PGIM 3

PGIM 3

□ Real Estate Debt

부동산 equity와 debt의 상관관계는 낮음

부동산담보대출에 대한 벤치마크(BM) 설정은 매우 어려움

Private Debt or Real Estate?
• 형식은 Private Debt
• 하지만, underwriting은 부동산에 가까움

벤치마크에 대한 이슈는 단지 성과(performance)에 대한 BM이 아닌 총수익(total return) 관점에서 접근 필요

부동산 메자닌은 또다른 특성
• 관련 자산이 악화되었을 때 무엇을 할 수 있는가에 대한 고민 필요

□ PRISA

경기 사이클에서 어디쯤에 있을까?

미국과 중국의 무역전쟁
- 향후 12개월 이내 문제가 될 가능성: 최근 상황이 악화되며 중간에서 높음으로 조정
- 미치는 영향: 여전히 중간 수준 유지

인구의 증가는 다시 도심이 아닌 교외지역에서 이루어질 것으로 예상
• 임대율(occupancy rate): 도심 지역(urban)보다 교외 지역(suburban)에서 증가 속도가 빠름
• 이견: 도심 지역의 임대율 증가 속도가 더딘 것은 수요때문이 아니라 너무 많은 공급때문일 수 있음

경기 사이클: 끝은 아니지만, 평탄한 길도 아닐 것으로 예상

구조적 동인(structural driver)
• 인구고령화(aging): Healthcare, life sciences, senior housing
• 도심형 물류시설(infill logistics)
• 공공기반시설 투자(public infrastructure investment)

Cyclical change vs Structural change
• 경기상승을 넘어서는 하락을 이끄는 disruption이나 경기하락을 넘어서는 상승을 이끄는 driver 존재

2019~2021년 펀드의 투자비중 목표 조정
• 펀드별
- PRISA: 오피스 감소, 멀티패밀리 증가, 리테일. 감소, 물류시설(industrial) 증가, 창고(storage) 유지, 노인주거복지시설(senior housing) 증가
- PRISA 3: 멀티패밀리 감소, 오피스 증가, 리테일 감소, 창고(storage) 및 틈새(niche) 증가, 물류시설 증가, 토지 유지
• 자산별
- 오피스, 멀티패밀리: 가장 높은 수준 유지하는 범위 내에서 조정
- 리테일: 두 펀드에서 모두 목표 비중축소
- 물류: 두 펀드 모두 비중확대
- 기타: 세부 섹터에 따라 유지 또는 확대

섹터별 이슈
• 오피스: Flexible office
• 리테일: Fashionable
- 앵커 임차인이 있는 쇼핑몰에 대한 투자보다 유행을 이끄는 좋은 위치의 자산(Back to the real estate, not tenants)

기술(Tech)
• 무인자동차(driverless car)와 차량공유(car sharing)
- 오피스, 리테일, 멀티패밀리 등 주요 섹터에서 주차공간 필요성 낮아짐
- 향후 주차장의 경쟁 상대는 공간이 아닌 휘발류, 전기 등 에너지 가격

인구고령화(Aging)
• 생산성 저하
- 인당사용공간(space per person) 축소 예상

CAPEX
• Non-core를 core로
- 경기 후반에서 경기 하락효과를 자산가치 상승으로 만회하려는 전략: value added, core plus
- 어느 경우든 자산가치를 올리기 위한 CAPEX 투자 필요
• Core에서 core로
- Core 자산을 투자하여도 core 상태를 유지하기 위해 지속적인 CAPEX 투자 필요
• CAPEX 증가
- 물가상승으로 인한 직접비 증가
- 테크기업 등 선호되는 임차인의 기대수준 높아짐