변화

변화

변하지 않는 건 변하지 않는 건 없다는 사실 뿐이다.

변화와 관련된 오래된 격언 중 하나입니다. 변화 그 자체는 피할 수 없습니다. 하지만 누가 주도하고, 어떤 방향으로 어떻게 변하느냐는 바뀔 수 있습니다.

모든 사람을 만족시키는 변화는 없다.

보통 폭군은 잘못된 방향으로 변화를 주도해 문제가 됩니다. 하지만 폭군을 제외하면 변화 자체를 시도하지 않거나 주도하려다도 반발 앞에 중단하는 경우를 많이 보게 됩니다.

변화를 주도하려면 많은 고민이 필요하고, 그 고민이 끝나는 순간 더 이상은 모든 사람에게 착한 사람으로 보이기를 기대하면 안됩니다.

미국 부동산 Cap Rate

미국 부동산 Cap Rate

앞에 글(B:N:T)을 보고 누군가 그럽니다. Cap rate과 비교해야 하는 건 10년 국채가 아닌 정책금리 (연방기금 기준금리, federal fund target rate) 아니냐고. 그 사람 왈, fed rate이 국채 금리와 cap rate에 영향을 주기 때문에 종속변수 끼리 보는 것 보다 독립변수인 fed rate과 종속변수인 cap rate을 보는게 맞다고.

시각의 차이는 있을 수 있고, 서로 영향을 미치는 실제 환경 속에서 명확히 독립변수와 종속변수를 구분하기 힘들기도 하지만, fed rate을 완전한 독립변수로 보기도, cap rate을 fed rate의 종속변수로 보기도 힘들지 않나 싶기는 합니다. 어쨋든 두 지표를 비교해 봐도 국채와 비교했을 때와 큰 차이는 없어 보입니다. 변동폭과 속도가 다르기는 하지만

미국의 cap rate와 금리 추이
Source: Bloomberg, CBRE

미국의 cap rate와 금리 추이
Source: Bloomberg, RCA

정책금리를 올리는 2~3년 동안 cap rate는 오히려 내려갔었죠.

또 다른 분은 부동산도 안전자산이 아님을 들어 하이일드 본드 수익률과 비교하기도 합니다.

저번(B:N:T)에도 보여드렸 듯이 cap rate - 국채 10년 스프레드(cap spread)와 하이일드 본드 - 국채 10년 스프레드(HY spread)는 육안으로 볼 때 비교적 비슷한 움직임을 보입니다. 변동폭은 다르지만.

미국의 office cap spread와 HY spread 추이
Source: Bloomberg

뉴욕 등 대도시 prime 지역의 A급 office의 경우 역사상 최저 수준의 cap rate을 기록하고 있고, 다른 지역도 금융위기 직전 수준이어서 일부에서는 불안해 하고 있습니다. 하지만, 절대적인 수치가 아닌 0에 가까운 정책금리, 풀린 유동성 등을 고려시 지나친 수준은 아니라고 생각됩니다. Office cap rate는 역사상 최저 수준이지만, spread는 여전히 높은 수준입니다.

다만, 미국 금리 인상의 후폭풍이 어디까지 이어질지에 따라 달라질 수는 있겠죠.

원래

원래

1.
A와 B가 농사를 하면 살고 있었습니다. 두 사람의 땅 사이에는 돌 투성이의 척박한 땅이 놓여 있었습니다. 어느 날 A는 B에게 물었습니다. 그 땅이 B의 땅인지. 그리고 A가 그 땅에서 농사를 지어도 되는지.

"내 땅은 아닌데. 어차피 누구의 땅도 아니니 농사짓고 싶으면 농사 지어."

인심쓰듯 말하는 B는 생각했습니다. 저런 땅에 누가 농사를 지을 수 있겠냐며.

A는 매일 그 돌밭에 나가서 돌을 고르고, 땅에 양분을 주었습니다. 시간이 흐르자 땅은 비옥해졌죠.

