미국 부동산: 주거시설

미국 부동산: 주거시설

Urbanization vs de-urbanization

코로나19 이전에는 한동안 주거시설이나 업무시설 관련해서 밀레니얼 세대와 도시화(urbanization)가 이슈였습니다. 

코로나19를 겪으며 도시화가 지속될 것이냐, 교외화(suburbanization)나 탈도시화 또는 역도시화(de-urbanization)가 발생할 것이냐에 대한 의견이 분분합니다.

학문적으로는 교외화와 역도시화가 구분이 되지만, 일상대화에서는 구분하지 않고 도시화의 상대개념으로 사용하기도 합니다.

일단 탈도시화까지는 아닌 교외화 쪽으로 의견들이 많아지고 있습니다. 특히, 뉴스에서 자주 언급하죠. 코로나19로 인해 인구밀집도가 낮은 곳을 선호하고, 밀레니얼 세대가 결혼하고 아이를 낳으며 교외를 선호하며, 재택근무와 사실상 자가격리가 이어지며 같은 임대료로 마당이 있고 넓은 집을 구하려 한다는 것이죠. 또한, 코로나19 같은 바이러스가 앞으로도 3년정도의 주기로 반복될 거라는 우려도 더해지죠. 이렇게 보면 교외화는 코로나19가 만들어낸 구조적 변화입니다.

하지만, 미국의 대체투자 전문운용사인 CIM은 말합니다. 뉴스가 아닌 데이타를 보라고. 그런 현상은 맨하튼과 샌프란시스코, 두 도시에서만 일어나고 있다고 합니다. 그리고, 그 현상은 코로나19 때문이 아니라 살인적인 집값과 생활비로 그 이전부터 진행되어 온 추세가 이어지고 있다는 것이죠. 다만, 코로나19로 가속화되고 뉴스 거리가 되었을 뿐.

실제로 코로나19 직후에는 도심의 많은 젊은이들이 도심을 떠나서 부모님 댁으로 들어가는 경우가 많았지만, 몇개월 간 일시적 현상이었으며 다시 도심으로 복귀하고 있다고 합니다. 

밀레니얼 세대들이 결혼을 하고 교외로 나가더라도 그 뒤를 잊는 Z세대들은 밀레니얼 세대보다 더 도심을 선호할 것이라고 합니다.

탈도시화가 아닌 탈게이트웨이

맨하튼과 샌프란시스코 등 게이트웨이 도시들은 피닉스, 보스턴, 덴버, 아틀란타, 오스틴 등의 도시들로 대체되고 있으며, 이러한 도시들은 다양한 산업과 혁신을 이끌 수 있는 우수한 인력 등을 바탕으로 이미 최근 10~15년간 성장해 오고 있습니다. 이런 도시들의 성장은 계속될 것으로 보이며, 이곳의 고용주와 종업원들은 모두 각종 편의시설을 제공하는 도심을 선호하는 현상이 지속되고 있다고 합니다. 주거, 일자리, 레저는 교외생활이 대체할 수 없기에.

팬데믹 시기에 사람들이 몰려있으면 위험하지만, 좋은 의료시설에 대한 접근성이 낮은 것 역시 위험하니까요.

미국 부동산: 체험형 시설과 숙박시설

미국 부동산: 물류시설과 상업시설

많은 사람들이 코로나19가 사람들의 생활을 바꾸게 되고, 더이상 코로나19 이전의 생활로 돌아갈 수 없을 거라고 합니다. 미국 부동산 시장 역시 그런 관점에서 바라보기도 합니다.

워낙 요즘은 전망들이 비슷해 새로울 것은 없는 이야기들이지만, 코로나19의 효과 관련 나눠서 보면 다음과 같습니다.

코로나19와 비대면 시대

코로나19로 비대면 시대가 오면서 물류시설(industrial, logistics)에 대한 수요가 증가하고, 상업시설에 대한 수요는 급감했다? 코로나19가 예상보다 빠르게 전자상거래를 증가시킨 것은 맞지만, 이는 코로나19 이전부터 진행되어 오던 구조적 변화입니다. 코로나19는 속도를 좀더 당겼을 뿐입니다. 단지, 코로나19로 인한 변화였다면 물류시설의 과잉공급에 대해 우려를 하는게 맞지만, 구조적 변화에서는 좋은 입지가 점점 없어지고 있기때문에 지금이라도 물류시설을 투자해야 한다고 합니다. 당연히 입지와 개별시설을 선별하는게 우선이죠.

코로나19와 상업시설의 몰락

쇼핑몰과 오프라인 상점 등 상업시설(retail)의 쇠락 역시 코로나19 이전부터 진행되어 오던 구조적 변화였습니다. 코로나19 이전 리테일 스폰서들은 이에 대응하기 위해 크게 몇가지 방향으로 접근하였죠.

