BMW Welt

BMW Museum & BMW Welt

BMW Museum
Address: Am Olympiapark 2, 80809 München, Germany
Hours: Mon Closed, Tue-Sun 10:00-18:00

BMW Welt
Address: Am Olympiapark 1, 80809 München, Germany

위기론

위기론

또야?...라는 분도 계시겠죠. 지금 문제는 글로벌 경제가 아니라 북한과 트럼프라는 분도 계실테고.

저는 비관론자나 닥터 둠은 아닙니다. 다만, 위기론은 현재 세계경제의 취약점에 대해 생각해볼 수 있기에 누군가 말하면, 무시하지 않고 메모를 남겨둡니다.

얼마전 만난 분.

미국 부동산이 버블이라고? 미국 상업용 부동산발 경제위기? 그렇게 생각한다면... 미국 부동산과 중국 기업신용 중 어느 쪽이 더 버블일까? 어느 쪽이 더 취약할까?

그 분의 생각은 중국 크레딧 시장이었습니다. 시기는 모르지만, 다음 위기는 중국발이고, 7~8년 동안 쌓인 버블은 중국 정부가 인지해도 해결할 수 없을 거라고.

그렇다고 미국 부동산이 안전하기만 하지는 않을 거라고 보죠. 중국의 신용위기가 현실화되면, 금이나 미국, 영국, 독일의 국채로 자금이 몰릴텐데... 너무 수익률이 낮다고 여길거라는 겁니다. 그 대안으로 떠오르는게 미, 영, 독의 코어 프라임 자산이 되고, 가격이 다시금 오르게 되죠... 이때가 진짜 버블이라는 주장입니다.

중국 경제의 위기는 필연적으로 선진국들의 경기 지표도 망가뜨리게 되고, 중국의 선진국 부동산 자금들은 중국으로 돌아가게 됩니다. 실제로 돌아가는 금액 자체는 투자금액 대비하면 많지 않겠지만, 지표가 망가지며 생긴 심리적 불안을 증폭시킬 수는 있다는 것이죠.

안전자산이 아닐 수 있다는 생각, 그 자체가 트리거가 되며, 일시적인 충격을 받을 수 있다며.

물론 다른 사람의 생각이 정답은 아닙니다. 하지만, 여러 이야기를 들어보는 건 중요하겠죠.

Image: Warning sign by The Tango! Desktop Project from Wikimedia Commons, https://commons.m.wikimedia.org/wiki/File:Dialog-warning.svg in the public domain

Atrium Finance

Atrium Finance GmbH

Address: Brienner Str. 9, 80333 München, Germany

Atrium
미·영 [eɪtriəm]
① (고대 로마 대저택의) 안마당. (로마 건축의) 중앙홀.
② 현대식 건물 중앙 높은 곳에 보통 유리로 지붕을 한 넓은 공간

□ 독일 부동산 시장

● Munich
Residential: Cautious | 공급 증가
Retail: 긍정적 | 수요 초과(huge demand)
Office: 안정적
Logistics: 긍정적 | 공급 부족(huge lack of supply)

● Frankfurt
Residential: 긍정적 | BREXIT 이슈 (런던에서 프랑크푸르트로 기업 본사 이전 등)
Office: Cautious | 공실 증가 (특히, 오래된 빌딩 위주)
Retail: 긍정적(Strong) | 수요 증가
Logistics: 긍정적(Strong) | 수요 증가

● Dusseldorf
Office: 안정적 | 복합건물(mixed use)에 대한 수요 많음.

● Hambourg
Logistics: 안정적 | 함부르크의 전형적 산업(typical industry).
Office: 안정적 | 개발 쪽에 투자 기회

● Berlin
Office: 긍정적 | 과거 2~3년 간 높은 공실률로 투자 없었음 → 현재 공실률 2% 수준.
Residential: Cautious | 고급 주택 가격 비싼 수준. 외국인 투자자가 많은 점도 불안요인.

