Los Angeles Office Market: South Bay

Los Angeles Office Market: South Bay

Greater LA 지역은 시장 규모가 크고, 거래 및 임대 활동이 활발한 지역
이 중 South Bay 지역은 최근 성장세를 보이고 있으며, South Bay 내에서도 El Segundo 지역이 가장 유망

시장 규모
LA 시장의 오피스 규모는 CW 기준 200 MSF, CI 기준 307 MSF로 규모가 큰 시장
CI에 의하면, South Bay 지역은 31 MSF로 LA 오피스 시장에서 9%를 차지하며, 이 중 El Segundo/Beach Cities 지역이 11 MSF로 가장 큼

거래 규모
RCA에 의하면, LA 오피스 시장의 12개월 누적 거래 규모는 면적 기준 30 MSF로 전체의 6%, 금액 기준으로는 10,859 MSF로 전체의 8%로 거래가 활발.
• 면적 기준으로는 세계 1위

임대 규모
CW에 의하면, 임대 활동(Leasing Activity)도 활발하여, 13,028 MSF로 미국 전체의 6%

임대료
CW에 의하면, LA South 지역의 임대료는 제곱피트 당 월 2.43달러(USD 2.43/sf/m)으로 LA West(4.48), LA CBD(3.51)은 물론 Greater LA 평균(3.18) 및 US 평균(2.55)보다 낮은 수준
최근 LA West의 높은 임대료 수준에 부담을 느낀 업체들의 입주 수요 증가로 인해 LA South 지역의 임대료 상승률은 꾸준히 상승하는 모습을 보이고 있음

공실
LA County의 Class A 오피스 공실률은 14.3%로 높은 수준이나 하락 추세 지속
LA South의 공실률은 LA 내에서도 높은 수준이나 하락폭은 가장 큼
• El Segundo 지역은 공실률이 12%로 LA South 내에서 낮은 수준이며, 꾸준한 하락세

수요와 공급
CI에 의하면, Greater LA는 순흡수가 감소하기는 하였으나, 여전히 공급을 상회하는 수준
LA South는 순흡수가 공급을 상회
LA South의 공급 증가가 El Segundo 지역에 집중되어 있으나, El Segundo 역시 공급이 순흡수를 상회하고 있음

가격
NOI는 꾸준히 상승하고 있으나, 금리 상승에 따른 Cap rate 상승 우려로 불안감 존재

Cap Rates
최저 수준의 회사채 스프레드와 달리 cap spread는 여전히 높은 수준으로 cap rate 상승 시 충격을 흡수 여력 있음

Bestia Restaurant

Bestia Restaurant

Italian Restaurant
Address: 2121 E 7th Pl, Los Angeles, CA 90021
Hours: Tue-Thu 17:00-23:00, Fri-Sat 17:00-24:00, Sun-Mon Closed

외진 곳에 있지만 요즘 핫하다는 Bestia입니다. 간판도 제대로 없는 허름한 건물. 한편에 2015 Best New Chefs라고 써있는 프라이팬이 걸려있습니다.

전반적으로 짠맛이 많이 납니다. 짠맛을 좋아하는 사람은 좋아할 듯. 그리고, 대부분 메뉴가 맛이 특이하다는 느낌을 줘서 왜 Best New Chefs에 뽑혔는지 알 것 같습니다.

 

Los Angeles Office Market: South Bay

Los Angeles Office Market: South Bay

South Bay는 원래 오피스 비선호 지역이었습니다. 뿐만 아니라 사우스 베이는 주변환경도 좋지 않았습니다. 주거와 오피스 모두 최선호지는 단연 West LA 지역이었죠.

하지만, 주거 및 오피스 모두 비싸다 보니 탈 West LA 현상이 일고 있죠. West LA에서 업종에 따라 일부는 Downtown으로 일부는 South Bay로 이전하고 있습니다.

법률, 금융산업은 모여있는 네트워크 효과가 중요해서 다운타운 선호를 합니다. 하지만, stand alone도 좋아하는 테크기업들은 West LA 다음으로는 다운타운 보다 사우스 베이를 택하게 됩니다. (혼자 일하는 걸 선호한다고 하지만, 그들과 일하려는 협력사들이 있다보니, 동시에 그들은 네트워크 효과 차원에 그런 테크기업과 멀리 떨어지지 않으려고 합니다.)

