펀드 투자전략 1

펀드 투자전략 1

부동산 펀드 투자를 위한 전략은 크게 (1)자산배분 차원에서의 접근, (2)Risk-return profile 증가, (3)경기싸이클에 대한 탄력적 대응 등에 따라 정해집니다. 편의상 구분은 하였지만, 실제로는 어느 한 기준만 있기 보다는 복합적으로 작용하죠.

(1) 자산배분 차원의 접근

단기예측 보다는 자산배분 차원의 큰 그림으로  접근하는 경우입니다. 자산의 일정비율을 부동산에 배분하고, 부동산에 배정된 비울은 다시 Core/core+와 non-core 자산에 배분됩니다.

주식시장이 크게 변동하면 전체자산 사이즈가 변동하면서 부동산 펀드도 비중을 조절해야 하기도 합니다.

Core/core+ 오픈엔드 펀드에 적합합니다. 안정적인 현금배당 차원에서 꾸준히 일정 비율을 유지하게 됩니다. 

리밸런싱 주기를 분기, 반기 또는 연단위로 정해서 매년 꾸준히 투자 또는 환매를 하게 됩니다. 그리고, Core/core+ 내에서도 주기적으로 펀드를 평가하고 펀드 간 조정도 이루어집니다. 

예를 들면, 매년 상반기 한번, 하반기 한번 core/core+ 펀드를 투자하고, 2년 단위로 벤치마크 대비 펀드 성과를 비교하여, 열위한 곳은 비중을 줄이고, 우수한 곳은 비중을 늘리는 방식입니다.

자산배분 방법으로 접근하는 곳은 non-core 전략 역시 같은 접근방법을 택합니다. 

적용을 할 수는 있지만, 실무적으로 안 맞는 부분도 있습니다. Non-core 전략은 클로즈엔드 펀드가 많다보니, 투자를 해야하는데 모집 중인 좋은 펀드가 없거나, 내부 스케줄과 안 맞는 경우도 있습니다.

또한, 오픈엔드처럼 리밸런싱을 할 수도 없죠. 비중을 줄이기 위해서는 투자를 중단하고, 기다리는 수 밖에 없습니다.

Non-core 전략은 건별 접근이 더 잘 맞습니다.

[09/09] 갯개미취 [미카엘데이지, Michaelmas daisy; Tripolium pannonicum, Aster tripolium, Aster pannonicus]

[09/09] 갯개미취 [미카엘데이지, Michaelmas daisy; Tripolium pannonicum, Aster tripolium, Aster pannonicus]

학명(學名, binomial name): Tripolium pannonicum, Aster tripolium, Aster pannonicus
이명: 철간호, 죽엽국, 금잔채, 갯자원, 자원, 미카엘데이지, Michaelmas daisy, sea aster, seashore aster; Aster tripolium
계(界, Kingdom): 식물계(Plantae)
문(門, Division): 속씨식물문, 현화식물문(Magnoliophyta), 피자식물문(Angiospermae)
강(綱, Class): 쌍떡잎식물강(Anthophyta), 쌍자엽식물강(Dicotyledoneae), 목련강(Magnoliopsida)
목(目, Order): 초롱꽃목(Campanulales), 국화목(Asterales)
과(科, Family): 국화과(Compositae, Asteraceae)
속(屬, Genus): Tripolium 또는 Aster
종(種, Species): Tripolium pannonicum(= Aster tripolium, Aster pannonicus)
개화: 9월~10월; 자주색
생활형: 두해살이풀

꽃말: 추억(memory)

갯개미취라는 이름은 바닷가에 사는 개미취 종류라는 의미로 붙여진 이름입니다.

