□ 전략
Core 전략의 경우 비싼 가격과 낮은 수익률로 굳이 위탁운용펀드를 통해서 투자할 전략은 아니어 보입니다. 대부분 별도의 목표수익률을 제시하지 않고 NFI-ODCE 인덱스를 이기는 것을 목표로 하는 경우가 많은데, 현시점에서 투자 시 예상수익률은 gross 6~8%, net 5~7% 수준입니다.
Core+ 전략의 경우 기대수익률은 core 보다 100bp 정도 높은 수익률이 기대됩니다. 다만, 배당수익률이 현지 통화기준 4~5%로 낮은 수준입니다. 코어플러스는 대부분 오픈엔드 형태여서 환매 전까지 배당수익을 제외한 수익은 실현되지 않은 수익입니다.
Debt 펀드의 경우 Equity 펀드 보다 안정적이며 꾸준한 배당수익이 발생하여 J커브 효과가 거의 없다는 장점이 있습니다. 기대수익률은 어느 tranche를 주로 투자하고, 어느 전략을 구사하냐에 따라 다양합니다. 향후 경기가 하강하지만, 금융위기 수준이 아니라고 본다면 좋은 전략이 될 수 있습니다. 금융위기와 같은 큰 충격이 와서 손실을 입게 되었을 경우 레버리지를 적게 쓴 equity 펀드는 회복이 되기도 하지만 debt 펀드는 대부분 회복이 되지 않는다는 단점이 있습니다.
Value Add 전략을 구사하는 펀드는 규모가 상대적으로 작은 경우가 많고 특수한 지역이나 자산에 초점을 맞춘 전략도 많이 있습니다. 또한 light value add 부터 hard value add 까지 주로 집중하는 전략의 차이가 있습니다. 전략 10%대 초반의 수익률을 목표로 하지만, 펀드 성격에 따라 차이가 납니다.
Opportunistic 전략 역시 같은 opportunistic이라 하여도 전략 안에서도 운용사 마다 차이가 많이 납니다. 현재 시장상황에서도 10%대 중후반의 수익률을 기대하는 high risk high return 펀드라 할 수 있지만, 대형사의 대표펀드들 중 금융위기 때 선방한 경우가 많습니다. (살아남지 못한 펀드들은 기억 속에서 사라지고 살아남은 펀드들만 보다보니 survival bias가 있습니다.) 기대수익률은 높더라도 배당율이 상대적으로 낮기 때문에 J 커브 효과에 대한 우려가 있습니다. 전략에 따라 개선 후 빠르게 exit하는 펀드들은 생각보다 J커브 효과가 길지 않고, 매각차익도 바로바로 시현됩니다.
그 외에도 다양하게 전략을 나눌 수 있습니다.
※ 위의 수익률은 미달러화 기준 수익률이며, 유럽 투자 시에는 기대수익률은 비슷하거나 소폭 낮습니다. 현재 기준으로는 비슷한 전략이면 환헤지 후 수익률은 유럽 쪽 펀드가 좀더 높은 경우가 많습니다.
□ 운용사
● 수익률
펀드를 고려 시 가장 객관적인 수치는 수익률입니다. 물론 수익률도 문제가 많이 있으며, 과거 수익률이 미래 수익을 보장하지 않는 한계도 있어서 절대적 기준은 될 수 없습니다.
수익률 기준으로 보면 기관들이 선호하는 운용사들은 두가지 부류로 나뉩니다. (1)수익률이 높은 운용사와 (2)수익률이 아주 높지는 않지만 안정적인 운용사.
(1)론스타, 락우드, 블랙락 등은 전반적으로 수익률이 높지만 운용하는 일부 펀드에서 손실이 발생하였습니다. 하지만, 미국 연기금들이 손실이 나도 꾸준히 후속펀드에 투자하고 있으며, 포트폴리오 구축 시 나머지 펀드의 수익으로 손실난 펀드의 손실을 만회하고 있는 것으로 보입니다.
(2)블랙스톤, 브룩필드, 오크트리, 메사웨스트 등은 수익률이 아주 높지는 않지만 안정적인 운용사입니다. 금융위기를 겪으면서도 거의 모든 전략과 빈티지의 펀드들의 수익률이 양호합니다.
둘 사이에 어느 쪽이 좋고, 어느 쪽이 나쁘다고 하는 것은 아니며, (1)과 (2)의 선택은 개인이 아닌 조직의 특성에 더 좌우되는 듯 보입니다. 조직에서 개별 펀드 단에서의 손실을 용납하지 못하면 (2)를 선호하게 되고, 개별 펀드가 아닌 전체 포트폴리오 차원에 평가를 하게 되면 (1)을 선택하지 않을까 생각됩니다.
그 외에 또다른 스타일도 있는데, (3)손실이 난 펀드를 과감히 포기하는 운용사입니다. 콜로니 같은 경우 플래그 쉽 펀드였던 CRP 시리즈가 금융위기 때 큰 손실을 입고, 플래그쉽이 아니었던 CDCF 시리즈는 선방하자 CRP를 아예 접고 CDCF를 플래그 쉽으로 만들었습니다. 꼭 손실이 나서뿐만 아니더라도 환경에 빠르게 대응하는 특성이 있습니다.
(4)위기를 겪었을 때 만회하지 못하는 펀드도 물론 있습니다. 대표적인 펀드가 모건스탠리의 MSREF 시리즈였습니다. 이후, 사실상 부동산운용부서를 없앴던 모건스탠리는 최근 메사웨스트를 인수하였습니다.
