확정금액조건부 일괄도급방식 (Lump Sum Turnkey)

1. 확정금액조건부 일괄도급방식(Lump Sum Turnkey)이란?

확정금액조건부 일괄도급방식(On a lump sum, fixed price and turnkey basis)은 대규모 건설 및 플랜트 프로젝트에서 주로 사용되는 강력한 형태의 도급 계약 방식입니다.

• 확정금액조건부 (Lump Sum, Fixed Price): 공사에 들어가는 실제 비용(인건비, 자재비 등)이 얼마가 되든 상관없이, 계약 체결 시점에 총 공사대금을 하나의 확정된 금액으로 고정하는 방식입니다. 원가 상승의 리스크를 시공사(수급인)가 떠안게 됩니다.
• 일괄도급방식 (Turnkey): 시공사가 설계(Engineering), 자재 조달(Procurement), 시공(Construction), 그리고 시운전까지 모든 과정을 전적으로 책임지는 방식입니다(이른바 EPC). 발주처는 완공된 시설의 '열쇠(Key)만 돌리면(Turn)' 바로 운영할 수 있도록 완성된 결과물을 넘겨받습니다.

⚠️ 계약 시 주의할 점

구분	발주처 (Owner) 주의사항	시공사 (Contractor) 주의사항
요구사항 정의	초기 입찰 안내서(ITB)에 요구사항(Scope of Work)을 극도로 구체적이고 명확하게 작성해야 합니다.	발주처의 요구사항에 숨겨진 독소조항이나 불명확한 부분이 없는지 철저히 검토해야 합니다.
위험 부담	추가 비용 부담 리스크가 적으나, 시공 과정 통제가 어렵습니다.	물가 상승, 환율 변동, 예기치 못한 현장 조건에 대한 리스크를 짊어집니다.
설계 변경	설계 변경 요구 시, 시공사가 막대한 추가금을 요구할 수 있습니다.	설계 및 견적 오류 시 막대한 적자를 볼 수 있습니다.

💰 확정금액(Fixed Price)인데 금액이 변동되는 경우가 있나요?

네, 있습니다. 초기 계약서에 명시된 과업 범위를 벗어나거나 예외 상황이 발생하면 금액이 변동될 수 있습니다.

1. 금액이 상향(증액)되는 경우 (시공사 청구)

• 과업 변경 (Change Order): 발주처가 설계 변경이나 추가 공사 요구
• 발주처 귀책 지연: 부지 제공 지연 등으로 간접비 증가
• 불가항력 (Force Majeure): 전쟁, 자연재해 등 통제 불가 상황 (계약상 명시된 경우)
• 법령 변경: 계약 체결 후 세금/법규 변동으로 인한 원가 상승

2. 금액이 하향(감액)되는 경우 (발주처 차감)

• 과업 범위 축소 (Descoping): 발주처 결정으로 건설 내용 중 일부 취소
• 지체상금 (Liquidated Damages, L/D): 기한 내 공사 미완료 시 지연일수만큼 배상금 차감
• 성능 미달 (Performance L/D): 시운전 시 계약된 성능에 미달하는 경우 페널티 차감

2. FIDIC 실버북(Silver Book) 계약 조건의 주요 특징

FIDIC 실버북(Silver Book)은 완공된 시설을 발주처가 즉시 운영할 수 있도록 시공사가 모든 책임을 지는 턴키(Turnkey) 전용 표준 계약 조건입니다.

• 시공사의 전적인 리스크 부담: 예기치 못한 지질 문제, 장애물 등에 따른 지연과 비용을 시공사가 전담
• 엔지니어(Engineer) 부재: 중립적 감리자 없이 발주처 대리인(Employer’s Representative)이 직접 프로젝트를 관리
• 목적 적합성 보증 (Fit for Purpose): 시설물이 발주처의 의도와 목적에 완벽히 부합하여 작동할 것을 시공사가 보증
• 발주처 요구사항 오류 책임: 발주처 제공 초기 데이터나 설계에 오류가 있어도 시공사가 검증하고 책임짐

📑 실버북(Silver Book) vs 옐로우북(Yellow Book) 비교

구분	실버북 (Silver Book)	옐로우북 (Yellow Book)
적용 프로젝트	EPC / 턴키 방식	플랜트 및 설계-시공 (Design-Build)
예측 불가 현장 리스크	시공사 부담	발주처 부담
발주처 설계 데이터 오류	시공사 책임 (검증 필수)	발주처 책임 (클레임 가능)
관리 주체	발주처 (Employer)	제3의 감리자 (Engineer)

🏗️ EPC 턴키 프로젝트에서의 적용 방식

• 프로젝트 파이낸싱(PF) 사업 최적화: 대주단(Lenders)이 변동성 없는 확정 공사비와 기한을 요구하므로 대규모 민자사업 등에서 필수적입니다.
• 리스크 프리미엄(Risk Premium): 시공사는 엄청난 리스크를 떠안는 대신, 돌발 상황 대비 비용(리스크 프리미엄)을 공사비에 크게 얹어 입찰합니다.
• 발주처의 간섭 최소화: 시공사가 최종 성능과 완공을 책임지기 때문에, 과정 중 발주처의 과도한 개입을 막고 결과 위주의 관리를 진행합니다.