그러자 B가 말합니다. 어차피 A 땅이 아니니 자기도 그곳에서 농사를 짓겠다고.

농사를 지어보니 수확량이 생각보다 많았습니다. 그런데 A의 농작물과 B의 농작물 경계가 애매해집니다. 그러자 B는 다시 말했습니다. 생각해보니 그 땅은 '원래' 자기 땅이었다고. 앞으로는 자기만 이 땅에서 농사를 짓겠다고.

2.
오래된 우화 중 낙타 이야기가 있습니다.

한 사람이 낙타를 타고 사막을 건너고 있었습니다. 밤이 되어 천막을 쳤습니다. 한 명만 잘 수 있는 작은 천막. 밤이 되어 추워지자 낙타는 안으로 들여보내 달라고 했습니다. 낙타 주인은 말했죠.

"이곳은 너무 좁아 둘이 잘 수 없단다."

그러자 낙타는 말했습니다. 너무 추워서 그러니 머리만 좀 넣을 수 있게 해 달라고. 주인은 밖의 날씨도 추우니 머리만이면 괜찮겠다고 생각합니다.
조금 지나자 낙타는 말합니다. 너무 추워서 잠이 안오니 앞발도 좀 넣게 해달라고. 이번에도 주인은 그러라고 합니다. 이런 식으로 낙타는 천막 안으로 들어오고 주인은 쫓겨나고 맙니다.

그제서야 주인은 말하죠. 저 천막은 '원래' 내 건데.

3.
C와 D는 벽을 맞대고 있었습니다. C의 마당에서 자란 복숭아 나무 한 그루가 무럭무럭 자라더니 가지가 담을 넘어 열매를 맺었습니다.

어느날 C의 종이 넘어간 복숭아를 따려다가 D의 종들에 붙잡혀 봉변을 당하는 일이 발생했습니다. C의 아들은 D의 집으로 찾아가서 D의 집주인 방안으로 손을 불쑥 집어넣었습니다.

뭐하는 짓이냐며 꾸짓는 D에게 C의 아들은 말합니다. 이 손이 대감님의 손인지 자신의 손인지.

그리고 그 말에 D는 생각합니다. 담을 넘어온 복숭아는 '원래' 누구 것인지.

4.
한 젊은이가 사고로 목숨을 잃고, 거액의 보험금이 발생합니다. 입양되어 생부 생모가 누군지 모르고 자란 그. 하지만, 거액의 보험금 앞에 생모라는 사람이 나타났습니다. 그는 '원래' 자기 아들이었으니 자신이 법정 보험금 수령인이라고.

위 이야기 중에는 공감하는 이야기도 있을 수 있고, 말도 안된다고 생각하는 이야기도 있을 수 있습니다.

공감 여부를 떠나 서로 관련없어 보이는 이야기들. 공통점이라면 '원래'라는 것이 의미가 있냐는 생각을 해보게 한다고나 할까요.

빠르게 변하는 세상 속에 선량한 사람도 그렇지 않은 사람도 뒤섞여 삽니다. 그러다 보니 원래 그렇다는 건 의미가 없을 때가 많습니다. 때로는 그냥 그대로 있기를 원하지만.

뉴욕 부동산 Cap Rate

뉴욕 부동산 Cap Rate

CBRE에 의하면, 미국 부동산 유형별 cap rate은 2014년 하반기 기준 Multifamily가 4.59%로 가장 낮고, retail 중 high street가 4.64%로 그 다음으로 낮은 모습을 보입니다. CBD의 A급 Office가 5.53%, Industrial이 5.97%를 보입니다. 호텔은 Luxury 호텔이 6.66%로 높은 수준입니다. 추세로는 유형에 상관없이 2012년 보다 소폭 하락하였으나, 최근에는 정체 또는 소폭 상승하는 모습입니다.