하나는 도심의 대형 쇼핑몰이나 마트를 도심형 물류창고로 부분 또는 전체 용도 변경하는 것이었습니다.

그리고, 또 하나는 신선식품을 파는 grocery 앵커 테넌트의 유치와 극장, 음식점, 게임룸 등 체험시설의  유치였죠.

전자는 비용과 전반적인 전략의 변화가 필요해서 방향성은 말하되 실행은 더뎠으나 코로나19의 영향으로 더 좋은 전략으로 부각되었습니다.

후자는 임차인만 잘 유치하면 되다보니 코로나19 이전 단기적으로 선회되던 방안이었으나, 코로나19로 인해 신선식품의 온라인 점유율이 높아졌고, 특히 체험형 시설은 코로나19로 가장 타격을 받은 부분이 되었습니다.

도심형 물류창고의 전환은 민원 이슈만 없으면 코로나19가 지속되든 해소되든 좋은 전략입니다. 다만, 장기적으로는 자율주행차나 드론배송 등이 시장을 변화시킬 수 있습니다.

신선식품이나 그로서리 역시 코로나19가 지속되든 해소되든 꾸준히 유지될 것으로 보입니다. 이전보다 온라인 배송이 늘면서 구조조정은 있을 수 있지만 없어지지는 않을 거고 점포를 온라인 배송의 거점으로 사용할 수 있으니까요.

미국 부동산: 물류시설과 상업시설

미국 부동산: 물류시설과 상업시설

많은 사람들이 코로나19가 사람들의 생활을 바꾸게 되고, 더이상 코로나19 이전의 생활로 돌아갈 수 없을 거라고 합니다. 미국 부동산 시장 역시 그런 관점에서 바라보기도 합니다.

워낙 요즘은 전망들이 비슷해 새로울 것은 없는 이야기들이지만, 코로나19의 효과 관련 나눠서 보면 다음과 같습니다.

코로나19와 비대면 시대

코로나19로 비대면 시대가 오면서 물류시설(industrial, logistics)에 대한 수요가 증가하고, 상업시설에 대한 수요는 급감했다? 코로나19가 예상보다 빠르게 전자상거래를 증가시킨 것은 맞지만, 이는 코로나19 이전부터 진행되어 오던 구조적 변화입니다. 코로나19는 속도를 좀더 당겼을 뿐입니다. 단지, 코로나19로 인한 변화였다면 물류시설의 과잉공급에 대해 우려를 하는게 맞지만, 구조적 변화에서는 좋은 입지가 점점 없어지고 있기때문에 지금이라도 물류시설을 투자해야 한다고 합니다. 당연히 입지와 개별시설을 선별하는게 우선이죠.

코로나19와 상업시설의 몰락

쇼핑몰과 오프라인 상점 등 상업시설(retail)의 쇠락 역시 코로나19 이전부터 진행되어 오던 구조적 변화였습니다. 코로나19 이전 리테일 스폰서들은 이에 대응하기 위해 크게 몇가지 방향으로 접근하였죠.

하나는 도심의 대형 쇼핑몰이나 마트를 도심형 물류창고로 부분 또는 전체 용도 변경하는 것이었습니다.

그리고, 또 하나는 신선식품을 파는 grocery 앵커 테넌트의 유치와 극장, 음식점, 게임룸 등 체험시설의  유치였죠.

전자는 비용과 전반적인 전략의 변화가 필요해서 방향성은 말하되 실행은 더뎠으나 코로나19의 영향으로 더 좋은 전략으로 부각되었습니다.

후자는 임차인만 잘 유치하면 되다보니 코로나19 이전 단기적으로 선회되던 방안이었으나, 코로나19로 인해 신선식품의 온라인 점유율이 높아졌고, 특히 체험형 시설은 코로나19로 가장 타격을 받은 부분이 되었습니다.

도심형 물류창고의 전환은 민원 이슈만 없으면 코로나19가 지속되든 해소되든 좋은 전략입니다. 다만, 장기적으로는 자율주행차나 드론배송 등이 시장을 변화시킬 수 있습니다.

신선식품이나 그로서리 역시 코로나19가 지속되든 해소되든 꾸준히 유지될 것으로 보입니다. 이전보다 온라인 배송이 늘면서 구조조정은 있을 수 있지만 없어지지는 않을 거고 점포를 온라인 배송의 거점으로 사용할 수 있으니까요.

Basilica of St. Peter, VA

Basilica of St. Peter, VA

성 베드로 대성당

성 베드로 성당으로 이름 붙여진 많은 성당들 중 가장 유명한 성당은 단연 바티칸(Vatican City)의 성 베드로 대성당(Basilica of St. Peter)일 겁니다.

