Vienna, AT: 부동산

해외부동산: 비엔나 (Vienna, AT)

비엔나는 잘 발달된 서유럽 시장에 속하면서도 동유럽과 서유럽, 양쪽으로 접근이 용이합니다. 많은 사람들이 살고 싶어하는 도시 중 하나이며 인구 증가가 빠르게 일어나고 있습니다.

하지만, 부동산 투자 관점에서는 재미없는 도시라고 혹자는 말합니다. 공실률은 낮고, 임대료는 안정적입니다. 코어 투자 시 상승에 대한 큰 기대를 갖기도 어렵고, 밸류애드 투자로 적극적으로(active) 대응을 해도 큰 폭의 가치상승을 기대하기 어렵습니다. 가치 측면에서도 완만한, 안정적인 도시입니다.

업무시설 측면에서는 상업중심지구에서 개발기회가 제한적이다 보니 시장이 정체되었다고 보기도 합니다. 혹자는 비엔나의 임차인 변동은 신규 수요가 아닌 비엔나 시장 안에서의 이동만 있다는 것이죠. 성장성이 없기 때문에 비엔나 시장이 다른 시장보다 좋을 이유가 없다고 보는 사람들도 있습니다. 코어 보다는 코어 플러스에서 기회가 있다고 말합니다.

주거시설 측면에서도 개발기회는 많지 않습니다. 하지만, 앞서 말한 것처럼 사람들이 살고 싶어하는 도시이다 보니 좋은 투자안을 찾기가 어렵습니다. 그렇다고 해도 3.50~3.75%의 현재 yield는 과하다는 시각이 많습니다. 추가적인 하락은 어려울 거라고 보죠.

좋지만 가격이 부담되다 보니 기관투자자들이 기숙사와 같은 대안부동산으로 옮겨갈거라는 전망도 있습니다.

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Madrid, ES: 부동산

해외부동산: 마드리드 (Madrid, ES)

스페인의 수도인 마드리드는 금융위기 이후 부동산 시장이 아직도 회복 중인 도시 중 가장 큰 도시 중 하나입니다. 경제는 안정화되었지만 부동산 시장은 금융위기 이전 수준에 아직 도달하지 않아서 가격측면에서 매력적인 도시입니다.

단지 가격이 낮은 수준이어서가 아니라 남유럽의 금융과 사업 중심지이기도 합니다. 아직도 PIIGS로만 스페인을 기억하는 하는 사람들도 있는데, 2014년 이후는 달라졌습니다. 유럽에서 경제가 가장 좋은 국가 중 하나입니다.

동시에 역사적인 건물, 도시 내에 있는 유명 조각품들(urban sculptures), 세계적 수준의 미술관과 박물관, 그리고, 레스토랑 등 다양한 모습을 지니고 있습니다.

이런 도시의 장점이 있지만 가격과 임대료가 아직 회복되지 않다보니 혹자는 마드리드 시장은 수년간 임대료 상승이 이어지며 투자기회를 제공할 것이라고 말하기도 합니다.

이러한 회복과 기회는 모든 유형의 자산에서 진행될 거라는 전망입니다. 혹자는 여기에 마드리드도 우수한 대학과 연계된 기술 주도 시장이 이어지며, 성장세가 지속될 것이라고 합니다. 다만, 1차  합의가 이루어진 듯 분위기가 흐르는 미중 무역분쟁이 다시 악화되거나 지속되면 스페인 역시 영향권에 들며 수출감소로 인한 부정적 영향을 받을 수도 있다고 합니다.

업무시설(office)에서는 마드리드의 중심상업지구(CBD)  공실률은 5%이하로 낮아졌습니다. 파리나 베를린에 비하면 높은 수준으로 보일 수 있지만, 절대적 수준이나 추이를 보면 낮은 수준입니다. 사람들은 코어 전략을 실행하기 좋은 도시 중 하나로 꼽습니다.

여기에 또다른 이슈가 있었습니다. 새로 선출된 마드리드 시의회는 7월에 신북부(Nuevo Norte) 제안을 만장일치로 승인하였죠. 사람들은 이 제안이 차마르틴역(Chamartín station) 주변을 개발하여 마드리드의 중심상업지구(CBD)를 북쪽으로 확장하여 마드리드가 세계적인 도시로 발돋움할 수 있도록 할 거라는 기대를 합니다.

마드리드는 전자상거래 침투 속도가 상대적으로 낮고, 관광객이 많다보니, 상업시설(retail)에서도 코어 전략이 좋다고 합니다.

물류시설(logistics)에서 마드리드는 OECD 국가 중 상대적으로 뒤쳐진 상태라고 합니다. 코어 플러스나 개발에 기회가 있습니다.

전세계적으로 인기가 많은 최종단계배송 또는 도심형물류센터(last-mile delivery)도 투자 대상으로 좋습니다.

주거시설(residential)에서는 이미 수년 전에 과열과 비싼 가격이 이슈화되었습니다. 하지만, 세계 주요 도시와 비교 시 아직 가격매력도와 성장잠재력이 높은 도시입니다.

마드리드의 주요 주택은 평방미터 당 7,000 유로, 평당 약 30백만원 수준에 거래됩니다. 베를린  9,100 유로, 파리 15,100 유로, 런던 17,700 유로이며, 가장 비싼 홍콩 45,400 유로, 평당 약 195백만원 등과 비교시 여전히 상승여력이 많다고 할 수 있습니다.

비록 소유자가 개인인 경우 5년간, 기관인 경우 7년간 임대료 상승률이 물가상승률을 상회할 수 없는 규제가 있으나, 임대료 상승 여력이 있으며, 6%  수준의 yield도 추가하락이 가능하여, 가격상승이 기대됩니다.

일반 주거시설 외에 기숙사(student housing), 양로원(nursing home) 등 특수유형의 주거시설(living)에 대한 전망 역시 밝습니다.

인기있는 관광지이기도 하다 보니, 호텔 역시 투자자들의 관심을 받는 섹터입니다.

비단 마드리드  만이 아니라 전세계적으로 호텔은 호불호가 갈리고 있습니다. 경기순환적(cyclical) 측면에서 경기후반기(late cycle)에서 피해야 할 자산이라는 시각과 장기구조적(secular) 측면에서 사람들이 점점 여가와 여행에 관심을 가지면서 성장성 높은 자산이라는 시각이죠.

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필라델피아 오레오 치즈케이크

필라델피아 오레오 치즈케이크

필라델피아 치즈케이크와 오레오가 만나서 탄생한 필라델피아 오레오 치즈케이크. 과하지 않게 단짠단짠한 맛입니다.

프랑스홍합집, 관악구

프랑스홍합집, 관악구

프랑스음식
서울 관악구 관악로14길 22

샤로수길에 있는 프랑스 음식점입니다. 메인요리는 홍합 + 토마토소스를 시켰습니다. 사이드로 뿔레 오 미엘, 오늘의 메뉴를 시켰습니다. 그리고, 홍합을 다 먹고 파스타 추가까지.

모두 다 맛있게 잘 먹었습니다.

위탁운용펀드: 전략별 펀드 [s]

위탁운용펀드: 전략별 펀드

☆표는 우수 펀드여서 표시한 것은 아니고 투자대상 국가에 제한이 있는 펀드를 나타냅니다.

□ Equity

● U.S. Core Open end Fund

미국 코어 펀드는 대부분 NFI-ODCE 인덱스를 따르다 보니, 운용사 별 차이가 크지 않습니다. 레버리지, 지역, 섹터 등에서 비중이 조금씩 다르긴 하지만 크지 않고, 커밍글드 펀드 형태로 코어자산을 투자하느냐 마느냐의 선택이 더 중요해 보입니다.

코어 펀드 운용사들을 만나면 코어 자산이 비싸다는 것에 동의하지 않고, 부동산 버블은 2015년 부터 지금까지 매년 해오던 일상적인 이야기라고 말하죠. 코어인데도 불구하고, 과거 10년간 연평균 수익률은 10% 이상을 기록 중으로 훌륭해 보입니다.

하지만, (1)과거 10년이 금융위기 이후 지속적으로 회복되어 온 시기로서 자본차익(capital gain)이 컸으나 향후 폭락은 아니더라도 추가적인 자본차익이 크지는 않을 거라는 점, (2)PERE에 의하면, 가장 대표적인 코어 펀드인 UBS의 Trumbull Property Fund가 USD 25 bn 자산 중 환매 요청 들어온 자산이 USD 4 bn에 달하며, 다른 코어 펀드 역시 비슷한 상황인 것으로 추정되는 점 등은 코어 전략이 향후에도 좋은 전략인가에 대한 의문을 갖게 합니다. 심지어 혹자는 (3)미국과 유럽 투자자들의 자금을 상환해 주기 위해 '소싱채널 다변화'를 내세우며 아시아에서 자금을 모집했던 2008년 금융위기 직전의 행태와 비슷한 거 아니냐며 우려하기도 합니다.

(3)은 좀 극단적인 생각 같지만, 전반적으로 지금까지 좋았더라도 현시점에서 코어 전략은 적당하지 않아 보입니다. 또한, 혹자는 코어 전략 자체가 기존에 익스포져가 있는 회사들이 자산배분 차원에서 일정 부분 담고 가는 전략이지 새로 진입하는 시점에 투자하는 전략은 아니라고 합니다.

