뉴욕 리테일 공실률

뉴욕 리테일 공실률

미국 주요 도시의 공실률 (%)
Source: US Retail Outlook (JLL)

뉴욕의 공실률은 미국 주요 도시 중 낮은 편입니다. 그렇다고 가장 낮은 수준은 아닙니다. 출처에 따라 다소 수치가 다르기는 하지만, 기본적인 흐름자체가 다르지는 않습니다.

미국 주요 도시의 공실률 (%)
Source: National Retail Review (DTZ)

미국 전반적으로 완만히 하락하는 모습 속에 뉴욕 등 주요 도시들은 하락세가 정체된 모습입니다.

뉴욕 리테일 종류별 공실률 (%)
Source: National Retail Review (DTZ)

뉴욕 리테일 렌트비 (C&W) - Local

뉴욕 리테일 렌트비 (C&W) - Local

절대 금액으로 비싸서 부담스러워 보이지만, USD로 환산하기 전 가격을 2008년을 100으로 놓고 비교해 보면, 뉴욕 5번가의 리테일 부동산 렌트비가 많이 오른게 아니라는 시각도 존재합니다.

호주 Sydney의 Pitt Street Mall의 렌트비가 2008년 보다 2배로 상승하여(201.67) 가장 높은 상승률을 보이고, 한국 서울의 명동이 1.8배로 상승(182.39)하여 그 다음으로 높은 모습을 보입니다.

세계 주요 도시의 프라임 리테일 렌트비 (2008년 = 100)
Source: Main Streets Across the World (Cushman & Wakefield)

보기 쉽게 좀더 적은 도시를 비교하면 다음과 같습니다.

세계 주요 도시의 프라임 리테일 렌트비 (2008년 = 100)
Source: Main Streets Across the World (Cushman & Wakefield)

Cushman & Wakefield에서는 2013년까지는 5번가로 묶어서 자료를 냈고, 2014년부터는 upper 5번가와 lower 5번가로 구분해서 자료를 냈습니다. 편의상 현지통화 비교시에는 2013년 수준을 upper 5번가와 lower 5번가의 시작점으로 하였습니다.

뉴욕 주요 지역의 프라임 리테일 렌트비 (2008년 = 100)
Source: Main Streets Across the World (Cushman & Wakefield)

뉴욕 리테일 렌트비 (C&W, USD/SF/Year)

CBRE가 아닌 Cushman & Wakefield의 자료로 좀더 세분화해서 보면 뉴욕도 지역마다 가격이 다릅니다.

뉴욕의 프라임 리테일 렌트비 (USD/SF/Year)
Source: Main Streets Across the World (Cushman & Wakefield)

특히, 맨하튼 upper 5번가의 프라임 리테일 렌트비는 홍콩을 넘어서고 있습니다. 세계에서 가장 비싼 곳이자, 역사상 가장 비싼 가격. 너무 오른 거 아니냐는 가격에 대한 부담을 피할 수 없습니다.

세계 주요 도시의 프라임 리테일 렌트비 (USD/SF/Year)
Source: Main Streets Across the World (Cushman & Wakefield)

하지만 이렇게 좋은 곳은 더 비싸지는 현상을 당연하다고 보는 사람들은  인터넷, 모바일 쇼핑의 성장과 양극화를 듭니다.

현재 자동차 및 내구재를 제외한 전체 리테일의 약 8%를 차지하고 있는 인터넷, 모바일 쇼핑은 2~3년 안에 20~25%까지 증가할 것으로 예상되고 있습니다. 이러한 인터넷, 모바일 쇼핑의 성장은 오프라인 매장의 수익성을 악화시키고 있습니다. 미국의 유명한 백화점인 메이시가 내년에 100여개의 매장을 철수할 것으로 예상되는 등 리테일 부동산 시장에 미치는 영향은 부정적입니다.

하지만 동시에 사진만으로 제품을 제대로 알 수 없는 사람들은 물건을 확인할 매장을 방문하고 싶어합니다. 특히 고급제품일수록 그런 유인이 큽니다. 그러다 보니 매장 자체의 손실이 아무리 크더라도 사림들이 많이 찾을수 있는 플래그쉽 스토어가 중요해 집니다.

그러다 보니 플래그쉽 스토어로 적당한 곳의 임대료는 지속적으로 오르고, 그렇지 못한 곳의 매장은 가격이 하락한다는 시각입니다.

변화는 사치다

변화는 사치다.