● Leipzig
Industrial: 매우 긍정적(Very Strong)

Fleming's Hotel München-City

Fleming's Hotel München-City

4-star hotel

Address: Bayerstraße 47, 80335 München, Germany

방은 작지만 깔끔합니다. 샤워 부스를 투명하게 해서 좁은 느낌이 덜 나게 만들어 놓았네요.

빈 국제공항

빈 국제공항 (Vienna International Airport, VIE)

Address: Wien-Flughafen, 1300 Schwechat, Austria

오스트리아의 유명한 모짜르트 쿠겔.

보스 베이비

보스 베이비 (The Boss Baby, 2017)

Rating: PG (for some mild rude humor)
Genre: Animation, Comedy, Family
Directed by: Tom McGrath
Starring: Alec Baldwin, Steve Buscemi, Miles Bakshi
Production company: DreamWorks Animation
Distributed by: 20th Century Fox
Release date: March 12, 2017 (Miami), March 31, 2017 (United States)
Running time: 97 minutes
Country: United States
Language: English

아기는 어디서 오는지에 대한 아이들의 궁금증, 동생이 생기며 느끼게 되는 아이들의 마음, 점점 아이를 갖기 보다는 반려동물을 선호하는 현대사회의 모습을 넣은 후 상상력을 뿌린 뒤 잘 섞은 영화.

광고나 예고편을 보고는 별로 보고 싶지 않았던 영화. 좀 아쉬운 면은 있지만, 새로왔던 영화입니다. 예고편에 좀만 더 신경썼으면 좋았을.

라이프

라이프 (Life, 2017)

Directed by: Daniel Espinosa
Starring: Jake Gyllenhaal, Rebecca Ferguson, Ryan Reynolds
Distributed by: Columbia Pictures
Release date: March 18, 2017 (SXSW), March 24, 2017 (United States)

강한 생명력을 지닌 화성에서 온 외계 생물체와 살아남기 위한 인간의 노력이 영화의 뼈대를 이룹니다.

인간들이 보기엔 파괴적이고 적대적일지 몰라도 '콩: 스컬 아일랜드'의 콩도, '라이프'의 화성 생명체도 침입자 인간으로 부터 살아남기 위한 몸부림일 수 있습니다.

라이프의 화성 생명체 눈으로 보면, 낯선 침입자들이 갓난 아기를 납치해 가서, 스스로 방어하려고 동면에 드는 것조차 방해하고, 괴롭히는 것이죠. 그리고, 힘을 키운 화성 생명체가 복수를 시작하는 내용이 됩니다.

누구의 관점에서 보냐에 따라 달라지게 되죠. 그건 영화뿐만 아니라 많은 곳에서, 많은 일에서 나타납니다.

하지만, 알면서도 완전히 다른 사람 시각에서만 보는 건 어렵기도 하죠.

스파이더맨: 홈커밍

스파이더맨: 홈커밍 (Spider-Man: Homecoming, 2017)

Directed by: Jon Watts
Starring: Tom Holland, Michael Keaton, Jon Favreau, Zendaya
Production company: Columbia Pictures, Marvel Studios, Pascal Pictures
Distributed by: Sony Pictures Releasing
Release date: June 28, 2017 (TCL Chinese Theatre), July 7, 2017 (United States)
Running time: 133 minutes
Country: United States

homecoming
미 [hoʊmkʌmɪŋ] 영 [həʊmkʌmɪŋ]
①귀가, 귀성(歸省), 귀향, 귀국 ②(미국 대학·고교 등의 모교 방문) 동창회, 동문의 날

부제인 홈커밍. 홈커밍 데이에 중요한 일이 발생하기도 하지만, 마블 영화에 들어온 스파이더맨을 환영하는 의미가 더 크지 않을까요?

아직은 Neighborhood Hero가 어울리는 스파이더맨. 마블 시리즈에 대한 기대 또는 예상치 수준입니다. 딱 그만큼 재미있는.

