US Office: Vacancy and Rents

US Office: Vacancy and Rents

경제학에서 가치는 가격으로 표시되고, 그 가격은 수요와 공급에 의해 표시됩니다. 실물상품이든 금융상품이든.

앞서 임대시장의 수요와 공급을 이야기 했었는데... 그것을 하나의 지표로 나타내는 것이 공실률이고, 가격은 임대료가 됩니다. 시장에 대해서 말할 때는 명목 임대료 호가(asking rents)를 기준으로 하죠. 물건에 따라, 조건에 따라 실질 임대료와는 차이가 있지만, 그렇다고 asking rents가 의미가 없는 숫자는 아닙니다.

공실률-임대료 그래프를 보면 앞서 이야기한 수요-공급 그래프에서 처럼 사이클의 정점에 와 있다는 느낌을 줍니다. 더 갈 수는 있겠지만, 그러면 그만큼 터질 때 충격이 커지는 것 아니겠냐는.

[그래프1] Downtown Vacancy (%) vs Rents (USD/sf/y) / Colliers International

[그래프1] Downtown Vacancy (%) vs Rents (USD/sf/y) / Colliers International

[그래프2] Suburban Vacancy (%) vs Rents (USD/sf/y) / Colliers International

[그래프2] Suburban Vacancy (%) vs Rents (USD/sf/y) / Colliers International

지나기 전에 미리 알 수는 없지만... 다른 혹자는 뉴욕 오피스, 멀티패밀리, 샌프란시스코 멀티패밀리, 실리콘밸리(산호세) 오피스 등 임대료 상승폭이 컸던 일부 지역을 제외하면 과거 고점이나 물가상승률을 고려할 경우 임대료 상승 여력이 있다고 봅니다.

[그래프3] Rents vs CPI Index (2001.12=100) / Colliers International

[그래프3] Rents vs CPI Index (2001.12=100) / Colliers International

※ 본 글을 포함한 블로그 내의 모든 글은 개인적인 목적으로 썼으며, 투자의사결정에 영향을 주기 위해 작성한 글은 아닙니다. 일부러 잘못된 수치를 입력하지는 않았지만, 오탈자가 다수 있으며, 데이터의 정확도 역시 떨어질 수 있습니다.

나무 2 - 운명

나무 2 - 운명

발조차 디딜 수 없는 험한 절벽위에 
어렵게 뿌리를 내렸다.
땀내 가득한 여름의 미소에 
고착된 자신의 운명을 날리고
한기 서늘한 겨울의 인사에 
머금은 스스로의 꿈을 떨군다.

Image: Grand Canyon National Park by National Park Service Digital Image Archives from http://www.nps.gov/storage/images/grca/Webpages/originals/373.jpg or Wikimedia Commons, https://commons.m.wikimedia.org/wiki/File:Grand_Canyon_National_Park_Lone_tree_on_cliff_239.jpg in the public domain in the United States.

사랑이란...... 6

사랑이란...... 6

사랑이란...

내리는 가을비를 보며 들어오는 생각.

부족한 나의 모습에...........
가을비를 따라 촉촉히 젖어드는 약간의 우울............

Image: Autumn Rain (1890) by J. Alden Weir (1852–1919) from Wikimedia Commons, https://commons.m.wikimedia.org/wiki/File:Julian_Alden_Weir_Autumn_Rain.jpg in the public domain in its country of origin and other countries and areas where the copyright term is the author's life plus 95 years or less.

꾸러기 상상여행 (Backyardigans, 2004~)

□ 꾸러기 상상여행 (Backyardigans, 2004~)

구분: 미국 / TV애니

상상력으로 다섯명의 단짝 친구들이 뒷마당에서 펼쳐는 모험의 세계. 처음에는 강렬한 색채와 미국 서부시대를 생각나게 하는 장면들이 눈에 거슬렸지만, 어린이들은 그런 생각없이 재미있게 볼 수 있는 작품이다.

일상 속, 뒷마당이라는 한정된 공간. 그 속에서 자유로운 상상을 통해 재미를 찾을 수 있는 건 어린이들의 특권 아닐까?

문득 그런 특권을 잃어가거나 아예 알지조차 못하는 현실 속 어린이들이 안스럽기도 하고... 잃어가는 그 상상력이 미래의 국가 또는 인류의 경쟁력 아닐까 싶어 안타깝기도 하다.

●●●●○ 상상력을 통해 떠나는 재미있는 여행

US Office: Absorption vs Supply

미국 Office 시장의 수요와 공급

미국의 상업용 부동산 시장에 대한 우려의 목소리가 종종 나오고 있습니다.