변화, 혁신, 중장기 계획. 컨설턴트들은 어려울수록 더 필요하다고 하겠지만, 지금 상당수 한국 기업들에게는 그런 것 자체가 사치라는 말. 지금 기업들의 화두는 생존 그 자체. 하루하루가 당장 살아남기 위한 몸부림이라는.

어느 분의 말.

그 분 회사만의 일은 아닐겁니다. 그냥 당연히 가지고 있다고 여기는 우리나라 기업의 경쟁력은 당연한 것이 아닌 하루하루 살아남기 위한 노력의 산물입니다.

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그리고 또 다른 분의 첨언. 내부 경쟁도 사치다. 지금은 내부경쟁 보다는 힘을 모아야 하기 때문이랍니다.

뉴욕 리테일 렌트비 (CBRE)

세계 주요 도시의 prime 리테일 렌트비를 비교해 보면 뉴욕의 경우 꾸준히 오르며, USD 3,000/SF을 상회하고 있습니다. 가로 세로 발 하나 들어갈 정도의 면적이 연 3백만원이 넘는다는 이야기.

세계 주요도시의 Retail Rent Rates (USD/SF/Year)
Source: CBRE

절대금액 측면에서는 여전히 홍콩이 1위이지만 증가 추이를 보면 상승세가 멈춘 홍콩을 추월할 날도 멀지 않아 보입니다.

그러다 보니 증가 추이나 금액이나 이 정도면 거품을 이야기하는게 당연해 보입니다.

세계 주요도시의 Retail Rent Rates (2009.1Q = 100)
Source: CBRE / 2009년 1분기 가격을 100으로 환산

하지만, 2009년 USD 환산 전 가격을 100으로 놓고 비교해 보면, 증가율이 터무니없이 높기만 했던 건 아닙니다.

증가율이 높은 편이긴 하지만 경제상황 등을 고려해 보면 다른 대도시와 비교시, 오히려 덜 올랐다고 볼 수도 있습니다.

뉴욕 리테일 PPSF

Manhattan의 Retail Sale

미국의 부동산은 너무 올랐다고들 말합니다. 뉴욕 등 주요 대도시의 오피스나 멀티패밀리 가격이 많이 오르기는 했습니다.

하지만, 미국의 리테일 시장을 보면 평방피트 당 가격은 2013년 중간값 기준 USD 122/SF로 금융위기 이전은 물론 2003년 USD 135/SF 보다도 낮은 수준이었습니다.

미국 Shopping Centers All Types의 단위면적당 가격 (USD/SF)
Sources: U.S. National Retail Investment Forecast (ChainLinks Retail Advisors)

2013년 이후 데이터가 없는 이유는 일부러 누락시킨 것은 아니고, 제가 구한 자료는 2013년까지 밖에 없어서 입니다.

뉴욕 맨하탄으로 좁혀서 2012년 이후의 리테일 매매내역을 보면, 크게 증가하지는 않았음을 알 수 있습니다.

미국 맨하탄의 주요 리테일 거래 내역
Sources: Ariel Property Advisors, ChainLinks Retail Advisors, Colliers International, Cushman & Wakefield 등 다수

표에서 파란색 동그라미가 건당 매매 가격입니다. 리테일을 평균 개념으로만 보기에는 단위면적 당 가격 차이가 큽니다.

미국 맨하탄의 주요 리테일 거래 내역
Sources: Ariel Property Advisors, ChainLinks Retail Advisors, Colliers International, Cushman & Wakefield 등 다수

특히, 2014년에는 USD 25,000/SF을 상회하는 거래도 있었기 때문에 심리적으로는 가격에 대한 부담이 더 클 수 밖에 없습니다.

다른 유형의 부동산도 마찬가지이지만, 리테일은 장소 및 종류에 따라 가격 차이가 크고, 특히 층에 따라서도 임대료 차이가 크기 때문에 시장을 아는 것도 중요하겠지만, 건별 접근이 보다 중요합니다.

고등어와 주식, 그리고 보이지 않는 손

고등어와 주식, 그리고 보이지 않는 손

최근 만나본 A사의 채용담당자와 B사의 경영자. 서로 다른 장소에서 만난 전혀 다른 업종의 두 분이 하셨던 같은 이야기.

요즘 젊은 친구들은 외모도 우월하고, 영어도 잘 하고, 순발력도 좋다. 하지만... 책을 안 읽어서 생각할 줄 모른다.

