경북 해변

경북 해변

● 후정해수욕장 (後亭海水浴場)
경상북도 울진군 죽변면 후정리에 위치. 소나무 숲에 둘러싸여 있음.

● 고래불 해수욕장
경상북도 영덕에 위치. 목은 이색 선생이 근처 상대산에 올랐다가 고래가 노는 것을 보고 지은 이름. 여섯 개 해안 마을을 배경으로 8km에 달하는 해변.

● 강구항
영덕에서 가장 큰 항구이자 대게로 유명.

● 월포해수욕장
조용한 바다.

경북 청송

경북 청송

□ 볼만한 곳

주왕산 핵심코스: 주왕산 - 대전사 - 용추폭포(1폭포) - 절구폭포(2폭포) - 용연폭포(3폭포) - 주산지 - 달기약수탕
사과체험코스: 주왕산 정보화마을 - 주산지 - 절골계곡 - 얼음골계곡

● 주왕산(周王山)
경북 제일의 명산으로 신라말부터 주왕이 은거하였던 산이라 하여 주왕산이라고 불림. 산의 모습이 돌로 병풍을 친것 같다하여 옛날에는 석병산(石屛山)이라고 했음.
주소: 경상북도 청송군 부동면 공원길 169-7(상의리 산333-1)

● 주산지
경종 원년(1720년)에 완공된 농업용 저수지. 김기덕 감독의 영화 '봄, 여름, 가을, 겨울 그리고 봄'의 촬영지로 유명. 화순 세량지와 서산 용비지와 함께 사진가들이 좋아하는 저수지. 저수지에 자생하는 150년 수령의 왕버들과 능수버들이 아름다움.
주소: 경상북도 청송군 부동면 주산지길 163(이전리 87)
주차: 주산지 입구 주차장 "주산지 휴게소"

Image: 한국어: 대한민국 경상북도 청송 주산지 by Jusanji from Wikimedia Commons, https://commons.wikimedia.org/wiki/File:Jusanji(주산지).jpg under the Creative Commons Attribution-Share Alike 3.0 Unported license

Image: 한국어: 대한민국 경상북도 청송 주산지 by Jusanji from Wikimedia Commons, https://commons.wikimedia.org/wiki/File:Jusanji(주산지).jpg under the Creative Commons Attribution-Share Alike 3.0 Unported license

● 절골계곡
한적하고 경치가 아름다운 계곡

● 얼음골 계곡
속칭 잣밭골. 잣밭골 입구에 웅덩이가 있는데 한여름철 섭씨 32도 이상만 되면 돌에 얼음이 끼고 32도 이하가 되면 얼음이 녹아 버린다고 함.
주소: 경상북도 청송군 부동면 팔각산로 228(내룡리 1번지)

잉클링

잉클링

ink·ling
미·영 [|ɪŋklɪŋ]
(일어나고 있거나 일어날 일에 대해) 눈치챔[느낌]

강남역에서 주변 골목으로 올라가면 있는 조용한 음식점입니다. 사진은 밤에 찍었지만 햇살 들어오는 낮도 분위기가 좋습니다.

파스타와 스테이크가 맛있고, 커피도 맛이 좋은 곳입니다.

로건

로건 (Logan, 2017)

휴 잭맨이 나오는 마지막 울버린 시리즈.

로건이 모는 차의 모델이 2024년인 가까운 미래. 도로에는 자율주행차들이 다니고 있는 모습이 그리 멀게만 느껴지지 않죠.

치매 증상을 보이는 프로페서 X와 육체적 능력이 예전 같지 않아진 로건. 마냥 강하기만 할 것 같던 수퍼 히어로들도 피할 수 없는 시간의 흔적.

수퍼 히어로는 아니었지만, 시간이 남겨놓은 흔적을 느끼는 연배의 사람들에게는 공감이 닿는 설정입니다.

자발적으로 제공한 것은 아니나 유전자를 물려받고 태어난 생물학적 딸의 존재. 지금도 정자 은행이나 대리모 등으로 윤리적, 법적 문제가 가끔씩 신문에 나고 있기에 완전히 낯선 모습도 아닙니다.

이러한 설정들. 미래를 배경으로 한 수퍼 히어로 영화이지만, 전혀 다른 세상 이야기 같지는 않습니다.

예상과 같은 점도, 다른 점도 있지만 좋았습니다.

미국 R등급, 국내 청불 수준의 잔인함은 있으나, 크게 거부감 없이 볼 수 있습니다. ...그런 장면들에서 싫어하는 의성어를 내는 여성분들도 있었으니 사람마다 차이는 있겠지만요.

