부동산 관련 주요 용어 (ABC 순)

부동산 관련 주요 용어 (ABC 순)

Absorption: 수요. 특정 기간 중 사용자에게 임대 또는 매각된 면적.

Absorption Rate: 공실(vacant space) 중 특정 기간 중 사용자에게 임대되거나 팔린 부동산 공간 비율.

ADR (Average Daily Rate): 일평균객실단가. 호텔의 판매가능한 객실중에서 이미 판매된 객실의 총실료를 판매된 객실수로 나누어 구한 값. (= 당일 총매출액 / 고객이 사용한 총객실수)

Appraised Value: 감정가액. 전통적으로 원가방식(cost approach), 시장방식(market approach), 수익방식(income approach) 등 3가지 방법이 있음.

Base Building: TI(Tenant Improvement) 전에 임차인에게 제공되는 빌딩

Base Rent: (1)기본 빌딩 상태(standard improvements)로 임차인에게 제시되는 임대료. 특정임차인을 위한 추가 시설비용 등이 보태짐. (2)리테일에서는 공용면적에 대한 임대료(common area charge)를 고려하기 전 최소 임대료. (3)오피스나 산업용에서는 임대료 상승 전 임대료

CAM (Common Area Maintenance): 공용면적 관련 발생하는 운영비.

Capitalization: 부동산에서는 한 해의 순영업이익(NOI)으로 부동산의 가치를 표현하는 방법

Cap Rate (Capitalization Rate): 자본환원율. 수익형 부동산(income producing property)의 가치를 %로 나타내는 척도. = NOI / Price

Cap Rate, Going-In: (1)복수년도를 대상으로 한 현금흐름 분석에 있어, 첫해 NOI와 취득비용을 계산한 cap rate. (2)부동산 취득시점의 cap rate.

Cap Rate, Stabilized: 특별한 비용 등이 발생하지 않는 대표 년도 기준 cap rate.

Cap Rate, Terminal: 복수년도를 대상으로 한 현금흐름 분석에 처분 가정 시점의 cap rate.

CBD (Central Business District): 일반적으로 리테일, 오피스, 호텔 등과 밀집도가 높은 주택가 등으로 구성되어 있는 도시 중심부

Condominium: 소유자가 개별 가구(individual units)을 소유하고 있는, 다가구 건물(multi-unit structure)

Conduit CMBS: 지역별, 종류별로 분산된 40~60개 정도의 대출자산을 담보로 발행되는 CMBS. 주로 고정금리 10년 만기가 많음.

Commercial Property: (1)수익추구형 부동산 (income-producing property). Multifamily housing, retail, office, warehouse, industrial, hotel 등. (2)Retail, wholesale, office, hotle, service 등 상업적 목적의 부동산

Cost Approach: 원가방식. 비용방식. 대체원가접근법. 부동산평가 3방식 중 하나. 동일한 건물을 새로 만들 때 예상되는 비용을 통해 부동산 가치를 추정하는 방법.

CRE (Commercial Real Estate): 시장에서 거래되는 multifamily residential, office, industrial, retail 등의 부동산

Debt Coverage Ratio: 매년 부채원리금 상환금액(ADS) 대비 순영업이익(NOI) 비중. = NOI / ADS

DSCR (Debt Service Coverage Ratio): 부채상환계수. 매년 부채원리금 상환금액(ADS) 대비 순영업이익(NOI) 비중.

Distressed Properties: 현재 시장가격 보다 현저하게 낮은 가격으로 매각되는 자산. 다양한 사유가 존재. 차주의 상환 능력 저하, 자산 가격이 대출금 잔액 하회, 세금 연체 등으로 유치권 행사, 민사 소송, 파산 등

Duplex: 한 건물을 두 세대가 사용

Economic Life: 경제연수. 부동산 개선으로 인한 수익이 비용을 상회할 것으로 예상되는 기간

Effective Net Rent: 비용부담이나 계약조건이 다른 임대료를 서로 비교하기 위한 임대료. 고시 임대료(quoted lease rental rate)에 포함되어 있는 운영비용을 차감한 점이 effective rent와 차이. Effective rent가 임차인의 실제 비용을 나타내는 반면, effective net rent는 건물주의 투자수익을 나타냄.

