 때로는 누군가를 위해 죽는 것보다 누군가를 위해 살아간다는 게 더 큰 사랑일 때도 있지."
- 그림자 지우기 중에서

때로는 살아가는 게 죽는 것보다 힘들다고 여기는 사람들이 있습니다. 남겨질 사람을 걱정하기에 극단적인 선택을 미루는. 그들에게는 누군가를 위해 살아가는게 더 큰 사랑이겠죠.

힘들어 하는 그들이 끝까지 포기하지 않기를 빕니다.

Image: Rhodohypoxis baurii var. platypetala photographed at Durham University Botanic Garden on 3 June 2009.
꽃말: 인생의 출발
From Wikimedia Commons in the public domain

스페인 호텔 시장 (4)

스페인 호텔 시장 (4)

II-3. 스페인 호텔 평균객실단가 (Average Daily Rates)
1) 스페인 호텔 ADR
경기가 회복되며, ADR은 겨울철 보다는 여름철 위주로 빠르게 상승하는 모습을 보임
- 여름철(7~9월)의 ADR은 빠르게 상승하여, 2017.08월 EUR 145.54 기록
• 2010년 이후 2017년까지 누적 54.8%, 연평균 6.4% 상승
- 겨울철은 2012년 이후 꾸준히 상승하는 모습을 보이며 2017.01월 EUR 94.25, 2018.01월 EUR 98.44를 기록
• 2010년 이후 2017년까지 누적 23.9%, 연평균 3.1% 상승

2) 스페인 호텔 지역별 ADR
주요 지역의 ADR은 꾸준히 상승하고 있음
- Adeje, San Bartolome de Tirajana, Sitges 등은 EUR 100 상회

II-4. 스페인 호텔 객실당 수익 (Revenue Per Available Room)
1) 스페인 호텔 RevPAR
경기가 회복되며, RevPAR는 겨울철 보다는 여름철(6~9월) 위주로 빠르게 상승하는 모습을 보임
- 여름철의 RevPAR는 빠르게 상승하여, 2017.08월 EUR 118.57 기록
• 2010년 이후 2017년까지 누적 80.3%, 연평균 8.8% 상승
- 겨울철은 2012년 이후 꾸준히 상승하는 모습을 보이며 2017.12월 EUR 56.97, 2018.01월 EUR 60.57를 기록
• 2010년 이후 2017년까지 누적 67.3%, 연평균 7.6% 상승

2) 스페인 호텔 지역별 RevPAR
주요 지역의 RevPAR은 꾸준히 상승하고 있음
- Adeje, San Bartolome de Tirajana, Calvia, Sitges 등은 EUR 70 상회

스페인 호텔 시장 (3)

스페인 호텔 시장 (3)

II. 스페인 부동산 시장
II-1. 스페인 자산 비중
1) 스페인 상업용 시장 자산유형에 따른 비중 (Volume by Segment)
Savills에 의하면, 2014년 상업용 부동산 시장의 13%를 차지했던 호텔 시장은 2017년에는 26%로 증가하여 오피스 시장과 비슷한 규모.

2) 스페인 호텔 지역별 거래 규모 (건)
Christie & Co에 의하면, 2017년 중 스페인에서 거래된 호텔은 총 185개였으며, 이 중 Balearic Islands(39개, 21%), Canary Islands(36개, 20%), Andalusia(32개, 17%), Catalonia(31개, 17%) 등 4개 지역에서 전체의 75%인 138개 호텔이 거래되었음

3) 스페인 호텔 지역별 투자 비중
BNPP에 의하면, 2017년 중 스페인에서 거래된 호텔은 총 185개였으며, 이 중 Balearic Islands(39개, 21%), Canary Islands(36개, 20%), Andalusia(32개, 17%), Catalonia(31개, 17%) 등 4개 지역에서 전체의 75%인 138개 호텔이 거래되었음

4) 스페인 호텔 투자자 유형에 따른 투자 비중
2017년 중 스페인 호텔에 대한 펀드(31%)와 부동산투자회사(29%)의 투자가 전체의 60% 차지
- 그 外 호텔(24%)의 비중도 높은 편

II-2. 스페인 호텔 가동율 (Occupancy Rates)
1) 스페인 호텔 가동율 (Occupancy Rates)
스페인 호텔은 여름철(7~9월)이 성수기(peak season)이며, 겨울철(12~1월)이 비수기(off-season)의 특성을 보이고 있음.
금융위기 시 성수기 기준 65%, 비수기 기준 45% 수준까지 하락하였던 호텔 가동율은 점진적으로 상승하여 금융위기 이전 보다 높은 가동율을 보임
- 성수기 85%, 비수기 60% 수준까지 상승

2) 스페인 호텔 지역별 Occupancy Rates
주요 지역의 가동율은 꾸준히 상승하고 있음
- Adeje, San Bartolome de Tirajana, Calvia 등은 80% 상회

스페인 호텔 시장 (2)

스페인 호텔 시장 (2)