Image: Tripolium pannonicum(Aster tripolium, Aster pannonicus) | CC-PD
Date: 25 September 2013
Author: Nicolas Weghaupt
Source: Wikimedia Commons in the public domain (CC-PD)
https://commons.wikimedia.org/wiki/File:Tripolium_pannonicum_(13)_Burgenland.JPG

Image: Tripolium pannonicum(Aster tripolium, Aster pannonicus) | CC-PD
Date: 24 July 2018
Author: David Castor (user:dcastor)
Source: Wikimedia Commons in the public domain (CC-PD)
https://commons.wikimedia.org/wiki/File:Strandaster_juli_2018.jpg

Debt 2 Real Estate

Debt 2 Real Estate 

금융위기 직전 대비 비슷하거나 더 높은 레버리지가 우려되는 기업금융과 달리 부동산 시장은 LTV나 DSCR 모두 금융위기 직전 대비 양호한 모습을 보입니다. 하지만, 그렇다고, 안전하다고 하거나 안심할 수 있는 수준이라는 것은 아닙니다.

금융위기 직전 1%도 안되던 CMBS 30일 이상 연체율은 후행적으로 급격히 상승하여, 2012년 7월에 10.34%까지 올랐습니다. 코로나19로 인한 효과는 더 가파른 상승세를 보였습니다. 2020년 6월에 10.32%를 기록했으니 3월부터 코로나19 효과가 나타났다고 치면, 2월 2.04%, 3월 2.07%에서 3개월만에 금융위기 최고 수준에 육박하였습니다. 이후 7월 9.60%, 8월 9.02%로 2개월 연속 하락세를 보여서 그때와는 또 다른 모습을 보이기는 하지만.

하지만, 채무불이행 등 문제가 발생한 특별관리 대상을 나타내는 special servicing rate은 2월 2.74%, 3월 2.83%에서 6월에는 8.30%로 올랐으며, 8월에는 10.04%로 계속 상승 중입니다.

부동산도 조심스럽고, 기업금융은 더 조심스러운 상황입니다. 임차인인 기업이 부실화되거나 부실화는 아니더라도 임차면적을 대폭 줄이게되면, 그 기업이 임차 중인 건물의 현금흐름도 영향을 받을 수 밖에 없습니다.

기업이 되었든, 실물이 되었든 신용위험에 대한 우려가 커지면 시장은 경색될 수 있기에 단기대출의 경우 위험이 높아진 상태입니다.

Debt 1 Corporate

Debt 1 Corporate 

시중에 풀린 엄청난 유동성. 코로나19 이전부터 이슈였지만, 코로나19는 각국 정부들이 묻지도 따지지도 않고 더많은 유동성을 공급하도록 했습니다.

기업의 과도한 레버리지에 대한 우려에도 그나마 잘 버티는 이유이기도 하죠.

BBB등급이하 기업의 회사채와 대출 금액은 2009년 USD 3.9b, 약 46백조원에서 2019년 USD 10.1b, 약 122백조원으로 2.6배가 넘습니다.

기업들의 수익 대비 대출 비율도 높은 수준입니다. 미국 기업의 신규 레버리지론(leveraged loan)의 수정 EBITDA 대비 대출금액(debt to adjusted EBITDA)은 금융위기 직전인 2007년 4.9배였습니다. 금융위기 전에도 과도한 레버리지라고 했었고, 금융위기 이후 부도율이 증가하자 일부 사람들이 그럴 줄 알았다고 한 수준이죠. 

금융위기 이후 차입을 줄이는 deleveraging이 유행처럼 흘렀습니다. 하지만, 2010년 3.9배였던 이 배율은 2016년 5.0배로 올랐고, 이후 계속 5배를 상회했습니다. 코로나19로 2020년에 낮아졌다고는 하지만, 4.8배로 금융위기 직전 수준과 비슷합니다.

대출은 현재의 숫자이고, EBITDA는 과거의 숫자이다 보니, 코로나19의 영향이 지속되면 EBITDA는 하락하고, 대출은 유지되며 이 배율은 올라갈 수 밖에 없습니다.

엄청난 부도로 전세계를 공포에 빠지게 했던 2009년 금융위기 때 글로벌 고수익채권(High Yield Bond)의 부도율은 10.7%였고, 금액은 USD 329b, 약 390조원이었습니다. 올해 예상부도율을 10%로 금융위기때 보다 낮게 잡아도 금액은 USD 519b, 약 620조원입니다.

이에 비하면, 가격 논란에도 불구하고, 부동산 시장이 좀더 안정적이어 보입니다.

