부동산

실물형 대체투자, 부동산

사람들은 흔히 말하지 주식과 부동산은 온 국민이 자신이 전문가라고 생각한다고. 그러다 보니 가장 쉬운 듯 하면서도 어려운 분야이기도 해.

많은 사람들이 부동산하면 아파트를 생각하게 되지. 그리고, 사는게 좋은지 전세가 좋은지, 어디가 좋은지 등에 대해 궁금해 하며 질문을 하곤 해. 그리고 좀더 투자목적으로 접근하는 사람들은 상가나 오피스텔 투자에 대해 묻기도 하지.

하지만, 여기에서는 언제, 어디에 투자하면 좋다는 식의 세부적인 이야기는 안할꺼야. 그건 전문가라도 알 수 없는 부분이라고 생각하거든.

개인들은 부동산 투자하면 아파트를 떠올리는 사람들이 많겠지만, 기관들은 업무시설인 오피스를 가장 좋아하지. 두 자산은 상대적으로 표준화되어 있다는 공통점이 있어. 표준화되어 있다는 것은 유동성이 높아 사고 팔기 좋은 특징과도 연결되지.

하지만, 다른 유형에 비해 표준화가 되어있다는 걸뿐, 부동산은 똑같은 게 없는 고유한 특성을 지니고 있어. 같은 단지내 같은 구조의 아파트들도 대로변과 얼마나 가깝냐, 어느쪽을 바라보고 있냐에 따라 선호도가 다르고, 같은 동에서도 층수에 따라 차이가 나듯이. 그래서 혹자는 부동산 투자는 시장이 아니라 개별 물건을 봐야한다고 말을 하지. 개별 건별 접근이 중요하지만 시장[hunger] 앞에만 장사 없는게 아니라 시장(市場) 앞에도 장사 없다고, 시장이 안 좋아지면 같이 안 좋아질 수 밖에 없으니 무시해서는 안돼.

또한 부동산하면 집 투기와 같은 부정적 이미지 아니면 첨단과는 거리가 먼 고루한 이미지를 떠올릴 수도 있는데 그렇지 않아. 고용없는 성장, 빅 데이터, 전자상거래, 공유경제, 기술기업 등 최근 이슈가 되고 있는 이런 것들이 다 부동산과 연결되니까.

예를 들면, 고용없는 성장은 사무직 직원들을 덜 뽑게 해. 그러면 오피스와 같은 업무시설에 대한 수요가 줄게 되지. 상업용 부동산 중에 가장 인기 있는 오피스가 앞으로도 안전한가에 대한 고민을 하게 만들어.

빅 데이터에 대한 관심의 증가는 해외에서는 부동산 쪽에서 데이터 센터라는 새로운 유형의 자산에 대한 관심을 증가시켰지. 데이터가 중요해 지고, 그 양이 방대해지면서 기술기업과 금융회사들은 데이터 센터를 확충시킬 수 밖에 없으니까.

모바일쇼핑 등 전자상거래의 발달은 해외에서는 두 가지 측면에서 부동산 시장에 영향을 주고 있어. 하나는 판매시설에 대한 영향이지. 쇼핑몰과 같은 판매시설은 전자상거래에 밀리며 찾아오는 사람들이 줄어들고 있어. 그러다 보니 어려움을 겪는 쇼핑몰들이 늘어날 것으로 전망이 되고 있지. 쇼핑몰들은 찾아오는 사람들이 줄어듦에 따라 일단 사람들이 찾게 만들어야 해. 그러다 보니 과거에는 쇼핑몰 주인들에게 인기가 없던 극장이나 음식료 판매시설이 오히려 주요 타겟 임차인으로 올라오기도 하지. 물건은 인터넷으로 사더라도 영화를 보거나 먹고 마시기 위해서는 직접 찾아가니까.

전자상거래는 판매시설에는 부정적인 영향을 미치지만 물류시설에는 긍정적 요인이지. 배송 물량자체가 늘어나니까. 하지만, 미국의 아마존이나 한국의 쿠팡 등과 같이 거대해지는 전자상거래 업체들이 직접 물류시설을 구축하기도 하고, 첨단 물류시설이 생겨나고 있기 때문에 모든 물류시설이 투자하기 좋은 환경이 되어간다고 말할 수는 없지.

에어비앤비와 같은 숙박부분의 공유경제는 호텔 쪽에 영향을 주고 있지. 조사기관에 따라 반짝 인기이고 점유율은 미미할 거라고 보기도 하고, 호텔산업의 30% 이상을 점유할 것이라고 우려하기도 하니 호텔에 관심이 있다면 공유경제도 주의 깊게 지켜볼 필요가 있어.