5%

5%

절대적 수치는 아니지만 국내 보험사들은 해외 부동산 관련 대출 상품에 투자 시 원화 환산 수익률 4%를 넘기고자 합니다. 건 마다 다르기에 직접 비교는 어렵겠지만 수익률이 그 아래이면 국내 부동산 대출보다 매력이 없어지기 때문입니다.

그러다 보니 미국의 경우 수수료와 환 디스카운트를 생각하면 명목 이자율 5% 이상의 대출상품을 찾게 됩니다. 그 정도 수준이면... 잘 알려진 도시의 오피스라면 C-note나 메자닌, 2nd tier 도시 또는 대도시 교외 지역의 B-note, 오피스 외의 물건 중 손이 많이 가는 노동집약형 포트폴리오 딜 등입니다. 가끔 국내에 친숙한 도시의 리테일 whole loan도 보이긴 합니다.

잘 알려진 Core 또는 게이트웨이 도시의 C노트나 메자닌. C노트는 미국에서 30~40년 부동산 대출에 종사한 사람도 한국인에게 처음 들었다는 맞춤형 상품입니다. 사실상 엄청난 레버리지가 들어 간. 메자닌이 높은 이유는 핵심 도시들 오피스 가격에 대한 부담때문입니다. 현지 기관투자자들은 금융위기 까지는 아니더라도 하락을 예상하며 투자 가능 LTV 수준을 조금씩 낮추는 모습이며, 메자닌 투자자들은 순수 loan player 보다는 equity player가 증가하는 것 같다는 이야기도 들립니다.

2nd tier 도시 또는 대도시 교외 지역의 B-note. 핵심 도시는 아니나 그나마 거부감이 덜한 지역의 오피스 역시 whole loan이나 A-note로는 5% 넘기기 쉽지 않습니다. 소싱 능력이 부족해서 그렇지 자기는 뛰어나서 whole loan으로도 그런 건 얼마든지 찾을 수 있다는 국내외 금융기관 사람들도 만나봤지만... 그만큼 어딘가 다른 리스크도 지고 있는 건들입니다. 이런 데까지 가서 해야 하는가라는 말이 나오는 지역이죠.

포트폴리오 딜은 노동집약적 딜입니다. 손이 많이 가죠. 대신 동일 리스크 대비 10~20bps 정도 높은 수익이 가능합니다. 국내에 들어오는 프로젝트 딜이 수수료 고려 전 gross 기준으로 현지보다 10~30bps는 낮아야 들어올 수 있고, 특정 건을 언급할 수는 없지만 때로는 50bps까지 낮게 부르며 들어온다는 점을 고려 시 포트폴리오 딜을 현지 금융기관과 동일한 조건으로 들어간다면 국내 단독 프로젝트 딜과 비교 시 동일 리스크 대비 20~50bps 이상은 높게 들어가는 셈입니다. 물론 그 리스크가 재무론에서 말하는 변동성이 아닌 주관적 리스크여서 리스크 자체가 다른다고 하는 사람도 있지만.. 일반적으로 동일 리스크 대비 수익이 높지만 노동집약적이라고들 말하죠.

간간히 매력적인 금리의 선순위 채권이나 whole loan도 들어옵니다. 호텔이나 리테일 같은 경우인데요... 변동성이 높은 호텔의 특성과 전자 상거래로 영향받는 리테일의 특성을 어느 정도 고려하냐에 따라 위험 대비 높다고도, 아니면 낮다고도 보게 됩니다.

그 외에 미국 외 지역으로 다변화를 이야기하지만 유럽의 경우 환 프리미엄 100bps를 감안해도 남유럽 호텔 정도 밖에 없다고 합니다. 이탈리아 리테일 포트폴리오가 나온 적 있지만 유럽에서 놀라운 금리여서 모두의 관심을 끌었기에 국내에는 못들어 왔다고. 동유럽이나 중국은 있다지만... 종종 법이나 규정 또는 계약을 무시하는 관행 때문에 편하지 않은 국가들. 일본은 LTV 85~95% 메자닌이면 가능하다는데 일본 상업용 부동산 시장이 변동성 없다고 강변하는 사람들도 있지만 그 수준으로 메자닌 들어가느니 equity가 낫겠다 싶은 수준이죠.

이 중 어느 게 가장 낫다고들 생각하나요? 사람마다 다를테고, 혹자는 있으면 뭐든 해야지 거기서 골라 투자할 여유가 없다고 할 겁니다.

사람마다 건마다 다르겠지만... 주어진 것들 중 편한 것은 없으며 정답도 없습니다. 그렇지만 그렇다고 고민을 관둘 수도 없죠.

Image: English: Series 2003 $5 obverse from Wikimedia Commons, https://commons.m.wikimedia.org/wiki/File:US_$5_series_2003A_obverse.jpg in the public domain in the United States.

