미국 물류시설: 아마존 임차

미국 물류시설: 아마존 임차

□ 투자의 기본원칙

임차인이 아마존이든 아니든 기본원칙은 임차인이 나가도 다른 임차인을 구할 수 있느냐입니다. 그러기 위해서는 다른 부동산처럼 입지가 중요합니다. 아마존이 장기임차했으니 이 정도 위치도 괜찮다라는 접근은 중간의 cash flow는 안정적이겠지만 향후 exit에 어려움을 겪을 수 있습니다.

특히 USD 100m 이상의 물류로서는 대형 물건을 거래하는 투자자들의 경우 아마존이니까 입지를 등한시 하는 경우는 거의 없다고 합니다. 평생 들고 갈게 아니면 남들이 어떻게 생각하든 내 갈길을 간다는 식의 투자는 안되겠죠. 그들이 결국 exit 시점에 잠재적 매수자가 될테니까요.

□ 아마존 프리미엄

신용도가 높은 임차인으로서의 프리미엄이 존재하는 것은 맞습니다만 과도한 수준의 프리미엄에 대해서는 우려를 합니다. 시장에서 말하는 아마존 프리미엄은 두 가지로 나눠볼 수 있는데 하나는 신용도 높은 임차인(credit tenant)으로서의 프리미엄이고, 다른 하나는 설비 가격이라고 합니다.

일부에서 높은 가격을 아마존 프리미엄이라고 하면서 거래되는 것을 보면, 보통은 가격에 설비가 포함되어 있어서 그런 경우가 많다고 합니다.

물류창고와 입지는 범용적이더라도 설비 등 스펙은 아마존의 요구에 맞춰져 있습니다. 설비를 아마존이 부담하는 경우 아마존이 나가게 되면 당연히 원상복구 책임도 아마존에게 있습니다. 입지만 좋으면 아마존이 원상복구하고 나가게 되면 얼마든지 새로운 임차인을 구할 수 있습니다.

반대로 입지가 좋더라도 설비를 투자자가 부담했다면 아마존은 부담없이 계약을 종료하고 나갈 수 있고, 투자자는 새로운 임차인을 찾기 위해서 설비를 철거하는 비용을 부담해야 합니다.

그리고, 내부 설비를 아마존이 부담하는 조건은 맞는데 물류창고 매입 시 아마존 프리미엄을 높게 주었다면, 이는 비싸게 사는 것일 확률이 높다고 합니다.

□ 거래 내역

2019년 이후 거래된 내역을 Primary Statistical Area("PSA") 기준으로 보면 거래는 상위 20개 PSA에서 이루어졌습니다. 100위권 밖에 있는 cap rate이 거래된 cap rate 상단에 위치하고 있다고 적정한 수준이라고 판단하기는 어려워 보입니다. 시장이 충격을 받으면 거래가 되지 않을 수 있습니다.

매매 가격을 보면 점점 대형화되고 가격도 비싸지고는 있지만 상위 PSA를 포함해도 여전히 물류시설이 USD 150m 위에서 거래되는 경우는 거의 없습니다. 물건 자체가 많지 않아서 거래도 많이 없는 것일 수는 있고, 시장이 크다면 오히려 대형 물건이 프리미엄을 받을 수 있습니다. 하지만, 시장이 작은 경우 대형물건의 경우 exit이 쉽지 않을 수 있습니다.

* Primary Statistical Area: Combined Statistical Area("CSA")가 있는 경우 CSA, 없는 경우 Metropolitan Statistical Area("MSA")나 Micropolitan Statistical Area("μSA") 기준으로 한 지역 구분

□ 전망

사실 현재 미국의 물류시장은 워낙 좋기에 지금 무엇을 어떤 가격에 투자해도 향후 1~2년을 보면 좋은 수익을 낼 수는 있을 거라고 합니다.

대충 투자해도 시장이 좋으면 결과가 좋을 수는 있겠지만, 그런 식으로 접근해서는 안되겠죠. 

 

열여덟의 기억, 스물다섯의 약속

열여덟의 기억, 스물다섯의 약속

아이가 학생인 부모들이라면 잊지 못할 사건.

뉴스를 보며 남의 일 같지 않아 아파했고, 어느새 훌쩍 어른이 된 생존 학생들을 보며 대견하기도 합니다.

