워크래프트

워크래프트: 전쟁의 서막.

유명 게임 워크래프트를 영화화하였습니다. 게임의 인지도와 팬층은 영화화에 대한 유혹을 줍니다. 하지만, 지금까지 게임 원작의 실사 영화 중 대부분은 큰 성공을 거두지 못했습니다. 부실한 스토리와 게임도 실시 영화도 아닌 듯한 어색한 컴퓨터 그래픽이 그 원인이었죠. 또한 익숙함이 주는 양면성도 장점이자 단점이 되곤 했습니다.

워크래프트는 지금까지 반응으로 보면 게임 원작 실사영화 중 가장 성공한 영화 중 하나라고 볼 수 있을 것 같네요.

개인적으로는 아주 뛰어난 영화도 아주 나쁜 영화도 아니라고 생각들지만...

영화는 좋게 보면 좋게 볼 수 있고, 나쁘게 보면 나쁘게 보게 되는 부분들이 있습니다. 한편으로 끝나는게 아닌 연작으로 만들어진 영화들이 갖는 한계도 분명히 있죠.

게임을 안해봤어도 보는데 지장은 없지만, 게임 마니아들이 더 재미있게 보고, 다음 편을 더 기다릴거란 생각은 듭니다.

하기

운동을 잘 하는 사람은 운동이 재미있어서 더 하게 되고, 운동을 잘 못하는 사람은 운동이 힘들기만 해서 더 기피하게 됩니다.

공부를 잘 하는 사람은 새로운 걸 알아가는게 재미있어서 공부를 더 하게 되고, 못 하는 사람은 책을 펴도 무슨 소리인지 도통 알 수 없기에 공부를 더 안하게 됩니다.

영원히 피할 수 있다면 피하는게 답일 수도 있지만, 그렇지 않다면 힘들어도 먼저 부딫히는게 더 나을 수 있습니다. 처음부터 잘 하는 사람은 없습니다.

Image: Reading Woman by Friedrich von Amerling (1803–1887) from Wikimedia Commons (https://commons.m.wikimedia.org/wiki/File:Amerling-Reading_Woman.jpg) in the public domain

꿈

꿈 속에 군인이 되어 내무반에 있었습니다.

취침시간 중 누군가의 침입이 감지되었습니다. 무서운 암살자에 대한 첩보가 입수되어 있었기에 상부에서는 위험할 수 있으니 모두 다 꼼짝하지 말라는 지령을 내렸습니다.

눈을 감고 잠든 척 하고 있는데 끼익하는 문소리가 들립니다. 뛰어난 암살자여서 그런지 아무런 발소리조차 안 들리는 적막.

갑자기 목에 느껴지는 차가운 칼날. 이제는 움직여도 안 움직여도 찔릴 수 밖에 없는 순간, 칼날이 조금씩 눌러드는 생생함에 눈을 떴습니다.

꿈이었다는 걸 알면서 제일 먼저한 행동은 손을 목에 갖다대는 거였죠.

사람들은 CSI, NCIS, Criminal Minds 같은 범죄수사물들을 너무 많이 봐서 그런거 아니냐고 합니다.

하지만... 깨어앉아 있던 순간 들었던 생각은... 조직이 아무것도 하지 못하게 한다고 아무것도 안 하고 있으면... 조직은 문제가 생겼을 때 책임져 주지 않는다는 것.

생뚱맞다고 생각하는 사람들에게는 자다가 봉창두드리는 소리같겠지만, 와닿는 사람에게는 와닿는 말이겠죠.

Image: Daggers - Exhibit in the Etnografiska museet, Stockholm, Sweden by Daderot from Wikimedia Commons  (https://commons.m.wikimedia.org/wiki/File:Daggers_-_Asmat_people_-_Etnografiska_museet_-_Stockholm,_Sweden_-_DSC00784.JPG) / under the Creative Commons CC0 1.0 Universal Public Domain Dedication

Image: Statues of sitting woman by Adam Jones, Ph.D. from Wikimedia Commons (https://commons.m.wikimedia.org/wiki/File:Sculpture_-_Architectural_Detail_-_Giessen_-_Germany.jpg) / under the Creative Commons Attribution-Share Alike 3.0 Unported license

US: CMBS Delinquency Rates

US: CMBS Delinquency Rates

미국 CMBS 연체율 입니다. 2008~2009년 금융위기 이후 상승하던 연체율은 2012년 이후 지속적으로 하락하였습니다.

2016년 2월부터 소폭 증가세를 보이고 있으며, 향후 증가세는 지속되어 현 수준보다 높은 수준에 머물 것으로 예상되고 있습니다.