Data Center

Data Center

가장 성과가 좋았고, 전망도 좋은 것은 데이터센터이지만, 워낙 특수한 섹터여서 일반 부동산 관점에서 접근은 쉽지 않습니다.

일반적으로 데이터센터는 고용효과가 낮고, 전기를 많이 사용합니다. 초창기에는 뭔가 첨단도시 느낌이 나서 선호하는 곳도 있었겠지만, 보통은 지방정부가 유치를 선호하지는 않습니다.

전력과 통신 인프라가 양호하면서도 인구가 밀집되지 않은 지역을 선호하며, 열이 많이 나서 냉각비용이 많이 들다보니, 더운 곳보다는 서늘한 지역을 선호합니다.

데이터센터의 전망에 대해 기술의 노후화가 빠르다는 이유로 투자에 부정적인 사람들도 있습니다.

하지만, 인공지능이나 자율주행차가 다 빅데이터에 의존한다는 점에서 하드웨어적 기술발전 속도보다 데이터 사용량의 증가 속도가 빠를 거라는 사람들도 있죠. 

자율주행차와 관련해서는 속도가 생명과 연결되다 보니 인적드문 곳이 아닌 도심형 데이터센터에 대한 수요가 많아질 거라고 합니다.

또한, 점점 데이터센터의 유지관리에 많은 전문인력이 필요해지면서 우수전문인력 유지를 위한 출퇴근거리도 중요해지면서 데이터센터도 데이터 백업을 위한 외곽형과 실시간 분석까지 가능한 도심형으로 나뉘게 될거라고 합니다. 어느쪽이든 좋은 입지는 찾기 힘들다고 하네요.

Industrial

Industrial 

전자상거래가 늘어나면서, 상업시설(retail)의 어려움은 가중되고, 물류시설(industrial)은 좋아졌다는게 대다수 사람들의 생각입니다. 부동산 주요 섹터 중 가장 좋았던 섹터이기는 합니다만, 기대만큼 좋지는 않았습니다. 기대 자체가 매우 주관적 잣대이지만.

대출도 비교적 안정적이어서, 2020년 8월 기준 CMBS의 30일 이상 연체율은 1.20%, special servicing rate은 1.21%로 둘 다 전년 동월 보다 낮은 수준을 유지하였으며, 주요자산군 중 가장 낮은 수준이었습니다.

코로나19의 부정적 효과는 거의 받지 않았으며, 실시간 배송이 가능한 시설들 위주로 수요가 급격히 증가했다고 합니다.

투자기회

전략적 위치에 있는 최신 물류시설들은 코로나19와 전자상거래(e-commerce)의 직접적인 수혜를 보고 있습니다.

상승은 지속되겠지만, 상승률 자체는 2020년을 지나면 주춤할 것으로 예상하고 있습니다.

위기

위에서 기대만큼 좋지 않았다는 것은 모든 물류시설이 좋은 것은 아니었기 때문입니다. 다수의 소형 임차인이 임차하고 있는 오래된 창고는 어려움이 지속되고 있습니다.

물류시설에 장기투자를 하려면 노후화에 대한 고민이나 대책이 있어야 할 겁니다.

Multifamily

Multifamily 

오피스나 멀티패밀리의 경우 코로나19로 인한 안정성 장세에서도 상대적으로 안정적인 모습을 보였습니다. 특히, 멀티패밀리를 포함한 주거시설의 중요성이 더 부각되었죠.

대출도 비교적 안정적이어서, 2020년 8월 기준 CMBS의 30일 이상 연체율은 3.02%로 전년동월 보다 높기는 했으나, special servicing rate은 2.56%로 각각 전년 동월 보다 낮은 수준을 유지하였습니다.

코로나19에 대응한 정부의 지원금은 임대료나 담보대출의 상환능력을 유지시켜 주면서 긍정적 요인으로 작용하였습니다.

투자기회

전반적으로 공급 대비 수요가 많다 보니 투자환경에 우호적이며, 특히, 인구성장률이 높은 시장이 유망합니다. 

다만, gateway market에 대해서는 우려하는 시각도 있습니다. Gateway 도시를 떠나 성장률이 높은 도시로 이동이 시작되었다는 거죠.

