_Joa (K)

June 01, 2018

꾼 (The Swindlers, 2017)

꾼 (The Swindlers, 2017)

희대의 사기꾼 장두칠. 사기 금액은 4조원이 넘을 것으로 추정되고, 사기 피해자 중 10명이 넘게 자살하며 사회적 이슈가 됩니다. 8년이 지나 장두칠이 중국 도피 중 사망한 것으로 알려지며 사건은 공식적으로 마무리됩니다.

하지만, 장두칠을 보았다는 목격자들이 나타나고, 장두칠이 작성한 뇌물 수수자 명단인 장두칠 리스트가 있다는 소문도 계속되죠.

장두칠을 잡기 위해, 아니 제거하기 위해 만들어진 검사와 사기꾼의 연합팀. 목적 달성을 위해 서로 믿지 못하는 사람들이 함께 합니다.

실화는 아니나 현실 속 특정 사건을 떠오르게 하는 소재, 빠른 전개, 그리고 속고 속이는 이야기들. 한국 영화에서 이제 다소 진부한 소재와 구성이라고 볼 수도 있고, 억지스러움이 있는 반전은 반전을 위한 반전 같다는 평도 있긴 하지만 영화는 전반적으로 잘 어울어집니다.

Directed by: Jang Chang-won
Produced by: Sung Chang-yeon
Written by: Jang Chang-won
Starring: Hyun Bin, Yoo Ji-tae, Bae Seong-woo, Park Sung-woong, Nana, Ahn Se-ha
Production company: Showbox
Distributed by: Showbox
Release date: November 22, 2017
Running time: 117 minutes
Country: South Korea
Language: Korean

호텔과 변동성

일반적으로 호텔은 변동성이 높다고 합니다. 이러한 변동성은 계절적 요인과 경기적 요인으로 나누어 볼 수 있습니다.

□ 계절적 요인

계절 변동성은 때로는 추가적인 객실가동율 상승을 제한하기도 합니다. 예를 들면 연평균 객실가동율이 70%인 호텔이 있습니다. 부분 리노베이션을 통해 객실률을 80%까지 올릴 수 있다고 투자계획을 설명합니다. 하지만, 성수기는 이미 가동율이 100%이고, 비수기가 50%여서라면? 추가적인 가동율 상승은 어려울 수 있습니다. 오히려 성수기 빈방없는 것을 보고 새로 짓는 공급 이슈가 불거질 수 있습니다.

□ 경기적 요인

호텔은 관광이나 사업 등의 목적으로 이용을 합니다. 둘다 경기변동에 민감하죠. 그러다 보니 호텔 역시 경기 민감도가 높을 수밖에 없습니다.

관광인지 사업인지. 관광이면 국내 관광객이 많은지, 해외 관광객이 많은지. 해외 관광객들은 고르게 분포되어 있는지 특정 국가에 몰려 있는지. 사업이면 컨퍼런스인지 기업체 방문인지, 그리고 어느 산업군이 많은지 등에 따라 차이가 납니다.

● 미국 내 중저가 호텔 체인
금융위기 직후 블랙스톤에서 모텔6 체인을 인수하였습니다. 경기회복시 가장 빠르게 회복되는 것이 미국내 출장 수요 증가로 인한 중저가 호텔이라는 것이 설명이었습니다. 한국 사람들 대부분은 그에 동의하지 않았지만 실제로 빠른 회복을 보였습니다. 반대로 보면 위기에 취약할 수도 있는 부분이죠.

● 뉴욕
뉴욕의 호텔은 관광객 외에 업무차 방문하는 수요도 많습니다. 9.11 테러 때에는 충격이 있었지만, 금융위기 때에의 방문객 수는 상대적으로 안정적이었습니다. 그러다 보니 공급이 늘면서 과잉공급에 대한 우려가 있습니다.

* 뉴욕 호텔 중 최소 2건에 대해 cash default나 hard default는 아니고 대출약정 조건(covenant)을 충족하지 못해서 technical default 또는 soft default가 발생했으며, 기존 대주가 대안이 없어서 refinancing을 해주었다는 소문이 있었습니다. 당사자들은 해당 딜에 참여 못한 사람들이 퍼뜨린 악의적인 루머이며, 실제로는 조달금리 하락에 따른 차주의 refinancing이었다고 해명하였으나 깔끔하지만은 않아 보입니다.

● 런던
런던 역시 뉴욕과 비슷한 면이 있으며, 금융위기 때에도 변동성이 적었습니다. 특히, 럭셔리 호텔에 대한 수요가 탄탄한데 러시아나 중동의 진짜 부자들은 런던에서 천억대의 집을 사는 반면 그 보다 돈이 없지만 부자이기는 한 사람들이 몇달씩 머무는 수요가 꾸준하다고 합니다.

● 라스베가스
라스베가스는 경기에 매우 민감합니다. 금융위기 직전 대규모 신축이 진행되고 있다가 금융위기의 직격탄을 맞고 회복되는데 시간이 걸렸죠. 회복이 되면서는 마치 라스베가스는 불패의 지역처럼 인식되고 있지만 변동성을 무시할 수 없는 지역입니다.

● 보스턴
보스턴은 미국 독립의 시발점이었던 보스턴 차 사건이 발생한 지역입니다. 외국인들도 많지만, 역사에 관심 많은 미국인들이라면 꾸준히 찾게 됩니다. 산업적으로 대학이 많다 보니 우수한 인재를 유치하려는 테크 기업들 역시 관심을 갖는 지역입니다. 핫하지는 않지만 관광이나 사업적인 측면에서 꾸준함이 예상된다고 합니다.

