US Property 2018 Q3: Cap rate and Spread

US Property 2018 Q3: Cap rate and Spread

Office, Industrial, Multifamily 등 다양한 자산군에 있어서 cap rate은 사상 최저 수준. 미국의 금리인상과 맡물려 cap rate 상승에 따른 위험이 언급되고 있음.

오피스의 경우 금융위기 이전 수준에 육박하며, 과열에 대한 우려. 다만, 금융위기 이전 2%대까지 하락했었던 Cap 스프레드가 현재 3%대에 머물고 있어서 어느 정도 버퍼가 있다고 보여짐.

멀티패밀리의 Cap rate 하락 속도는 오피스 보다 빨랐으며, 금융위기 이전 수준을 하회. Cap spread도 2%대까지 하락하였으나, 금융위기 이전 1%대와 비교시 다소 여유 있는 수준.

호텔의 Cap rate은 상대적으로 높은 변동성을 보이며 상승하는 모습. 스프레드는 562bps로 과거(2%5.03~2018.09) 평균 560bps을 소폭 상회.

카도야라멘 서울대입구역

카도야라멘 서울대입구역

일본식라면
주소: 서울특별시 관악구 남부순환로 1811 신원메트로빌

서울대입구역에 위치한 일본라멘 전문점. 돈코츠라멘, 미소라멘, 소유라멘을 먹었읍니다.

아주 맛있다고는 할 수 없지만 7,000~7,500원대의 가격을 생각하면 나쁘지 않습니다.

US Property 2018 Q3: Price (수익률 분포)

US Property 2018 Q3: Price (수익률 분포)

2011년 2분기부터 2018년 3분기까지 30개 분기의 「10년간 가격 변동율」의 분포를 보면, 멀티패밀리가 기대수익률도 40~60%가 가장 많으며, 손실이 발생하지 않아서 안정성이 높은 모습을 보이고 있음

호텔의 경우 2015년 2분기부터 2018년 3분기까지 14개 분기만 대상. 수익률 분포는 0~20%에 집중되어 있어서 낮은 편이나 수익률이 0% 이하인 경우는 1건(7%)으로 멀티패밀리 다음으로 낮음

비교를 위해 호텔 外 다른 자산군도 동일하게 최근 14개 분기 대상으로 볼 경우 멀티패밀리에 이어, 인더스트리얼도 수익률이 0% 이하인 경우가 발생하지 않았음.

US Property 2018 Q3: Price vs Rent

US Property 2018 Q3: Price vs Rent (RCA, REIS, Smith Travel)

2007년 3월을 100으로 하였을 경우, 2018년 6월 현재 RCA의 미국 Office 가격은 REIS의 미국 Office 임대료 수준을 소폭 하회하고 있음.

미국의 멀티패밀리는 RCA의 아파트 가격이 REIS의 멀리패밀리 임대료를 상회하고 있어서, 임대료 상승 대비 더 큰 폭의 가격 상승이 있었다고 볼 수 있음.

미국의 호텔은 RCA 가격의 상승률이 ADR이나 RevPAR의 상승률을 하회하고 있어서 수익대비 가격 상승폭이 낮았던 것으로 보여짐.

※ 호텔의 경우 2005.03월 ~ 2018.09월의 분기별 데이터, 나머지 자산은 2001.03월 ~ 2018.09월의 분기별 데이터

US Property 2018 Q3: Volume (RCA)

US Property 2018 Q3: Volume (RCA)

RCA에 의하면, 미국 상업용 부동산(all property)의 12개월 누적 거래금액(volume)은 금융위기 직전 수준에 근접.

자산군별로 차이가 존재하며, CBD 오피스나 호텔의 경우 금융위기 직전의 반에도 미치지 않는 수준.

반면, 금융위기 이후 관심을 받은 인더스트리얼 및 멀티패밀리 자산의 경우는 금융위기 직전 수준을 훨씬 상회하는 거래금액을 보임.

US Office 2018 Q2: Rents (Colliers)

US Office 2018 Q2: Rents (Colliers)

도심 지역과 교외 지역은 임대료 상승률 차이를 보임.

이를 바탕으로 일부에서는 향후 도심 지역보다 교외 지역의 임대료 상승이 더 큰 폭으로 이루어지면서 추자 수익률이 더 좋을 것으로 전망하기도 함.

하지만, 도심 지역의 임대료 상승이 공실률 하락에 바탕을 두고 있는 반면, 교외 지역은 공실률이 상승하면서 임대료 상승이 이루어지고 있어서, 단순 저평가라고 보기는 어려움.

e문어세상, 여의도

e문어세상, 여의도

해물, 생선요리

주소: 서울특별시 영등포구 국제금융로 78 홍우빌딩

닭 육수로 국물을 우려내고, 그 위에 푸짐한 해물이 올라가 있는 해천탕이 유명합니다.

소 80,000, 중 100,000, 대 120,000원입니다. 아래 사진은 대짜. 5인이 먹기 적당하다고 하네요. 3인이면 소짜에 칼국수 사리 추가하면 적당한 양이라고 합니다. 

빨간 국물은 아니지만, 녹색 고추의 청량한 매콤함이 있습니다. 맛은 있지만, 국물만 먹기에는 약간 짠 듯 합니다. 많이는 아니고 약간.

망원동티라미수 샤로수길점

망원동티라미수 샤로수길점

카페,디저트
주소: 서울특별시 관악구 관악로14길 30 1층

망원동에서 유명했다는 티라미수 전문점의 샤로수길점입니다. 이름은 망원동이지만 본점도 망원동이 아닌 합정동에 있습니다.

70~80년대 느낌의 올드한 느낌과 트렌디한 감성이 잘 어울리는 인테리어라고... 누군가는 말하지만, 그렇게 거창하지는 않습니다.

종이컵에 담긴 다양한 티라미수가 맛있는 곳입니다. 포장해가기도 좋습니다.

퍼블리코타코, 샤로수길

퍼블리코타코

멕시코, 남미음식
주소: 서울특별시 관악구 관악로14길 106 1층

한국에서는 타코가 싼 음식이 아니죠. 이곳도 저렴하지는 않습니다. Shrimp Taco는 2개에 1만원이 넘습니다.

맛은 독특한 무언가가 있습니다. 단순히 고수때문은 아닌 것 같은데, 맛있게 먹는 사람은 맛있게 먹겠지만  거부감이 있을 수도 있습니다.

쿠모식당, 샤로수길

[20181103] 쿠모식당

일본가정식
주소: 서울특별시 관악구 관악로14길 31

연어장과 카츠산도가 유명한 곳.

유명하다니 카츠산도도 시킬까 망설이다가 연어장과 미소돼지목살구이덮밥을 시켰습니다.

연어장과 미소돼지목살구이덮밥은 맛이 있네요.