US: CMBS 연체율

미국 CMBS 연체율

2016.06월 미국 CMBS의 30일 이상 연체율은 4.60%로 전월 대비 25bp 상승하며, 4개월 연속 상승하는 모습을 보였습니다. 상승폭도 3월 +1bp, 5월 +12bp에서 6월에는 +25bp로 컸습니다.

자산 유형별로는 멀티패밀리를 제외한 모든 분야에서 20bp 이상씩 상승했습니다. (Industrial +23bp, Lodging +31bp, Office +25bp, Retail +36bp)

여전히 단순한 숫자를 보지 않고, 내용을 뜯어보면 나쁘지는 않다는 의견이 우세해 보이나 조심스러운 접근은 필요해 보입니다.

CMBS Delinquency Rates (30+)

CMBS Delinquency Rates (30+)

사람

힘들수록 남는 건 사람뿐이다.

어느 분이 해 주신 말씀입니다.

주위에 힘들어 하는 분들이 많습니다. 35년째 같은 곳에서 분식집을 해왔는데 문을 닫아야 할 것 같다며 경제적인 어려움을 호소하는 자영업자. 조직 내 사람 간의 관계에 힘들어 하며 구조조정의 칼날까지 걱정해야 하는 월급쟁이. 친하다, 믿을 만하다 여겼던 지인에게 배신을 당하고 사람에 대한 신뢰가 깨진 마음이 아픈 사람. 의사조차 알아내지 못한 병으로 고생하는 몸이 아픈 사람.

누군가의 도움이 되거나 누군가를 의지할 여유조차 없는 사람들.

하지만 그렇게 힘들수록 흐르는 시간 속에 남는 건 사람입니다. 아프게 한 것도, 힘들게 한 것도 사람일 수 있지만 힘을 주는 것도, 의지할 수 있는 것도 결국 사람입니다.

Image: Job and His Friends by Alexandre-Gabriel Decamps from Wikimedia Commons  (https://commons.m.wikimedia.org/wiki/File:Alexandre-Gabriel_Decamps_-_Job_and_His_Friends_-_39.48_-_Minneapolis_Institute_of_Arts.jpg) in the public domain

New York: Vacancy

New York: Vacancy

서울 오피스의 자연 공실률을 10% 정도로 봅니다. 지역 마다 다르긴 하지만 맨하탄의 공실률도 평균 10% 정도로 생각보다 높습니다.

공실 관련 availability rate을 쓰거나 vacancy rate을 쓰게 되는데 둘은 총 임대가능공간에서 공실(vacancy space)이나 available space 비중을 나타낸다는 점에서 비슷하지만 차이점이 있습니다.

Vacancy rate은 특정 시점의 물리적 공실 개념으로 보시면 됩니다. 기존 건물의 임대차 계약을 체결했지만, 몇개월 후에 입주할 예정이면 계산 시점에서는 공실(vacancy space)입니다. 건설 중인 건물의 경우 사전 임대계약과 상관없이 vacancy rate 계산시 빠지게 됩니다.

Availability rate은 6개월이나 12개월 같은 특정 기간에 임차인을 구하는 면적비율입니다. 현재 누군가가 사용하고 있는지 여부는 중요하지 않습니다.

예를 들면 현재 임차 중인 임차인이 있는데 특정 기간 안에 임대차 계약이 만료되고 재계약을 하지 않았다면 vacancy space는 아니나 available space 입니다.

반대로 현재는 비어있지만, 특정 기간 안에 임차인이 들어오기로 계약을 했다면 vacancy space이지만 available space는 아닙니다.

또한 현재 건설 중으로 특정기간 안에 완공 및 delivery 예정인 공간이 사전 임대되었다면, vacancy rate 계산시에는 분모, 분자에 모두 고려되지 않습니다. 하지만 availability rate에서는 분모, 분자 모두 포함됩니다.