미국의 구글, 애플, 페이스북 같은 거대한 기술기업들은 선호하는 오피스의 유형을 바꾸고 있어. 비싸고 좁은 도시 한복판이 아니라 구글 플렉스와 같이 아예 자신들의 타운을 만들고 있지. 그렇게 큰 기술기업들이 아니더라도 기술기업들은 대체로 여유있는 분위기의 사무공간을 선호해. 층고가 높고, 연구개발 시설로도 활용할 수 있는 곳을 선호하지.

이렇듯 부동산의 또 다른 특징은 삶과 뗄 수 없는 존재라는 점이야. 인간이 딛고 있는 땅덩이 자체가 부동산이니까. 그렇기에 역설적으로 부동산 투자는 단순한 땅에 대한 투자가 아니지. 인구와 고용 등 경제흐름에 대해서도 알아야 하고, 최근 이슈들에 대해서도 귀를 열고 있어야 해.

Image: Edificio del Correo Argentino, ciudad de Paraná by Belgrano from Wikimedia Commons (https://commons.m.wikimedia.org/wiki/File:Correo_Argentino,_Parana.JPG) / Public domain

걷기와 타기

걷기와 타기

사람들은 생각합니다. 말을 타다가 떨어질 확률이 걷다가 넘어질 확률보다 높다고. 다치면 더 크게 다친다고.

말을 파는 사람은 말합니다. 걷다가 넘어지면 대응할 시간이 없지만, 말을 타고 있으면 떨어질 때까지 시간이 있으니 낙법을 펼치면 더 안전하다고.

그 말을 곧이 곧대로 믿어서 낙법만 익히면 위험합니다. 위험을 줄이려면 낙법이 아니라 승마 연습을 해야죠.

또한, 걸어서 1분 거리에 있는 이웃집을 방문하는데 마굿간까지 가서 말을 타고 가는 것은 비효율적이기도 합니다.

하지만, 먼 길을 간다면 말을 타는게 걸어가는 것 보다 안전할 수 있습니다.

대신 말을 타는 법을 알아야겠죠. 말을 잘 타는 법은 연습이든 실전이든 말을 타봐야 배울 수 있습니다. 걷는 거나 말을 타는 거나 마찬가지니까 열심히 걷다보면 말을 잘 타겠지..라는 건 없습니다.

Image: The Flight of Florimell (1819) by Washington Allston (1779–1843) from Wikimedia Commons  (https://commons.m.wikimedia.org/wiki/File:Washington_Allston_002.jpg) / Public domain

기내식 KE024 일반석

샌프란시스코(SFO)에서 인천(ICN)으로 가는 대한항공 KE024편. 기종은 A380. 참 큰 비행기인데  만석이네요.

비행기가 늦게 도착해서 기다리고 있는 동안에 비행기가 이동하고 있었습니다. 출발도 지연.

선택했던 메뉴는 비빔밥과 새우 파스타입니다.

Palo Alto: Population

Palo Alto: Population

Palo Alto 시는 MSA(Metropolitan Statistical Area) 기준으로는 San Jose-Sunnyvale-Santa Clara MSA에 속하며, County는 Santa Clara County에 속합니다.

MSA 기준이나, County 기준 모두 인구는 꾸준히 증가하고 있습니다.

미국의 인구도 증가세를 유지하고 있으나, 이 지역의 성장률이 더 높으며, 특히 이 지역은 미국 평균보다 평균 연령이 낮은 특징을 보이고 있습니다.

MSA 인구증가율(%) / Census

County 별 인구증가율 (%) / Census

미국과 Santa Clara County의 평균연령 (세) / Census

미국과 Santa Clara County의 연령대별 비중 (%) / Census

Fishermans Wharf

샌프란시스코의 Fishermans Wharf

서울의 노량진 수산시장이라면 한참 사람이 많을 시간. 하지만 이곳은 몇군데 빼면 다들 문을 닫고, 거리는 한적하기만 합니다.

금문교

오랜만에 찾은 금문교.

밤이 더 멋지다고까지는 할 수 없지만 낮에 볼 때와는 또다른 느낌입니다.

Reposado

Reposado

236 Hamilton Ave., Palo Alto, CA 94301

Mexican 음식점.

이 중 맛본 건 Short rib. 씹히는 느낌이 부드러운 장조림 같습니다.

포인트 브레이크

포인트 브레이크

익스트림 스포츠와 범죄의 연결은 영화를 만드는 입장에서 흥미로운 소재가 됩니다. 일반적인 액션보다 훨신 화끈한 액션들을 펼칠  수 있으니. 하지만 관객의 입장에서는 만족스럽지 못한 경우가 많습니다. 익스트림 스포츠의 화려함만으로는 영화 상영시간 내내 시선을 사로잡을 수 없으니. 영화의 스토리와 연출이 따라가지 못하면 영화는 예고편이 가장 재미있다는 평을 듣게 됩니다. 포인트 브레이크에 대한 이야기는 아니고 익스트림 스포츠를 소재로 한 영화들 대한 일반적인 이야기입니다.