I-3. 스페인 숙박일수 (Overnight Stays)
1) 스페인 숙박일수 (Overnight Stays)
스페인의 여행객 숙박일수는 2009년 금융위기의 여파로 하락하였으나, 이후 빠른 회복세를 보임
- 스페인 내국인의 숙박일 수는 연간 1억일을 소폭 상회하는 수준을 유지하고 있으며,
- 외국인의 숙박일수는 꾸준히 증가하는 모습

2) 스페인 호텔 평균 숙박일수 (Spain Hotel Occupancy Nights Stayed per Person)
2018.05월 현재 인당 평균 호텔숙박일수는 스페인을 제외한 EU 출신이 평균 4.5일로 가장 많으며, EU 지역 외의 외국인 여행객들이 2.6일, 스페인 자국민들은 2.17일

I-4. 스페인 여행산업의 GDP 기여 (Spain Travel & Tourism's Contribution to GDP)
1) 기여: Business vs Leisure
2017년 기준 스페인 여행산업의 GDP에 대한 직접 기여(Internal tourism consumption)는 Leisure 목적이 EUR 104.9b, business 목적이 EUR 13.9b으로 대부분 레저 목적
- 2014년 대비 레저 목적은 8.7% 증가, 사업 목적은 4.8% 감소하여, 총 6.9% 증가

2) 기여: Domestic vs Foreign
2017년 기준 스페인 여행산업의 GDP에 대한 직접 기여(Internal tourism consumption)는 내국인 EUR 52.3b, 외국인 EUR 66.5b로 외국인의 기여가 더 높았음.
- 2014년 대비 내국인은 11.2% 감소, 외국인은 27.4% 증가

3) 기여: Breakdown of Total Contribution
2017년 기준 직접 기여(direct contribution)는 EUR 62.4b이나, 간접 기여분 포함 시 총 EUR 172.9b
- 직접 36.5%, 간접 63.5%
- 직접 기여는 여행소비(internal tourism consumption) EUR 118.8b, 수입 등 차감 EUR 56.3b으로 구성

스페인 호텔 시장 (1)

스페인 호텔 시장 (1)

I. 스페인 경제 및 여행산업
I-1. 스페인 경제
금융위기 이후 W자형의 모습을 보이던 스페인 경제는 안정적인 성장세에 접어든 모습

I-2. 스페인 여행객
1) 스페인 호텔 점유 여행객 (Spain Hotel Occupancy Tourists)
스페인의 호텔 점유 여행객은 여름철 성수기, 겨울철 비수기의 계절성을 보임
2018.05월 총 10.0백만명 중 스페인 출신 4.2백만명, 스페인 제외 EU 출신 4.2백만명으로 유럽 출신의 여행객들이 많음

2) 스페인 외국인 여행객 (Foreign Tourists in Spain)
스페인의 외국인 여행객들을 국가별로 보면 영국(28%), 독일(18%), 프랑스(17%) 등 주요 3개국 출신이 63%를 차지

Core vs Value-added

Core vs Value-added

(한국을 제외하면) 미국, 유럽 등 각 국의 경제는 너무도 좋다. 하지만, 자산 가격이 (너무 올라서) 부담스럽다. 멀지 않아 어려운 시기가 오겠지만, 큰 충격은 없을 것이다.

이 부분들에 대해서는 거의 이견이 없어 보입니다. 그러면 지금 어떻게 해야할까요?

현금흐름 중심의 코어 전략
코어 전략을 중시하는 사람들은 다소 수익률은 낮아 보여도 꾸준한 현금흐름이 있는 코어 전략을 이야기합니다. 현금흐름으로 이자비용과 원금 일부 상환을 감내할 수 있으면 위기가 와도 버틸 수 있다는 것이죠. 그리고 나면 코어의 회복력이 빠르기에 오히려 좋다는 것입니다.

가치상승의 밸류애드 전략
반면 밸류애드 전략을 선호하는 사람들은 말합니다. Cap rate 상승에 대비하기 위해서는 cap rate 상승으로 인한 가치하락을 상쇄시킬 수 있는 가치상승추구 전략이 필요하다고. 그것이 임대료 상승이든, 임대율 상승이든.

기회를 기다리는 오퍼튜니스틱 전략
오퍼튜니스틱 전략을 추구하는 많은 펀드들은 현재 밸류애드에 가까운 전략을 구사합니다. 동시에 말하죠. 2~3년 후 위기가 올 것 같다면 지금이 펀드 투자 적기일 수 있다고. 과거를 보면 위기 전 자금을 모집하고, 위기 때 투자할 수 있는 펀드가 진정한 승자였다고.

코어와 밸류애드
난이도가 높은 오퍼튜니스틱 전략을 배제하면, 코어와 밸류애드 전략입니다. 아무래도 코어는 수익률이 낮고 가격부담이 있으며, 밸류애드는 불확실성이 있다보니, 둘 다 편하지만은 않습니다. 그러다 보니, 코어는 코어와 코어 플러스(core plus)로, 밸류애드는 라이트 밸류애드(light value-added)와 밸류애드로 세분되기도 합니다. 코어 플러스는 코어보다는 다소 부족하나 기대수익률은 높은 전략이며, 라이트 밸류애드는 밸류애드 전략이지만, 밸류애드가 심하지 않고 약간만 가미되는 전략입니다.