Overall Availability Rate (%) / Colliers International

Midtown South 지역 Overall Availability Rate 추이 (%) / Colliers International

Manhattan Vacancy Map (%) / Colliers International

Vacancy Rates (%) / Cushman & Wakefield

Manhattan Vacancy Map (%)/ Cushman & Wakefield

Vacancy Rates (%) / JLL

NYC Vacancy rate 추이 (%) / JLL

Midtown 지역 Vacancy rate 추이 (%) / JLL

Manhattan Vacancy Map (%)/ JLL

Total Availability Rate (%) / NGKF

Manhattan Vacancy Map (%) / NGKF

New York: Rents

Hudson Yards, New York: Rents

뉴욕의 오피스 임대료. 지역마다 차이가 나는데 전체적으로는 다운타운(Downtown, DT) 보다, 미드타운 사우스(Midtown South, MTS)가, 미드타운 사우스 보다는 미드타운(Midtown, MT)이 높은 편입니다.

최근 대규모 개발이 진행 중인 허드슨 야드(Hudson Yards). Colliers International 분류기준으로는 MTS, Cushman & Wakefield 나 JLL 또는 NGKF 분류기준으로는 MT 지역에 속합니다.

Penn Station과 같은 서브마켓(submarket)으로 보는 곳이 많지만, NGKF에서는 Penn Station과는Far West 지역으로 분류합니다.

Penn Station 서브마켓은 미드타운 내에서 가장 임대료가 낮은 서브마켓이기도 힙니다. 하지만, Penn Station 지역과 Far West 지역으로 나눌 경우 Far West 지역은 임대료가 비싼 지역입니다.

Asking rents (USD/sf/y) / Colliers International

Manhattan Rent Map (USD/sf/y) / Colliers International

Asking rents (USD/sf/y) / Cushman & Wakefield

Manhattan Rent Map (USD/sf/y) / Cushman & Wakefield

Manhattan Rent Map (USD/sf/y) / JLL

Manhattan Rent Map (USD/sf/y) / NGKF

New York: Employment

New York: Employment

뉴욕의 고용지표는 나쁘지 않아 보이네요. Silicon Valley 만큼은 아니더라도.

2016.04월 기준 비농업 취업자 수는 뉴욕시(NYC)는 연 2.4% 증가, MSA로는 1.9% 증가하였습니다.

실업률은 뉴욕 카운티 4.2% (NSA), New York-Newark-Jersey City, NY-NJ-PA (MSA) 5.0% (SA)로 낮은 수준을 유지하고 있습니다.

US All Employees: Total Nonfarm (% yoy) / BLS, ALFRED

New York County, NY Unemployment Rate (%) / BLS, ALFRED

New York-Newark-Jersey City, NY-NJ-PA (MSA) Unemployment Rate (%) / BLS, ALFRED

New York: Population

New York: Population

뉴욕의 인구 성장률은 MSA 기준 미국 평균을 하회하고 있습니다.

맨하탄에 오피스에서 멀티패밀리로 용도가 변경된 건물들이 많았으며, 그래도 수요가 많아 가격이 계속 올랐다고 하던데.. 과장되었을 수도 있다는 생각이 드네요.

과장이었다기 보다는 통계 자료가 지닌 시차때문일 수도 있고, 뉴욕주내에서 이동이 많아서 그럴 수도 있겠죠.

연령대는 뉴욕주 기준 16세 이하 인구 비중이 미국 평균보다 높으며 중간값 기준으로도 높은 수준입니다.

하지만, 뉴욕시와 뉴저지의 밀접한 관계를 생각해보면 뉴욕주 자료는 큰 의미가 없을 수도 있습니다.

U.S. Metropolitan / Census

Median Age (세) / Census

New York: GMP

New York: GMP

미국은 전반적으로 양호한 성장률을 보이고 있으며, New York-Newark-Jersey City MSA 지역의 성장률은 미국 평균 수준

New York-Newark-Jersey City MSA 지역은 미국의 주요 도시 지역으로 미국 평균 성장률과 유사한 모습

2014년 New York-Newark-Jersey City MSA 지역은 Office worker로 분류할 수 있는 금융 및 부동산(Finance, insurance, real estate, rental, and leasing), 정보(Information) 부문의 성장 기여가 눈에 띔

U.S. GMP yoy (All industry total) / Bureau of Economic Analysis, U.S. Department of Commerce

연간 성장률 (%) / Bureau of Economic Analysis, U.S. Department of Commerce

산업별 성장률 기여도 비중(%) / Bureau of Economic Analysis, U.S. Department of Commerce

항공기 금융

항공기 금융.