·PGIM PRISA (1970): 공식적으로 목표수익률은 별도로 없이 NFI-ODCE 인덱스를 따르며, 예상 수익률은 5~7% 수준입니다. 시장의 충격을 가정하지 않더라도 수수료와 환헤지 비용을 제하면 자본차익을 포함해도 3%대까지 낮아질 수 있어서 미국 외 투자자들이 투자할 만한 전략은 아닙니다. 2019년 9월말 현재 운용자산은 USD 26.4 bn 수준입니다. ☆ 미국

·UBS Trumbull Property Fund (1981): 1981년 부터 운용되어 온 대표적인 미국 코어 오픈엔드 펀드입니다. ①기존 보유자산이 많아지면 펀드가 무거워졌다는 오래된 오픈 엔드 펀드의 고질적인 문제점이 있으며, ②인덱스의 섹터 비중을 따르다 보니 리테일 비중이 높습니다. ③과거와 달리 급변하는 환경에서 기존에 편입한 자산들이 혁신을 위한 파괴(disuptive innovation) 이슈에서 타격을 받은 것으로 추정됩니다. 그러다 보니 ④최근 USD 4 bn의 환매가 몰리는 펀드런(fund run) 이슈에 휩싸였습니다. 앞서 언급한 바와 같이 개별펀드의 이슈라기 보다는 오픈엔드 코어 펀드가 갖고 있는 동일한 문제입니다. 환매에 응하기 위해 자산을 매각할 경우 시장의 충격과 자금의 연쇄이탈이 우려되며, 환매에 응하지 않을 경우 오픈엔드 펀드의 한계가 부각될 수 있습니다. ☆ 미국

·Invesco US Core (2004): 특별한 점이 없어 보이는 미국 코어 오픈엔드 펀드입니다. 코어 운용자여서 더 그런 면이 있겠지만, 미국 부동산 시장에 대해 만나본 사람 중 가장 낙관적으로 생각하고 있다는 점이 불안합니다만 전망과 상관없이 인덱스를 따라가는 펀드입니다. ☆ 미국

·Heitman America Real Estate Trust (2007): 하이트만의 미국 코어 오픈엔드 펀드입니다. 특이한 점은 코어 펀드인데 NFI-ODCE 인덱스를 추종하는 것이 아니라 '인덱스 + 100bp'를 목표수익률로 잡고 있으며, 셀프스토리지(self-storage) 등 상대적으로 수익률이 높은 specialty 비중을 높이는 전략을 구사합니다. ☆ 미국

·MetLife Core Property Fund (2014): 미국 코어 오픈엔드 펀드 중에는 상대적으로 새로운 펀드로 금융위기를 겪어보지 않았다는 점은 단점입니다. 대신 오래된 펀드들 처럼 너무 무겁다는 단점은 적습니다. 또한, 코어 전략 중에서도 MetLife는 모기업인 MetLife 자금이 USD 3.3 bn의 NAV 중 USD 877 mn, 약 27%가 투자되어 있다는 점도 장점입니다. ☆ 미국

※ 특정 전략이 잘못되었냐 아니냐의 문제가 아니라 어떤 식으로든 제약조건이 많거나 특정 BM에 연동될 경우 뭔가 안정적이어 보이기는 하지만 시장에 대한 영향을 많이 받게 됩니다. 반면, 시장에 발빠르게 대응하는 전략이나 시장변동 속에서도 꾸준히 수익률을 올리기 위해서는 가급적 제약조건 없이 운용사의 재량에 맡겨야 합니다. 옳고 그름이 아닌 큰 그림 하에서 어느쪽 위험을 더 취하느냐는 선택의 문제입니다.

● U.S. Core Plus

코어보다는 높은 수익률을 추구하고는 있으나 미국의 경우 코어플러스 전략도 배당수익률이 낮고, 환헤지 비용까지 발생하여서 투자매력이 낮은 편입니다.

·PGIM PRISA 2 (1980): 미팅한 곳 중에는 PGIM이 가장 무난합니다. 오퍼튜니스틱 전략을 구사하다가 2010년대 후반에 코어플러스를 출시한 블랙스톤이나 브룩필드, 오크트리 등과 달리 1970년 부터 코어 오픈 엔드 PRISA를 출시하고, 1980년에 코어 플러스 오픈 엔드 펀드인 PRISA 2를 출시하였습니다. 2가 붙는다고 closed end 펀드처럼 시리즈 후속 펀드는 아니고, 전략적 차별화로 붙여진 숫자입니다. 2019년 9월말 현재 총자산(GAV), USD 12.9 bn, 순자산(NAV) USD 8.1 bn으로 설정 후 시간가중평균수익률(TWR)은 gross 9.9%, net 8.8%입니다. 예상배당수익률은 6.5~9.5% 정도입니다. ☆ 미국

·Blackstone Property Partners US (BPP US) (2015): 블랙스톤의 코어플러스 오픈엔드 펀드입니다. 기대 수익률은 net으로 8% 내외이지만, 배당수익률은 미달러화로 3% 중반이어서, 보유기간 동안 인식되는 수익률이 낮습니다. ☆ 미국, 캐나다

·Brookfield BPREP (2016): 미국 위주 Core+ Open end equity 펀드입니다. 브룩필드는 상대적으로 core+ 전략은 늦게 뛰어들었으며 회사의 요구수익률 보다 펀드의 목표수익률이 낮다 보니 코어플러스 오픈엔드 펀드에는 공동투자를 거의 하지 않고 있습니다. 2019년 6월말까지 USD 2.8 bn 약정, USD 1.8 bn 투자하였으며, 설정 후 시간가중평균수익률(TWR)은 gross 15.4%, net 13.1%입니다. 미국을 주로 투자하지만, 미국 외 OECD 국가에 10% 이내로 투자할 수 있습니다.

※ OECD 국가 중 신용등급이 낮은 국가: 그리스(BB-/B1/BB-), 터키(B+/B1/BB-)

·Oaktree Real Estate Income (REIF) (2016): 미국 위주 코어플러스 전략을 추구하는 오픈엔드 펀드입니다. 기대수익률이 9~11%이며, 예상 배당수익률은 4~5%입니다. ☆ 미국

※ Core나 core plus 전략과 관련해서 최근 많이 나오는 용어가 build-to-core, develop-to-core, manage-to-core 등의 용어입니다. 비싸진 코어 자산에 대응한 발빠른 전략이라고 평가하는 사람도 있는 반면, 혹자는 코어 펀드에서 수익률이 안 나오니 개발이나 밸류애드 전략을 사용하기 위해 말만 포장한 거 아니냐고 보기도 합니다.

● Europe Core Plus

·Blackstone BPP Europe (2017): 기대 수익률은 net으로 9% 내외이며, 배당수익률은 유로화로 3% 후반입니다. 보유기간 동안 인식되는 수익률이 낮지만, BPP US 보다는 환헤지 후 수익률이 양호합니다. 독일, 영국, 프랑스, 네덜란드, 스페인 등 유럽 주요 시장에 투자하지만 국가 제한은 따로 없습니다.

·Brookfield BEREP (2020): 유럽 Core+ Open end equity 펀드입니다. 처음 출시되는 펀드여서 1억 유로 정도 약정 시 ①공동투자 우선 기회, ②LPAC(Limited Parter Advisory Committee) 멤버 참여 가능 등 장점이 많습니다. 대형 펀드들과 달리 자금 집행도 빠를 것으로 보입니다. 요즘은 국내 생명사 연기금들도 1,000억원이 기본 티켓사이즈가 되면서 브룩필드 같은 대형 운용사의 펀드에 1억 유로 정도로 이런 기회를 얻기는 쉽지 않아 보입니다. 이제 출시하다 보니 브룩필드 역시 1억 유로 이상 약정할 예정입니다. 다만, 신규 펀드에 대한 거부감이 있다면 추진하기 어려운 펀드입니다. 유럽의 주요시장에 초점을 맞추고 있으나, 유럽에 있는 국가이거나 유럽 국가가 아니어도 OECD 국가이면 투자는 가능합니다.

·PGIM Pan European Real Estate Fund (PEREF) 시리즈: 목표수익률은 gross 8~10%, net 7~8%, 예상 배당수익률 4%의 유럽 코어플러스 펀드입니다. 모집금액은 EUR 500 mn이 목표이며, 2019년 11월 현재 EUR 256 mn이 약정된 상태입니다. 유럽 주요 도시에 투자하는데, 별도의 국가 제한은 없습니다.

● Global Core Plus

·Heitman Global Real Estate Partners 시리즈: 코어나 코어플러스는 특정 지역을 대상으로 하는 경우가 많습니다. 하이트만에서는 글로벌 코어플러스 오픈엔드 펀드가 있으며, 모집금액 USD 1 bn을 목표로 하고 있습니다. 목표수익률은 9~11%입니다. 북미 33%, 유럽 38%, 아시아 29% 등 지역별 분산을 추구하며, 개별 국가에 대한 제한은 없습니다.

● U.S. Value Add

현재 시장상황에서 코어나 코어 플러스 보다는 밸류애드 전략이 오히려 나을 수도 있다는 생각이 들기도 합니다.

·Rockwood Capital Real Estate Partners Fund 시리즈: 현재 USD 1.25 bn에서 1.50 bn 규모를 목표로 11호 펀드를 모집 중입니다. 목표수익률은 net IRR 12~14% 수준입니다. North Carolina 연기금 담당자가 전세계 부동산 펀드 중 Middle Market 시장의 Top Pick으로 꼽은 펀드는 Rockwood Capital의 펀드였습니다. (해당 담당자는 전략이 아닌 투자대상의 사이즈로 분류를 했습니다.) Rockwood는 블랙스톤이 커버하지 않는 물건들을 취급하기 때문에 블랙스톤 펀드와 같이 투자할 경우 분산효과가 있다고 합니다. 실제로 노스캐롤라이나 연기금은 꽤 많은 금액을 락우드의 펀드에 투자하고 있습니다. 하지만, 펀드 6호(2005)와 펀드 7호(2006)의 수익률이 저조하고, 7호의 경우 투자자 기준으로 아직까지 IRR이 (-)여서 좋은 펀드인가에 대한 이견은 있을 수 있습니다. 참고로 락우드 펀드 7호에 투자하였던 Plymouth County Retirement Association는 2018년 9월 기준 -10.6%를 시현했습니다. 참고로 동일한 2005년 vintage의 2018년 12월 기준 Net IRR을 비교해 보면, CBRE Strategic Partners IV는 -27.8%, BlackRock Diamond Property Fund는 -9.3%, Invesco Real Estate Fund 1은 +1.54%, 블랙스톤 BREP V는 +11.0%였습니다. ☆ 미국