젊지는 않지만 뜨끔해지는 말. 그래서 리뷰 조건으로 도서 협찬 제안이 들어왔을 때 응했습니다. 뭔가 강제성이 없으면 바쁘다는 핑계로 책을 안 읽을 것 같아서.

스마트 기기에 익숙해진 사람들. '스마트'라는 단어와 달리 사용하며 생각하는 법을 잃어갑니다.

이 책 '고등어와 주식, 그리고 보이지 않는 손'은 짧은 글들이 모여있습니다. 어렵고, 깊은 사고를 원하는 분들은 깊이가 없다며 안 좋아할 수도 있지만, 스마트 기기와 SNS 등을 통한 짧은 글들에 익숙해진 사람들이나, 한 자리에서 완독을 할 만한 시간이 부족한 사람들에게는 이런 구성의 책들이 더 편하게 와닿습니다.

고등어와 주식. 서로 관련없어 보이는 두 단어의 만남. 뒤에 붙은 '보이지 않는 손'. 처음 봤을 때는 알 수 없는 제목이었지만, 읽다보면 금방 와닿습니다. 보이지 않는 손은 시장을 뜻합니다. 그 속에서 고등어는 실물시장을, 주식은 금융시장을 대표합니다.

전문적 용어도 나오고, 주변 이야기도 나옵니다. 그러다 보니, 내용은 무겁지도 않지만, 가볍지만도 않습니다. 난해함 속에 깊이를 더하는 그런 류의 책은 아니지만, 이렇게 생각할 수도 있구나라며 금융시장을 대하는 사고의 폭을 확대할 수 있는 책입니다.

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도서 외 다른 것을 지원받지 않았으며, 리뷰에 대한 시간이나 내용상 어떤 제한도 없는 자유로운 글입니다.

그리스에 대한 짧은 생각

그리스

치킨 게임을 연상시키는 그리스 문제는 경제적 문제를 넘어서 정치적, 심리적 문제가 되어갑니다.

일단 많은 사람들이 5일에 있을 국민투표에서 구제금융안 찬성이 나오며 마무리될 것으로 보고 있습니다. 여론조사 결과도 찬성이 우세하고, 이미 지금도 힘든 상황에서 그리스 국민들이 EU를 벗어나는 길로 들어서는 선택을 하기는 힘들테니.

하지만, 반대가 나올 가능성도 적지는 않습니다. 여론조사에서 찬성이 압도적인 우세가 아니었으며, 여론조사 결과와 투표결과가 다른 경우도 많습니다. 특히 가혹할 정도로 요구받는 긴축안과 나아지지 않고 반복되는 위기론에 질려 반대를 할 가능성도 있습니다.

알렉시스 치프라스 그리스 총리도 협상안 반대가 곧 그리스의 EU 탈퇴를 의미하는 것은 아니라고 하지만, 시장은 반대를 그리스의 EU 탈퇴 및 연쇄 탈퇴로 인한 EU 붕괴로 이어질 수 있다면 우려하기도 합니다.

최악의 경우입니다. 유로존 전반적에 대한 통제가 되지 않으며, 혼돈으로 이어질 수 있습니다. 유럽연합은 그럴 리 없다고 부인하겠지만, 각 국이 독자적인 통화를 다시 도입하며, 사람들은 유로가 휴지 조각이 될 수 있다는 심리적 불안감에 유로를 팔기 시작할 겁니다. 세계종말 같은 일은 당연히 없겠지만.... 금융시장의 패닉으로 이어지며, 사람들은 그래도 믿을 것은 미국, 영국, 스위스 정도 밖에 없다는 생각에 해당국 국채 등을 찾게 됩니다.

그리스 사람들에게는 잔인한 이야기일 수 있겠지만, 유로존을 지키려는 사람들 입장에서는 국민투표 부결시 그리스를 최대한 힘들게 만들려고 할 겁니다. 그래야 다른 국가들의 연쇄 탈퇴를 막을 수 있으니까요. 탈퇴하면, 고생 끝이 아니라 저렇게 되는 구나 라는 것을 보여주기 위해서.