우리나라도 원래부터 해외여행이 자유로웠던 건 아니야. 88올림픽이 끝나고, 다음 해인 1989년이 되어서야 자유화가 되었지. 어느새 30년이 다 되어가네. 그 사이 참 많은 사람들이 해외로 나가고, 비행기를 탔지.

비행기, 특히 대형 여객기를 볼 때마다 난 참 신기하다는 생각이 들었어. 이렇게 크고, 무거운 비행기가 어떻게 하늘을 날 수 있을까? 더구나 이렇게 많은 사람들을 싣고서. 그리고 궁금해하기도 했어. 과연 항공사들은 비싼 항공기를 몇 대나 갖고 있을까?

국내 항공사 중 가장 많은 항공기를 보유하고 있는 건 대한항공이야. 2015년 기준으로 약 160대 정도를 보유하고 있지. 그렇다고 모두 다 대한항공이 자기 돈으로 산 건 아니야. 회사가 직접 자금을 조달해서 사기도 하지만, 항공기 리스사로부터 리스를 하기도 하지. 항공기 구입 등 항공기와 관련된 금융들을 통틀어 항공기 금융이라고 해.

리스는 다시 금융리스와 운영리스로 나뉘어져. 둘 다 항공사가 리스사에게 리스료를 내고 항공기를 빌린다는 점은 같아. 가장 큰 차이점은 리스기간이 끝난 후야. 금융리스는 리스기간 종료 후 항공사가 소유권을 갖는다는 점에서 차입에 가깝고, 운영리스는 리스기간이 끝나면 다시 리스회사가 가져간다는 점에서 실질적으로 임대라고 볼 수 있지.

이런 리스를 많이 하냐고? 차입해서 항공기를 구입하거나, 금융리스를 이용할 경우, 차입금 증가로 회사의 재무제표에 부정적인 영향을 미치다 보니 점차 운용리스를 이용하는 비중이 늘고 있다고 하지. 세계에서 항공기를 가장 많이 보유한 회사는 항공사가 아니라 항공기 리스사라고 해. 가장 큰 항공기 리스사인 GECAS가 보유한 항공기는 2015년 기준 약 1,600대라고 하니 놀랍지.

이런 항공기 리스의 확대는 투자자들에게는 또 다른 투자기회를 만들어 주었어. 항공사가 자체적으로 항공기를 구입할 때는 항공사의 주식이나 회사채를 매입하는 수준의 제한적 참여였다면, 이제는 재무적 투자가들이 직접 참여하기도 하게 되었거든.

투자자들이 항공기 자체를 구입해서 임대하여 임대기간 동안 수익을 얻고 임대기간이 종료되면, 항공기 매각을 통해 매각 수익을 얻는 구조야. 그리고 해당 항공기 구입을 위해서 선순위, 중순위, 지분투자 등 상환우선순위와 기대수익률이 다른 여러 종류의 트랜치로 나뉘기도 해.

항공기 금융은 안정성이 부각되며, 기관 투자자들로부터 많은 인기를 끌고 있지. 특히, GE가 2008년 금융위기 이후 금융업을 영위하던 자회사, GE캐피탈의 사업부를 매각하면서도 항공기 금융 부문인 GECAS만은 남겨두면서, 일부에서는 그만큼 항공기 금융업의 전망이 밝기 때문이라고 말하기도 했지. 하지만, 그렇다고 위험이 없는 건 아니지.