포트폴리오
또다른 전략은 코어 또는 코어 플러스등과 같이 안정적인 현금흐름이 창출되는 안정화된 자산(stabilzed assets)과 밸류애드 성 자산이 같이 있는 포트폴리오를 투자하는 것입니다. 초기에 안정화된 자산의 현금흐름으로 포트폴리오의 원리금은 충당하며, 향후 밸류애드를 통한 임대수익의 상승이 cap rate 상승을 대비할 수 있다는 것이죠. 아무래도 개별 건보다 난이도가 높고, 노동집약적인 부분이 있다보니 경쟁이 상대적으로 낮다는 장점도 있습니다.

Equity와 debt
지금까지 설명은 equity 전략 위주였습니다. Equity 위주 투자자들은 말하죠. 지금같은 때에 대출은 걱정할 필요가 없고, 전략을 논할 필요가 없다고. 하지만, 또다른 사람들은 기본적으로 돈이 있어야 원리금 지급도 가능하니, equity 전략과 별반 차이는 없다고. 혹자는 말하기도 하죠. 교차담보가 제공되니 포트폴리오 투자는 대출 투자자에게 유리하다고.

전략의 선택
이런저런 이야기를 했지만, 전략을 선택하는 것은 부채나 자금조달 구조, 시장에 대한 전망, 조직의 문화, 개개인의 선호도에 따라 달라집니다. 여러가지를 고려할 수는 있지만 투자시점에 정답이 있는 건 아니죠.

전략의 구분
전략을 구분하는 방법은 사람마다 조금씩 다릅니다. 가장 쉽게 설명할 때에는 임대율 기준으로 코어는 100~90%, 코어 플러스는 90~80%, 밸류애드는 80~70%, 오퍼튜니스틱은 70~60%, 디스트레스는 60%이하로 말합니다만 임대율 외에 임대료, 지역, 자산 상태 등 다른 많은 것을 고려하기 때문에 정확한 기준은 아닙니다.

Image: Manhattan, New York, United States
Date: 19 January 2016
Author: Vladimir Kudinov madbyte
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https://commons.m.wikimedia.org/wiki/File:City_office_lights_(Unsplash).jpg

블랙스톤

블랙스톤

블랙하면 핑크(블랙핑크)를 먼저 떠올리고, 블랙스톤을 들어봤다는 사람도 제주도 골프장을 먼저 떠올리겠지만 부동산에서 블랙스톤의 입지는 무시할 수 없습니다.

현재 블랙스톤의 플래그쉽 펀드인 BREP 시리즈가 전세계에서 가장 큰 규모의 부동산 펀드가 되다 보니, 블랙스톤에 대해 부정적으로 말하는 사람들도 꾸준히 존재합니다.

규모
부정적인 사람들이 가장 이야기를 많이하는 것 중 하나는 BREP 펀드의 규모입니다. 사실 질문도 새롭지 않고, 답변도 새롭지 않죠.

하나는 금융위기 직전 모집했던 펀드에서 투자한 힐튼의 사례입니다. 당시 가장 큰 딜 중 하나로 exit이 불가능할 거라는 전망이나 블랙스톤이 욕심으로 몰락할거라는 루머가 돌았으나, 결론적으로 금융위기로 시간은 걸렸으나 exit은 성공적이었습니다. 자산이나 호텔 브랜드는 문제가 없는, 꾸준한 현금흐름이 창출될 수 있는 자산이었기 때문이었다는 설명이죠. 운이나 배팅이 아니라 오히려 자신들의 투자철학에 충실한.

그리고 저평가된 상장 부동산 회사를 사서 자산을 분할 매각하는 privatization전략이나, 주식시장이 활황때 특정 테마의 자산을 모아서 상장시키는 IPO 전략 등 시장상황에 따른 다양한 전략도 자신들의 장점이라고 합니다.

IRR 위주의 전략
부정적인 사람들이 비난하는 또다른 부분은 IRR만 높다는 것입니다. 사고 파는 속도가 너무 빠르다 보니 LP 입장에서 현금수익률은 생각보다 높지 않고, IRR 기준으로 성과보수를 챙기는 블랙스톤만 좋다는 것이죠.

너무 많은 수수료가 나가는 것 같다는 불만은 있을 수 있지만, 기본적으로 BREP의 전략은 'Buy, Fix and Sell'이지 코어 자산을 장기 보유하는 전략은 아닙니다. 오히려 AUM을 유지하려고 파는 시기를 미루지 않고 적당한 시기에 활발히 매각하는 것을 자신들의 강점으로 보고 있습니다.

불확실성이 높은 시기에 적당한 전략이며, 시리즈 펀드를 지속적으로 투자하여야 수익에서 의미있는 효과를 낼 수 있습니다.

Image: The Blackstone River, seen from Alberta Highway 40.
Date: 27 April 2008
Author: Wheateater
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https://commons.m.wikimedia.org/wiki/File:Blackstone_River_AB.JPG