·Heitman Value Partners (HVP) 시리즈: 하이트만의 밸류애드 펀드입니다. 1992년부터 동일전략을 구사해 왔다고 하며, 2004년에 1호 펀드를 출시하였습니다. 2020년에 목표수익률 net IRR 12~14%, 최대모집금액 USD 1.25 bn의 5호 펀드를 출시할 예정입니다. 목표수익률이나 전략은 락우드와 비슷해 보이지만, 하이트만은 자신들의 경쟁 상대로 다른 밸류애드 펀드나 운용사가 아닌 specilty 전문 운용사 해리슨스트리트를 꼽습니다. 두 회사의 차이는 해리슨스트리는 specialty 만 투자하며, 하이트만은 specialty를 높게 가져가지만 50% 제한이 있고 나머지 50%는 전통 부동산 자산에 투자합니다. ☆ 미국

·Apollo US Real Estate Private Equity (USRE) 시리즈: PE로 유명한 아폴로의 미국 부동산 펀드입니다. 2019년 3분기부터 2020년 3분기까지 3호 펀드를 모집하고 있습니다. 2012년 1호 펀드를 출시한 상대적으로 새로 시작하는 부분이다 보니 코어나 코어플러스 펀드는 출시하지 않고 회사에서 가장 자신있어하는 밸류애드 전략만 출시하였다고 합니다. 1호 USD 263 mn, 2호 USD 472 mn으로 작은 규모로 펀드를 모집하였으며, 투자 전략도 호텔인수 후 경영개선, 디스트레스 리테일, 전자상거래 중 grocey와 관련된 냉동창고, operator와 JV 형태의 residential등 PE 쪽의 아폴로 특성을 살린 전략을 구사합니다. ☆ 미국, 캐나다

● Europe Value Add

·InfraRed Active Fund 시리즈: 유럽 미들 마켓 쪽의 강자인 펀드로 2003년 1호 펀드를 출시하였으며, 2020년에 5호 펀드를 모집할 예정입니다. 목표금액 GBP 750 bn, 목표수익률 net IRR 11~13%입니다. 독일, 프랑스, 영국 등 유럽의 게이트웨이 도시에 주로 투자할 예정지만 국가 제한은 별도로 없습니다.

·PGIM European Value Partners (EVP) 시리즈: 목표금액 GBP 750 bn, 목표수익률 net IRR 12%입니다. 독일, 프랑스, 영국, 이탈리아, 스페인 등 유럽의 Top 5 시장에 주로 투자할 예정이지만 국가제한이 있지는 않습니다.

·EQT Real Estate 시리즈: 스웨덴 운용사인 EQT의 부동산 펀드 시리즈로 2016년 1호 펀드를 출시하였습니다. 2호 펀드는 목표 모집금액 EUR 750 mn, 목표수익률 gross IRR 10%입니다. 독일, 프랑스, 영국 등 서유럽 주요 국가와 북유럽을 프라임 마켓으로 투자하며, 베네룩스, 스페인, 이탈리아를 세컨더리 마켓으로 분류하여 주 투자대상국가로 삼고 있으며 그 외 국가 중 유럽경제지역(EEA) 소속국가 및 스위스에 10% 이하로 투자 가능합니다.

※EEA 국가 중 신용등급이 낮은 국가: 그리스(BB-/B1/BB-)

● Global Opportunistic & Global Large Cap

·Blackstone Real Estate Partners (BREP) 시리즈: 전략으로는 1991년, BREP 펀드로는 1994년 부터 시작되었으며, 현재 시리즈 9까지 나온 오퍼튜니스틱 펀드 시리즈로 블랙스톤 부동산 부문의 플래그쉽 펀드이자 시그니처 펀드입니다. 밸류애드와 오퍼튜니스틱 중간쯤의 전략을 구사하며, 매번 나올 때마다 부동산 펀드 단일 규모로는 최대 규모 기록을 세우면서도 순식간에 목표금액을 초과달성하여 조기 closing되는 것으로 유명합니다. 가장 치근 펀드였던 BREP IX의 경우 약정금액이 USD 20.5 bn이었습니다. 부정적으로 보는 사람은 IRR은 높지만 빠른 상환으로 실제 수익금액은 많지 않다고 하는데, 사고(Buy), 고치고(Fix), 파는(Sell) 단순한 전략의 특성 때문이며, 금융위기 때에도 수익률을 선방한 이유이기도 합니다. 금융위기를 관통하는 30여년 간 BREP I부터 BREP VIII까지 8개 펀드의 펀드별 순내부수익률(Net IRR)은 10~20%에서 꾸준한 모습을 보였으며, 후속 펀드인 BREP X은 2020년까지는 출시 계획이 없습니다. North Carolina 연기금 담당자가 전세계 모든 유형의 부동산 펀드 중 Top Pick으로 꼽은 펀드는 Blackstone BREP 시리즈였으며, Blackstone의 플래그쉽 펀드인 BREP 시리즈는 무조건 갖고 가야 하는 포지션이라고 보았습니다.

·Brookfield Strategic Real Estate Parnters (BSREP) 시리즈: 페쇄형(closed end) 펀드인 BSREP 시리즈와 BREF 시리즈는 일종의 플래그쉽 펀드로 펀드별 운용사(GP)의 약정이 30% 내외로 높았던 것이 장점입니다. Opportunistic Equity 펀드는 2006년부터 나왔으며, BSREP이라는 이름으로 나온 것은 2012년 부터입니다.

·Oaktree ROF 시리즈: 1994년 부터 시작한 전략으로 오크트리의 대표적 전략을 부동산에 접목시켰다고 보시면 됩니다. 목표수익률 14~16%이며, 이 중 배당수익률은 8% 정도 예상됩니다. 오크트리는 투자철학이 시장이 출렁여도 그때마다 저평가된 자산을 투자해서 꾸준한 수익을 얻는 것이 목표이다 보니, 투자대상에 대한 제한 조건이 거의 없고 펀드의 빈티지별 투자대상도 많이 달라지는 특징이 있습니다. 운용사를 믿으면 좋은 전략이지만, 운용사를 믿지 못한다면 난이도가 높은 투자안입니다.

□ Debt

● Debt

노스캐롤리나 담당자의 말로는 대출 펀드 중에는 Mesa West가 우월하다고 합니다. 제가 경쟁사로 생각하고 있던 PCCP 보다 장점이 뭐냐고 물었더니, 그 사람이 웃더군요. PCCP는 메사웨스트와 비교할 수 있는 대상이 아니라며.

·Mesa West Real Estate Income Fund 시리즈: 2005년 1호를 출시한 이후 현재 4호까지 나온 메사웨스트의 대표 펀드입니다. 레버리지를 활용한 선순위 투자 전략을 기본으로 합니다. 2018년 모집을 끝낸 4호 펀드는 목표수익률이 net IRR 9~11%였으며, 아직 5호 모집계획은 없어보입니다. 부동산대출펀드 중 길고 안정적인 트랙레코드를 보유하고 있습니다. 미국 현지에서 소싱이 잘 되다 보니 회사 차원에서는 별도의 한국 담당자가 없다가 모건스탠리에서 인수하며 판매채널이 모건스탠리로 단일화되었습니다. 오히려 모건스탠리라는 한국 채널이 생긴 이후 follow up이 잘 안됩니다. ☆ 미국

·Mesa West Core Lending Fund (2013): 메사웨스트의 대표펀드인 Mesa West Real Estate Income Fund 시리즈 보다 안정적인 전략을 추구하며, 목표수익률은 net IRR 6~8% 수준으로 USD 2.2 bn 운용 중입니다. ☆ 미국

·Nuveen & PCCP US Core Puls (2018): Nuveen과 PCCP가 서로의 장점을 공유하여 시너지를 내기 위한 목적으로 2018년에 출시한 오픈엔드 펀드입니다. 대출 시장에서 코어플러스 전략을 추구합니다. 목표수익률은 6~8% 수준으로 USD 740 mn을 모집하였습니다. 현지 인지도에서 Mesa West에 밀리며, Nuveen과 PCCP가 장점을 공유했다기 보다 상황이 어려워지면 두 회사가 삐걱댈 수 있다는 우려가 있습니다. ☆ 미국

·PGIM Real Estate US Debt Fund (PREDS) (2017): 레버리지를 활용한 대출(whole loan with leverage) 전략을 주로 하는 오픈엔드 펀드입니다. 목표수익률 gross IRR 7~8%, net IRR 6~7% 수준으로 시니어메자닌 펀드들과 비슷한 수익률을 추구합니다. 2019년 9월말 현재 총자산(GAV) USD 1.9 bn 수준입니다. ☆ 미국

·Oaktree REDF 시리즈: 2010년 부터 시작한 전략으로 현재 USD 3 bn을 목표로 REDF 3호를 모집 중입니다. 대출전략이면서도 Net IRR 9~11%의 상대적으로 높은 기대수익률과 6~7%의 예상 배당수익률로 국내 투자자에게 인기가 있습니다. 오크트리는 투자철학이 시장이 출렁여도 그때마다 저평가된 자산을 투자해서 꾸준한 수익을 얻는 것이 목표이다 보니, 투자대상에 대한 제한 조건이 거의 없고 펀드의 빈티지별 투자대상도 많이 달라지는 특징이 있습니다. 운용사를 믿으면 좋은 전략이지만, 운용사를 믿지 못한다면 난이도가 높은 투자안입니다. 예상 투자 국가는 미국을 포함한 유럽과 아시아의 주요 국가들이지만, 지역 및 국가에 대한 별도 제한은 없습니다.

·Heitman CREDIT: 선순위에 투자하는 오픈엔드 펀드로 net IRR 7~9%의 수익률을 목표로 합니다. 자산별 LTV는 65~80% 수준이고, 펀드레벨 레버리지 45% 등을 사용합니다.

·Heitman HDP 시리즈: 밸류애드 전략의 선순위와 후순위, C-loan 등 다양한 트렌치의 대출을 투자하여셔 10~12%의 수익률을 추구하는 펀드입니다. 2014년 1호가 나왔으며, 2020년 2호 펀드를 USD 300~500 mn 규모로 모집하려고 하고 있습니다. 개별 자산의 LTV는 85% 이하이며, 펀드레벨 레버리지는 후순위 대출은 레버리지를 사용 못하고, 선순위 대출에 대해서 50%를 한도로 합니다.