항공기 금융 역시 여러가지 위험들이 있는데, 그 중 가장 큰 요인 중 하나는 임대한 항공사의 신용위험이지. 항공사가 임대료를 지급하는 주체이기 때문에 항공사가 파산하게 되면 수익이 발생하지 않아. 소유권이 리스회사나 SPC에 있기 때문에 항공사가 파산해도 항공기는 남아 있어서 안전하다고 말하는 사람들도 있는데, 그럴 경우 다른 항공사를 찾아서 리스계약을 다시 맺거나, 항공기를 중고시장에 팔아야 해. 아무것도 없는 것보다 손실이 제한적이기는 하지만, 이 과정에서 원금의 손실을 입을 수 있어. 실제로 2008년 유리자산운용이 운용했던 ‘유리스카이블루사모특별투자신탁 제1호’ 펀드가 태국의 저가 항공사와 리스계약을 맺었다가, 태국에서 대규모 반정부 시위가 발생하고, 금융위기까지 겹치며 항공사가 파산하고 펀드에 손실이 발생한 사례도 있지.

항공사가 파산하여 계약이 종료되든, 계약이 만료되든 운영리스의 경우 원금상환을 위해항공기를 매각해야지. 그러다 보니, 항공기의 중고시장 가격에 영향을 받을 수 밖에 없어. 투자시점과 만기시점의 담보가치 대비 대출금액 비율(LTV)이 중요하지.

중고기 항공기 시장은 안정적이라는 이야기들을 많이 하지. 항공기 공급은 사실상 보잉과 에어버스 2개사에 불과한 반면 항공사는 많기 때문이야. 이러한 시장 환경에서 대형 항공사들은 항공기 도입 시 신규 기종을 주문하게 되지만, 저가 항공사들은 비용 등의 이유로 중고 항공기를 선호하게 되지. 또한, 여객기로 사용하던 중고 항공기는 화물기로도 팔리기 때문에 비교적 높은 유동성과 안정적인 중고가격을 유지한다고 해.

하지만, 영국의 BREXIT 투표 결과나 미국의 대선 후보 트럼프의 발언과 인기 등을 고려하면, 경기가 어려워지면 글로벌화가 퇴색할 위험은 언제든지 있어. 또한, 빈부격차가 확대되면 고급화로 전환한 대형 항공사는 오히려 승객이 더 많지만, 저가 항공사는 고전할 위험도 배제할 수 없지. 이렇게 되면, 최악의 경우 저가 항공사의 연쇄 부도로 이어져서, 중고 항공사를 살 곳이 줄어들면서 동시에 파산 항공사의 항공기가 매물로 나오며 공급은 늘어나서 중고 항공기 가격이 폭락할 가능성도 존재하지.

이건 비단 항공기 금융 뿐만 아니라 담보에 대해 맹신하는 모든 부문에 동일한 위험이기도 하지. 특정 담보에 대한 쏠림이 있을 경우, 해당 업종 자체가 위기를 맞게 되면, 연쇄부도와 담보물의 대량 매물로 해당 담보가치가 최초 투자 시 예상했던 것보다 큰 폭으로 하락하는 것은.

따라서 중고 항공기 가격에 대한 장밋빛 전망 보다는 낮은 LTV 등 좀더 안정적인 구조의 투자를 할 필요가 있어.

Image: Qantas Boeing 747-400 (VH-OJP) takes off from London Heathrow Airport, England by Adrian Pingstone (Arpingstone) from Wikimedia Commons  (https://commons.m.wikimedia.org/wiki/File:Qantas_b747-400_vh-ojp_arp.jpg) in the public domain

Brexit와 CRE funds

브렉시트와 CRE funds

I. BREXIT 관련 예상 시나리오

1. 브렉시트 찬성
2. 유럽 본사가 런던에 있는 금융기관 등 기업들의 사무실 EU 지역으로 이전 수요 폭증
3. 런던의 부동산 가격 하락
4. 영국 부동산 펀드 환매 급증
5. 영국 부동산 펀드에 유입된 GBP 90b(약 13조 6천억원)의 자금 유출 우려
6. 유동성 리스크 확대
7. 부동산 펀드 자금 인출 중지
8. 영국 파운드화 추가 하락