바램이라면 진보냐 보수냐를 떠나 그 어느 쪽도 정치적으로는 이용하지 않았으면 합니다. 지겨워 해서도 안되지만, 그들을 위하는 척 하더라도 정치적으로 이용해서도 안 됩니다. 그것은 희생자들도, 생존자들도 더 아프게 하는 행위일 뿐입니다.

세월호 사건은 정치적 사건이 아닌 안전불감증에서 발생한 우리 사회의 아픔 그 자체입니다.

정치적 의도로 변질시키지 말고, 있는 그대로 아파하고, 기억해야지, 지금 보다 더 나은 사회를 만드는데 한걸음 더 나아갈 수 있습니다.

인구위기

인구위기

미국은 선진국 중에서 인구구조나 인구증가율이 가장 건강한 편입니다. 하지만, 그럼에도 미래학자인 제이슨 솅커는 미국의 인구에 대해 걱정을 하고, 경고를 합니다.

한국의 경우 미국보다 훨씬 심각하고, 전세계 국가 중에서도  가장 위험한 국가 중 하나입니다. 계속 경고등이 켜져 있는데, 얼마 전에도 IMF에서도 한국의 인구감소에 대한 심각한 우려를 표시하였다고 합니다. 

환경이나 코로나19와 같은 신종 바이러스, 인공지능 등 전세계적인 변화와 위험이 진행 중입니다만, 어쩌면 우리나라는 그러한 위험보다 인구감소의 위험이 더 심각할지 모릅니다.

매년 출산율을 올리기 위해 많은 예산이 배정되고 집행되지만 어디로 사용되는지 모르고 출산율은 계속 낮아지죠.

아이를 낳으면 돈을 준다는 정책은 1차원 사고에서 나온 정책이고 실효성이 떨어진다는 지속은 계속있었죠.

근본적으로 결혼하고 싶어하지 않고, 결혼해도 아이를 낳고 싶어하지 않는 사회적 분위기에 대한 반전을 고민해야 하죠. 물론 육아수당을 주면 받는 사람들의 기분은 좋을 겁니다. 하지만, 결혼하고 싶지 않고, 아이를 안 가지고 싶어하던 사람들이 1회성으로 몇백만원을 주거나 매달 몇십만원을 준다고 아이를 낳으려 하지는 않을 겁니다. 돈을 집행하더라도 정책의 실효성은 떨어질 수밖에 없죠.

어떻게 하면 되겠냐고 묻는다면 사실 저도 확실한 답은 할 수 없습니다. 제이슨 솅커는 그 어떤 천재적인 사람이 정책을 맡는다고 해도 눈앞의 추세를 바꿀 수 없기에 인구문제는 심각하다고 지적하죠.

미성년 자녀를 위한 대리투표제

매달 몣십만원씩 더 준다고 아이 낳을 생각이 없던 사람이 아이를 더 낳지는 않습니다. 미성년 자녀를 대리해서 투표권을 하나 더 행사하게 해 준다고 해서 아이를 더 낳을 가능성은 보다 희박하죠.

하지만, 미성년 자녀를 위한 대리투표가 가능하게 해서 자녀가 있는 가구의 투표권이 증가한다면, 육아나 교육 문제에 대해 정치인들의 진지한 고민이 시작되지 않을까 생각됩니다.

출산율 저하는 출산율 자체만 보는게 아니라 아이와 관련된 육아와 교육의 문제도 같이 봐야하니까요.

로봇시대 일자리의 미래 (제이슨 솅커)

로봇시대 일자리의 미래

제이슨 솅커 지음

유수진 옮김

미디어숲

로봇과 인공지능이 가져올 미래에 대해 많은 사람들은 무조건 낙관적인 로보토피아나 인류의 종말로 이어지는 로보칼립스적인 전망을 하고 있습니다. 

특히, 미래를 다루는 영화나 소설들 중에는 로보칼립스적 세계관을 갖는 경우가 많죠. 보다 자극적이니까요.

로보칼립스 vs 로보토피아

저자가 예상하는 미래는 로보칼립스나 로보토피아 같은 극단적 형태가 아닌, 로보칼립스적인 부분도 지니고 있고 로보토피아적아 부분도 지니고 있는 그 중간 어디쯤으로 훨씬 현실적인 전망이라고 할 수 있죠.