Effective Rent: 임대기간 중 발생하는 임대수익을 연간 금액으로 환산한 임대료. 비용부담이나 계약조건이 다른 임대료를 서로 비교할 수 있도록 함. 명목금액으로 계산하나, 현재가치를 고려하여 계산하기도 함.

Face Rent: 고시된 명목 임대료

Full Service Leases: 오피스 임대계약 시 건물주가 임차공간의 janitorial services를 포함한 모든 서비스를 제공하는 계약.

GLA (Gross Leasable Area): (1)임차인인 임차하여 배타적으로 사용할 수 있는 공간. 임차인인 임대료를 지급하는 공간으로 수익이 발생하는 공간. (2)총 임대가능한 면적(all rentable areas)에 공용면적(all common areas)을 포함한 면적. (3)순임대가능 면적(net leasable area)에 공용면적을 비율대로 합산한 면적. (4)Retail 쇼핑센터에서 모든 임차인들의 사용 면적.

Gross Area: 건물의 총 면적. 일반적으로 외벽 기준

Gross Lease: 소유주가 운영비용(operating expense)을 지급하는 임대차 계약

Hard Cost: 실제 건설, 대수선, 기타 자본 비용 등 직접 비용.

High-rise Office: 고층 빌딩. 일반적으로 26층 이상

HVAC (Heat, Ventilation, and Air-Conditioning): 공조시스템. 건물의 냉난방, 환기 시스템

Income Approach: 수익방식. 수익환원법. 부동산평가 3방식 중 하나. 해당 건물의 미래 예상 현금을 추정하여 이를 기반으로 가치를 추정.
Market Value = Expected annual income / Capitalization rate

Industrial Property: 생산(production), 제조(manufacturing), 물류(distribution) 등으로 사용되는 부동산

Junior Mortgage: 선순위 밑으로 근저당이 설정되는 후순위 담보대출

Legacy Asset: 금융기관 등이 장기간 보유하고 있는 자산. 최초 취득금액 보다 가격이 큰 폭으로 하락해 있는 자산.

Low-ball Offer: List 되어 있는 가격보다 훨씬 낮은 가격에 매수 제안.

Low-rise Office: 저층 빌딩. 일반적으로 6층 이하.

LTC (Loan-to-cost ratio): 부동산 관련 총비용 대비 대출금액

LTV (Loan-to-value ratio): 총 부동산 가격 대비 대출금액

Mall: 쇼핑센터 안에 개별 상점들이 연결되어 있는 곳

Market Approach: 시장방식. 시장접근법. 비교사례접근법. 유사 물건의 가격을 조사한 후, 시간, 장소, 환경 등을 고려하여 가격을 조정하여 비교.

Mezzanine Debt: 중순위 대출. 자산에 대한 근저당이 아닌 equity 또는 자산의 소유자의 회사 또는 다른 share를 통해 guarantee 확보

Mid-rise Office: 중층 빌딩. 일반적으로 7~25층.

MSA (Metropolitan Statistical Area): 주요 도시와 그 주변을 포함하는 지역

Multifamily housing: 2이상의 가구가 있는 주거용 건물(housing units)

Net Initial Yield: = Net Rent / Price

Net Leasable Area: 공용면적과 공조시스템, 기타 빌딩 설비들 제외한 임차면적

Net Lease: 소유주가 모든 운영관리비(expenses related to the maintenance and operation)를 부담하고 이후 임차인에게 추가 임대료 형태로 부과하는 임대차 계약

Net Net Lease: 임차인이 임대료 외에 운영관리비(expenses related to the maintenance and operation)를 부담하는 임대차 계약

Net Rentable Area: 임대료 계산을 위한 면적. BOMA standard가 사용되나, 다양한 방법 존재.