CBD vs Suburban 

주택시장에서도 도심과 교외에 대한 의견이 나뉘고 있습니다. 

도심(CBD)을 선호하는 사람들은 여전히 밀레니얼 세대의 도심화(urbanization)는 유효하다고 말합니다. 모든게 지척에 있는 도심의 삶을 내려놓고,  교외로 가는 것은 쉽지 않다며.

하지만, 코로나19로 집안에 머무는 시간이 길어지고, 코로나19 이후에도 신종 바이러스가 반복되는 상황이 올거라는 전망이 많기에 사람들은 좁은 도심 멀티패밀리 보다 교외의 넓은 주택을 선호하게 될거라는 의견도 있습니다. 재택근무가 많아지는 것도, 밀레니얼 세대도 결국 결혼을 하고 가정을 꾸리게 될 거라는 전망도 탈도심화를 이야기합니다. 이미 시작되었다고 보는 사람도 있죠.

Office

Office

오피스나 멀티패밀리의 경우 코로나19로 인한 안정성 장세에서도 상대적으로 안정적인 모습을 보였습니다. 오피스가 비교적 안정적일 수 있었던 것은 장기임대차 계약이 많았기 때문입니다.

대출도 비교적 안정적이어서, 2020년 8월 기준 CMBS의 30일 이상 연체율은 2.32%, special servicing rate은 2.93%로 각각 전년 동월 보다 낮은 수준을 유지하였습니다.

하지만, 코로나19로 작은 기업들이 문을 닫고, 큰 기업들이 인원을 감축하면서 임대차계약의 만기가 도래하면 안정적이지만은 않을 거라고봅니다.

오피스는 장기적 전망이 가장 어려운 자산군 중 하나입니다. 그러다 보니 전망도 많이 나뉩니다.

Gateway vs Non-gateway market

하나는 그래도 부동산은 입지이니, 뉴욕 등 gateway  market에 투자해야 한다는 시각입니다. 

반면, 시카고, 뉴욕, LA 등 우리에게 친숙한 도시의 경우 인구가 감소하고 있다고 합니다. 그렇기에 달라스, 피닉스 등 인구 성장이 빠른 non-gateway market을 투자해야 한다고 하는 시각도 있죠.

Gateway market은 그동안 오른 가격에 대한 부담이 코로나19로 인해 Distress 기회를 줄거라고도 합니다.

또한, gateway market이냐 아니냐 보다 기업활동하기 좋은 시장이냐 이니냐가 중요하다고 보기도 합니다.

CBD vs Suburban 

도심(CBD)을 선호하는 사람들은 도심이 중심지구가 된 데에는 다 이유가 있다고 말합니다. 도심 지역에 공실이 생기고 임대료가 낮아지면 교외의 임차인들이 도심으로 들어올테니 최종적으로는 교외에서 타격을 받게 된다는 것이죠.

하지만, 코로나19로 재택근무가 일상화되면 오피스의 목적이 바뀔 거라고 보는 사람들도 있죠. 매일이 아니라 가끔씩 출근하는 오피스는 출퇴근 편의성은 줄고, 오피스 내 쾌적함이 더 중요해진다는 것이죠. 이로인해 넓은 면적을 사용할 수 있는 교외지역 선호로 이어질 수 있다는 의견입니다.

참고로 미국에서 재택근무에 대한 설문조사를 했었다고 합니다. 결과는 재택을 안 하고 싶다가 44%로 가장 많았고, 1주일에 1~2일 재택이 26%, 3~4일 재택이 18%, 5일 전부 재택이 12%였다고 합니다.

Retail

Retail 

상업시설 역시 코로나19로 인한 사회적 거리두기(social distancing measures)의 직접적인 영향을 받았습니다. 전통적 리테일 몰을 찾는 사람들이 급격히 감소를 하며, 호텔 다음으로 부정적 영향을 받았죠.

20%를 상회하는 호텔보다는 양호하지만, 2020년 8월 기준 CMBS의 30일 이상 연체율은 14.88%, special servicing rate은 17.31%로 높은 수준이었습니다.