또한, (5)금융위기를 겪지 않은 운용사와 펀드들도 있습니다. 이런 유형의 펀드들은 공격적일수록 좋아보이는 특성이 있으며, 운용자들이 모두 하락 경험이 없어서 하락 시 대응이 부족한 펀드들도 있습니다. 빠르게 변하는 환경 속에서 금융위기를 겪은 펀드만 고집할 수는 없으나, 신중한 접근이 필요합니다.
● 투자철학
LP나 GP 모두 투자철학을 중시하는 사람들도 있고, 그냥 좋은 말을 써놓은 구호에 불과한 거 아니냐는 사람들도 있습니다. 투자철학의 중요성은 투자철학만이 아니라 동일 유형의 펀드 수익률을 같이 봐야 합니다.
블랙스톤의 경우 오퍼튜니스틱 전략에서 "Buy, Fix, Sell"을 내세웁니다. 해당 구호는 많은 밸류애드 또는 오퍼튜니스틱 펀드들이 사용하고 있으며 특이할 건 없습니다. 하지만, 운용스타일을 보면 블랙스톤은 해당 원칙에 충실함을 알 수 있습니다. 일부 투자자들은 블랙스톤이 성과보수를 챙기기 위한 IRR 플레이를 하다 보니 바로바로 팔아서 IRR은 높지만 손에 쥐는 수익은 IRR만큼 높지 않다고 불만을 토로하기도 합니다. 성과보수 때문에 그런 부분도 없지는 않겠죠. 하지만, 기본적으로 사서 고친 후 바로 파는 것은 블랙스톤의 오랜 철학이었으며, 거기에 충실한 플레이를 하고 있다고 볼 수 있습니다. 그리고, 금융위기 때 선방할 수 있었던 이유도 금융위기가 오긴 전부터 가치가 오른 자산은 계속 팔아서 수익을 시현했기 때문입니다. 이미 블랙스톤의 오퍼튜니스틱 펀드에 투자할 때에는 그런 부분까지 이해하고 있었어야 합니다.
위의 전략이 꼭 좋다는 건 아닙니다. 반대로 구조적 변화에 초점을 맞춰서 장기투자하는게 자신들의 전략이라고 내세우는 운용사에서 위에 처럼 운용한다면 이는 자신들의 철학과 운용스타일이 따로 가고 있는 것이며 좋다고 할 수 없죠.
오크트리는 전사적으로 "Avoid the losers and the winners will take care of themselves"를 내세웁니다. 손실보지 않는게 가장 좋은 전략이라는 것이죠. 실제로 오크트리의 기존 펀드들을 보면 최고 수익은 아니더라도 손실이 나지 않고 꾸준한 수익을 내고 있어서 자신들의 원칙에 충실하다고 볼 수 있습니다. 금융위기라고 1~2개 펀드에서 손실이 났었다면 이 철학에 맞지 않죠.
콜로니는 블랙스톤이나 오크트리 처럼 귀에 확 들어오는 철학이 있지는 않습니다. 하지만, 환경에 발빠른 대응을 이야기합니다. 앞서 말한 것처럼 금융위기를 겪으며 에쿼티 펀드인 CRP 시리즈에서 Debt 위주인 CDCF 시리즈로 옮겨갔고, CDCF(Colony Credit Distressed Fund) 안에서도 초반 펀드는 자신들이 잘하는 distress 전략 위주였다가, distress 기회가 줄어들며 정상 자산이 대부분이 되었습니다. CDCF 3호 같은 경우 모집시점에는 미국 비중이 높을 거라고 했지만 운용과정 중에 유럽 기회가 많으니 유럽 비중이 더 높아졌습니다. 최근에는 데이터 흐름이 중요한 투자기회라고 판단하여 데이터 관련이면 부동산, 인프라, 기업금융을 넘나드는 Digital Colony 시리즈를 출시하기도 했습니다. 해당 변화에 대해 사람에 따라 긍정적으로 보기도 하고, 부정적으로 보기도 합니다. 하지만, 그들의 투자철학 자체가 변화에 대한 빠른 대응이기에 자신들의 철학에 충실하다고 볼 수 있습니다.
투자철학이나 투자원칙에 충실하다는 것은 과거 수익률이 향후에도 유지될 가능성이 높다는 것을 의미합니다. 물론 여전히 그렇다고 해도 미래수익을 담보하는 것은 아닙니다만 확률은 높일 수 있죠.
● 운용사의 대형화
Blackstone 등 대형펀드들이 초대형펀드화 되면서 펀드시장에서도 양극화가 진행되었습니다. 소위 말하는 메가 펀드들은 LP들이 줄을 서기 시작했고, 여전히 모집이 쉽지 않은 펀드들도 있습니다. 그러다 보니 규모를 키우거나 자본력을 키우기 위해 운용사들이 합종연횡을 하고 있습니다.
2017년 1월 콜로니(Colony Capital)와 노스스타(NorthStar Asset Management)의 합병, 2017년 8월 스탠다드라이프(Standard Life Investment)와 에버딘(Aberdeen Asset Management)의 합병, 2018년 3월 모건스탠리(Morgan Stanley Investment Management)의 메사웨스트(Mesa West) 인수, 2019년 9월 브룩필드(Brookfield Asset Management)의 오크트리(Oaktree Capital Group) 인수 등이 있었으며, 2019년 12월 선라이프(Sun Life Financial)의 인프라레드(InfraRed Capital Partners) 인수 등이 그 예입니다.
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