● Mezzanine

국내 투자자들은 메자닌을 주로 고수익 대출로 인식하여 투자를 하는데 펀드들의 목적은 좀더 다양합니다. 우선 한국 투자자들처럼 (1)안정적인 자산에서 높은 이자수익을 노린 고수익 대출 투자가 있으며, (2)자산은 우량하나 부실한 스폰서를 노리고 저가에 자산을 인수하려는 목적의 투자도 있습니다. 또한, (3)이자수익은 높지 않지만 profit share 목적의 투자를 하기도 합니다. North Carolina 연기금 담당자는 이러한 Mezzanine 전략을 구사하는 펀드들 중에 검증이 된 펀드는 아직 없다고 이야기 합니다. 부동산 메자닌 시장 자체가 활성화된 지가 오래되지 않기 때문입니다.

·Blackstone Real Estate Debt Strategies (BREDS) 시리즈: 금융위기 직후인 2009년 부터 모집을 시작한 메자닌 펀드 시리즈로 현재 펀드 4를 모집 중에 있으며 내년 2분기경 모집이 완료될 것으로 추정됩니다. BREDS 시리즈는 순내부수익률 9~11%의 안정적인 모습을 보였습니다만, 금융위기 시기를 지난 적은 없습니다. BREDS III의 모집금액은 USD 4.4 bn으로 대출펀드 중에는 큰 규모이지만, BREP 시리즈와 비교 시 글로벌하게는 인기가 많은 편이라고는 할 수 없습니다. 하지만, 한국에서는 인기가 많은 펀드입니다. 한국 투자자들이 BREP VIII과 BREP IX의 경우 투자하고자 했으나 기회를 놓친 기관들이 많았기에 대신 BREDS에 관심을 갖고 있을 수도 있어 보입니다. 별도의 국가제한이 없는 글로벌 펀드입니다.

·Brookfield Real Estate Finance (BREF) 시리즈: 페쇄형(closed end) 펀드인 BSREP 시리즈와 BREF 시리즈는 일종의 플래그쉽 펀드로 펀드별 운용사(GP)의 약정이 30% 내외로 높았던 것이 장점입니다. BREF는 2004년 첫 펀드를 출시하였으며, 2016년 5호까지 출시한 Mezz 펀드입니다. 부동산 Mezz 펀드 중에는 초반에 나온 펀드라고 할 수 있습니다. 6호 모집계획은 아직 없어 보입니다.

·BlackRock Carbon Capital 시리즈: 2001년 1호를 출시한 블랙락의 미국 부동산 대출펀드 시리즈입니다. 전반적으로 펀드 수익률이 높은 수준이며 미국의 연기금들이 꾸준히 투자하는 펀드입니다만, 2004년 빈티지인 2호 펀드의 경우 2013년에 Net IRR이 -25%를 넘어서 펀드 자체가 공격적 스타일로 보여집니다. 경기 하락에 대한 우려가 있는 시점에서는 조심해야 할 펀드로 보입니다.

·Canyon Laurel Fund 시리즈: 선순위, 메자닌, 우선주 등 보통주를 제외한 다양한 트랜치에서 builld-to-core 전략을 구사하는 펀드입니다. 펀드 1호는 49%가 우선주로 우선주 비중이 높았습니다. 2018년 1호 펀드를 출시하였고, 현재 USD 650 mn 모집을 목표로 2호 펀드를 모집 중이어서 실적이 검증되지는 않은 펀드입니다. 목표수익률은 net IRR 11%, 배당수익률 5~6%입니다.

한국 투자자들이 선호하는 펀드는 펀드 투자 자산 중 부실이 발생하지 않은 이자 수취 목적의 메자닌 펀드들입니다.

● Senior Mezzanine

일단 한국 투자자들에게 접근한 컨셉은 나쁘지 않습니다. 실제로 선순위는 금리가 너무 낮고, 메자닌은 LTV가 너무 높다 보니 시니어 메자닌은 국내 보험사들이 프로젝트 투자 시에도 가장 선호하던 구간입니다. 다만, 해당 시장이 과연 충분히 존재하는가에 대한 이슈는 남아있습니다.

·Blackstone BREDS HG 시리즈: BREDS 시리즈를 운용하던 블랙스톤에서 2017년 선순위 메자닌에 투자하는 BREDS HG를 내놓았습니다. 운용사나 전략 모두 나무랄데 없었지만, 실제 약정 후 자금소진이 매우 더뎠습니다.

·Brookfield Senior Mezzanine Real Estate Finance Fund (BSREF) (2018): 미국 위주 Senior Mezz Open end 펀드로 BREF 시리즈 보다 안정적인 전략을 구사합니다. 목표수익률은 gross IRR 7~8%, net IRR 6~7%입니다. 2019년 6월말까지 USD 1,006 mn 약정, USD 770 mn 투자하였으며, 설정 후 시간가중평균수익률(TWR)은 gross 6.0%, net 5.1%입니다. 안정적이면서도 어느 정도의 수익성이 필요한 보험사들이 선호하는 무난한 펀드입니다. ☆ 미국

·BlackRock US Real Estate Senior Mezzanine Debt Fund 시리즈: 2018년 USD 1 bn 이상을 목표로 첫 펀드가 나왔습니다. 목표수익률은 gross IRR 7~8%, net IRR 6~7%입니다. ☆ 미국

·Rockwood US Senior Mezz Program: 락우드의 시니어 메즈 펀드입니다. 목표수익률은 gross IRR 6.5~7.0%로 다른 시니어 펀드들 보다 소폭 낮은 수준입니다. ☆ 미국

● 유럽 Debt

·PGIM Real Estate Capita (PRECap) 시리즈: 유럽의 대출에 투자하는 PRECap 시리즈는 2011년 1호 펀드가 나왔으며, 2015년까지 6개의 펀드가 출시되었습니다. 다만 같은 PRECap 시리즈 같아 보여도 1호, 4호, 6호는 Value add, 2호, 3호, 5호는 Core Plus로 전략이 다릅니다. PRECap 7호는 2019년 4분기 부터 GBP 1.5~2.0 bn을 목표로 모집하고 있으며, 목표 수익률은 net IRR 12%, 예상 배당수익률은 6%입니다. 대부분의 자산을 영국, 독일, 프랑스, 네덜란드, 아일랜드, 스페인에 투자하며, 프랑스, 네덜란드, 아일랜드, 스페인에는 30% 이하로 투자하기로 되어 있으나 그 외 국가들을 아예 못한다는 조항은 별도로 없습니다.

□ 특정 지역

● Asia Pacific Core Plus

·Blackstone BPP Asia (2018): 2018년 출시된 블랙스톤의 아시아 코어플러스 오픈엔드 펀드입니다. 2019년 9월말 현재 USD 1.4 bn 규모입니다. 한국, 호주, 뉴질랜드, 일본 중국 등에 투자하고 있으며, 별도 국가제한은 없습니다.

·Brookfield BPREPA (2018): 호주 위주 Core+ Open end equity 펀드입니다. 브룩필드는 상대적으로 core+ 전략은 늦게 뛰어들었으며 회사의 요구수익률 보다 펀드의 목표수익률이 낮다 보니 코어플러스 오픈엔드 펀드에는 공동투자를 거의 하지 않고 있습니다. 2019년 6월말까지 AUD 760 mn 약정, AUD 742 mn 투자하여 약정 시 자금집행이 빠를 것으로 보입니다. 설정 후 시간가중평균수익률(TWR)은 gross 17.2%, net 15.8%입니다. 호주에 대한 전망이 사람들 마다 많이 엇갈리고 있어서 호주 가격이 고점이라고 보면 접근이 어렵습니다. ☆ 호주

● Asia Pacific Value Add or Opportunistic

블랙스톤이 미국, 유럽 등 글로벌하게 뛰어난 실력을 가지고 있지만, 블랙스톤의 성과가 뛰어나지 않은 곳이 아시아라고 합니다. 아시아의 지역적 특성 때문인데, 노스캐롤리나 담당자는 자기가 본 운용사 중에는 Angelo Gordon이 아시아에서 가장 뛰어나다고 합니다. 실제로 고전하고 있는 운용사들도 많은데 한국에 잘 알려진 운용사 중에는 Carlyle (China Realty, 2017, -2.2%), Invesco (High Yield Debt Fund 1, 2007, -35.6%), LaSalle (Asia opportunistic fund 5, 2016, -21.2%) 등이 그렇습니다.

·Angelo Gordon Asia Realty Fund 시리즈: 2018년 4호 펀드가 나왔으며, 이전 펀드인 2010년 빈티지인 펀드 2는 17.5%, 2016년 빈티지인 펀드 3는 11.1%의 높은 수익을 시현하였습니다.

·Blackstone BREP Asia 시리즈: 2013년 1호를 출시하였고, 2018년 2호가 출시된 블랙스톤의 아시아 opportunistic 펀드입니다. 1호는 Net IRR 15% 수준으로 양호하며, 2호는 2018년 vintage여서 수익률 계산하기 아직 이릅니다. 블랙스톤이 아시아에서 못한다기 보다는 아시아에서 검증이 안되었다는 표현이 더 맞아 보입니다.

·Invesco Real Estate Asia Fund 시리즈: 1호 펀드를 2008~2010년에 모집하고, 2호 펀드를 1호 보다 이른 2007~2008년에 모집하였으며, 현재 4호 펀드를 모집 중에 있습니다. 목표모집금액 USD 500 mn, 목표수익률 gross IRR 15%입니다. 목표시장은 호주, 뉴질랜드, 일본, 한국, 중국, 홍콩, 싱가포르입니다. 그 외 국가에도 투자가능하며 10% 이하로 투자할 예정입니다.

·Heitma Asia-Pacific Property Investors (HAPI) 시리즈: HAPI 2호는 모집금액 USD 500 mn을 목표로 2020년 2분기말에서 3분기 경에 모집을 시작할 예정입니다. 목표수익률은 12~14%입니다. 호주, 일본, 싱가폴, 홍콩 등을 주 타겟으로 하고 있으나 별도의 국가제한은 없으며, 아시아태평양 지역에서도 specilty 비중이 높은 편입니다.

·Apollo Asia Real Estate 시리즈: 2016년 1호 펀드가 나온 아폴로의 아시아 밸류애드 부동산 펀드입니다. 1호 펀드의 경우 인도 비중이 40%가 넘고 그 외 태국, 중국, 호주 등 4개 국에 투자하고 있으나, 투자국가에 대해 제한은 없습니다.