NNN Lease: 임차인이 운영비용(operating expenses), 보험료(insurance premiums), 세금(property taxes) 등을 부담하는 임대차 계약

NOI (Net Operating Income): 순영업이익. 임대수익과 기타수익을 더한 수익에서 공실 및 기타 손실과 운영비용을 제한 금액

Non-recourse Loan: 대주의 권리가 담보물건에만 한정되는 대출

Non Performing Loan: 무수익 여신. 정상적인 상환이 이루어지지 않는 대출

Occupancy: 객실 점유율. 객실 이용률

Occupancy Cost: 임차인이 공간 임차에 대해 지급하는 실제 금액. 세전 또는 세후 기준으로 표시.

RBA (Rentable Building Area): 임대가능면적

RevPAR (Revenue Per Available Room): 판매가능객실당 수익

Senior Mortgage: 자산의 가장 첫번째 근저당 설정권자인 선순위 담보대출

Single Asset CMBS: 단일 자산을 담보로 발행되는 CMBS. 주로 최고 사양의 부동산을 대상으로 함.

Soft Cost: 금융이자, 부동산 세금, 허가, 기타 비용 등 부동산 건설 또는 개발과 관련된 비용

Sub Performing Loan: 원리금 지급은 되고 있으나 차주의 신용도가 매우 낮은 여신

Triple Net Lease: 임차인이 운영비용(operating expenses), 보험료(insurance premiums), 세금(property taxes) 등을 부담하는 임대차 계약

Zoning: 지역 당국에 의해 사용용도가 지정. 예) single dwelling residential, multiple dwelling residential, light manufacturing, commercial, retail, etc.

Real Estate

Residential properties such as single-family and multi-family housings are zoned for habitation.

Commercial properties such as offices, retails, and industrials are zoned for business or industrial uses. Hospitality properties such as hotels are also zoned for business.

Image: Liverpool by Man vyi from Wikimedia Commons (https://commons.m.wikimedia.org/wiki/File:Port_Sunlight_buildings_6.jpg) / Public domain 

위기

위기.

하도 많이 해서 이미 오래 전에 지겨워졌을 수도 있는 이야기. 

금융위기는 반복됩니다. 그것을 대하는 사람들의 태도가 반복되기에.

금융위기를 겪으며, 다수의 사람들은 극도의 위험회피 성향을 보입니다. Distressed나 opportunistic 전략을 구사하는 투자자들은 이때를 놓치지 않지만 대부분은 복지부동 모드죠. 큰 상처가 있는 곳일수록 더 신중합니다. 

남들이 투자해서 성공을 해도 그들이 그저 운이 좋았다고 평가절하하고, 남들이 실전 투자를 통해 실력을 쌓아가도 쟤네들이 뭘 알겠냐며 폄하하기도 합니다.

하지만 극도의 위험회피가 가져오는 위기. 무한정 안정 뒤에 숨어있을 수 없고, 할당된 수익을 내야하기에 남들 보다 뒤늦게, 남들보다 모르는 상태에서 뛰어듭니다.

자신이 어리석다고 한 사람들이 100에 산 것을 120에 삽니다.  가격이 150이 되고, 200이 되도 경쟁상대를 이길 수는 없습니다. 유일한 방법은 물량.

남이 100원에 100개를 산 후, 150원이 되어서 5,000을 벌었다면, 120원에 200개를 사면 6,000원을 법니다. 동 투자안만 따질 때 수익률은 비록 여전히 낮겠지만, 포트폴리오 기여도는 높일 수 있습니다.

하지만, 반대로 가격이 하락하면? 80원이 되면 상대방은 2,000원을 잃지만, 그 회사는 8,000원을 잃게 됩니다.

그러고 나면 다시 극도의 위험회피로 비슷한 유형의 투자가 전면중단되고, 다시 저수익에 신음하다가 또 버티다 버티다 다시 뒤늦게 더 많이 지르는 악순환이 반복됩니다.

투자안의 변동성이 리스크이듯, 투자기관 성향의 변동성도 과하면 큰 위험요인이 됩니다.