꿈

꿈

아플 땐 아파해
슬플 땐 슬퍼해

하지만 잊지는 마

우리에겐 지키고픈 꿈이 있다는 걸
우리곁엔 좋은 사람들이 있다는 걸


Image: Rosa 'Lavender Dream' by Huhu at German Wikipedia from Wikimedia Commons, https://commons.m.wikimedia.org/wiki/File:Lavender_Dream_(Interplant_1985).jpg in the public domain.

하루

하루

하루 또 하루

누군가는 희망을
누군가는 도전을
누군가는 아픔을

안고 시작하는 또 하루

아픔은 줄어들고
도전은 이뤄지고
희망은 영글어서

행복과 평안 속에 잠드는 하루

되기를 바라며

Image: English: Schonach, Black Forest: sunrise and morning haze by Taxiarchos228 from Wikimedia Commons, https://commons.m.wikimedia.org/wiki/File:Schonach_-_Paradies_-_Sonnenaufgang.jpg under Copyleft

미국 상업용 부동산: Cap Rate과 Price

미국 상업용 부동산: Cap Rate과 Price

□ Cap Rates와 Interest Rates

1. Cap Rates와 Interest Rates

최근 금리 인상에 따라 Cap rate 상승에 대한 우려 증가하나, 금리 민감도는 높지 않음.

Office Cap Rate (%) / RCA

2. Cap Spread와 Credit Spread

일반적으로 Cap spread는 이자율 자체 보다는 A등급 회사채 스프레드와 High Yield 회사채 스프레드와 더 높은 상관관계를 보임
- 과거 금융위기 직전에는 Cap rate이 HY Spread 보다 A등급 스프레드에 근접
이는 회사채 신용 스프레드가 cap rate 보다 시장에 민감하게 반영하며, 스프레드 확대가 이루어지기 때문으로 추정
현재 cap rate는 HY spread 수준으로 스프레드 측면에서는 여유 있는 수준

Office Cap Spread (%) / RCA, Bloomberg

□ Cap Rates와 Price

1. NOI

변동성은 있으나, NOI의 꾸준한 상승과 가격 상승이 같이 이루어 짐
- 수요 증가, Cap Rate의 하락에도 불구하고, Industrial의 NOI 증가는 미미한 수준 → 가격 상승 제한

NOI – Office, Retail, Industrial (USD/sf/y) / RCA, Bloomberg

NOI – Hotel, Multifamily (USD/unit/y) / RCA, Bloomberg

2. Cap Rates

Hotel을 제외한 자산의 Cap Rate은 금융위기 시점 일시적 상승 후 지속적인 하락세
Hotel의 경우 높은 변동성을 보임

Cap Rates – Office, Retail, Industrial (%) / RCA, Bloomberg

3. PPSF, PPU

Office, Retail의 평방피트 당 가격과, Multifamily(Apartment)의 유닛 당 가격은 금융위기 일시 하락 후 꾸준한 상승세
Industrial의 평방피트 당 가격의 상승은 미미한 수준
Hotel의 경우 유닛 당 가격 변동성 높음

Price per SF – Office, Retail, Industrial (USD/sf) / RCA, Bloomberg

#US #CRE #Cap_Rate #PPSF

미국 상업용 부동산: 공실율과 임대료

미국 상업용 부동산: 공실율과 임대료

1. 공실률(Vacancy Rates)

수요와 공급에 의해 공실률 결정
Multifamily와 Industrial의 공실률이 금융위기 이전 수준을 하회하며 낮은 수준 유지
Office와 Retail은 금융위기 이전보다 높은 수준

Vacancy Rates (%) / REIS

2. 명목 임대료(Asking Rents)

자산군 중에서 Multifamily의 임대료가 가장 큰 폭으로 증가
- Multifamily (2007.4Q USD 974/unit/y → 2016.4Q USD 1,252.00/unit/y)
- Industrial (2007.4Q USD 4.70/sf/y → 2016.4Q USD 4.67/sf/y)
- Office (2007.4Q USD 24.55/sf/y → 2016.4Q USD 25.93/sf/y)
- Retail (2007.4Q USD 17.57/sf/y → 2016.4Q USD 17.89/sf/y)
Industrial의 경우, 수요 증가와 공실률 하락에도 불구하고, 임대료는 금융위기 이전 수준 하회
- 일부에서는 건별 차이가 큰 Industrial의 특성 상 시장을 통한 접근이 큰 의미가 없다고 판단하기도 하고,
- 일부에서는 향후 임대료 상승 가능성이 높기에 투자 매력도가 높다고 판단하기도 함