● 북유럽

부동산 시장규모는 적은 편이나 북유럽 국가들 양호한 경제를 바탕으로 긍정적 의견이 많은 시장입니다.

·NREP Nordic Strategies Fund 시리즈: 2014년 1호 펀드를 출시하였으며, 현재 4호 펀드를 모집 중입니다. 목표 모집금액 EUR 1.25 bn, 목표수익률 gross IRR 17%, 예상배당수익률 4~5%입니다. 투자대상 국가가 북유럽 국가로 한정되어 있어서 투자대상 국가들의 신용등급이 높은 편입니다. ☆ 북유럽

● 독일

·Flins Fund 시리즈: 독일 개발 Mezzanine에 투자하는 펀드입니다. 2014년 1호 펀드가 나왔으며, EUR 300~400 mn 규모를 목표로 2019년 3호 펀드를 모집 중입니다. 1호는 10.8%, 2호는 13.1%의 net IRR을 시현 중이며, 3호의 목표수익률은 이보다 낮은 8~10%, 예상배당율은 6%이상입니다. (1)Flins는 독일 메즈 시장의 선두 주자이며, (2)향후 시장이 커지는 추세라는 장점은 있으나, (a)시장이 충분히 커질 수 있을지에 대한 의문, (b)Flins의 작은 규모 등 다소 어려운 부분도 존재합니다. ☆ 독일

□ 특정 섹터

● 주거시설 (Residential) - 미국

·Man GPM US Residential Real Estate Strategy (2018): 미국 single family에 투자하는 Man GPM의 펀드입니다. ①멀티패밀리 보다 덜 오른 싱글 패밀리 대상으로, ②기술발전과 함께 떠오르는 도시의 밀레니얼 세대가 선호하는 주택 위주로 투자하는 전략 자체는 좋은 전략이어 보입니다. 하지만 운용실적이 부족하다는 단점이 있습니다. 비록 Man 그룹은 1783년 설립된 글로벌 운용사로서 총 AUM이 USD 113 bn인 오랜 업력의 대형운용사이지만, (a)부동산 유닛인 Man GPM은 2017년 설립되었으며 AUM이 USD 2.4 bn으로 운용실적이 미미하고, (b)동일 펀드는 2018년에 출시된 오픈엔드 펀드로 운용자산이 USD 26 mn에 불과하기 때문입니다. ☆ 미국

● 주거시설 (Residential) - 유럽

·Man GPM RI Community Housing 시리즈: 2020년 첫번째 펀드 출시 예정인 영국의 affordable housing에 투자하는 Man GPM의 펀드입니다. 영국 펀드 중 RI(Responsible Investment, 책임투자)는 일정 조건을 갖춘 펀드만 붙일 수 있다고 하며, 공익적 측면이 중요한 회사에서는 일부는 이런 RI 펀드에 투자하는 것도 필요해 보입니다. RI 펀드에서도 가장 중요한 것은 돈을 벌어야 하는 것이며, 수요가 공급을 앞서고 있는 영국 주택시장에서 affordable housing 전략은 좋은 기회입니다. 하지만, 동일 전략으로는 첫번째 펀드인 점이 단점입니다. ☆ 영국

·Heitman Living (2020): 유럽 주거시설에 초점을 맞춰서 코어 또는 코어화(manage-to-core) 전략을 구사하는 펀드입니다. 주요 타겟은 임대형 주택(rented residential)이며, 그 외에 senior housing, student housing 등도 투자합니다. 350 mn 유로로 첫 클로징을 하려고 모집 중입니다.

·Patrizia Living Cities Residential Fund (2019): 패트리지아는 유럽에 투자하는 펀드들이 경쟁자로 자주 꼽는 운용사입니다. 다른 운용사들이 경쟁자로 언급을 많이 한다는 것은 그만큼 실력이 있기 때문아닐까 싶습니다. 한국에 세일즈를 적극적으로 하고 있지는 않지만, 범유럽 또는 유럽 내 특정 지역에 초점을 맞춘 다양한 전략을 구사합니다. 최근 출시한 Patrizia Living Cities Residential Fund는 유럽 코어 주거용 부동산에 투자하는 오픈엔드 펀드입니다.

● 물류시설 - 미국

·Exeter Industrial Core Fund 시리즈: Core 전략으로는 2012년 1호 펀드를 출시하였으며, 2019년 3호 펀드를 모집하는 미국 Industrial 펀드입니다. 목표수익률은 Net IRR 8~9.25%, 예상 배당수익률 7~7.75% 입니다. Exeter는 Prologis, GLP, Blackstone에 이어 4번째로 Industrial 규모가 큰 운용사로, Aquisition & Leasing 팀을 직접 보유하고 있는 점을 차별화로 이야기합니다. ☆ 미국

● Specialty

·Harrison Street European Property Partners (EPP) 시리즈: 해리슨스트리트는 2005년 부터 senior housing, student housing, healthcare, life science, storage 등 특수물건(specialty) 또는 대안부동산(alternative real estate)을 전문으로 운용해온 운용사입니다. 인구구조와 같이 장기적, 구조적 변화에 따른 투자를 추구합니다. 특화된 전략만 구사하는 펀드들이 해리슨스트리트 말고도 여럿 있지만, 노스캐롤리나 담당자는 특수물건 전문운용사 중에 가장 뛰어나다고 평가합니다. 현재 750 mn 유로 규모를 목표로 EPP 3호를 모집 중입니다. 목표수익률은 net IRR 13~14% 수준입니다. EPP는 유럽 주요 국가의 핵심시장에 투자할 예정이나 별도의 국가 제한은 없습니다.

·Heitman European Value Strategy: 미국의 밸류애드 펀드는 specialty에 50% 상한이 있었던 반면, 유럽 밸류애드 펀드는 스페셜티 섹터 외에 투자가능한 자산이 20% 미만으로 제한되어 있습니다. 동 펀드에서는 호텔(hospitality)도 specialty로 분류하고 있습니다. 목표수익률은 13~15% 수준입니다. 범유럽 국가에 투자할 수 있습니다.

● Digital

·Colony Digital Colony Partners (DCP) 시리즈: 데이터 순환방식에 기여하는 자산에 투자하는 펀드로 부동산으로 분류되는 데이터센터, 인프라로 분류되는 기지국, 광케이블 및 관련 기업들을 투자대상으로 합니다. 다양한 자산군을 투자하다 보니 회사마다 기준이 달라서 콜로니가 부동산 쪽 기반이니 말은 그래도 대부분 데이터센터일 거라고 봐서 부동산에서 보는 회사도 있고, digital Infrastructure에 대한 투자로 봐서 인프라에서 보는 회사도 있고, 관련 기업들까지 인수하다 보니 기업금융에서 보는 회사도 있다고 합니다. 1호는 USD 4 bn으로 모집을 완료했으며 국내에서는 국민연금에서 약정하였다고 합니다. 2020년 하반기 2호를 모집할 예정입니다.

·Colony Digital Credit 시리즈: DCP 시리즈와 동일한 자산군에 대한 대출을 하는 펀드로 2020년 상반기에 1호 펀드를 모집할 예정이라고 합니다.

□ 기타

● Secondary

·Partners Group REO 2019 (2019): 파트너스 그룹은 펀드 리서치 회사에서 시작하여, 최종 투자의 펀드 선정 시 gatekeeper 역할을 하다가, 축적한 펀드 관련 데이터를 바탕으로 펀드 오브 펀드로 업무영역을 넓힌 후 현재는 개별 펀드까지 확장한 운용사라고 합니다. 기업금융(Private Equity) 쪽에서 유명하며, 부동산 세컨더리 펀드에서 독보적인 위치에 있는데 부동산 펀드는 투자자들의 호불호가 갈립니다. 특히, 정통 부동산 투자자 입장에서는 선호도가 낮은 편입니다. EUR 1.5 bn 모집을 목표로 하는 REO 2019는 부동산 파트너스 그룹의 2019년 시리즈입니다. 목표수익률은 net IRR 10~13%입니다. 코어플러스에서 밸류애드 사이의 세컨더리가 주이지만, REO 2019에서는 control 확보를 추구하는 비전통 세컨더리 전략을 추구합니다. 개별 자산까지 분석한다면 접근이 어렵습니다.

● Net Lease

·Angelo Gordon Net Lease Realty Fund (AFNL) 시리즈: 2007년 1호 펀드 모집을 시작한 펀드로 NNN 자산에만 투자하기에 부동산 외에 임차 기업의 신용도도 중요합니다. 2019년 부터 4호 펀드 모집을 시작하여, 2020년 초에 모집이 완료될 것으로 보이며, 목표 모집금액은 USD 1bn, 목표 net IRR은 10~12%, 예상 배당율은 7%내외 입니다. 미국 위주로 투자하나 북미 외 지역에 25%까지 투자할 수 있습니다. 1호 펀드는 100% 미국, 2호 펀드는 미국, 캐나다, 네덜란드에, 3호 펀드는 미국과 캐나다에 투자하였으며, 전략의 특성을 고려 시 4호 역시 안정적인 국가에 투자할 것으로 보이나 별도 국가 제한은 없습니다.

·KKR Drawbridge (1999): 단일 임차인, NNN 자산에 투자하는 KKR의 코어플러스 오픈엔드 펀드입니다. 12~14%의 net IRR을 목표로 합니다. 2019년 9월말 현재 USD 475 mn을 투자하였고 USD 240 mn의 미인출약정금액이 있어서 총 USD 715 mn 규모입니다. 미국의 주요 오피스 시장 위주로 투자를 하지만 별도의 국가 제한은 없습니다.