네트워크 효과도 있지만, 해변 인접성, 출퇴근 용이성 등도 중요 고려사항입니다. 그렇기에 오피스의 입지는 주거지와 교통체증(traffiic patterns) 등도 같이 고려해야 한다고 합니다.

베니스, 커버 시티 등이 새로 선호되는 주거지라고 합니다. 그곳에 사는 사람들에게는 근무지로 다운타운 보다 사우스 베이를 좋아합니다.

그 외에 미국은 국내 출장도 항공편을 이용하는 경우가 많기에 공항 인접이 장점으로 생각하는 임차인들도 많다고 합니다. 그들 역시 다운타운 보다는 사우스 베이를 선호하겠죠.

South Bay 중에는 오피스로는 El Segundo와 Manhattan Beach 지역이 가장 선호되는 지역이라고 합니다.

사우스 베이에서 LAX와 El Segundo가지리적으로 인접해 있다 보니 하나의 서브마켓으로 보기도 합니다. 그런데 LAX-El Segundo를 하나의 서브마켓으로 볼 경우 공실률이 매우 높게 나타납니다. 이는 LAX 지역이 공실률 30% 넘는 최악의 시장이기 때문입니다. 엘 세군도만 보면 10% 수준으로 상대적으로 양호합니다.

엘 세군도의 주요 임차인들을 보면 전통적으로 항공(aerospace), 방위(defence)였고, 해당 산업은 현재에도 높은 비중입니다. 하지만, 그 비중은 점점 줄어드는 추세이죠. 줄어드는 자리는 엔터테인먼트와 하이테크, 헬스케어가 채우며 비중이 증가하고 있답니다. 테크 기업들이 많지만, 테크기업 중 신용도가 높은 테크 기업들(credit-tech) 보다 신용도가 다소 낮은 테크 기업들(less-credit tech) 위주로 구성되어 있습니다.

신기한 스쿨버스 11: 아널드, 아인슈타인을 만나다

□ 신기한 스쿨버스 11: 아널드, 아인슈타인을 만나다 (The Magic School Bus and the Science Fair Expedition)

구분: 미국 / 도서
저자: 조애너 콜
출판: 비룡소

신기한 스쿨버스(The Magic School Bus)는 1986년부터 출간된 조애너 콜(Joanna Cole) 글, 브루스 디건(Bruce Degen) 그림의 어린이용 과학 학습 그림책이며, 동명의 TV 만화영화로도 제작되었다.

신기한 스쿨버스는 초등학교 선생님인 프리즐 선생님(Valerie Felicity Frizzle)과 함께 아이들이 신기한 스쿨버스를 타고, 현장학습(field trips)을 다니는 내용이다. 가는 곳은 태양계(solar system), 구름(clouds), 과거(past), 사람의 몸속(inside the human body), 전선 속, 땅 속, 공룡세계 등 시공간을 초월한다.

호기심을 이끌어낸 후 이를 풀어가는 여행을 하며, 주로 어린 연령층의 독자들이나 시청자들이 과학에 쉽고 재미있게 다가가도록 한다.

이번에는 프리즐 선생님(Ms. Frizzle)과 학생들은 며칠 후에 있을 과학발표회(Walkerville Science Fair)에 전시할 프로젝트를 찾으려고 한다.

자료를 준비하기 위해 학교 옆 과학관에 간 아이들은 거기에서 실험할 수 있는 종이버스에 타고 기념사진을 찍기로 한다.

사진을 위한 플래시가 터지며 이동한 곳은 코페르니쿠스(1473~1543) 동상. 아이들은 지구가 태양을 돈다는 코페르니쿠스의 가설을 증명해낸 갈릴레오 갈릴레이(Galileo Galilei, 1564~1642)를 만난다.

아이들이 갈릴레이와 헤어져 스쿨버스를 타고 간 곳은 어느 농장. 그곳에서 아이작 뉴턴(Isaac Newton, 1642~1727), 안토니 반 레벤후크(Antonie van Leeuwenhoek, 1632~1723), 루이스 파스퇴르(Louis Pasteur, 1822~1895), 마리 퀴리(Marie Curie, 1867~1934) 등을 차례로 만난다.

