핵심전략(core)을 구사하는 개방형 펀드 투자자들은 자산배분 차원에서 일정 비중을 갖고 가는 경우가 많습니다. 하지만, 그것이 펀드를 유지한다는 의미는 아닙니다.
미국의 경우 NFI-ODCE 인덱스를, 유럽의 경우 INREV-ODCE 인덱스를 벤치마크로 많이 사용하는데, 벤치마크 인덱스를 지속적으로 하회하면 해당 펀드를 해지하고, 다른 핵심전략 개방형 펀드에 투자를 하게 됩니다.
그러다 보니 개방형 펀드에서 수익률이 인덱스를 하회한다는 것은 단지 수익률이 낮다는 것을 넘어서 환매가 급증하는 펀드런으로 이어질 수 있다는 이야기가 되기도 합니다.
1978년 부터 운용되면서 총자산이 20조원이 넘는 대표적인 부동산 open ended 펀드인 UBS의 Trumbull Property Fund(TPF). 금융위기 이후 연 20~30%의 하락을 보이기도 했지만, 빠르게 회복하였으며 설정 이후 연평균 8~9%의 높은 수익률을 보였습니다.
하지만, 2~3년전 부터 분기수익률이 벤치마크 인덱스인 NFI-ODCE 지수를 하회하며 고전을 하고 있습니다. 펀드 자문사들은 UBS의 TPF를 환매하고 다른 펀드로 갈아탈 것을 추천하고 있으며, 실제로 미국 연기금들의 환매 신청이 몰리며 수익률이 급락하였습니다. 정확한 수치는 알려지지 않았지만, 대략 펀드자금의 25~30% 이상이 환매를 기다리고 있는 것으로 알려져 있죠.
수익률 저조의 원인으로 언급되는 것은 인덱스를 추종하다 보니 상업시설 비중이 높은 상황에서 상업시설의 가치하락에 따른 영향입니다. UBS의 TPF 뿐만 아니라 인덱스를 하회하는 하이트만의 HART 역시 대응책으로 상업시설 비중 축소를 내세우고 있죠.
하지만, 상업시설의 높은 비중은 인덱스가 하락하는 원인이기는 하지만, 인덱스를 하회하는 요인이라고 보기는 어렵습니다.
또다른 문제점으로 언급되는 것은 오래되어서 무거워진 몸집입니다. 최근 수년간 전자상거래의 발달 등 추세적 변화에 대응하기는 기존 포트폴리오가 너무 무겁다는 것이죠. 금융위기 이후 지속된 상승장에서 좋은 물건을 싸게 담을 수 없을 때에는 동 펀드를 포함 이미 우량자산을 담고 있는 펀드들의 성과가 좋았습니다. 하지만, 대신 이후 이어진 추세적 변화에 대응을 하지 못했죠.
여기에 펀드는 무겁지만 투자자들은 오히려 몸이 가벼운 점도 수익률 하락 요인일 수 있다고 언급됩니다. 투자자들은 원금이하에서 손실을 실현하는 것은 꺼려하는 성향이 있습니다. 하지만, 오래된 펀드의 오래된 투자자들은 최근 수익률이 하락했어도 투자원금 이상에서 환매가 가능합니다. 의사결정이 쉽다는 것이죠.
그 외에 낮은 수익률이 수익률 하락을 가속화하기도 합니다. 운용역들의 자의적 판단이 아닌 기계적으로 포트폴리오를 재조정하는 시스템을 갖춘 투자기관들은 기관마다 기준이 다르겠지만 대략 4분기 내지 8분기 연속 벤치마크 하회 시 환매를 강제하기도 합니다. 이 경우 수익률이 연속으로 낮은 순간 환매가 집중하게 되면서 펀드는 환매의 기준이 되는 NAV를 낮추게 되고, 이는 수익률을 더 낮추는 악순환에 빠지게 된다는 설명이죠.
그럼 어느 펀드가 좋은 펀드일까요?
너무도 당연한 이야기이지만 좋은 펀드를 고르는 절대적인 기준은 있지 않습니다.
위에서 언급한 펀드처럼 큰 펀드는 큰 금액이 환매되기에 크다고 다 안정적은 아니겠지만 그래도 어느 정도 규모가 되어야 외부환경변화에 대응할 수 있습니다. 펀드의 순자산 가치가 대략 USD 3b은 넘어야 하지 않나 싶습니다.
펀드의 사이즈 외에 순증도 중요합니다. 펀드의 순자산가치(NAV)가 감소한다는 것은 일시적일 수도 있지만 펀드런의 신호탄일 수도 있습니다. 펀드의 규모에 따라 다르겠지만 직전 4분기 평균 USD 100m의 순증이 있다면 급격한 자금이탈 우려는 낮다고 할 수 있습니다. 하지만, 순증금액 역시 절대적 기준은 될 수 없습니다. 경기하락 등을 예상해서 운용사가 추가모집을 중단한 상태에서 시장의 영향으로 평가금액이 하락한 것일 수도 있기때문입니다.
앞서 말한 것처럼 중요한 것은 수익률입니다. 벤치마크 인덱스를 상회하지 못하면 규모가 크고, 최근에 순증이 있었어도 언제든 환매가 몰릴 수 있기때문이죠. 최근 분기 기준 1년, 3년, 5년 기준 수익률(trailing returns)이 벤치마크를 상회해야 합니다.
분기수익률도 중요하지만, 변동성이 높을 수 있어서 최근분기 기준만 보는 것 보다는 직전 3년 정도의 분기수익률 중 벤치마크를 하회한 적이 1번 이내인 펀드가 좋을 겁니다.
그럼 3년이 안되었다면? 아무리 좋고, 큰 펀드도 처음 출시되어서 3년이 되기 전까지는 3년이 안된 펀드였고, 그때에도 모집을 잘 해왔습니다. 3년이 안 된 펀드들 중에도 좋은 펀드들은 분명 있습니다. 나쁘다가 아니라, 검증되지 않았다고 봐야 할겁니다.
사실 위의 범주에 드는 펀드들은 많이 있습니다. 그렇다고 너무 촘촘히 하면 오히려 좋은 펀드들이 들어오지 못하게 되기 때문이죠. 기본적인 스크리닝일 뿐 실제로는 더 많은 것을 보고, 정성적인 판단을 할 수 밖에 없습니다.
거듭 말씀드리지만, 이 글을 포함하여 이 곳의 모든 글들은 특정 투자안에 대한 추천이나 비추천을 의도하기 위해 쓰는 글은 아닙니다.
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