현금흐름

현금흐름

PGI - L&V = EGI
PGI: potential gross income. 공실이 없을 경우를 가정한 소득.
L&V: loss and vacancy. 공실이나 임대료 수취를 못하는 금액.
EGI: effective gross income. PGI에서 비어있는 공간 제외하고 실제로 임대료가 얻어지는 공간에서 나오는 소득.

EGI - OPEX = NOI
OPEX: operating expenses. 부동산 유지하는데 정기적으로 발생하는 비용.
NOI: net operating income. 부동산 자산에서 발생하는 순영업이익.

수선 항목은 성격에 따라 OPEX인  R&M(repair and maintenance) 항목으로 처리하거나, CAPEX 항목으로 처리. 회계적으로 OPEX는 비용 처리, CAPEX는 자산의 증가로 처리 후 시간이 지나며 상각 처리. 일상적이거나 금액이 적으면 R&M, 단일 수선항목이 크고, 비정기적일 경우 CAPEX로 봄.

NOI - DS - CAPEX - TI - LC - Others = CFBT
DS: Debt service. 이자비용이나 대출원금 상환 등 차입관련 비용.
CAPEX: capital expenditure. 자본적 지출. 자산의 가치를 증가시키는 비용.
TI: tenant improvement. 임차인이 임차한 공간을 자신에게 맞게 꾸밀 수 있도록, 임대인이 임차인에게 지원하는 금액.
LC: leasing commission. 임대대행수수료.
Others: 기타 제반 수수료.
CFBT: cash flow before tax. 세전 현금흐름.

임대시장이 임차인 위주일 때 임대료 인하 압력을 받게 되는데, 이때 일반적으로 임대인은 명목 임대료를 낮추기 보다는 명목 임대료는 유지하면서 렌트프리 기간을 늘리거나, TI를 더 많이 지원하는 방법으로 실질 임대료를 낮추게 됨. 이러한 경우, TI를 NOI 이후 차감하는 것이 아니라, EGI 계산 시 렌트프리와 함께 TI를 반영하는 것이 현실을 반영한다고 보기도 함.

CFBT - TAX = CFAT
CFAT: cash flow after tax. 세후 현금흐름.

NOI/V = Cap rate
V: value. 자산가치. 세금이나 부대비용이 고려되지 않은 가격.

NOI/Debt = Debt yield

NOI/DS = DSCR
DSCR: debt service coverage ratio.