Core vs Value-added

Core vs Value-added

(한국을 제외하면) 미국, 유럽 등 각 국의 경제는 너무도 좋다. 하지만, 자산 가격이 (너무 올라서) 부담스럽다. 멀지 않아 어려운 시기가 오겠지만, 큰 충격은 없을 것이다.

이 부분들에 대해서는 거의 이견이 없어 보입니다. 그러면 지금 어떻게 해야할까요?

현금흐름 중심의 코어 전략
코어 전략을 중시하는 사람들은 다소 수익률은 낮아 보여도 꾸준한 현금흐름이 있는 코어 전략을 이야기합니다. 현금흐름으로 이자비용과 원금 일부 상환을 감내할 수 있으면 위기가 와도 버틸 수 있다는 것이죠. 그리고 나면 코어의 회복력이 빠르기에 오히려 좋다는 것입니다.

가치상승의 밸류애드 전략
반면 밸류애드 전략을 선호하는 사람들은 말합니다. Cap rate 상승에 대비하기 위해서는 cap rate 상승으로 인한 가치하락을 상쇄시킬 수 있는 가치상승추구 전략이 필요하다고. 그것이 임대료 상승이든, 임대율 상승이든.

기회를 기다리는 오퍼튜니스틱 전략
오퍼튜니스틱 전략을 추구하는 많은 펀드들은 현재 밸류애드에 가까운 전략을 구사합니다. 동시에 말하죠. 2~3년 후 위기가 올 것 같다면 지금이 펀드 투자 적기일 수 있다고. 과거를 보면 위기 전 자금을 모집하고, 위기 때 투자할 수 있는 펀드가 진정한 승자였다고.

코어와 밸류애드
난이도가 높은 오퍼튜니스틱 전략을 배제하면, 코어와 밸류애드 전략입니다. 아무래도 코어는 수익률이 낮고 가격부담이 있으며, 밸류애드는 불확실성이 있다보니, 둘 다 편하지만은 않습니다. 그러다 보니, 코어는 코어와 코어 플러스(core plus)로, 밸류애드는 라이트 밸류애드(light value-added)와 밸류애드로 세분되기도 합니다. 코어 플러스는 코어보다는 다소 부족하나 기대수익률은 높은 전략이며, 라이트 밸류애드는 밸류애드 전략이지만, 밸류애드가 심하지 않고 약간만 가미되는 전략입니다.

포트폴리오
또다른 전략은 코어 또는 코어 플러스등과 같이 안정적인 현금흐름이 창출되는 안정화된 자산(stabilzed assets)과 밸류애드 성 자산이 같이 있는 포트폴리오를 투자하는 것입니다. 초기에 안정화된 자산의 현금흐름으로 포트폴리오의 원리금은 충당하며, 향후 밸류애드를 통한 임대수익의 상승이 cap rate 상승을 대비할 수 있다는 것이죠. 아무래도 개별 건보다 난이도가 높고, 노동집약적인 부분이 있다보니 경쟁이 상대적으로 낮다는 장점도 있습니다.

Equity와 debt
지금까지 설명은 equity 전략 위주였습니다. Equity 위주 투자자들은 말하죠. 지금같은 때에 대출은 걱정할 필요가 없고, 전략을 논할 필요가 없다고. 하지만, 또다른 사람들은 기본적으로 돈이 있어야 원리금 지급도 가능하니, equity 전략과 별반 차이는 없다고. 혹자는 말하기도 하죠. 교차담보가 제공되니 포트폴리오 투자는 대출 투자자에게 유리하다고.

전략의 선택
이런저런 이야기를 했지만, 전략을 선택하는 것은 부채나 자금조달 구조, 시장에 대한 전망, 조직의 문화, 개개인의 선호도에 따라 달라집니다. 여러가지를 고려할 수는 있지만 투자시점에 정답이 있는 건 아니죠.

전략의 구분
전략을 구분하는 방법은 사람마다 조금씩 다릅니다. 가장 쉽게 설명할 때에는 임대율 기준으로 코어는 100~90%, 코어 플러스는 90~80%, 밸류애드는 80~70%, 오퍼튜니스틱은 70~60%, 디스트레스는 60%이하로 말합니다만 임대율 외에 임대료, 지역, 자산 상태 등 다른 많은 것을 고려하기 때문에 정확한 기준은 아닙니다.

Image: Manhattan, New York, United States
Date: 19 January 2016
Author: Vladimir Kudinov madbyte
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