CMBS 30 Day Delinquency Rates (%) / Trepp

CMBS 30 Day Delinquency Rates (%) / Trepp

US: CRE Loan

US: CRE Loan

LTV 40~60% 수준이며, Max LTV는 65~75% 수준.

10년 기준 부동산 담보대출 금리는 4~5% 수준이며, 최근 상승 추세 주춤, 소폭 하락.

2012년 이후 급락하던 미국채 대비 스프레드는 2014년 부터 상승세 지속.

미국 상업용 부동산 담보대출 LTV / Cushman & Wakefield

미국 상업용 부동산 담보대출 금리 / Cushman & Wakefield

미국 상업용 부동산 담보대출 금리 스프레드 / Cushman & Wakefield

Silicon Valley: Cap Rates

Silicon Valley: Cap Rates

미국의 단기 금리는 2014년 이후 정책금리 인상에 대한 우려와 함께 소폭 상승하고 있으나, 전반적으로 주요 선진국들의 장단기 금리는 하락추세를 지속하고 있습니다. 그 중 마이너스 단기 금리에 이어, 최근 마이너스 국채 금리를 기록한 독일의 하락폭이 컸죠.

주요 도시인 뉴욕, 프랑크푸르트, 런던의 cap rate이나 prime yield 역시 2008~2009 금융위기 이후 지속적으로 하락해 왔습니다. 실리콘 밸리 지역 역시 cap rates의 하락세가 지속되었죠.

금융위기와 그 직후를 제외하면 실리콘 밸리의 오피스 cap rates spread는 300~500bps 범위에서 등락을 거듭해 왔습니다.Colliers에 의하면, San Jose-Silicon Valley Suburban 지역의 office cap rates spread는 2016.1분기 338bps로 범위 내에서는 낮은 수준입니다.


실리콘 밸리 지역의 경제 현황이나, 늘어나는 스타트업 기업들, 수요와 공급 등을 고려하면 임대료 및 순영업이익(NOI) 상승에 대한 기대가 있어서 과도하지는 않다고 하나, Cap rates만 보면 절대적인 측면이나 스프레드 측면이나 부담스러운 수준입니다.

미국(US), 독일(DE), 영국(UK)의 장기 이자율(Long-term Interest rates) 추이 (%) / OECD

미국(US), 독일(DE), 영국(UK)의 단기 이자율(Short-term Interest rates) 추이 (%) / OECD

뉴욕(NYC) Office Cap rates, 프랑크푸르트(Frankfurt)와 런던 웨스트엔드(Lodon-WE) Office Prime yields 추이 (%) / Colliers International

실리콘 밸리 지역 office cap rates (%) / CBRE, Colliers International

실리콘 밸리 지역 office cap spreads (%) / OECD, CBRE, Colliers International

Palo Alto: Sales Price (PPSF)

Palo Alto: Sales Price (PPSF)

Palo Alto와 주변지역의 office 거래 내역입니다.

빨간 점은 Palo Alto, 파란 점은 Silicon Valley 중 그 외 지역의 평방피트 당 거래 가격입니다. 출처는 다양합니다. 거래가 아주 활발하지는 않으나, 꾸준히 발생하고 있으며, 평방피트당 거래 금액도 지속적으로 상승 중임을 알 수 있습니다.

그 아래 선만 있는 그래프는 2005년 부터 뉴욕 맨하탄 다운타운(NYC-DT), 미드타운(NYC-MT), San Francisco Peninsula(SF-PEN), San Jose-Silicon Valley 교외지역(SJ-SV-SUB)의 평방피트 당 거래금액 변동 추이를 비교하고 있습니다.

Cap rate의 경우에도 빨간 점은 Palo Alto, 파란 점은 그 외 지역입니다.

마지막 그래프는 San Francisco Peninsula(SF-PEN), San Jose-Silicon Valley 교외지역(SJ-SV-SUB), 미국 도심지역(US-CBD), 미국 교외지역(US-SUB)의 cap rate의 추이를 비교한 그래프입니다.

Cap rate은 완만한 하락세를 보이고 있습니다. 미국의 금리인상과 cap rate의 반응에 대해 추가하락 가능성 보다는 상승쪽에 대한 우려가 커지고 있지만 아직까지는.