미국의 부동산 유형별 cap rate (%)
Source: Cap Rate Survey (CBRE)

2009년 이후 뉴욕의 부동산 유형별 cap rate는 2013년 상반기까지는 미국 국채 금리와 같이 하락하는 모습을 보여왔습니다. 뉴욕의 high street 리테일은 3.75%로 cap rate은 3%대에서 유지되고 있습니다. 역사상 최저 수준입니다.

뉴욕의 부동산 유형별 cap rate (%)
Source: Cap Rate Survey (CBRE), Yahoo Finance

뉴욕의 다른 자산군 보다 cap rate가 높다고는 하지만, 뉴욕의 호텔 cap rate 역시 Full service 호텔이 5.0 ~ 6.0%, Luxury 호텔이 3.5 ~ 5.0%으로 낮은 수준입니다.

지역이나, 유형, 또는 자산군에 상관없이 낮은 cap rate를 보이는 데에는, 낮은 금리가 그 중 한 원인으로 꼽힙니다. 동시에 최근 금리인상에 대한 우려로 들썩이는 미국 금리는 cap rate 상승에 대한 우려를 더하고 있습니다.

뉴욕 호텔 cap rate 추이 (%)
Source: Cap Rate Survey (CBRE), Yahoo Finance

추가적인 cap rate 상승에 대해서는 부담스러우며, 향후 중장기적으로는 인상이 될 수도 있습니다. 하지만, 2002 ~ 2005년 미국채 10년의 금리가 서서히 올랐던 기간에도 cap rate은 추가적으로 하락하였었습니다.

Cap rate이 금리와 유동성에서 자유로울 수는 없지만, 기계적인 상관관계가 있지는 않습니다.

미국의 부동산 유형별 cap rate (%)
Source: PREA, Yahoo Finance

뉴욕 리테일 공실률

뉴욕 리테일 공실률

미국 주요 도시의 공실률 (%)
Source: US Retail Outlook (JLL)

뉴욕의 공실률은 미국 주요 도시 중 낮은 편입니다. 그렇다고 가장 낮은 수준은 아닙니다. 출처에 따라 다소 수치가 다르기는 하지만, 기본적인 흐름자체가 다르지는 않습니다.

미국 주요 도시의 공실률 (%)
Source: National Retail Review (DTZ)

미국 전반적으로 완만히 하락하는 모습 속에 뉴욕 등 주요 도시들은 하락세가 정체된 모습입니다.

뉴욕 리테일 종류별 공실률 (%)
Source: National Retail Review (DTZ)

뉴욕 리테일 렌트비 (C&W) - Local

뉴욕 리테일 렌트비 (C&W) - Local

절대 금액으로 비싸서 부담스러워 보이지만, USD로 환산하기 전 가격을 2008년을 100으로 놓고 비교해 보면, 뉴욕 5번가의 리테일 부동산 렌트비가 많이 오른게 아니라는 시각도 존재합니다.

호주 Sydney의 Pitt Street Mall의 렌트비가 2008년 보다 2배로 상승하여(201.67) 가장 높은 상승률을 보이고, 한국 서울의 명동이 1.8배로 상승(182.39)하여 그 다음으로 높은 모습을 보입니다.

세계 주요 도시의 프라임 리테일 렌트비 (2008년 = 100)
Source: Main Streets Across the World (Cushman & Wakefield)

보기 쉽게 좀더 적은 도시를 비교하면 다음과 같습니다.

세계 주요 도시의 프라임 리테일 렌트비 (2008년 = 100)
Source: Main Streets Across the World (Cushman & Wakefield)

Cushman & Wakefield에서는 2013년까지는 5번가로 묶어서 자료를 냈고, 2014년부터는 upper 5번가와 lower 5번가로 구분해서 자료를 냈습니다. 편의상 현지통화 비교시에는 2013년 수준을 upper 5번가와 lower 5번가의 시작점으로 하였습니다.

뉴욕 주요 지역의 프라임 리테일 렌트비 (2008년 = 100)
Source: Main Streets Across the World (Cushman & Wakefield)

뉴욕 리테일 렌트비 (C&W, USD/SF/Year)

CBRE가 아닌 Cushman & Wakefield의 자료로 좀더 세분화해서 보면 뉴욕도 지역마다 가격이 다릅니다.

