Los Angeles Office Market: Rents (3)

Los Angeles Office Market: Rents

III-4. LA South 임대료(CI)

LA County의 Class A 오피스 임대료는 상승 추세이나, 미국 및 LA 다운타운 Class A 오피스 임대료 하회

LA South의 임대료는 LA 내에서도 낮은 수준
- El Segundo 지역은 LA South 내에서 임대료가 가장 높은 지역이며, 꾸준한 상승세 유지

Los Angeles Office Market: Rents (2)

Los Angeles Office Market: Rents

III-3. LA South 임대료 상승률(CW)

CW에 의하면, LA South 지역의 임대료는 제곱피트 당 월 2.43달러(USD 2.43/sf/m)으로 LA West(4.48), LA CBD(3.51)은 물론 Greater LA 평균(3.18) 및 US 평균(2.55)보다 낮은 수준

최근 LA West의 높은 임대료 수준에 부담을 느낀 업체들의 입주 수요 증가로 인해 LA South 지역의 임대료 상승률은 꾸준히 상승하는 모습을 보이고 있음

Los Angeles Office Market: Rents (1)

Los Angeles Office Market: Rents

III. 임대료(Rents)

III-1. 임대료(REIS)

REIS에 의하면, 미국, 뉴욕, LA 등의 office 임대료는 금융위기 이전 수준을 상회
- 특히, 뉴욕의 임대료 상승이 가파르게 이루어짐
자산군 별로는 미국, LA 모두 멀티패밀리의 상승폭이 가장 컸음

III-2. 임대료와 물가 상승률(REIS)

2007.03월 이후 미국과 LA의 오피스 임대료 상승은 물가상승률 하회
자산군 별로는 멀티패밀리는 물가상승률을 훨씬 상회하고 있으나, 리테일과 오피스 임대료는 물가상승률 하회

Los Angeles Office Market: Leasing Activity

Los Angeles Office Market: Leasing Activity

II-3. 미국과 LA의 오피스 임대 규모(CW)

CW에 의하면 미국의 총 Office 12개월 누적 임대활동(Leasing Activity)는 267 MSF 이며, 이 중 LA 지역은 13 MSF
- 맨하튼(29 MSF), 실리콘 밸리(21 MSF) 등이 활발하게 일어나고 있음
- 기술(Tech)과 Contents가 융합하는 경향이 지속되며, contentsㅇ 강점이 있는 LA 지역에 대한 tech 기업의 선호 현상 지속 예상

II-4. LA 및 LA South의 오피스 임대 규모(CI)

CI에 의하면 LA의 Office 12개월 누적 임대활동(Leasing Activity)는 24.3 MSF 이며, 이 중 LA 지역은 2.1 MSF
- LA South 중에는 El Segundo/Beach Cities 지역이 761 KSF 로 가장 활발

II-5. 주요 도시별 오피스 임대 규모(CW)

CW에 의하면 LA는 미국 및 유럽의 도시들과 3개월 누적 임대활동(Leasing Activity 또는 Take-up)을 비교 시 활발하게 이루어지고 있음.

Los Angeles Office Market: Sales Transactions

Los Angeles Office Market: Sales Transactions

II-1. 오피스 거래 규모(RCA)

RCA에 의하면, 미국의 12개월 누적 오피스 거래 면적은 395 MSF이며, 이 중 Los Angeles, CA 지역이 30 MSF로 가장 높은 비중.
- Dallas, TX(27 MSF), Atlanta, GA(25 MSF), Manhattan, NY(23 MSF), Houston, TX(22 MSF) 등의 順.

거래 금액 기준으로는 미국은 총 870억 달러이며, 이 중 Los Angeles 지역은 109억 달러로 전체 거래 금액의 8% 수준
- Los Angeles 지역을 포함 Manhattan(132억 달러), Boston(88억 달러), 달라스(61억 달러), 워싱턴(44억 달러) 등 상위 5개 지역이 전체 거래 금액의 약 33%


II-2. 주요 도시별 오피스 거래 규모(RCA)

RCA에 의하면, 면적 기준 Los Angeles의 거래 규모는 30 MSF로 미국 뿐만 아니라 유럽 및 아시아 주요 도시와 비교 시에도 가장 큼
- Dallas(27 MSF), 파리(25 MSF), Atlanta(25 MSF), 상하이(23 MSF), Manhattan (23 MSF) 등의 順.