그리고, 아이들이 마지막으로 만난 과학자는 알베르트 아인슈타인(Albert Einstein, 1879~1955).

책은 이렇게 스쿨버스를 타고 과거로 돌아가 과학자들을 만나는 여행 이야기이다.  자칫 따분하고, 지루할 수 있는 이야기이지만, 저자 조애너 콜은 재미있고 흥미롭게 과학 이론과 과학자들의 이야기를 펼쳐낸다.

과학과 관련된 지식을 들려주면서도 재미를 놓치지 않아 어린이들에게 과학을 친근하게 만드는게 이 책의 장점이다.

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The Magic School Bus
Created by: Joanna Cole, Bruce Degen
Owner: Scholastic Corporation

Print publications
Book(s)
The Magic School Bus book series (1986–2010)

Films and television
Animated series
The Magic School Bus (1994–1997)
The Magic School Bus Rides Again (2017-present)

Los Angeles Office Market: Downtown LA

Los Angeles Office Market: Downtown LA

대한항공의 Wilshire Grand Center를 제외하면 LA 다운타운의 신규 오피스 공급은 몇년째 사실상 없는 상태라고 합니다.

하지만, 공급이 없음에도 여전히 다운타운의 공실률(약 20%)은 높습니다. A급(약 10%)은 안정적이나 B급, C급 오피스의 공실률 높기 때문이라고들 말합니다.

금융위기 이후 끊임없는 개발이 있어 왔고, 크레인들이 부지런히 움직이고 있기에 공급이 없다는 것에 의아해 하는 사람이 있을 수도 있겠지만, 그런 개발들은 대부분 오피스가 아닌, 콘도나 멀티패밀리 등 레지덴셜이라고 합니다. 젊은 층의 24-7 생활 패턴을 반영하여 LA에서도 도심화가 이루어지고 있다는 것이죠.

1999년 오픈 한 스테이플 센터. 그전까지 그곳은 우범지대였다고 합니다. 하지만, 스테이플 센터가 들어서며 다운타운 남쪽이 개발되고 있다고 합니다. 점점 남쪽으로 확장되면서 우범지대였던 USC 지역이 24-7 가능한 지역으로 부각되었다고 합니다. 이러한 추세 속에 다운타운 생활권이 남쪽으로 확장되는 중이라고 합니다.

맨하튼과 LA Downtown 모두 레지덴셜 개발이 활발한데, 맨하튼 지역이 오피스 빌딩이나 호텔을 레지덴셜로 전환하는 건이 많다면, LA 다운타운 지역은 Public Parking 공간에 신규로 레지덴셜 개발이 이루어지고 있는 경우가 많다고 합니다.

LA 다운타운은 오피스의 주차공간이 적습니다. 외부 주차장을 계약해서 사용하는 경우가 많죠. 그런데 그런 주차장들이 레지덴셜로 개발되며 주차공간이 점점 부족해지고 있다고 합니다. 혹자는 LA 주차시설은 여전히 공급 과잉상태라고 하지만, 지역에 따른 편차가 있기 때문입니다.

혹자는 앞서 말한 주차공간 부족을 높은 오피스 공실률과 연결하여 설명하기도 합니다. 오피스 공간이 비어도 주차공간 부족때문에 다운타운으로 들어오는 것을 꺼리는 임차인이 존재한다는 것이죠. 설령 외부 주차공간을 사용할 수 있더라도 그렇게 되면 임대료 외에 주차비용을 추가로 부담해야 하니 임차하는 입장에서 현 수준의 임대료가 결코 낮은 수준이 아니라는 설명입니다.

다운타운 오피스 공실률에 보다 영향을 미친 건 호텔식 오피스(Hoteling office)입니다. 호텔식 오피스라고 하면 공유 오피스를 떠올리는 사람들이 많을텐데요... 물론 공유 오피스도 호텔식 오피스입니다.

하지만, 그 외에도 재택근무, 탄력근무 등을 통해 오피스 공간을 비상주 공간으로 활용하는 기업들이 있습니다. 필요할 때만 출근하도록 하면 인당 오피스 사용 면적을 줄일 수 있기 때문이죠. 이러한 현상은 임차인이 유지되어도 오피스의 임대면적을 줄어들게 만듭니다.