포인트 브레이크는 거칠고 광활한 자연, 여덟 종류의 익스트림 스포츠, 스스로는 지구를 살리기 위한 제물이라고 믿는 범죄,  정체를 숨긴 잠입 등이 잘  어우러진 영화입니다.

화면이 더 큰 데서 보면 좋았겠다는 아쉬움과 함께 영화 자체에 대한 아쉬움도 남지만.

걷기와 타기

걷기와 타기

주식과 채권 등 전통투자가 걷는 거라면, 대체투자는 말이나 차처럼 타는 것이라고 합니다.

위험

걸어갈 때보다 말을 탈 때 낙상 등 다칠 위험이 훨씬 높습니다. 차를 타면 사고가 날 때 더 큰 사고로 이어질 확률이 높습니다. 차가 처음 등장했을 때, 돌아다니는 살인무기라는 반발도 있었습니다.

사고가 나면 자칫하면 생명을 잃을 수 있기에 그 위험이 결코 낮다고 할 수는 없지만, 멀고 긴 길을 갈 때에는 차를 이용하는 것이 더 안전할 때도 있습니다. 걸어가다가는 도적을 만날 수도, 지쳐 쓰러질 수도 있기에.

대체투자도 마찬가지입니다. 개별 건을 보면, 걷는 것보다 차가 위험하듯 더 위험할 수 있습니다. 짧은 거리라면, 오히려 차가 비효율적일 수도 있습니다. 하지만, 먼 거리를 간다면, 이용하는 게 효율적일 뿐만 아니라 안전할 수도 있습니다.

대체

대체투자의 또다른 특징은 사라질 수 있다는 거죠. 차를 이용하더라도 걷는 것은 사라지지 않듯이 대체투자를 하더라도 전통투자안은 유지되어야 합니다.

대체투자도 비행기를 타러갈 때 차를 타듯이 다른 대체투자의 보완이 될 수도 있습니다. 하지만, 교통수단으로서의 말이 차로 인해 대체된 것처럼 대체투자는 완전히 대체될 수 있습니다. 그리고 지금의 자동차들이 언젠가는 무인차로 대체되듯이 또다른 대체투자가 그 자리를 차지할 수도 있습니다.

하지만, 무인 자동차가 곧 나올거라고 지금부터 운전을 안 할 수는 없습니다. 지금 타는 차를 나중에 무인차로 바꾸더라도, 지금은 기존 차를 운전해야 합니다.

미래를 대비하되 현실에도 충실해야 합니다.

JLL

JLL

베이 지역(Bay Area)은 크게 4개 지역으로 나누어 볼 수 있습니다.

San Francisco, Palo Alto, Golden Triangle, Fremont.

San Francisco

일종의 bed town입니다. 학교에서는 대도시의 경우 업무중심이 되며, 주거지는 교외로 밀려나서 저녁이나 주말에는 도심은 텅비는 도시의 공동화가 심화된다고 배웠지만 이곳은 샌프란시스코가 베드타운이고, 남동쪽 교외가 업무지구입니다.

최고경영자나 대주주 등 있는 사람은 회사 근처에 집이 있습니다. 샌프란시스코 보다 비싸서 일반직원들이 살기는 힘들다고 합니다.

또다른 이유는 편의시설이 많고 교육환경이 더 좋기때문에 샌프란시스코에서 출퇴근을 한다고 합니다. 그럼 최고경영자들은 자녀들의 교육환경이 안 중요할까요?

테슬라 회장 엘렌 머스크를 예를 들면 자녀들을 영재들이 다니는 특수학교에 보냈다고 합니다. 그러나 자녀들이 학교에서 계속 문제를 일으켰고, 결국 자녀들을 자퇴시킨 후 다니던 학교에서 최고 선생님을 스카웃하여 개인교습을 시키고 있다죠. 그들이 생각하는 교육환경과 일반직원들이 말하는 교육환경은 다른 이야기가 아닐까 싶네요.

Palo Alto

실리콘밸리가 생겨난 도시라는 이곳은 스탠포드 리서치 파크를 중심으로 하고 있습니다. Office들이 있으며, 팔로알토를 중심으로 멀어질수록 임대료가 낮아진다고 합니다.

Golden Triangle

Palo Alto 남동쪽 San Jose 근처. Golden Triangle 또는 True Silicon Valley라고 불리는 지역입니다.

실리콘밸리하면 흔히 떠올리는 신생, 고성장 기업들이 아니라 오래된 제조업체들, 특히 R&D 연구소들이 모여있습니다.

Fremont

East Bay에 위치한 Fremont와 주변지역은 샌프란시스코나 South Bay에 비해 임대료가 저렴합니다.

그러다 보니 생산시설이나 산업시설(Industrial)이 발달해 있습니다.

4085 Campbell Ave., Menro Park, CA 94025