2008년 GFC의 발발은 미국 부동산담보대출 중 하나인 서브프라임 모기지였지. 하지만, 진행은 미국과 영국의 경제와 부동산만 꾸준한 회복을 하고, 나머지 부문은 여전히 고전을 하고 있으니... 역설적이라 해야 하나, 매도 먼저 맞는 놈이 낮다고 해야 하나?
부동산은 크게 상업용 부동산과 주거용 부동산으로 나뉘지. 주거용은 단독주택(single family)이 있으며, 상업용 부동산에는 오피스, 상업시설(retail), 산업시설(industrial), 숙박시설(hospitality) 등이 있어.
오피스는 가장 표준화 되어 있고, 유동성이 높은 자산이지. 그러다 보니, 가장 선호되고 거래도 많은 부동산이야. 하지만, 표준화되어 있다는 건 다른 유형의 부동산과 비교했을 때고, 비슷한 위치여도 입지조건이 달라질 수 있고, 건물관리 상태에 따라서도 달라지기에 건별 접근이 중요하지. 전통적으로 오피스는 경제성장률과 밀접한 괸련이 있다고 여겨져 왔지. 하지만, 고용없는 성장에 대한 우려와 새로운 산업의 등장 등 예전보다 복잡해지고 있어.
상업시설은 크게 쇼핑몰(shopping mall)과 거리점포(street shop)으로 구분되지. 런던이나 뉴욕의 1층 거리점포는 임대료나 매매가격이 매우 높아. 하지만, 전자상거래(E-commerce)가 발달해도 대표점포(flagship shop)로서의 상징성이 있기에 큰 타격을 받지 않을 거라고들 보지. 정확히는 손실을 보더라도 높은 임대료를 주며 입점할 거라고 보는 거지. 쇼핑몰은 크기에 따라 여러 종류로 다시 세분화 되는데, 미국 등 쇼핑몰이 발달한 지역에서는 전자상거래로 인한 점진적 축소가 우려되서 투자에 신중해야 해.
산업시설은 창고(warehouse), 물류시설(logistics), 전환형 오피스(flex), 공업시설 등을 포함해. 같은 산업용으로 분류되지만 그 안에서 차이가 커. 전자상거래의 발달은 최첨단 물류시설에 대한 수요는 증가시켰지만, 작고 오래된 창고 등은 위험하다고 하지. 반대로 최첨단 물류시설이 지나치게 부각되며 과도하게 올라서 위험하다고 보는 사람들도 있지. 그래서 오히려 작은 개인용 창고들을 싼값에 매입해서 필요하면 리모델링한 후 브랜드화하는 전략의 창고임대업으로 수익을 올리는 틈새 펀드들도 있긴 해.
멀티패밀리(multifamily)도 있는데, 혹자는 주거용으로, 혹자는 상업용으로 분류해. 들어가 살고 있는 사람 입장에서는 주거용이지만, 투자자 입장에서는 임대주택업을 영위하기 위한 상업용이기 때문이지. 용도 기준으로 분류하면 주거용이고, 투자목적으로는 상업용인 셈이지. 멀티패밀리를 선호하는 하는 사람들은 경기가 안 좋아지면 기업들이 감원을 하고, 회복기에는 회복에 대한 확신이 있어야 사람을 뽑고, 사무공간을 확충하기에 오피스는 빠르게 축소되고 더딘 회복을 보이지만, 생활공간인 집은 인구만 증가하면, 수요는 뒷받침되기에 안정적이라고 보지. 거리로 쫓겨나지 않으려면 주택임대료는 꼬바꼬박 내기에 현금흐름 안정성도 높다고. 그러다 보니 금융위기 이후 가장 빠른 회복세를 보였어.
과거 베이비 붐 세대는 자기 집에 대한 로망이 있었다고 해. 그들은 멀티패밀리 보다 도시근교의 단독주택을 소유하고, 주말에 집을 고치는 것을 바람직한 모델로 삼았다고 해. 하지만, 최근 젊은 세대들은 다른 생각을 한대. 모기지 사태를 겪고, 직업 안정성에 불안감을 느끼며, 반대로 경기가 좋으면 언제든 더 좋은 곳으로 옮길 준비가 되어있고, 편리한 출퇴근과 도시에서의 밤문화를 좋아하는 젊은이들은 도시 근교에 단독주택을 소유하는 것 보다는 도시 안에 있는 멀티패밀리를 임대하는 것을 선호한다고 해.
그러다 보니 멀티패밀리는 여전히 가장 선호하는 사람이 많지만, 가격에 대한 부담 역시 가장 큰 물건이지. 그러다 보니, 작은 창고를 매입하듯 단독주택을 모아서 주택임대업으로 수익을 창출하려는 펀드들도 생겨났어.
호텔 등 숙박시설은 객실이용률(occupancy rate), 객실단가(ADR, Average Daily Rate), 객실당평균수익(RevPAR, Revenue Per Available Room) 등 부동산들과는 다른 지표들도 봐야해. 미국 등 글로벌하게 숙박시설은 에어비앤비 등 공유경제의 영향을 받고 있는데, 영향의 크기는 지역마다 달라. 어느 지역은 기존 호텔의 1/4 이상이 에어비앤비로 대체되어 중요한 검토 요인이 되기도 하고, 1% 미만으로 무시해도 될 만한 곳도 있지.
전통적인 부동산들의 투자 기대수익률 하락으로 인해, 최근에는 특수물건(specialty)이나 대안부동산 또는 대체부동산(Alternative Real Estate)에 대한 관심이 증가하고 있지.
인터넷, 모바일, 빅데이터 등이 화제가 되며 떠오른 데이터센터, 헬스케어/의료산업의 발전에 따른 Biotech, Life Science, Lab, Healthcare, Medical Office, 병원 등 바이오/헬스케어/의료 관련 부동산, 그 외 도서관, 학교, 기숙사, 교도소 등 공공/사회시설, 공항과 항구 등 포트(port), 고속도로 휴게소 등 다양해. 그리고 나중에 인프라 이야기할 때 다시 언급될텐데... 이 중 다수는 인프라 쪽에서는 인프라 자산으로 보고 있어. 투자할게 많을 때는 양쪽에서 다 관심없다가 투자할게 없을 때면 서로 보게되는 자산군이지. 그만큼 일반적인 부동산 보다는 유동성이 낮은 자산군이야.
혹시 느꼈어? 부동산은 단순한 땅에 대한 투자가 아니야. 인구와 고용 등 경제흐름에 대해서도 알아야 하고, 고용없는 성장, 빅데이터, 전자상거래, 공유경제, 바이오/헬스 등 최근 이슈들과도 뗄래야 뗄 수 없지.
그리고 글로벌 부동산 펀드들이 대형화되며 나타난 특징 중 하나는 플랫폼에 대한 투자야. 특정 분야를 투자하고 싶으면 부동산을 하니씩 사모으는게 아니라 아예 그 유형의 부동산을 많이 보유하고 있는 기업을 사는 거지.
No comments:
Post a Comment