● CMBS B-Piece

·KKR RECOP 시리즈: KKR의 CMB B-Piece에 투자하는 KKR의 펀드로 현재 3호까지 나와있습니다. 예상 수익률 9~12%이며, 예상 배당수익률은 9~11%로, Equity/Debt 전략 통틀어 예상 배당수익률이 가장 높은 펀드입니다. 지금까지는 좋았지만 향후에도 그 기회가 유지될지에 대해서는 이견이 존재합니다. ☆ 미국

● 기타

·Colony Distressed Credit Fund (CDCF) 시리즈: Distressed라는 표현이 있으나 최근 시리즈는 distressed 투자를 거의하지 않고 있습니다. Credit이라는 이름도 있지만, debt 펀드라고 하기에는 equity나 preferred equity 비중이 높습니다. 주요 전략은 있으나 시장상황에 따라 발빠르게 움직여서 펀드를 정의하기 쉽지 않은게 장점이자 단점입니다. 글로벌 대비 국내 투자자들의 인기가 많은 펀드입니다. 현재 USD 1 bn을 목표로 CDCF 5를 모집 중인데 곧 마감될 거여서 지금부터 검토하면 들어올 룸이 없다고 합니다. 목표수익률은 gross IRR 기준 15%입니다. 지역 및 국가에 대한 제한은 따로 없습니다.

※ 이 글을 포함한 블로그 내 모든 글은 특정 전략이나 지역, 또는 펀드 등을 추천하는 글이 아니며, 그 어떤 개별의사결정에 영향을 줄 목적으로 쓰여진 글도 아닙니다.

※ 이 글을 포함한 블로그 내 모든 글은 보거나, 듣거나, 생각한 내용이 뒤섞여 있으며, 사실과 의견이 구분되지 않고 섞여있습니다.


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위탁운용펀드 [s]

위탁운용펀드 (Blind Fund)

□ 전략

Core 전략의 경우 비싼 가격과 낮은 수익률로 굳이 위탁운용펀드를 통해서 투자할 전략은 아니어 보입니다. 대부분 별도의 목표수익률을 제시하지 않고 NFI-ODCE 인덱스를 이기는 것을 목표로 하는 경우가 많은데, 현시점에서 투자 시 예상수익률은 gross 6~8%, net 5~7% 수준입니다.

Core+ 전략의 경우 기대수익률은 core 보다 100bp 정도 높은 수익률이 기대됩니다. 다만, 배당수익률이 현지 통화기준 4~5%로 낮은 수준입니다. 코어플러스는 대부분 오픈엔드 형태여서 환매 전까지 배당수익을 제외한 수익은 실현되지 않은 수익입니다.

Debt 펀드의 경우 Equity 펀드 보다 안정적이며 꾸준한 배당수익이 발생하여 J커브 효과가 거의 없다는 장점이 있습니다. 기대수익률은 어느 tranche를 주로 투자하고, 어느 전략을 구사하냐에 따라 다양합니다. 향후 경기가 하강하지만, 금융위기 수준이 아니라고 본다면 좋은 전략이 될 수 있습니다. 금융위기와 같은 큰 충격이 와서 손실을 입게 되었을 경우 레버리지를 적게 쓴 equity 펀드는 회복이 되기도 하지만 debt 펀드는 대부분 회복이 되지 않는다는 단점이 있습니다.

Value Add 전략을 구사하는 펀드는 규모가 상대적으로 작은 경우가 많고 특수한 지역이나 자산에 초점을 맞춘 전략도 많이 있습니다. 또한 light value add 부터 hard value add 까지 주로 집중하는 전략의 차이가 있습니다. 전략 10%대 초반의 수익률을 목표로 하지만, 펀드 성격에 따라 차이가 납니다.

Opportunistic 전략 역시 같은 opportunistic이라 하여도 전략 안에서도 운용사 마다 차이가 많이 납니다. 현재 시장상황에서도 10%대 중후반의 수익률을 기대하는 high risk high return 펀드라 할 수 있지만, 대형사의 대표펀드들 중 금융위기 때 선방한 경우가 많습니다. (살아남지 못한 펀드들은 기억 속에서 사라지고 살아남은 펀드들만 보다보니 survival bias가 있습니다.) 기대수익률은 높더라도 배당율이 상대적으로 낮기 때문에 J 커브 효과에 대한 우려가 있습니다. 전략에 따라 개선 후 빠르게 exit하는 펀드들은 생각보다 J커브 효과가 길지 않고, 매각차익도 바로바로 시현됩니다.

그 외에도 다양하게 전략을 나눌 수 있습니다.

※ 위의 수익률은 미달러화 기준 수익률이며, 유럽 투자 시에는 기대수익률은 비슷하거나 소폭 낮습니다. 현재 기준으로는 비슷한 전략이면 환헤지 후 수익률은 유럽 쪽 펀드가 좀더 높은 경우가 많습니다.

□ 운용사

● 수익률

펀드를 고려 시 가장 객관적인 수치는 수익률입니다. 물론 수익률도 문제가 많이 있으며, 과거 수익률이 미래 수익을 보장하지 않는 한계도 있어서 절대적 기준은 될 수 없습니다.

수익률 기준으로 보면 기관들이 선호하는 운용사들은 두가지 부류로 나뉩니다. (1)수익률이 높은 운용사와 (2)수익률이 아주 높지는 않지만 안정적인 운용사.

(1)론스타, 락우드, 블랙락 등은 전반적으로 수익률이 높지만 운용하는 일부 펀드에서 손실이 발생하였습니다. 하지만, 미국 연기금들이 손실이 나도 꾸준히 후속펀드에 투자하고 있으며, 포트폴리오 구축 시 나머지 펀드의 수익으로 손실난 펀드의 손실을 만회하고 있는 것으로 보입니다.

(2)블랙스톤, 브룩필드, 오크트리, 메사웨스트 등은 수익률이 아주 높지는 않지만 안정적인 운용사입니다. 금융위기를 겪으면서도 거의 모든 전략과 빈티지의 펀드들의 수익률이 양호합니다.

둘 사이에 어느 쪽이 좋고, 어느 쪽이 나쁘다고 하는 것은 아니며, (1)과 (2)의 선택은 개인이 아닌 조직의 특성에 더 좌우되는 듯 보입니다. 조직에서 개별 펀드 단에서의 손실을 용납하지 못하면 (2)를 선호하게 되고, 개별 펀드가 아닌 전체 포트폴리오 차원에 평가를 하게 되면 (1)을 선택하지 않을까 생각됩니다.

그 외에 또다른 스타일도 있는데, (3)손실이 난 펀드를 과감히 포기하는 운용사입니다. 콜로니 같은 경우 플래그 쉽 펀드였던 CRP 시리즈가 금융위기 때 큰 손실을 입고, 플래그쉽이 아니었던 CDCF 시리즈는 선방하자 CRP를 아예 접고 CDCF를 플래그 쉽으로 만들었습니다. 꼭 손실이 나서뿐만 아니더라도 환경에 빠르게 대응하는 특성이 있습니다.

(4)위기를 겪었을 때 만회하지 못하는 펀드도 물론 있습니다. 대표적인 펀드가 모건스탠리의 MSREF 시리즈였습니다. 이후, 사실상 부동산운용부서를 없앴던 모건스탠리는 최근 메사웨스트를 인수하였습니다.

또한, (5)금융위기를 겪지 않은 운용사와 펀드들도 있습니다. 이런 유형의 펀드들은 공격적일수록 좋아보이는 특성이 있으며, 운용자들이 모두 하락 경험이 없어서 하락 시 대응이 부족한 펀드들도 있습니다. 빠르게 변하는 환경 속에서 금융위기를 겪은 펀드만 고집할 수는 없으나, 신중한 접근이 필요합니다.

● 투자철학

LP나 GP 모두 투자철학을 중시하는 사람들도 있고, 그냥 좋은 말을 써놓은 구호에 불과한 거 아니냐는 사람들도 있습니다. 투자철학의 중요성은 투자철학만이 아니라 동일 유형의 펀드 수익률을 같이 봐야 합니다.

블랙스톤의 경우 오퍼튜니스틱 전략에서 "Buy, Fix, Sell"을 내세웁니다. 해당 구호는 많은 밸류애드 또는 오퍼튜니스틱 펀드들이 사용하고 있으며 특이할 건 없습니다. 하지만, 운용스타일을 보면 블랙스톤은 해당 원칙에 충실함을 알 수 있습니다. 일부 투자자들은 블랙스톤이 성과보수를 챙기기 위한 IRR 플레이를 하다 보니 바로바로 팔아서 IRR은 높지만 손에 쥐는 수익은 IRR만큼 높지 않다고 불만을 토로하기도 합니다. 성과보수 때문에 그런 부분도 없지는 않겠죠. 하지만, 기본적으로 사서 고친 후 바로 파는 것은 블랙스톤의 오랜 철학이었으며, 거기에 충실한 플레이를 하고 있다고 볼 수 있습니다. 그리고, 금융위기 때 선방할 수 있었던 이유도 금융위기가 오긴 전부터 가치가 오른 자산은 계속 팔아서 수익을 시현했기 때문입니다. 이미 블랙스톤의 오퍼튜니스틱 펀드에 투자할 때에는 그런 부분까지 이해하고 있었어야 합니다.

위의 전략이 꼭 좋다는 건 아닙니다. 반대로 구조적 변화에 초점을 맞춰서 장기투자하는게 자신들의 전략이라고 내세우는 운용사에서 위에 처럼 운용한다면 이는 자신들의 철학과 운용스타일이 따로 가고 있는 것이며 좋다고 할 수 없죠.

오크트리는 전사적으로 "Avoid the losers and the winners will take care of themselves"를 내세웁니다. 손실보지 않는게 가장 좋은 전략이라는 것이죠. 실제로 오크트리의 기존 펀드들을 보면 최고 수익은 아니더라도 손실이 나지 않고 꾸준한 수익을 내고 있어서 자신들의 원칙에 충실하다고 볼 수 있습니다. 금융위기라고 1~2개 펀드에서 손실이 났었다면 이 철학에 맞지 않죠.