349년 콘스탄티누스 황제에 의해 예수의 제자이자 초대 교황인 베드로 성인의 묘지 위에 성당이 지어졌었다고 합니다. 396년 실베스트로 교황은 대성전으로 축성하였습니다. 

시간이 흐르고, 1503년 교황 율리우스 2세가 상갈로의 줄리아노에게 성전의 재건축 계획을 세우도록 하였습니다. 도나토 브라만테(Donato Bramante)의 설계에 따라 1506년 성당의 재건축이 시작되었습니다.

시건이 흐르며, 브라만테 외에도 미켈란젤로(Michelangelo), 카를로 마데르노(Carlo Maderno), 잔로렌초 베르니니(Gian Lorenzo Bernini) 등이 설계에 참여하였으며, 착공 후 120년이 지난 1626년에 완공되었습니다. 그동안 21명의 교황이 재위하였다고 합니다.

성당은 초기 르네상스 건축(Renaissance architecture) 양식을 잘 보여줍니다. 또한, 하늘에서 성당을 내려다 보면 예수께서 베드로 사도에게 건내주었다는 천국의 열쇠가 연상된다고 합니다.

아름다움, 스탕달

 Beauty, Stendhal

There are as many styles of beauty as there are visions of happiness.

- Stendhal (Marie Henri Beyle, 1783~1842), Love 

행복을 바라보는 시각처럼 아름다움의 스타일도 많은 종류가 있습니다.

- 스탕달 (Stendhal | Marie Henri Beyle, 1783~1842), Love 

Den Anza Plaza, Cupertino, US-CA

Den Anza Plaza
10001 N Den Anza Blvd
10101 N Den Anza Blvd

애플이 NNN으로 100% 임차 중인 오피스 빌딩
위치: 캘리포니아 실리콘밸리 Cupertino
면적: 84ksf

스폰서: Hana Financial Group
현지운용사: Madison Marquette

주요임차인: 애플 100%
- NNN Lease
- 임차기간 5년 + 5년씩 2번 연장 옵션
- 임차만기: 2026년 4월
- 연간 임대료 상승률 3% (Termination oprtion 없음)
- Ground Lease 각각 60년, 62년

NOI: USD 3.5m
Listing Price: USD 67m, Cap rate 5.18%, USD 797/sf
- Paramount Recomandation: Max USD 60m, Cap rate 5.78%, USD 714/sf

Apple이 사용 중인 Cupertino 내 오피스 및 R&D 면적은 7.7msf
- Cupertino 오피스 및 R&D 전체 면적의 약 80%

Submarket: Cupertino
- New Office construction 0sf
- Full Service 오피스 임대료 USD 6.12/sf/m (← 코로나19 이전 USD 5.97 보다 상승)
- Office Vacancy 1.7% (← 코로나19 이전 1.9% 보다 소폭 하락) 

1500 Spring Garden Street, Philadelphia, US-PA

1500 Spring Garden Street, Philadelphia, PA 19130

Class A Office & Datat Center
위치: 필라델피아 CBD 내 Market Street West
준공: 1947년 (리노베이션 2019년)
면적: 1.1msf(약 31천평)
- 오피스 741ksf, 데이터센터 306ksf, 리테일 58ksf
층수: 12층

스폰서: Nightingale Properties("Nightingale"), Wafra Captial Partners("Wafra")
- Nightingale과 Wafra의 JV는 필라델피아에서 2번째로 많은 오피스를 소유

주요임차인: Sungard(IT서비스, 18.3%), CBS(방송, 13.6%), Day & Zimmerman(건설, 12.5%), Thompson Reuters(정보서비스, 10.9%) 등
WALT: 8.5y

NOI: USD 13.6m
Valuatuion: USD 301m, Cap rate 4.5%, USD 272/sf 

St Peters Cathedral, Belfast, GB-NIR

St Peters Cathedral, Belfast, GB-NIR

성 베드로 성당

성 베드로는 예수님의 12사도 중 한 명으로 초대 교황으로 알려져 있습니다. 그러다 보니 성 베드로 성당이라는 이름의 성당은 전세계 여러 곳에 있습니다.

영국 북아일랜드(Northern Ireland)의 수도인 벨파스트(Belfast)에도 성 베드로 성당(St Peter's Cathedral)이라는 이름의 천주교 성당(Roman Catholic cathedral church)이 있습니다. 

이 성당은 1860년에 착공하여 1866년 완공하였다고 하며, 고딕 건축의 부흥 양식으로 건립되었습니다. 이 성당의 시그니처라고 할 수 있는 2개의 탑(twin spires)은 1886년에 추가 건축된 거라고 합니다.