Rents (USD/unit/y) / REIS

Rents (USD/sf/y) / REIS

3. 공실률과 임대료

1) Office, Retail
Office, Retail 모두 공실률은 금융위기 이전 수준보다 높으나, 임대료는 금융위기 이전 수준 상회

2) Industrial, Multifamily
Industrial, Multifamily 모두 공실률은 금융위기 이전 수준보다 낮은 수준
Multifamily의 경우 임대료 수준은 금융위기 이전 수준을 크게 상회하며, Industrial은 2017년 금융위기 이전 수준 상회할 것으로 예상

Office Vacancy (X, %) vs Rents (Y, USD/sf/y) / REIS

Retail Vacancy (X, %) vs Rents (Y, USD/sf/y) / REIS

Industrial Vacancy (X, %) vs Rents (Y, USD/sf/y) / REIS

Multifamily Vacancy (X, %) vs Rents (Y, USD/unit/y) / REIS

4. 임대료와 물가상승률

2007.03월을 100으로 할 경우, Multifamily를 제외할 경우 명목 임대료는 물가상승률을 하회.
- 샌프란시스코 멀티패밀리 등 일부 주요 도시의 임대료의 상승폭에 대해서는 우려할 수 있으나, 미국 시장 전체에 대한 고점 논란은 이른 것으로 판단

Rents by property types (200.03=100) / REIS

Rents by citites (200.03=100) / REIS

#US #CRE #Vacancy #Rents

미국 상업용 부동산: 수요와 공급

미국 상업용 부동산: 수요와 공급

1. 순임대면적 증가(Net Absorption)

REIS에 따르면, 금융위기 이후 급감하였던 순임대면적은 빠르게 회복. Multifamily과 Industrial의 경우 금융위기 직전 수준 상회
- Multifamily (2007.4Q 99 K units → 2016.4Q 198 K units)
- Industrial (2007.4Q 62,856 KSF → 2016.4Q 97,480 KSF)
- Office (2007.4Q 53,750 KSF → 2016.4Q 38,589 KSF)
- Retail (2007.4Q 23,735 KSF → 2016.4Q 10,993 KSF)

Multifamily의 경우 (1)금융위기를 겪으며 안정적인 현금흐름이 부각되었으며, (2)젊은 세대들의 도심 주거 선호 등이 그 이유
Industrial의 경우, 전자상거래로 인한 수요 증가가 주요 원인
Retail은 전자상거래의 발달로 인한 오프라인 상점의 불확실성으로 증가 폭이 적었음.

12M Net Absorption 추이 (KSF) / REIS

12M Net Absorption 추이 (K units) / REIS

2. 신규 공급(Completion)

순임대면적의 증가와 함께 공급 역시 빠르게 증가하여, Multifamily와 Industrial의 경우 금융위기 직전 수준 상회
- Multifamily (2007.4Q 101 K units → 2016.4Q 196 K units)
- Industrial (2007.4Q 78,416 KSF → 2016.4Q 78,660 KSF)
- Office (2007.4Q 59,902 KSF → 2016.4Q 33,500 KSF)
- Retail (2007.4Q 33,254 KSF → 2016.4Q 9,640 KSF)
Multifamily와 Industrial의 경우 장기적 관점에서는 긍정적이나, 단기적으로는 공급 증가 폭이 커서 부담

12M Completion 추이 (KSF) / REIS

12M Completion 추이 (K units) / REIS

3. 수요(Net Absorption) vs 공급(Completion)

1) Office
2011년 이후 수요와 공급은 거의 균형 상태 유지
‘수요 감소 → 공급 감소 → 수요 증가  & 공급 감소 → 수요 증가 & 공급 증가’ 사이클에서 수요와 공급이 모두 증가

2) Retail
전자상거래 등으로 인해 Retail의 수요 증가는 금융위기 직전보다 낮은 수준이나, 공급 역시 낮은 수준을 유지
수요 증가 폭 보다 공급 증가 폭이 적은 상태 → 시장 전반적인 위축 속에 선별적 투자 기회 존재

3) Industrial
전자상거래의 발달로 인한 수요 및 공급이 모두 증가하였으며, 특히 2011년 이후 수요 증가가 공급 증가를 지속적으로 상회
장기적 관점에서 긍정적이나, (1)일부에서는 단기 사이클 상의 정점 대한 우려가 있고, (2)개별 건에 대한 접근이 office나 retail 보다 어려운 특성 존재

4) Multifamily
금융위기 이후 수요는 빠른 속도로 회복되었으나, 공급 측면에서 이를 따라가지 못하며, 수급 불균형에 따른 강세 지속 → 2013년 이후 균형 수준 유지
공급과 수요 증가 모두 금융위기 이전 보다 높은 수준이며 다른 자산군과 사이클 상 다른 모습을 보이고 있음.

Multifamily Net Absorption vs Completed (K unit) / REIS

Office Net Absorption vs Completed (KSF) / REIS

Retail Net Absorption vs Completed (KSF) / REIS

Industrial Net Absorption vs Completed (KSF) / REIS