저자는 로봇이 인류에게 가져올 변화가 크기는 하지만, 산업혁명이 가져왔던 충격을 넘어서지는 못할 것이라고 말합니다. 대장장이를 의미하는 스미스(Smith)라는 성을 가진 사람들 중 누구도 지금은 대장장이가 아니라는 말을 반복하며 산업혁명이 가져온 일자리의 변화를 이야기합니다. 

산업혁명은 인류가 겪은 최초의 커다란 변화였고, 아무도 예상치 못했던 충격이었다고 합니다. 하지만, 로봇과 인공지능으로 인해 사라지게 되는 직업은 이미 많은 사람들이 그 방향을 예상하고 있기에 산업혁명만큼 큰 충격으로 이어지지는 않을 거라는 것이죠.

산업혁명으로 많은 직업이 사라졌지만 새로운 일자리가 생기면서 혼란을 딛고 발전해 왔듯이 로봇시대에 사라지는 직업은 많겠지만 새로운 직업이 생기며 이를 보완하고 혼란의 시기는 산업혁명 때보다 짧을 거라고 저자는 전망을 합니다.

그동안 읽었던 많은 글들이 산업혁명의 충격이 별거 아니라 여길만큼 인공지능으로 인한 변화가 클거라고 전망하는 거에 비하면 다소 심심한 전망이죠. 

다만, 로보칼립스로 가지 않을 거라는 전망에는 인류의 올바른 대응이라는 전제가 깔려있기도 합니다. 

이전 책에서도 보편적 기본소득(Universal Basic Income)의 위험에 대해 언급했었던 저자는 이 책에서도 로봇이 일자리를 차지하면서 로봇이 번 돈을 사람들에게 나눠주는 보편적 기본소득에 대한 주장이 대두하는 것을 우려합니다. 코로나19 이후 가속화된 보편적 기본소득에 대한 논쟁은 위험이 될 수도 있다고 보죠.

저자가 생각하는 대안은 교육입니다. 세상이 변할수록 그 변화를 이겨내기 위해서 필요하기에. 어쩌면 뻔할 수도 있지만 끊임없이 배워야 할 수 밖에 없다는 것에는 같은 의견입니다.

이 글은 출판사로부터 도서를 협찬받아 주관적인 견해에 의해 작성했습니다.

#로봇시대일자리의 미래 #제이슨솅커 #유수진 #미디어숲 #컬처블룸 #컬처블룸리뷰단 

투자, 빌 그로스

 Investment, Bill Gross

Investment markets in the United States will not ultimately prosper under such an increasingly odorous environment.

- Bill Gross

미국의 투자 환경은 이런 냄새가 증가하는 환경에서는 궁극적인 번영을 이루지 못할 것이다.

- 빌 그로스

존 윅: 리로드 (2017)

존 윅: 리로드 (John Wick: Chapter 2, 2017)

스타일리쉬한 액션으로 많은 팬들을 보유하고 있는 존 윅 시리즈의 두번째 영화입니다. 2014년 1편에 이어 2017년 개봉한 2편도 호평을 받았습니다.

전설적인 킬러 존 윅(Keanu Reeves as John "The Boogeyman" Wick). 은퇴하고 싶지만 주위에서 가만히 두지 않죠.

영화는 1편을 보지 않아도 2편을 보는데 크게 지장은 없습니다. 영화를 보면서 알아야할 범죄자들의 두 가지 철칙은 영화 초반부에 윈스턴(Ian McShane as Winston)의 입을 통해 알려주죠. 컨티넨탈 호텔 안에서는 살인은 금지되어 있고, 표식의 맹세는 반드시 지켜야 한다는 것입니다.

표식의 맹세를 어길 경우 퇴출이 아닌 사형 집행으로 이어지게 될거라는 윈스턴의 말. 

표식의 구속으로 부터 벗어나기 위해서는 산티노(Riccardo Scamarcio as Santino D'Antonio)의 의뢰를 받아들여야 합니다. 죽이고 싶지 않은 대상이어도, 그 일을 수행했을 때 자신에게 어떤 일이 닥칠지 후폭풍이 예상되더라도.

의뢰의 결과가 또다른 함정이 되는 줄거리는 크게 예상을 벗어나지 않습니다. 사실, 존 윅 시리즈는   줄거리 보다는 끊임없이 누군가를 죽이는 스타일리쉬한 액션이 더 중요하죠. 줄거리는 단지 왜 죽이는지에 대한 이유를 부여하기 위한 설정에 불과할 수도 있습니다. 그리고, 또 하나. 후속편을 기다리게 만드는 장치이기도 하죠.

