발 가는 대로

□ 공주

갈 곳
공산성
무령왕릉
공주박물관
황새바위성지 (천주교)

잘 곳
금강관광호텔
무인텔 더 자자 (THE JAJA)

□ 부여

갈 곳
백제문화단지 (충청남도 부여군 규암면 백제문로 374) 3~10월 9:00~18:00
정림사지 5층석탑, 정림사지 박물관 (충남 부여군 부여읍 정림로 38) 3~10월 9:00~18:00
부소산성 (낙화암 등), 부소산 반월루 (야경 좋음)

맛집
백제의집 (부여군 부여읍 성왕로 252)  부소산성 근처. 한식. 연잎밥 등 유명.
백제향 (부여군 부여읍 사비로30번길 17) 백련향 연밥정식 등. 연꽃빵도 구입 가능.

잘 곳
부여롯데리조트
백제관광호텔 (041-835-0871)
명진모텔 (041-835-0371)
수모텔 (041-832-8222)

기타
롯데 아울렛 부여점 (10:30~20:30, 주말 등 30분 연장) 백제문화단지 근처. 크지않고 명품 거의 없음.

예1) 서울 - 부소산성(2시간) - (이른) 점심 - 정림사지 5층석탑(30분) -  백제문화단지(2~4시간) - 아울렛 - 저녁

예2) 서울 - 정림사지 5층석탑 - 백제문화단지 - (늦은) 점심 - 부소산성 - 저녁

Image: 'Baekje Cultural Land, Buyeo-gun, Chungcheongnam-do, South Korea' by 'travel oriented from Seoul, South Korea' from Wikimedia Commons (https://commons.m.wikimedia.org/wiki/File:Baekje_Cultural_Land_005_(9706835552).jpg) / CC BY-SA-2.0 (Creative Commons Attribution-Share Alike 2.0 Generic)

남이섬

남이섬

들어가고 나오는 많은 사람들. 워낙 유명한 곳이죠.

구봉산 전망대

구봉산 전망대

춘천 시내를 내려다 볼 수 있는 구봉산 전망대.

카페들이 점령하고 있습니다. 

여러 카페 사이, 산토리니 옆에 있는 네이버 데이터센터가 특이합니다.

Energy City, Stavanger

Energy City, Stavanger

세계적인 에너지 도시 중 하나인 노르웨이의 Stavanger입니다.

Statoil의 글로벌 본사가 있는 이 곳은 유럽 내에서 에너지 도시 중 렌트비 순위 7위 정도인 도시입니다.

석유가격이 지속적으로 약세를 보이며, 에너지 기업들이 어려워지고는 있으나, 노르웨이 고용에서 차지하는 비중을 고려할 때 큰 충격은 받지 않을 것으로 예상됩니다.

[그래프1] Energy cities (Rent, USD/sf/year) / Global Oil and gas cities update (Cushman & Wakefield, 2016 Q1)

[그래프2] Distribution of oil and oil services employees in Norway (2014.11) / Activity level oil and gas in the Stavanger Region Towards 2020 (Grater Stavanger, 2015.11.06)

춘천 소양강댐

춘천 소양강댐.

소양강 처녀로 유명한 소양강. 곳곳에 서있거나 앉아있는 소녀상의 표정에 담긴 기다림. 행복한 결말은 아니었을 것 같다는 느낌을 줍니다.

주소 : 강원도 춘천시 신북읍 신샘발로 1128

케익

케익

인생은 달기만 하지 않다.

그러자 누군가 말한다.

인생이 달기만 한 건 아니지만
단 것만 맛있는 건 아니라고.

서로 다르게 맛있는 건
다른 맛들이 어우러져 있기 때문이라고.

맛있게 어우러지고,
상하지 않으면
더 맛있어진다고.

라스트 홈 (99 Homes)

라스트 홈 (99 Homes, 2014)

GFC 미국을 배경으로 했다는 점에서 빅쇼트(Big Short)와 비교되는 영화. 빅쇼트가 좀더 거시적 관점에서, 금융위기 직전을 이야기한다면, 라스트 홈은 미시적 관점에서 금융위기 직후를 이야기합니다.

실화를 바탕으로 했다는 자막이 보는 동안 불편하게 하기도 하지만. 돈 앞에 많은 것을 잃어가는 사람들, 돈 앞에 모든 것을 할 수 있는 사람들. 그들을 보며 누구를 탓할 수 있을까 싶어지는 영화죠.

그림자 3

그림자 3

상황 탓을 하고
남의 탓을 하고

어쩔 수 없었다
말을 하지만

길게 드리워진 건
지울 수 없는 내 모습

Image: Shadow person by CopyrightFreePhotos (CopyrightFreePhotos.HQ101.com) from Wikimedia Commons (https://commons.m.wikimedia.org/wiki/File:Shadow_Person.jpg) / Public domain

Good is good

Good thing is better than bad thing.