일부 경제연구소나 증권사에서는 가격이 많이 올랐다거나 미국 금리인상에 대한 막연한 두려움에 기대어 우려하고 있습니다. 그런 보고서에 대해서는 보고서의 질과 신뢰성이 낮다며 평가절하하기는 했지만... 그래도 미국 밖에 없다는 막연한 기대감을 갖고 있는 것은 아닙니다.

해당 보고서에서는 언급되지 않았지만, 수요와 공급 측면에서도 충분히 우려할 만한 사항이 나오고는 있습니다.

가격 하락 자체는 예상되고 있으며, 문제는 언제, 얼마나 아닐까 싶습니다.

외부 운용사를 만날 때, 시장에 대한 전망을 묻는 것 역시 시장이 좋을 거라는 기대섞인 답변을 듣고자 하는 것이 아니라, 지나치게 낙관적인 운용사에 대해서는 투자를 조심해야 하기 때문에 묻고 있습니다.

임대료나 가격 지표가 없어서 반쪽도 안되는 자료일 수 있지만, 그래도 수요와 공급 관련 흥미로운(?) 그래프여서 첨부합니다.

[그래프1] 미국 오피스 시장의 수요(순흡수, Absorption, KSF, X축)와 공급(New Supply, KSF, Y축)

[그래프1] 미국 오피스 시장의 수요(순흡수, Absorption, KSF, X축)와 공급(New Supply, KSF, Y축)

위는 미국 전체 오피스 시장에서 임대시장의 수요라고 할 수 있는 Absorption과 New Supply 간의 관계를 나타낸 그래프입니다.

수요가 감소세로 전환하였으며, 공급 증가율은 주춤한 모습입니다.

혹자는 이 그래프를 보며 2007~2008년 모습을 떠올리기도 합니다만, 단순히 그래프의 점이 어디있는지만으로 반복될 거라고 보기는 어렵겠죠.

[그래프2] 미국 Downtown 지역 오피스의 수요(순흡수, Absorption, KSF)와 공급(Completed Construction, KSF)

[그래프2] 미국 Downtown 지역 오피스의 수요(순흡수, Absorption, KSF)와 공급(Completed Construction, KSF)

[그래프3] 미국 Suburban 지역 오피스의 수요(순흡수, Absorption, KSF)와 공급(Completed Construction, KSF)

[그래프3] 미국 Suburban 지역 오피스의 수요(순흡수, Absorption, KSF)와 공급(Completed Construction, KSF)

[그래프2]와 [그래프3]은 각각 미국의 도심 지역과 교외 지역의 오피스 수요와 공급을 나타내고 있습니다.

수요는 변동이 심하고, 공급은 변동이 심하지 않지만, 다소 시차를 두게 되는 점은 일반적이 생각이나 지표들과 크게 차이나지는 않습니다.

교외 지역은 아직 여유가 있어 보이나, 도심 지역의 경우 수요와 공급이 모두 감소세로 전환하면서 공급이 수요를 초과하는 모습이 아닌가 싶기도 해서 하락세 전환에 대한 우려를 하기도 합니다.

[그래프4] 미국 Downtown 지역 오피스의 분기별 Absorption (KSF)

[그래프4] 미국 Downtown 지역 오피스의 분기별 Absorption (KSF)

[그래프5] 미국 Suburban 지역 오피스의 분기별 Absorption (KSF)

[그래프5] 미국 Suburban 지역 오피스의 분기별 Absorption (KSF)

4분기 데이터는 아직 나오지 않았으나, Downtown 지역의 Absorption을 보면 2분기와 3분기 수치 전년 대비 감소하였음을 알 수 있습니다.

Downtown 지역 보다는 Suburban 지역이 수요 회복도 빨랐고, 여유가 있어 보입니다만.... 전체적으로 볼 때, 시장이 안정적이거나 상승할 것으로 보기는 어렵습니다.

가격이 얼마나 하락할지가 결국 관건일텐데...

2015년에 말씀 드렸던 바와 같이 일부에서는 부동산 가격도 피보나치 되돌림 비율(Fibonacci Retracement)을 따라서 직전 저점에서 상승한 폭의 33~66% 수준까지 조정이 있다고 주장하기도 합니다만... 근거나 검증이 뒷받침된 주장은 아닙니다.

그래도 해당 주장이 어느 정도 하락폭을 예상하는지 참고로 말씀드리자면... 2015년 2분기 기준 뉴욕 오피스는 33% 되돌림 시 가격은 82% (18% 하락), 66% 되돌림 시 64% (36% 하락) 수준입니다.

또 일부에서는 일반적인 Max LTV 수준이 시장에서 예상하는 최대 하락폭 아니겠냐고 말하기도 하죠. LTV 기준 멀티패밀리 75%, 오피스, 리테일 65~70%, 인더스트리얼 60~65% 정도인데....  시장 과열 시 LTV가 더 올라가기 때문에... 신뢰하기는 어렵습니다.

