PGIM 2

PGIM 2

□ Core real estate in a rapidly changing environment

전세계적으로 물류시설에 대한 선호 증가
• 우량 물류자산의 cap rate spread는 축소되어 오피스와 비슷한 수준
• 서울의 cap rate는 물류 6~7%, 오피스 4~5%로 여전히 차이. 투자 기회가 있다고 봐야할까?
- 지역별, 국가별 차이에 대한 이해 필요

펀드 투자로 본 자국에 대한 선호도(home bias)
• 미국과 유럽: 존재
• 아시아: 높지 않음

선호도의 차이가 있는 이유
• 자국에 대한 선호도가 높은 것은 차이없음
• 차이
- 미국은 USD 단일통화, 유럽은 (전부는 아니지만) EUR 펀드
- 아시아는 국가마다 다른 통화여서 (글로벌) 펀드는 USD로 모집
- 아시아 투자자 입장에서 자국 통화를 USD로 환전 후 다시 자국 (또는 다른 아시아 지역)에 투자할 유인이 적음

(대부분의) Core asset은 영원히 core로 있지 않음
• 자산가치: CAPEX 투자 필요
• 위치: 구조적 변화에 따른 변화
- 예: 인구 구조변화에 따른 부동산 선호도 변화

Core vs Alternative 섹터
• Core: 오피스, 리테일, 물류, 멀티패밀리 등
• Alternative: 노인주거복지시설(senior housing), 헬스케어(healthcare), 기숙사(student housing), 데이터센터(data center)
- Alternative 섹터의 경우 아시아는 아직 덜 발달

동질성 vs 다양성
• 미국: 동질성 있는 시장(homogeneous market)
• 유럽: 다양한 시장(diversified market)
• 아시아: 매우 다른 시장(very diversified market)

규제: 미국과 비교하면 유럽과 아시아는 규제가 심한 시장(more regulated market)

시장의 위기와 기회
• 미국
- Cap rate 축소(Cap Rate compression)와 가격 부담(valuation concern)
- 하지만, 더 이상은 아님(not any more)
• 유럽
- 투명성(level oftransparency) 양호
• 아시아
- 양호한 경제 성장률 (일부 지역 제외)

□ 주변환경 (Neighborhood)

부모 보다 소득이 높은 사람의 비중(percentage of children earning more than their parents)은 1940년생은 96%에 달하였으나, 지속적으로 낮아지고 있음

소득수준 25분위(25th percentile)는 약 25,000 달러(25K). 이들을 대상으로 이동성(mobility)을 조사할 경우 지역에 따른 차이 보임

상향이동성(upward mobility)을 높이기 위한 2가지 방법
• 동태적: 기회의 땅으로 이사(moving to opportunity)
- 기회가 높은 지역(high opportunity area)에 저소득층공동주택(affordable housing) 공급
• 정태적: 지역기반 투자(place-based investments)
- 기회가 낮은 지역에 상향이동 기회 증가

기회의 땅으로 이사
• 시애틀에서 노르망디 파크(Normandy Park) 지역은 평균소득이 약 40K 수준으로 소득 수준이 높고, 센트럴 디스트릭트(Central District)는 약 25K 수준으로 낮음
• 센트럴 디스트릭트에서 노르망디 파크로 이사한 사람들을 대상으로 평균 소득을 조사한 결과
- 2살때 이사한 사람이 35세가 되었을때 평균 소득은 약 40K로 노르망디 파크에서 태어나 성장한 사람들과 차이 없음
- 평균 소득은 이사할 당시 나이가 많을수록 낮아지는 모습을 보이며 20세에 이사한 사람들의 경우 25K 수준으로 센트럴 디스트릭트에 남아있는 사람들과 차이가 없음
- 28세에 이사한 사람들은 오히려 25K를 하회

상향이동성이 높은 지역의 특징
- 낮은 빈곤율(low poverty rate)
- 안정적 가정(more stable family structure)
- 우수한 사회적 자본(great social capital)
- 우수한 학교(better school quality)

이러한 특징에서 도출되는 시사점: 안정적 가정에서 시작
• 안정적 가정(family stability) - 어린시절 교육(early childhood education) - 사회적 조언자(social capital: mentorship) - 대학과 직장에 대한 준비(college and career readiness)

잠재적 시장기회
• 기회가 낮은 지역: 지역단위 프로그램(community-level program)
• 거주자 소득수준에 대한 새로운 자료 활용