내부 스테인드글라스(stained-glass)가 아름답습니다.

글쓰기

글쓰기

글을 잘 쓰는 것은 아니지만, 많이는 쓰고 있습니다. 많이 쓴다기 보다는 자주 쓴다는게 더 맞으려나요? 그래서 그런지 종종 사람들은 묻죠. 왜 그렇게 글을 쓰냐고. 글을 재미있게 쓴다먼 '왜' 쓰냐고 묻기보다는 다음 글은 '언제' 올리냐고 묻겠죠.

예전에도 비슷한 글을 두어번 올렸던 것 같은데, 이유는 간단합니다. 기억에 있어서 일종의 외장 메모리나 클라우드 같다고나 할까요.

처음 답변을 할 때에는 내가 하드디스크 저장 용량이 작은 컴퓨터라면 블로그는 외장하드 같은 거라고 이야기했지만, 어느새 업무를 제외하면 컴퓨터 보다 핸드폰을 더 자주 사용하고, 외장형 하드보다는 마이크로 SD카드나 클라우드 서비스를 더 많이 사용하게 되었네요.

기억의 한계

보조기억장치로 사용하면서 조금 긴 글도 쓸 때가 있기는 하지만, 간단한 사진이나 글을 메모 정도로 남기기도 합니다.

지금도 보면 썼던 글과 비슷한 내용의 글을 또 올리거나, 올렸다고 생각하는데 찾아보면 그런 장소나 소재로 쓴 글이 없는 경우가 종종 있죠. 내가 왜 이런 글을 썼지 싶은 글도 있습니다. 

지인분 중에는 자신이 쓴 글을 한달 뒤에 읽으면서 '신이여 이 글을 정녕 제가 썼단 말입니까'하면서 감탄하는 경우가 종종 있다는데, 저는 그런 적은 없네요.

엄밀히 말하면 제가 쓴 글을 다시 읽어볼 때가 거의 없기는 합니다. 아주 가끔 읽어보기는 하는데, 때로는 사소하더라도 그 순간의 기록과 현재 기억의 차이를 느끼게 됩니다. 그럴 때는 이미 시간이 흐른 제 기억보다는 기록이 더 정확하겠죠.

복수개 블로그

저는 복수개의 거의 동일한 블로그를 운영 중입니다. 한 때 비슷한 블로그를 다섯개까지 운영한 적도 있습니다만, 블로그를 서비스하는 회사가 없어지기도 하고, 제가 귀찮아지기도 하고 해서 두세개 정도만 운영 중이죠.

그래도 두어개는 가져가는 이유는 백업용입니다. 사용 중이던 블로그가 여러가지 이유로 사용할 수 없게 된 경험이 있다보니. 유튜브에 밀려 블로그는 사라질 플랫폼이라는 이야기를 들을 때마다 안 그래야 할텐데...라는 생각을 하게 됩니다. 중요한 내용은 없더라도 하나의 추억이고, 기억이니까요.

Brussels, BE: Office

Brussels, BE: Office

Cushman & Wakefield("CW")에 의하면, 브뤼셀의 오피스 면적은 주변부(Periphery)를 포함하여, 약 13백만 제곱미터(msm)입니다.

브뤼셀의 2020년 신규임대면적(Take-up)은 JLL 기준 315천 제곱미터(ksm), CW 기준 264ksm으로 조사기관마다 차이는 있으나, 최근 3개년 내 최저 수준을 기록하였습니다. 하지만, 브뤼셀 내에서도 레오폴드(Leopold) 지역의 신규임대차 면적은 CW 기준으로 2019년 61ksm 보다 증가한 101ksm을 기록하였습니다.

2016년 이후 하락세를 유지해 오던 브뤼셀의 공실률은 2020년 횡보세를 보였습니다. 2020년 4분기 공실률은 JLL 7.50%, CW 7.19%로 7% 수준이지만, 레오폴드 지역의 공실률은 코로나19 이후에도 하락하며 3.1% 수준을 기록하였습니다.

2020년 브뤼셀 레오폴드 지역의 Prime 임대료는 제곱미터 당 연 EUR 320를 유지하고 있습니다. 브뤼셀의 프라임급 임대료는 횡보하였으나, JLL에 의하면 상위 25%(Top Quartile) 기준으로는 2019년 4분기 EUR 239에서 2020년 4분기 EUR 244로, 평균 기준으로는 EUR 173에서 EUR 188로 상승하였습니다.

브뤼셀 오피스의 Prime Yield는 꾸준히 하락하고, 매매가격은 꾸준히 상승하고 있었으나, 2020년에는 변화가 거의 없었던 것으로 추정됩니다. 거래금액은 2020년 EUR 2.66b으로 2019년 EUR 2.66b 보다 증가하였습니다.