그리고 일부에서는 과열정도, 미국 경제상황 등을 종합해 볼 때 금융위기 때와는 확연히 다르며, 조정이 있어도 20% 선, 최대 30% 정도 빠지지 않을까라고 전망하기도 합니다. 일시적으로 더 빠질 수는 있지만, (1)회복될 거라는 믿음으로 급매물이 나오지 않고, (2)더 빠지더라도 대출을 default 내지 않고 원리금 상환은 지속할 수 있을 것이라며.

금융위기 이후 여전히 회복세에서 신규대출이 증가세이다 보니, 향후 2~3년 내에 위기가 오더라도 만기가 도래하는 대출은 거의 없어서 시장이 회복될 것이라는 생각이 있으면 대출을 유지할 것이라고.

향후 하락은 예상되나, 가격에 대해서는 지금이 결론을 내리기 보다는 좀더 고민할 필요는 있어보입니다.

고창복의 낙지세상 봉천점

고창복의 낙지세상 봉천점

사람들이 끊이지 않는 낙지요리전문점. 사람들은 낙지덮밥을 많이 먹지만, 추천요리 낙지해물찜으로 메뉴 결정.

낙지덮밥은 모르겠지만 낙지해물찜은 덜맵고, 단맛이 많이 납니다.

기억을 못거나 다른 메뉴가 궁금하면 모르겠지만... 낙지해물찜이 그리워서 다시 오지는 않을 듯.

밥파스타

밥파스타 (Bob Pasta)
Noodle & Rice

레스토랑 이름에서 풍기는 밥(Rice)과 파스타의 만남. 하지만 밥을 Rice로 생각하고 가면, 생각보다 리조또 메뉴가 많지 않아 실망할 수 있습니다.

규모가 작은 스파게티 전문점으로 맛이 괜찮습니다. 다만 자리도 적고, 일하시는 분들도 적어서 시간 여유가 없을 때 찾으면 음식이 나올 때까지 마음이 불편할 듯.

광명동굴

광명동굴

광명동굴은 자연동굴이 아닌 인공동굴입니다. 일제강점기인 1912년 부터 징용과 수탈을 위해 인위적으로 파헤쳐진 아픈 역사를 간직하고 있습니다.

1972년까지 금, 은, 구리 등의 광물을 채광했으며, 아픈 역사 뿐만 아니라 광복 후 경제발전도 함께 했었죠.

1972년 홍수로 인해 폐광이 되었던 곳을 광명시에서 문화예술공간 및 동굴테마파크로 만들었습니다.

여름에 시원해서 좋다고 하는데 꼭 여름이 아니더라도 날씨가 궂을 때 나들이하기 좋은 곳입니다.

Image: 광명시청 by JeongAhn from Wikimedia Commons, https://commons.m.wikimedia.org/wiki/File:GwangmyeongCityHall.jpg into the public domain.

사랑이란...... 5

사랑이란...... 5

사랑이란......

슬픈 영화를 볼 때, 내곁에 있는 한 사람에 대한 고마움

이별이 담긴, 사별이 담긴 슬픈 영화를 보며...
내게는 곁에 있어주는 한 사람이 있음을 느낄 때...
그러한 한 사람이 있음에 대해 무한한 감사를 느낄 때...
그것이 사랑입니다.

Image:   Mrs. Abington as Miss Prue in "Love for Love" by William Congreve (1771) by Joshua Reynolds (1723–1792)  from Wikimedia Commons, https://commons.m.wikimedia.org/wiki/File:Sir_Joshua_Reynolds_-_Mrs._Abington_as_Miss_Prue_in_%22Love_for_Love%22_by_William_Congreve_-_Google_Art_Project.jpg in the public domain in its country of origin and other countries and areas where the copyright term is the author's life plus 100 years or less.

구조대 (The Rescuers, 1977)

□ 구조대 (The Rescuers, 1977)

異題: 생쥐구조대

구분: 미국 / 극장애니 (76분)
장르: 모험
등급: 07+

감독: 울프강 라이트만, 존 룬스버리, 아트 스티븐스
출연: 밥 뉴하트, 에바 가버, 제라르딘 페이지, 조 플린

구조를 요청하는 편지를 담은 병이 파도에 실려 뉴욕 근교의 바닷가로 떠내려 온다. 발신자는 뉴욕 고아원의 페니라는 소녀. 편지를 입수한 생쥐구조대는 페니를 위해 비앙카와 버나드를 파견하고, 마담 메두사로부터 페니를 구하기 위한 비앙카와 버나드의 일생일대의 모험이 시작된다.

●●●◐○ 그냥저냥 재미있게 볼 수 있는 영화