Image: Building project near Lahinch, County Clare. Unfinished due to credit crunch / Financial crisis 2007-2009 by Author Eddylandzaat from Wikimedia Commons (https://commons.m.wikimedia.org/wiki/File:Unfinish_building_project_Lahinch.png) / Public domain 

불안

내년 글로벌 경제 전망은 그다지 밝지 않습니다. 가장 큰 위협요인은 에너지 자원 쪽입니다. 더이상 이렇게 낮은 수준에 머물 수 없다던 유가였지만, 이제는 20달러 밑으로도 내려갈 수 있다는 전망이 나오고 있습니다.

공급은 과잉에, 재고증가로 흡수하던 부분도 한계에 다다르고, 슈퍼 엘리뇨 현상으로 따뜻한 겨울은 난방유에 대한 수요도 줄이고... 유가가 오를 이유는 없어 보입니다.

트리거가 베네수엘라, 러시아 등 에너지 자원국일지, 미국의 에너지 관련 중소기업일지 알 수는 없지만...  불안감은 커지고 있습니다.

일부에서는 에너지 자원 관련 국가 및 기업의 연쇄부도 후 순식간에 세자리 수의 유가로 치솟으며, 또 한번의 오일쇼크가 될 수 있다고 전망하기도 합니다.

미국 주요 상업용 부동산 가격에 대한 우려도 커집니다.

GFC가 미국의 주거용 부동산 버블에 기인했다면, (혹자는 GFC III라고도 하는) GFC II는 미국 상업용 부동산 버블이 그 원인이 될 수도 있다는 경고죠.

경제가 성장하고, 물가가 상승하는 만큼 정상적으로 성장하는 건지, 그 이상의 버블인지... 버블이 꺼지면 급격하게 오른 tier 1 지역의 core office의 하락폭이 클지, 유동성이 낮은 2nd tier 지역이나 core 아닌 물건의 하락폭이 클지... 의견이 분분하지만...불안감이 커지는 것은 맞는 듯 싶습니다.

또 하나는 미국의 금리인상입니다. 또 하나라기 보다, 앞서 말한 불안요인의 방아쇠를 당기게 되는 것이라는 해석도 있는.

미국의 금리인상이 점진적으로 이루어질 것이고, 금리인상은 오히려 불확실성 해소로 받아들여질 것으로 보는 시각이 다수이기는 하지만, 경기에 대한 자신감을 표하기에는 글로벌 경제의 취약성이 점점 커지고 있습니다.

그러다 보니, 금리인상이 그 자체의 충격이 아니라 도화선에 불을 붙이거나, 총의 방아쇠를 당기는 겪이 될 수 있다는 우려도 커져갑니다.

Image: Courage, Anxiety and Despair: Watching the Battle (circa 1850?) by James Sant (1820–1916) from Wikimedia Commons (https://commons.m.wikimedia.org/wiki/File:James_Sant_-_Courage,_Anxiety_and_Despair_-_Watching_the_Battle.jpg) / Public domain

배수진

배수진.

소설이나 영화에서 나오는 배수진은 멋있습니다. 등뒤로는 거친 물살이 넘실거려 더이상 물러설 곳이 없는데, 앞에 다가오는 10배는 족히 넘어보이는 적군들. 비장미가 감도는 상황.

하지만, 배수진은 하책으로서 피치 못할 경우에만 써야합니다.

적군(B) 3천명이 점령한 성을 탈환하기 위해서 A국은 5천의 군사를 보냅니다. 방비가 허술한 성. 그때 보냈던 척후병이 와서 멀리 B의 본진에서 지원군 5천명이 추가로 출발하려 준비하고 있다고 보고합니다.

상책은 적의 지원군이 도달하기 전 공격을 감행해 적군을 섬멸하고, 성안에서 적의 지원군을 맞는 것입니다.

하지만, 꼼꼼한 A국 장군은 적의 지원군이 정확히 5천명이 맞는지, 5,010명이나 5,100명은 아닌지 확인하고 싶어합니다. 또다른 척후병을 보내서 정확한 숫자를 확인해 오라고 합니다.