콩: 스컬 아일랜드

콩: 스컬 아일랜드 (Kong: Skull Island, 2017)

Directed by: Jordan Vogt-Roberts
Distributed by: Warner Bros. Pictures
Starring: Tom Hiddleston, Samuel L. Jackson, John Goodman, Brie Larson
Release date: February 28, 2017

캐릭터와 캐릭터가 연결된 유니버스의 힘을 보여주는 마블과 디씨. 유니버설 스튜디오는 다크 유니버스로 몬스터 영화 시리즈를 만들려 하고, 워너 브로스는 거대 괴수를 내세웁니다.

워너 브로스의 '콩: 스컬 아일랜드'는 그 첫번째 작품이죠.  2019년 고질라가 '고질라: 킹 오브 몬스터즈'로 돌아오고, 2020년에는 고질라와 콩의 대결이 이어질 예정이라고 합니다.

시대적 배경의 차이로 이어질 수는 없지만, 그 전 2018년에는 퍼시픽 림(2013)의 후속작인 퍼시픽 림: 업라이징으로 거대 몬스터를 이어갈 거라고 하네요.

마블의 쉴드, 다크 유니버스의 프로지디움(Prodigium), 그리고 콩의 모나크(Monarch). 각 유니버스의 연결고리들이죠.

요즘은 괴수 영화를 좋아하지 않기에 그다지 보고 싶지는 않았지만, 궁금하기도 해서 보았는데... 기대가 없어서 그런지 재미있게 보았습니다.

기류가 불안정할 때 비행기에서 보니, 헬기들이 공격을 받을 때에는 4D 수준으로.

현금흐름

현금흐름

PGI - L&V = EGI
PGI: potential gross income. 공실이 없을 경우를 가정한 소득.
L&V: loss and vacancy. 공실이나 임대료 수취를 못하는 금액.
EGI: effective gross income. PGI에서 비어있는 공간 제외하고 실제로 임대료가 얻어지는 공간에서 나오는 소득.

EGI - OPEX = NOI
OPEX: operating expenses. 부동산 유지하는데 정기적으로 발생하는 비용.
NOI: net operating income. 부동산 자산에서 발생하는 순영업이익.

수선 항목은 성격에 따라 OPEX인  R&M(repair and maintenance) 항목으로 처리하거나, CAPEX 항목으로 처리. 회계적으로 OPEX는 비용 처리, CAPEX는 자산의 증가로 처리 후 시간이 지나며 상각 처리. 일상적이거나 금액이 적으면 R&M, 단일 수선항목이 크고, 비정기적일 경우 CAPEX로 봄.

NOI - DS - CAPEX - TI - LC - Others = CFBT
DS: Debt service. 이자비용이나 대출원금 상환 등 차입관련 비용.
CAPEX: capital expenditure. 자본적 지출. 자산의 가치를 증가시키는 비용.
TI: tenant improvement. 임차인이 임차한 공간을 자신에게 맞게 꾸밀 수 있도록, 임대인이 임차인에게 지원하는 금액.
LC: leasing commission. 임대대행수수료.
Others: 기타 제반 수수료.
CFBT: cash flow before tax. 세전 현금흐름.

임대시장이 임차인 위주일 때 임대료 인하 압력을 받게 되는데, 이때 일반적으로 임대인은 명목 임대료를 낮추기 보다는 명목 임대료는 유지하면서 렌트프리 기간을 늘리거나, TI를 더 많이 지원하는 방법으로 실질 임대료를 낮추게 됨. 이러한 경우, TI를 NOI 이후 차감하는 것이 아니라, EGI 계산 시 렌트프리와 함께 TI를 반영하는 것이 현실을 반영한다고 보기도 함.

CFBT - TAX = CFAT
CFAT: cash flow after tax. 세후 현금흐름.

NOI/V = Cap rate
V: value. 자산가치. 세금이나 부대비용이 고려되지 않은 가격.

NOI/Debt = Debt yield

NOI/DS = DSCR
DSCR: debt service coverage ratio.