II. 예상 시나리오의 진행
● 2016년 06월 23일, Brexit 투표

● 2016년 07월 05일, 영국 상업용 부동산에 투자하는 주요 펀드들의 환매 중단 선언 및 파운드화 추가 하락
- 환매 중단 선언 펀드 예
• Standard Life Investment
∙ 스코틀랜드 계열 보험사인 Standard Life의 투자회사
∙ UK Retail property fund (AUM GBP 2.9b)
∙ 유동성(liquidity assets) 13%임에도 환매 중단
∙ 투자자산의 62%가 런던과 남동부 위치
• Aviva Investors
∙ Property Trust fund (AUM GBP 1.8b ≒ USD 2.4b)
• M&G Investments
∙ M&G Property Portfolio (AUM GBP 4.4b)
∙ 영국 최대 상업용 부동산 펀드
- 영국 파운드화 가치는 31년 만의 최저치 갱신
• BREXIT 결정 후 13% 하락
• 1985년 이후 처음으로 GBPUSD 1.300 이하로 하락

● 환매 중단 선언 펀드의 등장은 특히 개인들이 투자한 부동산 펀드 자금이탈 가속화할 것으로 예상

● 안정화되고 있다고 여기던 영국의 금융 및 부동산 시장이 이미 예상 대비 7~8단계에 진입한 것은 아니냐는 우려

III. 시장 상황

● 제퍼리의 애널리스트 마이크 프류에 따르면 개방형 펀드들이 영국 상업용 부동산 시장의 5%를 차지
- 금융위기 직전인 2007년 2% 보다 높은 수준
• 펀드런 사태에 더욱 취약

● Henderson, Aberdeen, Legal & General, M&G, Standard Life 등은 펀드의 가치를 4~5% 하향 조정

● 런던 증시의 FTSE 100 지수에 편입된 부동산 펀드들의 주가는 브렉시트 결정 직전과 비교해 이미 30% 내외 하락
- 일부에서는 펀드런 발생시 2009년 금융위기 때 보다 큰 폭의 하락 우려
• 금융위기 시점 영국 부동산 하락폭 40%

● 높은 외국 자본 비중
- 영국 중앙은행인 영란은행(BOE)의 조사에 따르면, 2009년 이래 부동산 전체 거래(금액 기준)의 약 45%가 외국인 자본
• 영국이 EU 탈퇴 시, 런던의 유럽 금융허브 역할에 대한 우려 존재
• 금융허브와 안전자산에 대한 이미지 희석은 고가의 런던 부동산 가격에 대한 우려로 이어짐
• 이에 따른 자금 이탈 우려감 상승

IV. 환매 중단 펀드의 특징

● 특징
- U.K.-focused property funds
- 환매가 자유로운 개방형 펀드

● 주요 투자 대상
- 런던의 고급 상업용 부동산
• 안전자산으로 여겨지며, 고급 상업용 부동산에 대한 해외자금 유입으로 인한 가격 상승
• 브렉시트 결정 이후 자금 이탈 우려에 따른 고급 상업용 부동산 시장 급격히 냉각

꿈 2

꿈 2

먼 길을 가면
더 많은 꿈을 꿀 수 있다.

더 많은 꿈을 꾸기 위해 일부러
먼 길을 돌아갈 필요는 없겠지만,

어차피 먼 길을 간다면
더 많은 꿈을 꾸어보자.

Image: Rowdy Bend Trail, NPSphoto by Everglades NPS from Homestead, Florida, United States from Wikimedia Commons  (https://commons.m.wikimedia.org/wiki/File:Rowdy_Bend_Trail,_NPSphoto_(9258100520).jpg) in the public domain

Image: September by Alexis Jean Fournier from Wikimedia Commons (https://commons.m.wikimedia.org/wiki/File:Alexis_Jean_Fournier_-_September_-_2006.71.1_-_Minneapolis_Institute_of_Arts.jpg) in the public domain