척후병은 정확한 수를 헤아리기 위해 적의 지원부대가 출발하기를 기다립니다. 그리고 서둘러 부대로 돌아갑니다.

"5,014명입니다."

뭔가 딱 떨어지지 않는 숫자. A국 장군은 정확도를 높이기 위해 다시 척후병을 보냅니다.

그리고, 병사들의 사기를 위해 군가를 외우도록 합니다. 집중력을 높이기 위해 제대로 외우지 못한 병사들을 중벌로 다스립니다.

그러는 사이 B의 군대도 A국 군대가 와있음을 눈치챕니다. 그리고 본국에 추가 지원병력을 요청합니다.

A국 장군은 적 B의 지원군이 정확히 5,015명이었음을 알아내었지만, 성안 3천, 지원군 5천의 협공에 후퇴를 삽니다. 좁은 협곡을 지나며 A국 참모가 말합니다. 적의 숫자가 많지만 이곳에 매복해 있다가 기습하면 이길 수 있을거라고.

장군은 지형을 돌아봅니다. 이곳에 매복하면 옷이 지저분해질 것 같습니다. 장군은 병사를 사랑하는 마음에 매복을 하지말고 후퇴를 합니다.

눈앞에 나타난 시퍼런 강물. 더이상 물러설 곳이 없는 곳에서 적군 8천명과 추가 지원군 1만여명을 상대해야 하는 상황.

세부적인 것까지 신경쓰고, 재차 확인하여 오류없이 하고, 군기를 생각하며, 집중력까지 챙기고, 병사들을 사랑하는 마음까지. 과연 A국의 군대는 전투에서 승리할 수 있을까요?

기회를 실기해서 어쩔 수 없이 택하게 되는 배수진이라면 이길 확률보다 질 확률이 높고, 설령 이기더라도 필요 이상의 큰 피해를 입게 됩니다.

Image: Gettysburg Battlefield by Lincolnman65 from Wikimedia Commons (https://commons.m.wikimedia.org/wiki/File:Gettysburg_Battlefield.JPG) / CC0 1.0 Universal Public Domain

동천홍 용산점

동천홍 용산점

동천홍이라는 이름의 중국집은 여러군데 있습니다. 직영점도 있고, 프랜차이즈점도 있고, 그냥 이름만 같고  관련없는 곳도 있죠.

용산에도 프랜차이즈점이 후암동과 이촌 두 군데가 있습니다. 용산점은 후암동에 있습니다. 그리고 같은 동천홍이라 해도 메뉴와 맛이 다 다르다고 합니다.

일단 주차장이 있는 점이 마음에 듭니다. 제휴 주차장에 주차 후 주차권을 받아서 식당에 가면 주차확인권을 줍니다.

탕수육. 고기의 씹히는 맛은 좋으나, 돼지 누린내가 좀 나는 편입니다.

짬뽕. 짬뽕은 국물이 맛있습니다. 짜장면도 맛있는 편.

전반적으로 일부러 찾아가거나, 살아생전 꼭 찾아갈 만한 곳은 아니지만, 들어가면 맛있게 먹고 나올만한 곳.

고객

고객.

30여년전 업계 1위를 달리던 A사. 20여년전에는 B사와 1, 2위를 다투게 됩니다. 그 무렵 만난 A사 직원은 고객들의 무지를 탓합니다. 자신들의 제품이 훨씬 뛰어난데 고객들이 모른다고. 15년전쯤 만난 또다른 A사 직원도 B사 물건을 택한 고객들이 틀린거라 말합니다. A사 직원들의 말이 맞았을 수도 있습니다. 전문가들도 기술적으로는 A사가 우위에 있다고 했으니.

하지만, 5년전 쯤에는 A사가 망할지도 모른다는 우려의 소리가 들려왔습니다. 살아남기는 했지만, 어느새 앞서가는 B사와의 격차는 더욱 커졌습니다.

고객들의 선택이 합리적이 아닌 듯 보여도 그들이 물건을 구입한다면 고객은 틀리지 않은 것입니다.