콜로니는 블랙스톤이나 오크트리 처럼 귀에 확 들어오는 철학이 있지는 않습니다. 하지만, 환경에 발빠른 대응을 이야기합니다. 앞서 말한 것처럼 금융위기를 겪으며 에쿼티 펀드인 CRP 시리즈에서 Debt 위주인 CDCF 시리즈로 옮겨갔고, CDCF(Colony Credit Distressed Fund) 안에서도 초반 펀드는 자신들이 잘하는 distress 전략 위주였다가, distress 기회가 줄어들며 정상 자산이 대부분이 되었습니다. CDCF 3호 같은 경우 모집시점에는 미국 비중이 높을 거라고 했지만 운용과정 중에 유럽 기회가 많으니 유럽 비중이 더 높아졌습니다. 최근에는 데이터 흐름이 중요한 투자기회라고 판단하여 데이터 관련이면 부동산, 인프라, 기업금융을 넘나드는 Digital Colony 시리즈를 출시하기도 했습니다. 해당 변화에 대해 사람에 따라 긍정적으로 보기도 하고, 부정적으로 보기도 합니다. 하지만, 그들의 투자철학 자체가 변화에 대한 빠른 대응이기에 자신들의 철학에 충실하다고 볼 수 있습니다.

투자철학이나 투자원칙에 충실하다는 것은 과거 수익률이 향후에도 유지될 가능성이 높다는 것을 의미합니다. 물론 여전히 그렇다고 해도 미래수익을 담보하는 것은 아닙니다만 확률은 높일 수 있죠.

● 운용사의 대형화

Blackstone 등 대형펀드들이 초대형펀드화 되면서 펀드시장에서도 양극화가 진행되었습니다. 소위 말하는 메가 펀드들은 LP들이 줄을 서기 시작했고, 여전히 모집이 쉽지 않은 펀드들도 있습니다. 그러다 보니 규모를 키우거나 자본력을 키우기 위해 운용사들이 합종연횡을 하고 있습니다.

2017년 1월 콜로니(Colony Capital)와 노스스타(NorthStar Asset Management)의 합병, 2017년 8월 스탠다드라이프(Standard Life Investment)와 에버딘(Aberdeen Asset Management)의 합병, 2018년 3월 모건스탠리(Morgan Stanley Investment Management)의 메사웨스트(Mesa West) 인수, 2019년 9월 브룩필드(Brookfield Asset Management)의 오크트리(Oaktree Capital Group) 인수 등이 있었으며, 2019년 12월 선라이프(Sun Life Financial)의 인프라레드(InfraRed Capital Partners) 인수 등이 그 예입니다.


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Frankfurt, DE: 부동산

해외부동산: 프랑크푸르트 (Frankfurt, DE)

혹자는 프랑크푸르트 수수께끼(Frankfurt Puzzle)라고 합니다. 독일의 경제는 부진하고, 특히 프랑크푸르트의 주력산업이라 할 수 있는 금융부문은 더욱 고전하고 있습니다. 하지만, 부동산 시장은 여전히 강세를 보이고 있습니다. 어떻게 설명이 가능하냐는 주장이죠.

이에 다른 혹자는 말합니다. 프랑크푸르트는 어쩌면 Brexit의 수혜 도시일 수 있다고. 프랑크푸르트에 본사를 둔 도이치은행은 인원을 감축하였습니다. 하지만, 줄어든 임차면적을 해외금융기관이 늘리며 상쇄하였다는 거죠.

수수께끼처럼 보이든 아니든 프랑크푸르트의 임대 수요가 탄탄하고, 공실률이 하락 중인 것은 부인하기 어려워 보입니다.

앞서 말한 해외 금융기관도 있겠지만, 금융기관에 대한 의존도가 과거보다 낮아지고, 부동산기술(proptech)이나 금융기술(fintech) 등 기술기업들이 많아진 것도 하나의 이유일 겁니다. 프랑크푸르트 역시 앞서 말한 몇개 도시들처럼 우수한 대학들과 연계되어 향후 3~5년간 성장할 기술주도형 시장 중 하나로 꼽힙니다.

그 외에도 유럽중앙은행(European Central Bank)이 자리하고 있다보니, 감사 및 법률 관련 기업들도 선호하는 도시입니다.

하지만, 여전히 우려의 시각도 존재합니다. 프랑크푸르트는 과거에도 다른 독일의 도시들 보다 상승과 하락 모두 진폭이 컸던 도시라고 합니다. 상승을 이어온 현재 경기 사이클에서 프랑크푸르트가 좋아보이겠지만, 경기하락 위험이 커질수록 조심해야한다는 의견이죠.

또한, 브렉시트의 수혜는 바램이며, 바램에 기댄 프랑크푸르트를 포함한 독일의 공급증가는 경기가 둔화되는 모습을 보이는 상황에서 과잉공급이라는 역풍을 맞을 수 있다는 우려도 여전히 존재합니다.

하지만, 공실률 하락과 임대료 상승은 진행 중이기에 단순한 기대나 허상은 아니라는 반론도 이어집니다.

업무시설에서 코어전략을 구사하되, 선별적 접근이 필요한 시장이라는게 여러 사람들의 의견인 듯 싶습니다.

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https://youtu.be/fGIqa_GwILs

집합운용펀드 (Commingled Fund) [s]

집합운용펀드 (Commingled Fund) [s]

□ 전략별

● U.S. Core Open end Fund

미국 코어 펀드는 대부분 NFI-ODCE 인덱스를 따르다 보니, 운용사 별 차이가 크지 않습니다. 레버리지, 지역, 섹터 등에서 비중이 조금씩 다르긴 하지만 크지 않고, 커밍글드 펀드 형태로 코어자산을 투자하느냐 마느냐의 선택이 더 중요해 보입니다.

코어 펀드 운용사들을 만나면 코어 자산이 비싸다는 것에 동의하지 않고, 부동산 버블은 2015년 부터 지금까지 매년 해오던 일상적인 이야기라고 말하죠. 코어인데도 불구하고, 과거 10년간 연평균 수익률은 10% 이상을 기록 중으로 훌륭해 보입니다.

하지만, (1)과거 10년이 금융위기 이후 지속적으로 회복되어 온 시기로서 자본차익(capital gain)이 컸으나 향후 폭락은 아니더라도 추가적인 자본차익이 크지는 않을 거라는 점, (2)PERE에 의하면, 가장 대표적인 코어 펀드인 UBS의 Trumbull Property Fund가 USD 25 bn 자산 중 환매 요청 들어온 자산이 USD 4 bn에 달하며, 다른 코어 펀드 역시 비슷한 상황인 것으로 추정되는 점 등은 코어 전략이 향후에도 좋은 전략인가에 대한 의문을 갖게 합니다. 심지어 혹자는 (3)미국과 유럽 투자자들의 자금을 상환해 주기 위해 '소싱채널 다변화'를 내세우며 아시아에서 자금을 모집했던 2008년 금융위기 직전의 행태와 비슷한 거 아니냐며 우려하기도 합니다.

(3)은 좀 극단적인 생각 같지만, 전반적으로 지금까지 좋았더라도 현시점에서 코어 전략은 적당하지 않아 보입니다.

다만, 코어 전략 중에서도 MetLife는 모기업인 MetLife 자금이 USD 877 mn, 약 27%가 투자되어 있어서 (3)에 대한 우려는 낮아보입니다.

※ 특정 전략이 잘못되었냐 아니냐의 문제가 아니라 어떤 식으로든 제약조건이 많거나 특정 BM에 연동될 경우 뭔가 안정적이어 보이기는 하지만 시장에 대한 영향을 많이 받게 됩니다. 반면, 시장에 발빠르게 대응하는 전략이나 시장변동 속에서도 꾸준히 수익률을 올리기 위해서는 가급적 제약조건 없이 운용사의 재량에 맡겨야 합니다. 옳고 그름이 아닌 큰 그림 하에서 어느쪽 위험을 더 취하느냐는 선택의 문제입니다.

● U.S. Core Plus

미팅한 곳 중에는 PGIM이 가장 무난합니다. 오퍼튜니스틱 전략을 구사하다가 2010년대 후반에 코어플러스를 출시한 블랙스톤이나 브룩필드, 오크트리 등과 달리 1970년 부터 코어 오픈 엔드 PRISA를 출시하고, 1980년에 코어 플러스 오픈 엔드 펀드인 PRISA 2를 출시하였습니다. 2가 붙는다고 closed end 펀드처럼 시리즈 후속 펀드는 아니고, 전략적 차별화로 붙여진 숫자입니다. 2019년 9월말 현재 총자산(GAV), USD 12.9 bn, 순자산(NAV) USD 8.1 bn으로 설정 후 시간가중평균수익률(TWR)은 gross 9.9%, net 8.8%입니다. 예상수익률은 6.5~9.5% 정도입니다.

다만, 미국의 경우 코어플러스 전략도 배당수익률이 낮고, 환헤지 비용까지 발생하여서 투자매력이 낮은 편입니다.

□ 운용사별

● Blackstone

Blackstone이 스폰서인 대출을 투자해 본 사람은 조기상환으로 예상보다 빨리 상환된 경험이 있을 겁니다. 펀드를 투자한 사람들도 IRR은 높지만 빠른 상환으로 실제 수익금액은 많지 않다고 불만을 표시하기도 합니다.

하지만, 그것이 블랙스톤 전략의 핵심입니다. 다른 운용사들도 많이 이야기하는 사고(Buy), 고치고(Fix), 파는(Sell) 단순한 전략에 충실하죠. 그리고, 2008년 금융위기 때에도 펀드의 수익률을 유지할 수 있었던 이유이기도 합니다. 운이 좋아서 위기를 피했다기 보다 계속 팔았기 때문에 수익률 방어가 가능했다고 여겨집니다.

BREP 시리즈: 전략으로는 1991년, BREP 펀드로는 1994년 부터 시작된 오퍼튜니스틱 펀드 시리즈로 블랙스톤 부동산 부문의 플래그쉽 펀드이자 시그니처 펀드입니다. 밸류애드와 오퍼튜니스틱 중간쯤의 전략을 구사하며, 매번 나올 때마다 부동산 펀드 단일 규모로는 최대 규모 기록을 세우면서도 순식간에 목표금액을 초과달성하여 조기 closing되는 것으로 유명합니다.

BREDS 시리즈: 금융위기 직후인 2009년 부터 모집을 시작한 메자닌 펀드 시리즈입니다.

코어 플러스 전략을 구사하는 오픈엔드 펀드는 지역별로 BPP US, BPP Europe, BPP Asia가 있습니다.

