블랙스톤

블랙스톤

블랙하면 핑크(블랙핑크)를 먼저 떠올리고, 블랙스톤을 들어봤다는 사람도 제주도 골프장을 먼저 떠올리겠지만 부동산에서 블랙스톤의 입지는 무시할 수 없습니다.

현재 블랙스톤의 플래그쉽 펀드인 BREP 시리즈가 전세계에서 가장 큰 규모의 부동산 펀드가 되다 보니, 블랙스톤에 대해 부정적으로 말하는 사람들도 꾸준히 존재합니다.

규모
부정적인 사람들이 가장 이야기를 많이하는 것 중 하나는 BREP 펀드의 규모입니다. 사실 질문도 새롭지 않고, 답변도 새롭지 않죠.

하나는 금융위기 직전 모집했던 펀드에서 투자한 힐튼의 사례입니다. 당시 가장 큰 딜 중 하나로 exit이 불가능할 거라는 전망이나 블랙스톤이 욕심으로 몰락할거라는 루머가 돌았으나, 결론적으로 금융위기로 시간은 걸렸으나 exit은 성공적이었습니다. 자산이나 호텔 브랜드는 문제가 없는, 꾸준한 현금흐름이 창출될 수 있는 자산이었기 때문이었다는 설명이죠. 운이나 배팅이 아니라 오히려 자신들의 투자철학에 충실한.

그리고 저평가된 상장 부동산 회사를 사서 자산을 분할 매각하는 privatization전략이나, 주식시장이 활황때 특정 테마의 자산을 모아서 상장시키는 IPO 전략 등 시장상황에 따른 다양한 전략도 자신들의 장점이라고 합니다.

IRR 위주의 전략
부정적인 사람들이 비난하는 또다른 부분은 IRR만 높다는 것입니다. 사고 파는 속도가 너무 빠르다 보니 LP 입장에서 현금수익률은 생각보다 높지 않고, IRR 기준으로 성과보수를 챙기는 블랙스톤만 좋다는 것이죠.

너무 많은 수수료가 나가는 것 같다는 불만은 있을 수 있지만, 기본적으로 BREP의 전략은 'Buy, Fix and Sell'이지 코어 자산을 장기 보유하는 전략은 아닙니다. 오히려 AUM을 유지하려고 파는 시기를 미루지 않고 적당한 시기에 활발히 매각하는 것을 자신들의 강점으로 보고 있습니다.

불확실성이 높은 시기에 적당한 전략이며, 시리즈 펀드를 지속적으로 투자하여야 수익에서 의미있는 효과를 낼 수 있습니다.

Image: The Blackstone River, seen from Alberta Highway 40.
Date: 27 April 2008
Author: Wheateater
From Wikimedia Commons in the public domain
https://commons.m.wikimedia.org/wiki/File:Blackstone_River_AB.JPG