New York: Office Inventory

New York: Office Inventory

증가율

지난 10년간 뉴욕의 오피스 총 임대가능면적은 연평균 1.5% 증가하여, 미국 평균을 하회합니다.

총임대가능면적(inventory 또는 stock)은 신규 건설이 완공되거나 증개축이 완료되면서 늘어나게 되고, 개보수에 들어가거나 멸실되는 경우, 또는 오피스에서 멀티패밀리로 처럼 다른 용도로 전환되는 경우 감소하게 됩니다.

그 외에 기술적인 원인도 있죠. 조사 업체가 전수 조사가 아닌 자신들이 생각하는 대부분을 포함시키다 보니 포함시키지 않던 빌딩을 조사 대상에 넣거나 기존 대상을 빼거나 하면서 변동이 있을 수 있습니다. 그리고 때로는 세부 시장의 분류 기준이 바뀌거나 같은 건물의 임대가능면적이 변하기도 하죠.

그러다 보니 변동에 따른 시계열 분석이 의미없다고도 합니다. 의미가 전혀 없지는 않겠죠.

맨하탄의 총임대가능면적은 큰 폭의 증가세를 보이지 않았고, 몇가지 이유로 향후에도 그럴 것으로 봅니다.

(1) 뉴욕의 맨하탄은 강으로 둘러싸여 있다보니 수평적인 신규 공급에는 한계가 있습니다. (2)100년 이상 오래된 건물들이 많다 보니 리노베이션을 하여도 건물 외관을 유지해야 하는 경우가 많습니다. 수직적으로 증가하는 데에도 제한이 있습니다. (3) 도시생활을 선호하는 사람들의 증가입니다. 이로인해 도심의 오피스에서 멀티패밀리나 콘도로의 변경이 늘었습니다. 오피스에서 멀티패밀리로의 전환은 상대적으로 쉽지만, 멀티패밀리에서 오피스로 전환은 훨씬 어렵다고 합니다.

그러다 보니 기본적으로 공급 면적이나 증가율이 낮을 수 밖에 없습니다. 하지만, 맨하탄 내에서도 낙후 지역이 있고, 철도차량기지를 지하화하고 그 위에 부동산을 개발하는 허드슨 야드 처럼 개발도 이루어지고는 있습니다.

Midtown, Midtown South, Downtown

맨하탄은 크게 미드타운, 미드타운 사우스, 다운타운으로 구분합니다. 미드타운 사우스와 다운타운의 구분은 사람에 따른 차이가 크지 않습니다. 하지만, 미드타운과 미드타운 시우스는 구분하는 사람이나 기관에 따라 다릅니다. 같은 사람, 같은 기관이더라도 시간에 따라 변하기도 하죠.

그렇기에 주어진 자료만으로는 명쾌하지 않은 부분이 많지만... 여러가지 문제들을 고려한 상태에서 참고할 수는 있기에...

Manhattan Inventory (MSF) / JLL

Inventory 누적증가율 (2010.03=100) / JLL

Midtown 지역 Inventory (MSF) / JLL