그들의 선택이 회사 기준에 이해되지 않으면 왜 그런 선택을 했는지, 어떻게 마음을 돌릴 수 있는지 고민해야지 고객이 어리석다고 탓하는 건 아무런 도움이 되지 않습니다.

Image: Customer in the ship's store by 'U.S. Navy photo by Mass Communication Specialist 2nd Class Patricia R. Totemeier' from Wikimedia Commons (https://commons.m.wikimedia.org/wiki/File:US_Navy_110211-N-0050T-006_Ship%27s_Serviceman_Seaman_Xochitl_Romero_serves_a_customer_in_the_ship%27s_store_aboard_USS_Ronald_Reagan_(CVN_76).jpg) /Public domain 

인력

인력.

오래된 이론에 의하면 10명분의 일이라면 12명의 조직이 이상적이라고 합니다. 현재 발생할 수 있는 운영위험을 막고, 미래의 먹거리를 찾기 위해서.

그런데 문제는 12명이 있으면 자연스레 무위도식하는 사람들이 생기게 됩니다. 그것도 일하는 10명과 노는 2명이 아니라, 보통은 8명이 일하고 4명이 놀게 됩니다.

심하게 방만한 곳은 5명만 일하고, 10명이 놉니다. 적정업무 대비 인원은 1.5배이지만 사람이 부족합니다.

심하게 방만한 곳은 컨설팅을 제대로 받을 엄두도 못내는 경우가 많죠. 컨설팅은 일하는 8명의 업무만 분석해서 8명만 필요하다는 식입니다. 해야하는데 안하거나 못하고 있는 2명분의 업무나, 미래를 위한 대비는 관심이 없습니다.

10명의 일을 8명이 할 때, 시간을 맞추면 어딘가 실수가 나타나거나, 꼼꼼하면 시간을 못 맞추게 됩니다.

관료적인 조직은 그런 문제를 막기 위해 12명 중 4명에게 관리감독을 시킵니다. 그래도 문제가 보이면 관리감독에 문제가 있다고 보고, 일해야 하는 사람 중 관리감독을 제대로 하는지 관리감독하는 조직을 하나 더 만듭니다. 거기에 또 차출되면 이제는 6~7명으로 10명의 일을 해야합니다. 아니, 관리감독하는 사람들을 위한 일들도 새로 생겨나서 11~12명이 해야할 양의 일을 하게 됩니다. 그러다보면 관리감독하는 사람은 늘지만 일을 하는데 있어 헛점은 더욱 많아질 수 밖에 없죠.

관리감독은 기본적으로 사람을 믿지 못하는데서 발생합니다. 실제로 이런저런 조직에서 사고치는 사람들이 생기기도 합니다. 하지만, 관리감독만으로는 한계가 있고, 오히려 더 큰 문제를 만들어 냅니다.

Image: People walking by Marius Iordache from Wikimedia Commons (https://commons.m.wikimedia.org/wiki/File:People_walking.jpg) / Public domain

주

주 

서울 3대 탕수육 맛집이라고 불리는 곳. 누가 정했는지는 모르겠지만. 

신라 호텔 주방장이 나와서 차렸다는 곳. 

어렵게 차를 세우고, 유명세 만큼 오래 기다리면 자리에 앉을 수 있습니다.

두툼한 고기와 부먹을 해도 바삭한 씹는 맛이 식감은 좋습니다. 하지만, 소스는 특별하지 않습니다. 

 맛은 있지만, 서울의 3대 탕수육이라고 불리기에는 약하다는 생각이 듭니다.

변화

변화

두렵다
변한다는 것이

걸어보지 않았던
새로운 곳으로
발을 들여놓는다는 것이

하지만
더욱 두려운 건
변하지 못하는 것이다

의지를 따르지 못한채
하얗게
서서히
말라 비틀어져 가는 것이다.

Image: Dead tree standing in a green field by CephasOz from Wikimedia Commons  (https://commons.m.wikimedia.org/wiki/File:Dead_tree,_Old_South_Road,_Breadalbane,_NSW.jpg) / CC0 1.0 Universal Public Domain