거래 금액 기준으로는 108억 달러로 런던(226억 달러), 파리(153억 달러), 상하이(138억 달러), 맨하탄(132억 달러)에 이어 5번째

Los Angeles Office Market: Inventory (2)

Los Angeles Office Market: Inventory

I. 규모(Inventory)

I-3. 미국과 Los Angeles의 오피스 면적(Colliers International)

Colliers International(“CI”)에 의하면 미국의 총 Office 면적은 6.1 BSF (≒ 1.73억 평)
- LA 지역은 Orange County 및 Inland Empire 지역 포함 時 307 MSF (≒ 836만평)
• LA를 포함하여, 뉴욕 (869 MSF), Chicago (304 MSF), Dallas-Ft. Worth (327 MSF), Silicon Valley (305 MSF) 등 5개 오피스 시장의 면적은 총 1,272 MSF로 미국 전체의 약 34%

- LA 지역은 Downtown, Central, North, South, West, San Gabriel Valley, Tri-Cities, San Fernando Valley & Ventura County 등으로 나누어 볼 수 있으며, West(57 MSF), CBD (34 MSF), San Fernando Valley & Ventura County (34 MSF), South (31 MSF) 등이 규모가 큰 시장임

I-4. LA 및 LA South의 오피스 면적(CI)

Orange County 및 Inland Empire 지역을 포함한 LA의 총 Office 면적 307 MSF (≒ 836만평) 중 LA South Bay 지역은 31 MSF로 약 9%
- LA South에서는 El Segundo/Beach Cities 지역이 11 MSF로 가장 넓음

Los Angeles Office Market: South Bay

Los Angeles Office Market: South Bay

Greater LA 지역은 시장 규모가 크고, 거래 및 임대 활동이 활발한 지역
이 중 South Bay 지역은 최근 성장세를 보이고 있으며, South Bay 내에서도 El Segundo 지역이 가장 유망

시장 규모
LA 시장의 오피스 규모는 CW 기준 200 MSF, CI 기준 307 MSF로 규모가 큰 시장
CI에 의하면, South Bay 지역은 31 MSF로 LA 오피스 시장에서 9%를 차지하며, 이 중 El Segundo/Beach Cities 지역이 11 MSF로 가장 큼

거래 규모
RCA에 의하면, LA 오피스 시장의 12개월 누적 거래 규모는 면적 기준 30 MSF로 전체의 6%, 금액 기준으로는 10,859 MSF로 전체의 8%로 거래가 활발.
• 면적 기준으로는 세계 1위

임대 규모
CW에 의하면, 임대 활동(Leasing Activity)도 활발하여, 13,028 MSF로 미국 전체의 6%

임대료
CW에 의하면, LA South 지역의 임대료는 제곱피트 당 월 2.43달러(USD 2.43/sf/m)으로 LA West(4.48), LA CBD(3.51)은 물론 Greater LA 평균(3.18) 및 US 평균(2.55)보다 낮은 수준
최근 LA West의 높은 임대료 수준에 부담을 느낀 업체들의 입주 수요 증가로 인해 LA South 지역의 임대료 상승률은 꾸준히 상승하는 모습을 보이고 있음

공실
LA County의 Class A 오피스 공실률은 14.3%로 높은 수준이나 하락 추세 지속
LA South의 공실률은 LA 내에서도 높은 수준이나 하락폭은 가장 큼
• El Segundo 지역은 공실률이 12%로 LA South 내에서 낮은 수준이며, 꾸준한 하락세

수요와 공급
CI에 의하면, Greater LA는 순흡수가 감소하기는 하였으나, 여전히 공급을 상회하는 수준
LA South는 순흡수가 공급을 상회
LA South의 공급 증가가 El Segundo 지역에 집중되어 있으나, El Segundo 역시 공급이 순흡수를 상회하고 있음

가격
NOI는 꾸준히 상승하고 있으나, 금리 상승에 따른 Cap rate 상승 우려로 불안감 존재

Cap Rates
최저 수준의 회사채 스프레드와 달리 cap spread는 여전히 높은 수준으로 cap rate 상승 시 충격을 흡수 여력 있음