너무 당연해서 말도 안되는 듯 보이거나 말장난 하는 것 같은 문장. 원문을 보면 good thing은 good equity, bad thing은 bad debt을 의미합니다. 중요한 건 equity냐 debt이냐가 아니라 good이냐 bad냐라는 것을 강조하기 위해 thing을 써서 문장을 뽑아낸 듯. 하지만 거기에 국한된 것은 아닙니다.

내용은 크게 몇가지로 요약됩니다.

하나는 지금은 equity 시대이다. Equity 가격이 부담스럽다고는 하지만, 그래도 equity가 debt 보다 좋다. 낮은 금리가 equity의 value와 매력도를 높이기 때문이다. 좋은 equity는 나쁜 debt 보다 좋다.

또 하나는 좋은 기업과 좋은 주식이 다르듯, 부동산도 물건 자체가 좋은 부동산과 투자대상으로 좋은 부동산은 다르다. Core 지역의 prime 물건이라고 모두 투자대상으로 좋은 것은 아니다. '투자대상으로 좋은 부동산'이 '물건 자체는 좋더라도 비싼 부동산' 보다 투자대상으로 좋다.

Image: Thunderheads near Borneo, Indonesia by NASA/Expedition 40 crew member from Wikimedia Commons (https://commons.m.wikimedia.org/wiki/File:ISS-40_Thunderheads_near_Borneo.jpg) / Public domain

CMBS와 부동산 금융

CMNS와 부동산 금융

Trepp에 의하면, 미국 CMBS 30일 이상 연체율(deliquency rate)은 2016.02월 4.15%에서 2016.03월 4.22%로 소폭 상승했습니다. 의미있는 수준은 아니지만...

대수롭지 않게 보는 쪽에서는 폭이 미미하니 상승보다 정체 수준이고, 그동안 줄곧 내려왔는데 연체율이란게 하방경직성이 있으니 자연스러운 모습이라고 합니다.

하지만, 불안해 하는 사람들은 이제 상업용 부동산 시장이 정점을 찍은게 아닌가 우려를 합니다.

저는 전자에 가깝지만, 후자의 의견도 무시할 수는 없죠. 과거 추세를 보면 꼭 CMBS가 아니더라도 연체율이 상승세를 타면 특정 수준을 돌파하는 순간 걷잡을 수 없어집니다.

그리고 스프레드 추이를 보면 더욱 조심할 필요가 있어보입니다. 올해 초부터 스프레드는 불안한 모습을 보이고 있으며, 미국 금리인상 시 충격이 있을 것으로 봅니다.

특히 충격은 20~30개 또는 그 이상의 자산을 편입한 Conduit CMBS 쪽에서 있을 것이라고 하죠. Conduit CMBS의 경우 투자자들은 개별자산의 주소를 알 수 없다고 합니다. 우편번호까지만 알 수 있다고 하죠. 짧은 기간 내에 의사결정을 해야 하다보니 아무리 자국 내라고 해도 건건이 볼 수는 없겠죠. '파악하지 못하는 자산'의 '유동화'. 영화 '빅쇼트'를 떠올리는 사람들도 있을 겁니다. 그 정도까지는 아니겠지만, 문제 소지가 없다고는 할 수 없을 겁니다.

하지만, Conduit CMBS만 위험할까요? Cushman & Wakefield에 의하면 2016년 04월 현재 10년 고정금리 부동산담보대출 스프레드(Office, LTV 65-75%, Class A)는 미국 10년 국채 대비 245bp로 2012년 11월 245bp 이후 최대치를 기록 중입니다.

정신없이 몰려오는 해외 딜들. 한국 투자자의 평판이 좋아져서라는 말을 곧이 곧대로 믿을 수 없기에 더 많은 고민이 필요하지 않나 싶습니다.

개인적으로 한국 투자자들만의 딜 보다 글로벌 플레이어와 동일 트랜치를 선호하는 이유 중 하나입니다. 그들을 무조건 믿는 건 아니지만, (투자대상이 한국이 아니라면) 그들이 더 많이 알고 있다는 건 인정해야 하니까요.

※ 스프레드 확대를 우려하지 않는 사람들은 스프레드 확대가 위험의 증가보다 절대금리 기준 지지선과 기대보다 낮게 형성된 무위험 이자율 간에 발생한 자연스러운 현상이라고 봅니다.

※ 영국의 경우 GFC 2년전쯤엔 부동산담보대출 금리가 영국채 수익률을 하회하는 (-) 스프레드를 보인 적도 있다죠. 혹자는 그런 예를 들며 미국의 금리인상이 불투명한 면이 있지만 설령 금리를 인상하여도 스프레드가 조정되며 충격은 제한적일 것으로 보기도 합니다.

[그래프1] 미국 CMBS 30일 이상 연체율 (%)

[그래프2] 미국 CMBS 30일 이상 연체율 (%)

[그래프3] 미국 상업용 부동산 담보대출 이자율 (%)

[그래프4] 미국 상업용 부동산 담보대출 스프레드 (bp)