● 하와이, 괌
세계적으로 유명한 4계절 휴양지입니다. 국내에도 잘 알려져 있죠. 계절적 변동성은 낮지만, 일부에서는 경기에 민감한 것이 아니냐는 우려가 있습니다. 이 지역을 선호하는 사람들은 실제 데이터를 보면 이렇게 유명한 곳은 경기변동에 오히려 민감하지 않다고 합니다.

● 캐리비안해, 지중해
이름은 많이 들어봤어도 한국 사람들에게는 와닿지 않은 곳입니다. 캐리비안해는 북미, 특히 동부 지역 사람들이 꾸준히 찾는 휴양지이며, 지중해는 유럽 사람들이 꾸준히 찾는 휴양지로서 계절 변동성 및 경기 변동성이 낮다고 합니다.

실제 데이터를 확인한 내용은 아니면, 여기저기서 들은 이야기들입니다.

Image: Stanshawes Court hotel and pub, in Yate
Photographed by Adrian Pingstone in January 2005 and released to the public domain
From Wikimedia Commons
https://commons.wikimedia.org/wiki/File:Yate.stanshawes.court.arp.jpg

Schwedler Carre, Frankfurt, DE

Schwedler Carre, Frankfurt, DE

Address: Otto-Meßmer-Straße 1, Frankfurt, DE

프랑크푸르트 CBD에서 조금 떨어진 곳에 있는 오피스. 주변은 주거시설 개발이 활발하게 이루어지고 있습니다. 새로운 ECB 빌딩 관련 수요 증가때문이라는 설명인데... BREXIT으로 인한 런던 내 금융기관 이전 수요도 나름노리고 있는 것이 아닐까 싶기도 합니다.

미디어 회사가 사용하고 있는 건물 내부는 별다른 설명이 없더라도 임차인의 업종이 creative와 관련되어 있음을 느끼게 합니다.

May 31, 2018

독재

독재

오래된 우화 중 개구리의 왕과 관련된 우화가 있습니다.

작은 연못가에서 편하게 살고 있던 개구리들. 어느날, 개구리들은 자신들에게 왕을 보내달라고 신께 청합니다. 신은 자기가 있는데 왕이 굳이 필요하냐고 되묻죠. 개구리들은 그래도 눈에 보이는 왕이 필요하다고 말합니다.

신은 개구리들에게 나무토막을 던져주며 이게 너희들의 왕이라고 말합니다. 왕이 생겼다고 좋아하던 개구리들. 하지만, 아무리 건드려도 꿈쩍 않는 왕에게 이내 실망하고, 다시 청합니다. 살아있는 왕을 보내달라고.

신은 이번에는 개구리를 왕으로 보냅니다. 그러자 개구리들은 자신들과 똑같은 모습의 왕을 인정할 수 없다며, 그 개구리를 때려 죽이고는 보다 강력한 왕을 보내달라고 청합니다.

결국 신은 개구리들에게 황새를 보내줍니다. 자신들과 다른 늘씬한 모습에, 흰색 깃털이 빛나는 황새의 모습에 개구리들은 환호합니다.

하지만, 황새는 개구리들을 위하는 마음이 전혀 없었죠. 매일 한두마리씩 잡아 먹었습니다. 마지막 남은 개구리는 강력한 왕을 청했던 것을 후회하였지만, 이미 늦었죠. 얼마 안 있어 마지막 개구리마저 잡아 먹히고, 그 연못에는 더 이상 개구리가 남지 않았습니다.

민주를 원하면서 강력한 독재를 그리워하는 대중의 이중성. 강력한 모습이 주는 매력과 당당함. 그로인해 국가도 강해지는 듯한 느낌이 들죠. 하지만 그러한 독재자들은 국민들에 대해서도 역시 마찬가지로 강한 경우가 많습니다. 있는 정도가 아니라, 오히려 국민들에 대해서는 더 강력한 경향이 있습니다.

독재가 들어오지 못하게 하려면 정치적 견제장치가 당연히 중요하죠. 그리고, 굳건한 민주주의를 통한 발전이 뒷받침되어야 합니다. 민주주의가 가난과 빈부격차만 안겨준다면 사람들은 독재에 대한 환상을 갖게 될 수 있습니다.

Image: A frog by a pond in Illinois
Date: 17 May 2008
Author: Bsadowski1
From Wikimedia Commons in the public domain
https://commons.m.wikimedia.org/wiki/File:Frog_by_a_pond.jpg

EMEA Office (2) 시장 규모

유럽의 상업용 부동산 시장
Office

II. 시장 규모

II-1. 주요 도시 시장 규모 (Office Stock)

CW에 의하면, 도시 전체 면적 기준으로는 파리 55.3 MSM, 런던 24.6 MSM, 뮌헨 20.6 MSM, 함부르크 14.7 MSM, 프랑크푸르트 11.9 MSM, 뒤셀도르프 90.0 MSM, 빈 11.0 MSM, 헬싱키 8.7 MSM, 로테르담 3.4 MSM 등 (서울 7.0 MSM)

II-2. 도시별 분포

서울에 집중되어 있는 한국과 달리 독일, 네덜란드, 핀란드 등의 유럽 국가들은 상대적으로 도시별 시장이 고르게 분포되어 있음

II-3. 도심 vs 주변 지역

CW에 의하면 프랑스 파리나 핀란드 헬싱키의 경우 광역 도시 지역(greater city 또는 metropolitan area) 내에서 도심(city, city centre 또는 CBD) 내 오피스가 차지하는 비중이 낮은 편