BPP US (2015): 기대 수익률은 net으로 8% 내외이지만, 배당수익률은 미달러화로 3% 중반이어서, 보유기간 동안 인식되는 수익률이 낮습니다.

BPP Europe (2017): 기대 수익률은 net으로 9% 내외이며, 배당수익률은 유로화로 3% 후반입니다. 보유기간 동안 인식되는 수익률이 낮지만, BPP US 보다는 환헤지 후 수익률이 양호합니다.

BPP Asia (2018): 신규 펀드이며, 오퍼튜니스틱 클로즈 엔드 펀드인 BREP Asia의 수익률이 기대보다 높지 않아서 일단은 지켜보는 편이 나을 것 같습니다.

● Brookfield

둘다 페쇄형(closed end) 펀드인 BSREP 시리즈와 BREF 시리즈는 일종의 플래그쉽 펀드로 펀드별 운용사(GP)의 약정이 30% 내외로 높았던 것이 장점입니다.

BSREP 시리즈: Opportunistic Equity 펀드는 2006년부터 나왔으며, BSREP(Brookfield Strategic Real Estate Partners)라는 이름으로 나온 것은 2012년 부터입니다.

BREF 시리즈: 2004년 첫 펀드를 출시한 Mezz 펀드입니다. 부동산 Mezz 펀드 중에는 초반에 나온 펀드라고 할 수 있습니다.

BREF 시리즈 보다 안정적인 시니어 메즈 전략은 2018년에 오픈엔드 펀드로 나왔습니다.

BSMREF (2018): 미국 위주 Senior Mezz Open end 펀드입니다. 2019년 6월말까지 USD 1,006 mn 약정, USD 770 mn 투자하였으며, 설정 후 시간가중평균수익률(TWR)은 gross 6.0%, net 5.1%입니다. 안정적이면서도 어느 정도의 수익성이 필요한 보험사들이 선호하는 무난한 펀드입니다.

브룩필드는 상대적으로 core+ 전략은 늦게 뛰어들었으며 회사의 요구수익률 보다 펀드의 목표수익률이 낮다 보니 코어플러스 오픈엔드 펀드에는 공동투자를 거의 하지 않고 있습니다.

BPREP (2016): 미국 위주 Core+ Open end equity 펀드입니다. 2019년 6월말까지 USD 2.8 bn 약정, USD 1.8 bn 투자하였으며, 설정 후 시간가중평균수익률(TWR)은 gross 15.4%, net 13.1%입니다.

BPREPA (2018): 호주 위주 Core+ Open end equity 펀드입니다. 2019년 6월말까지 AUD 760 mn 약정, AUD 742 mn 투자하여 약정 시 자금집행이 빠를 것으로 보입니다. 설정 후 시간가중평균수익률(TWR)은 gross 17.2%, net 15.8%입니다.  호주에 대한 전망이 사람들 마다 많이 엇갈리고 있어서 호주 가격이 고점이라고 보면 접근이 어렵습니다.

BEREP (2020): 유럽 Core+ Open end equity 펀드입니다. 처음 출시되는 펀드여서 1억 유로 정도 약정 시 ①공동투자 우선 기회, ②LPAC(Limited Parter Advisory Committee) 멤버 참여 가능 등 장점이 많습니다. 대형 펀드들과 달리 자금 집행도 빠를 것으로 보입니다. 요즘은 국내 생명사 연기금들도 1,000억원이 기본 티켓사이즈가 되면서 브룩필드 같은 대형 운용사의 펀드에 1억 유로 정도로 이런 기회를 얻기는 쉽지 않아 보입니다. 이제 출시하다 보니 브룩필드 역시 1억 유로 이상 약정할 예정입니다. 다만, 신규 펀드에 대한 거부감이 있다면 추진하기 어려운 펀드입니다.

● Oaktree

회장인 하워드 막스의 투자철학으로 유명한 운용사인 오크트리는 기본적으로 시장전망을 하지 않고, 낮은 가격에 사서 비싼 가격에 파는 전략을 통해 시장의 상승이나 하락에 큰 영향을 받지 않고 꾸준한 수익을 시현하는 전략을 구사합니다. 처음에는 이해가 되지 않는데, 시장전망은 하지 않지만 시장환경 분석은 합니다.

회사의 플래그쉽 전략은 Corporate Credit의 Distressed Debt/Opportunities 전략입니다. 전체 AUM USD 61 bn 중 해당 전략은 USD 19 bn을 차지합니다. 부동산도 1994년부터 시작하여 AUM은 USD 9.5 bn 정도 되어서 적지 않습니다.

시장이 출렁여도 그때마다 저평가된 자산을 투자해서 꾸준한 수익을 얻는 것이 목표이다 보니, 투자대상에 대한 제한 조건이 거의 없고 펀드의 빈티지별 투자대상도 많이 달라지는 특징이 있습니다. 운용사를 믿으면 좋은 전략이지만, 운용사를 믿지 못한다면 난이도가 높은 투자안입니다.

ROF 시리즈: 1994년 부터 시작한 전략으로 오크트리의 대표적 전략을 부동산에 접목시켰다고 보시면 됩니다. 목표수익률 14~16%이며, 이 중 배당수익률은 8% 정도 예상됩니다.

REDF 시리즈: 2010년 부터 시작한 전략으로 대출전략이면서도 9~11%의 상대적으로 높은 기대수익률과 6~7%의 예상 배당수익률로 국내 투자자에게 인기가 있습니다.

Real Estate Income (2016): 미국 위주 코어플러스 전략을 추구하는 오픈엔드 펀드입니다. 기대수익률 9~11%이며, 예상 배당수익률은 4~5%입니다.

● Partners Group

펀드 리서치 회사에서 시작하여, 최종 투자의 펀드 선정 시 gatekeeper 역할을 하다가, 축적한 펀드 관련 데이터를 바탕으로 펀드 오브 펀드로 업무영역을 넓힌 후 현재는 개별 펀드까지 확장한 운용사라고 합니다. 기업금융(Private Equity) 쪽에서는 유명하며, 부동산 쪽은 호불호가 갈립니다. 특히, 정통 부동산쟁이 입장에서는 선호도가 낮아 보입니다. 부동산 세컨더리 펀드에서는 독보적인 위치에 있습니다.

REO 2019: 파트너스 그룹의 2019년 시리즈입니다. 코어플러스에서 밸류애드 사이의 세컨더리가 주이지만, REO 2019에서는 control 확보를 추구하는 비전통 세컨더리 전략을 추구합니다.

□ 포트폴리오 관련

● 포트폴리오 구축관련 North Carolina 담당자의 개인적 의견

North Carolina 연기금이 꼭 정답은 아니지만, 전혀 이해 관계없는 North Carolina 연기금 담당자가 Commingled Fund 포트폴리오를 짤 때 기본적으로 투자해야 하는 펀드에 대해 이야기한 적이 있습니다.

Equity (large cap): Blackstone
Equity (middle market): Rockwood Capital
Equity (specialty): Harrison Street
Equity (Asia): Angelo Gordon
Debt (Senior): Mesa West
Debt (Mezz): None

Blackstone의 플래그쉽 펀드인 BREP 시리즈는 무조건 갖고 가야 하는 포지션이라고 합니다. Blackstone 자체가 active한 전략에서는 시장 그 자체이기 때문에 블랙스톤의 움직임은 중요합니다.

Rockwood는 블랙스톤이 커버하지 않는 물건들을 취급하기 때문에 블랙스톤 펀드와 같이 투자할 경우 분산효과가 있다고 합니다. 실제로 노스캐롤라이나 연기금은 꽤 많은 금액을 락우드의 펀드에 투자하고 있습니다. 펀드 6호(2005)와 펀드 7호(2006)의 수익률이 저조하고, 7호의 경우 투자자 기준으로 아직까지 IRR이 (-)여서 좋은 펀드인가에 대한 이견은 있을 수 있습니다.

락우드 펀드 7호에 투자하였던 Plymouth County Retirement Association는 2018년 9월 기준 -10.6%를 시현했습니다. 참고로 동일한 2005년 vintage의 2018년 12월 기준 Net IRR을 비교해 보면, CBRE Strategic Partners IV는 -27.8%, BlackRock Diamond Property Fund는 -9.3%, Invesco Real Estate Fund 1은 +1.54%, 블랙스톤 BREP V는 +11.0%였습니다.

Harrison Street는 senior housing, student housing, healthcare, life science, storage 등 특수물건에서 독보적이라고 해당 담당자는 말했습니다. 특화된 전략만 구사하는 펀드들이 해리슨스트리트 말고도 여럿 있지만, 그 중 가장 뛰어나다는 시각입니다.

블랙스톤이 미국, 유럽 등 글로벌하게 뛰어난 실력을 가지고 있지만, 블랙스톤의 성과가 뛰어나지 않은 곳이 아시아라고 합니다. 아시아의 지역적 특성 때문인데, 해당 담당자는 자기가 본 운용사 중에는 Angelo Gordon이 아시아에서 가장 뛰어나다고 합니다. 블랙스톤의 전체 펀드 수익률을 보아도 아시아 펀드 성과가 다른 지역 펀드 보다 낮았습니다. 보다 고전한 운용사들도 많은데 Carlyle (China Realty, 2017, -2.2%), Invesco (High Yield Debt Fund 1, 2007, -35.6%), LaSalle (Asia opportunistic fund 5, 2016, -21.2%) 등이 그렇습니다.

대출 펀드 중에는 Mesa West가 우월하다고 합니다. 경쟁사로 생각한 PCCP와 비교했다가 두 회사는 비교 대상이 아니라는 답변을 들었습니다.

메자닌 펀드 중에는 추천할 만한 곳이 없는데, 잘 하는 운용사가 없어서가 아니라 상대적으로 시장이 생긴지 얼마되지 않아서 검증된 운용사가 없다는 뜻이라고 합니다.

노스캐롤리나 연기금 담당자는 기본적으로 위에 언급했던 5개 펀드를 깔아놓고 시작하면 포트폴리오 구축이 모양새를 갖춘다고 말하였습니다. 이는 노스캐롤리나 연기금과는 상관없는 특정인의 개인적인 의견이며, 제 생각과도 다른 부분이 있습니다.


Photo by Eric Prouzet on Unsplash

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