하지만, 호텔과의 차이점은 호텔은 사람들이 여가생활을 중시하며 앞으로 좋아질거라는 기대가 있다가 충격을 받았고, 리테일은 이미 수년간 고전하고 있는 상태에서 충격을 받았다는 것입니다.

코로나19로 인해 대량 구매의 경우 대형몰 보다 전자상거래로 옮겨가는 속도가 빨라지기는 했지만, 사람들이 집에 머무는 시간이 많아지며 집근처 지역밀착형 편의점 등에서 물건을 구입하는 경우도 늘었을 거라고도 합니다.

품목으로는 외식 보다 집에서 먹는 일이 많아지면서 음식료품에 대한 수요는 늘고, 음식점 등 요식업, 체험형 시설, 패션 등에 대한 수요는 감소한 것으로 보입니다.

투자기회

코로나19가 아니었어도 힘들었을 분야입니다. 투자기회와 위험요인을 별도로 구분하기 힘들죠.

많은 리테일이 문을 닫으면서, 규모 경쟁력, 임차인과의 좋은 관계, 고객 동선을 고려한 상가배치 등 전문성을 갖춘 경우에는 제한적으로 기회가 있을 거라고 합니다. 온라인이 오프라인을 100% 대체할 수는 없을테니까요.

Grocery anchored community center가 리테일 자산 중에는 가장 좋다는 말들을 많이 합니다. 하지만, 전자상거래(e-commerce)가 냉장, 냉동식품까지 잠식할 가능성은 얼마든지 있으므로 기계적으로 Grocery anchored는 좋다고 할 수는 없습니다.

Hotel

Hotel

숙박시설은 코로나19로 인해 어려움을 겪고 있는 대표적인 자산군이죠. 가장 큰 영향을 받았으며, 개인을 주요대상으로 하는 호텔이나, 기업 등 단체를 주요대상으로 하는 호텔 모두 타격을 입었습니다. 휴양, 여가, 비즈니스, 컨퍼런스 등 구분할 것 없이 모두 마찬가지였죠. 많은 호텔들이 문을 닫는게 손실을 줄이는 거라며 문을 닫았었죠.

대출에 있어서도 부실화가 급격히 진행되어, 2020년 8월 기준 CMBS의 30일 이상 연체율은 22.96%, special servicing rate은 24.99%에 달했습니다.

동시에 사람들의 답답함은 잠재수요이기도 합니다. 해외 대신 국내로 발을 돌리고 있습니다. 또한, 해외에서는 비행기를 타고 40~60분간 비행하다가 제자리에 도착하는 상품까지 나와서 순식간에 매진되기도 할 정도로 사람들은 여행에 목말라 하고 있죠. 정확한 시점은 알 수 없지만, 개인관광객들의 수요는 큰 고비만 지나면 회복될 것이라고 합니다.

하지만, 컨퍼런스, 컨벤션 등의 경우 안전성에 대한 이슈로 회복에는 더 많은 시간이 소요될 수 밖에 없다고 보고들 있습니다. 코로나19 이후 처음으로 맞게 되는 컨퍼런스는 최대한 호화롭게 할거라는 기업들이 많은데, 이는 코로나19로 몇년간 컨퍼런스를를 못해서 컨퍼런스 관련 비용을 절약하였고, 주관하는 기업은 코로나19 장기화에도 기업실적이 유지되었다는 두 가지 가정을 깔고 있기에 전망이 긍정적이라고 볼 수는 없죠.

투자기회

혹자는 코로나19가 잠잠해지거나 최소한 코로나19와 함께 사는 생활에 적응하면 그동안 참았던 여행수요가 폭발적으로 나올테니 지금이 좋은 위치의 좋은 호텔을 싸게 살 수 있는 기회라고 말하기도 합니다.

좀더 단기적으로는 비행기로 가는 장거리 휴양지 보다 주요 도시에서 운전해서 갈 수 있는 거리에 위치한 호텔의 회복이 더 빠를 것으로 예상하고 있습니다.

위험요인

예상보다 코로나19 영향이 길어질 경우 버틸 수 있어야 합니다. 유동성과 인내심이 필요하겠죠.

또한, 기업 수요나 컨벤션, 컨퍼런스 호텔의 경우 회복이 더딜 것으로 예상하고 있습니다.