더 이상 컨티넨탈 호텔도 이용하지 못하는 존 윅이 수많은 현상금 사냥꾼들에게 쫓기게 된 상황. 어떻게 살아날까라는 긴장감 보다 살아나기는 핥텐데 다음 편에서는 또 얼마나 죽일까라는 생각이 듭니다.

참고로 직접 세어보지는 않았지만 인터넷을 보면, 출처마다 조금씩 다르기는 한데 존 윅이 죽인 사람들이 1편에서 77~84명, 2편에서 124~128명, 3편에서 94~167명이라고 합니다.

2편의 상영시간이 122분이니 1분에 1명 이상을 죽이는 영화이죠. 영화는 재미있지만, 총기를 사용한 사적복수 내지는 살인의 정당화는 사회적으로 문제가 될 수도 있어 보입니다. 정당화라기 보다는 미화라고 해야겠죠.

Directed by: Chad Stahelski

Produced by: Basil Iwanyk, Erica Lee

Written by: Derek Kolstad

Based on: Characters by Derek Kolstad

Starring: Keanu Reeves, Common, Laurence Fishburne

Production companies: Summit Entertainment, Thunder Road Pictures, 87Eleven Productions

Distributed by: Lionsgate, 제이앤씨미디어그룹 (한국)

Release date: January 30, 2017 (ArcLight Hollywood), February 10, 2017 (United States)

Running time: 122 minutes

Country: United States

Language: English

Budget: $40 million

Box office: $171.5 million

등급: 청소년 관람불가

장르: 액션, 범죄, 스릴러

이웃, 빌 그로스

 Neighbor, Bill Gross

What we're doing is kind of expanding upon the neighbor concept.

- Bill Gross

우리가 하려는 것은 일종의 이웃이라는 개념을 확장하려는 것입니다.

- 빌 그로스

Image: The block of four of the 1869 24c United States stamps with inverted centre from the Gross collection (shown inverted) | Wikimedia Commons in the public domain | https://commons.wikimedia.org/wiki/File:1869_24c_United_States_stamps_with_inverted_centre.jpg

수집의 세계 (문웅)

수집의 세계

문웅

교보문고

수집의 세계. 얼핏 보면 이런 것도 수집하나 싶은 특이한 수집품들이 나열되어 있는 책인가 싶은 제목입니다. 다른 사람들도 그렇게 생각하지는 않을 수 있고, 기이한 취미를 지닌 사람들을 소개하는 TV프로그램을 보다보니 든 저만의 생각일 수 있습니다.

어쨋든 책은 예상했던 것과는 다른 방향이었습니다. 서예에서, 한국화로, 그리고, 해외 미술품까지 수집의 폭을 넓혀온 저자는 자신의 경험을 바탕으로 화가와 화랑, 그리고 수집가라는 미술계의 생태계와 시장에 대해 쉽게 설명을 하고 있습니다.

수천억원에 거래되는 유명 작품들로 인해 미술작품 수집은 왠만한 부자들이 아니면 할 수 없다고 생각하는 사람들이 많습니다. 하지만, 꼭 그런 유명 작품들만 투자대상인 것은 아니죠.

어쩌면 아직 관심을 받지 못하는 신입작가들을 찾아내서 투자하고 후에 그 화가들이 인정받게 되면, 뿌듯함도 더 크고 수익률도 훨싼 높을 겁니다. 물론 남들이 안 가는 길을 가려면 그만큼 더 뛰어난 안목이 필요하겠죠.

투자를 시작하며 초반부터 너무 비싼 그림을 사는 것도, 그렇다고 무턱대고 신입작가들의 작품을 사는 것도 좋은 방법은 아닐 겁니다. 해당 방법 자체가 안 좋은 게 아니라 초보 수집가에게는 적당해 보이지 않죠.

초기에는 저자가 말한 것처럼 적당한 예산에서 인격이 믿을 만한 사람의 도움을 받는 것이 좋겠죠. 투자를 하고 공부를 하면서 자신에게 맞는지 확인하고, 적당한 방법을 찾는 것이 좋겠죠.