실리콘 밸리 지역 오피스 거래금액 (일부, USD/sf) / Multi source (Concord, CW, DTZ, HFF, CBRE, JLL, NGKF 등)

맨하탄과 실리콘 밸리 지역의 오피스 거래금액 추이 (USD/sf) / Colliers International

미국과 실리콘 밸리 지역의 오피스 거래금액 추이 (USD/sf) / Colliers International

오피스 Cap Rates (%) / Multi source (Concord, CW, DTZ, HFF, CBRE, JLL, NGKF 등)

미국과 실리콘 밸리 지역의 오피스 Cap Rates (%) / Colliers International

마음 먹으면

마음만 먹으면...

어느 고등학교 축구부. 눈에 띄는 기량의 1학년 학생이 있었습니다. 주위에서는 1~2년 후면 국가대표는 따놓은 당상이라고 했죠. 그는 스스로도 말했습니다. 자기가 마음만 먹으면 그 어느 팀도 이길 수 있다고.

문제는 마음 먹을 때가 거의 없었다는 거. 상대방이 너무 약해 전력을 다해 뛸 마음이 안 생긴다, 날씨가 너무 덥다 등등 열심히 안 뛸 핑계거리야 무궁무진했죠.

연습도, 시합도 전력을 기울일 때가 거의 없던 그는 졸업반이 되었을 때 그냥 그런 선수가 되어 있었습니다.  그래도 여전히 남아있는 자존심 아닌 자존심. 내가 마음을 안 먹어서 그렇지 내가 마음만 먹으면 너희는 못 따라와.

하지만, 다들 알고 있었습니다. 2~3년 동안 열심히 체력과 근력을 키운 다른 선수들을 앞서기는 커녕 따라가기도 힘들다는 걸.

결국 그는 국가대표는 커녕, 프로 축구선수조차 되지 못했습니다.

마음만 먹으면 할 수 있다고 생각하면 마음을 먹어야 합니다. 이런저런 이유로 그 마음을 아끼면 꿈이 기다려 주지 않습니다.

Image: Saint Louis University Men's soccer game by Wilson Delgado from Wikimedia Commons (https://commons.m.wikimedia.org/wiki/File:Billiken_soccer.jpg) / Public domain

비둘기

도시의 비둘기.

야생은 양육강식의 세계입니다. 인간의 본능도 그럴지 모릅니다. 물리적 힘이 아닌 재물적 힘으로. 그렇기에 빈익빈 부익부는 자연스러운 현상일지도.

도시 속 비둘기들 속에서도 양육강식은 적용됩니다. 엇비슷한 새들끼리만 있으면 골고루 먹지만, 월등히 강하거나, 약한 새들이 있으면 달라집니다.

한 골목. 할머니 한분이 매일 과자나 곡물을 뿌려 모이를 주십니다. 몰려드는 비둘기 떼에 보행도 불편하고, 지나는 차들의 운행에도 방해를 주어서 안 그러셨으면 하지만, 말릴 수는 없었죠.

처음에는 몰랐는데 어느 날부터 그 중 덩치 큰 녀석이 눈에 띄입니다. 욕심 많은 녀석은 다른 비둘기들을 쫓아내며 먹이를 챙겼죠. 사납지만 뛰어다니며 쫓아내는 모습. 저 녀석 저 덩치로 날 수나 있을까?

어느 날 아침. 도로 위에 자동차 바퀴에 눌려 죽은 새의 흔적이 남겨져 있었고, 큰 놈은 그 후로 보이지 않았습니다.

직접 보지는 못했지만, 트럭이 달려올 때 날지 못해서 피할 수 없었던게 아닌가 생각이 듭니다.

약육강식이, 승자독식이 동물적 본능일지 모르지만, 위기 앞에서 최선의 선택은 아닐 겁니다.

Palo Alto: Vacancy

Palo Alto: Vacancy

Palo Alto 지역의 공실률입니다. NGKF에 의하면, 전체 4.95%로 California Avenue(Cal Ave) 지역(3.47%)과 Stanford Research Park(SRP) 지역(4.90%)의 공실률이 낮은 수준입니다. 총 공실률 기준이며, 직접 공실률은 3% 대입니다.

단순히, 이 지역의 오피스 지표가 중요하다기 보다, 이 지역을 보다 보면, 미국의 Start-up 기업들이 활발히 생겨나고 성장하고 있는 보다 큰 그림이 보입니다.

South Peninsula 지역 Availability, Vacancy (%) / NGKF

South Peninsula 지역 Availability, Vacancy 추이 (%) / NGKF

Silicon Valley 지역 Vacancy rate (%) / JLL

South Peninsula Vacancy Map (%) / Nemark C&C

San Francisco Mid Peninsula (Blue) & Silicon Valley (Red) Vacancy Map (%) / JLL