이럴 경우, 그리스 채권단은 큰 손실을 보며, 유럽계 금융기관들의 안정성 저하, 신용등급 강등 등의 문제가 불거질테고, 이에 대응해서 유럽연합은 더 과감한 부양책을 시도할 겁니다. 금융위기 이후, 과감한 부양책을 시도한 미국과 달리, 유럽은 하이퍼인플레이션을 두려워하여, 소극적 태도로 돈을 풀어왔지만, 더이상 물러설 곳이 없다고 볼테니. 일시적 충격은 있겠지만, 세계경제나 유럽연합은 큰 영향을 받지는 않을 수 있습니다. 반면, 유럽연합의 협력이 없는 상태에서 그리스는 힘든 상황이 되겠죠. 드라크마(drachma)를 다시 도입할 가능성이 높지는 않지만, 도입하게 된다면 화폐가치는 한없이 추락할테고, 이로인해 물가는 천정부지로 치솟는 하이퍼인플레이션을 피할 수 없어 보입니다.

이때 변수는 러시아입니다. 러시아도 어렵긴 하지만, 유럽과 중동으로 영향력을 확대하려는 러시아가 이 기회를 놓칠 리는 없습니다. 그리스는 서구로 부터 진 모든 채무를 동결하고, 러시아의 새로운 지원에 손을 내밀 수 있습니다. 미국을 견제하는 중국마저 지원을 결정하면, 경제 문제와는 별개의 복잡한 정치적 리스크, 새로운 냉전구도로 이어질 수 있습니다.

그럴 수도 있지만, 그 가능성이 높아보이지는 않습니다. 지금은 '반대 = 그렉시트'처럼 이야기 하지만, 이는 양쪽의 벼랑끝 전술이지 반대가 나오면 그리스나 유로그룹이나 재협상을 할 가능성이 더 많아 보입니다.

가장 가능성이 많아 보이는 일은 그리스 국민투표에서 구제금융 협상안을 찬성하고, 현재처럼 이어지는 일입니다. 금융시장은 이를 반기면 주식시장은 일시적으로 급등하겠죠. 하지만, 이연시켰을지는 몰라도 이를 통해 해결되는 것은 없어 보입니다. 물론 채권단 입장에서 채무자를 무조건 지원만 할 수는 없고, 채무자가 자구 노력을 보이기를 원하는 것은 당연합니다. 하지만, 긴축안으로 성장이 멈춰진 상태에서 채무자는 갚을 능력을 회복하기 어렵습니다. 양쪽이 양보하지 않는 이상, 시간의 문제지 결국은 또 다시 불거질 수 있습니다.

변화

변화

'변화를 감당할 수 있는 사람만이 변화를 주도할 수 있다.'

어느 분의 말입니다.

변화를 감당할 수 없는 사람이 변화를 주도하려고 하다가는 사고만 칠 수 있다는 뜻입니다.

그리고, 자기주도로 변화를 이끄는 사람은 환경변화로 인한 비자발적 변화 역시 감당할 수 있다는 뜻으로 사용되기도 합니다.

'이 세상에 변하지 않는 단 한 가지는 변하지 않는 건 없다는 것이다'라는 말처럼 끊임없는 변화속에 삽니다.

그 모든 변화를 주도할 수 있다면 좋겠지만, 살다보면 언제나 자신이 주도할 수만은 없습니다. 뜻하지 않은 변화에 적응해야 할 때가 훨씬 더 많습니다. 때로는 그런 변화 속에 좌절을 맛보기도 하죠.

크고 작은 수많은 변화. 그 어떤 변화도 감당할 수 있는 사람이 보다 큰 변화를  주도할 수 있습니다.

자원개발

자원개발은 정부정책의 영향을 많이 받습니다. 선진국은 선진국 대로 이머징은 이머징 대로. 그러다보니 정치에 민감할 수 밖에 없습니다.

하지만, 정권교체를 앞둔 다른 나라 사람들을 만나 이야기 했었을 때, 정권교체에 크게 신경 쓰지는 않고 있었습니다.

정치와 뗄 수 없는 높은 분들이야 민감하시겠지만, 제가 만나는 실무자 분들은 그렇진 않기에... 그들은 좀더 편하게 말했습니다. 정책의 영향을 많이 받기는 하지만, 정권을 누가 잡든 자원(개발) 산업은 국가적 관점에서 지킬 수 밖에 없는 산업이기 때문이라며.

우리는?

물론 비리는 근절되야 합니다. 하지만, 비리와 부실은 구분되어야 하고, 부실도 고의적이었는지, 중대한 잘못 때문인지, 어쩔 수 없는 환경때문이었는지에 따라 평가가 달라져야 합니다.

모든 걸 뭉뚱그려 '비리'로 포장하고, 산업 자체를 위축시키는 것은 장기적 관점에서 국가에 도움이 되지 않습니다.