오래전에 대안투자(대체투자) 관련해서 와인펀드나 아트펀드 등과 관련해서 투자를 하기 전에 취미로 먼저 접해야 한다는 이야기를 한 적이 있습니다. 그냥 원론적인 이야기였죠. 그마저도 무시하고 무조건 새로운 투자만 찾던 사람들도 있었으니까요.

책을 읽으면서 다시 생각을 해보게 됩니다. 그리고, 여건이 되면 취미와 투자 양쪽의 목적으로 모두 접근하고 싶어집니다.

제가 운용사 대체투자본부장이었다면, 작가님을 고문으로 둔 예술펀드를 만들어 보고 싶을 것 같다는 생각도 들면서.

Neue Pinakothek, DE

Neue Pinakothek, DE

빈센트 반 고흐(Vincent van Gogh, 1853~1890), 해바라기(Sunflowers (F456), third version: blue green background), 1888, 캔버스에 유채(oil on canvas), 91x72cm, 노이어 피나코테크(Neue Pinakothek)

해바라기 (The Arles Sunflowers)

해바라기 (Sunflowers)
The Arles Sunflowers

빈센트 반 고흐(Vincent van Gogh, 1853~1890)는 살아있을 때는 인정받지 못해 작품을 사려는 사람이 거의 없었지만, 지금은 사람들이 가장 좋아하는 화가이며 가장 비싸게 거래된 작품들에 올라간 화가입니다.

그는 해바라기 연작을 두번 그렸었는데, 하나는 1887년 파리에 있을 때 그린 작품들이며, 또 하나는 1888년 아를(Arles)로 이사를 한 후에 그린 작품들입니다. 아를에서 그린 해바라기 연작은 1888년 8월에 그린 그림들(The initial versions, August 1888)과 1889년 1월에 다시 그린 그림들(The Repetitions, January 1889)로 나뉘어집니다.

해바라기는 고흐에게 희망을 상징했고, 강렬한 노란색은 사람들에게 해바라기하면 고흐를 떠올리게도 하고, 고흐를 태양의 화가라고 부르게 만들기도 했습니다.

고흐는 1888년 아를에서 동료 화가인 고갱과 같이 작업하기로 합니다. 먼저 아를에 내려가 있던 고흐는 고갱과 함께 생활하고 작업하는 것을 많이 기대했습니다. 해바리기 연작은 고갱을 기다리며 그 기대를 투영한 작품이었죠.

고흐는 동생 테오에게 많은 편지를 보냈었는데, 그 편지들 중에는 고갱을 기다리는 마음과 함께 커다란 해바라기가 가장 좋은 장식이 될 것이라 기대한다고 남긴 편지도 있다고 합니다. 

당시 고흐는 희망과 기대만 있었겠지만, 고갱과의 사이가 어떻게 되었는지는 잘 알려져있기에 이 그림을 보면 참 복잡한 생각이 들기도 합니다.

고흐는 그렇게 기다렸었던 고갱과의 생활이지만, 몇 달이 지난 후 두 사람의 관계는 불화로 삐거거리게 됩니다. 결국, 고흐는 자신의 귀를 자르고, 정신병원으로 가게 됩니다. 실제 고갱과의 동거는 두 달이 채 되지 못했다고 합니다.

The initial versions, August 1888

빈센트 반 고흐(Vincent van Gogh, 1853~1890), 해바라기(Three Sunflowers, Sunflowers (F453), first version: turquoise background), 1888, 캔버스에 유채(oil on canvas), 73x58cm, Private collection

빈센트 반 고흐(Vincent van Gogh, 1853~1890), 해바라기(Six Sunflowers, Sunflowers (F459), second version: royal-blue background), 1888, 캔버스에 유채(oil on canvas), 98x69cm, Formerly private collection, Ashiya, Japan, destroyed by US air raid of World War II on 6 August 1945

빈센트 반 고흐(Vincent van Gogh, 1853~1890), 해바라기(Sunflowers (F456), third version: blue green background), 1888, 캔버스에 유채(oil on canvas), 91x72cm, 노이어 피나코테크(Neue Pinakothek)

빈센트 반 고흐(Vincent van Gogh, 1853~1890), 해바라기(Vase with Fourteen Sunflowers, Sunflowers (F454), fourth version: yellow background), 1888, 캔버스에 유채(oil on canvas), 92.1x73cm, 국립미술관(National Gallery)