뉴욕의 프라임 리테일 렌트비 (USD/SF/Year)
Source: Main Streets Across the World (Cushman & Wakefield)

특히, 맨하튼 upper 5번가의 프라임 리테일 렌트비는 홍콩을 넘어서고 있습니다. 세계에서 가장 비싼 곳이자, 역사상 가장 비싼 가격. 너무 오른 거 아니냐는 가격에 대한 부담을 피할 수 없습니다.

세계 주요 도시의 프라임 리테일 렌트비 (USD/SF/Year)
Source: Main Streets Across the World (Cushman & Wakefield)

하지만 이렇게 좋은 곳은 더 비싸지는 현상을 당연하다고 보는 사람들은  인터넷, 모바일 쇼핑의 성장과 양극화를 듭니다.

현재 자동차 및 내구재를 제외한 전체 리테일의 약 8%를 차지하고 있는 인터넷, 모바일 쇼핑은 2~3년 안에 20~25%까지 증가할 것으로 예상되고 있습니다. 이러한 인터넷, 모바일 쇼핑의 성장은 오프라인 매장의 수익성을 악화시키고 있습니다. 미국의 유명한 백화점인 메이시가 내년에 100여개의 매장을 철수할 것으로 예상되는 등 리테일 부동산 시장에 미치는 영향은 부정적입니다.

하지만 동시에 사진만으로 제품을 제대로 알 수 없는 사람들은 물건을 확인할 매장을 방문하고 싶어합니다. 특히 고급제품일수록 그런 유인이 큽니다. 그러다 보니 매장 자체의 손실이 아무리 크더라도 사림들이 많이 찾을수 있는 플래그쉽 스토어가 중요해 집니다.

그러다 보니 플래그쉽 스토어로 적당한 곳의 임대료는 지속적으로 오르고, 그렇지 못한 곳의 매장은 가격이 하락한다는 시각입니다.

변화는 사치다

변화는 사치다.

변화, 혁신, 중장기 계획. 컨설턴트들은 어려울수록 더 필요하다고 하겠지만, 지금 상당수 한국 기업들에게는 그런 것 자체가 사치라는 말. 지금 기업들의 화두는 생존 그 자체. 하루하루가 당장 살아남기 위한 몸부림이라는.

어느 분의 말.

그 분 회사만의 일은 아닐겁니다. 그냥 당연히 가지고 있다고 여기는 우리나라 기업의 경쟁력은 당연한 것이 아닌 하루하루 살아남기 위한 노력의 산물입니다.

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그리고 또 다른 분의 첨언. 내부 경쟁도 사치다. 지금은 내부경쟁 보다는 힘을 모아야 하기 때문이랍니다.

뉴욕 리테일 렌트비 (CBRE)

세계 주요 도시의 prime 리테일 렌트비를 비교해 보면 뉴욕의 경우 꾸준히 오르며, USD 3,000/SF을 상회하고 있습니다. 가로 세로 발 하나 들어갈 정도의 면적이 연 3백만원이 넘는다는 이야기.

세계 주요도시의 Retail Rent Rates (USD/SF/Year)
Source: CBRE

절대금액 측면에서는 여전히 홍콩이 1위이지만 증가 추이를 보면 상승세가 멈춘 홍콩을 추월할 날도 멀지 않아 보입니다.

그러다 보니 증가 추이나 금액이나 이 정도면 거품을 이야기하는게 당연해 보입니다.

세계 주요도시의 Retail Rent Rates (2009.1Q = 100)
Source: CBRE / 2009년 1분기 가격을 100으로 환산

하지만, 2009년 USD 환산 전 가격을 100으로 놓고 비교해 보면, 증가율이 터무니없이 높기만 했던 건 아닙니다.

증가율이 높은 편이긴 하지만 경제상황 등을 고려해 보면 다른 대도시와 비교시, 오히려 덜 올랐다고 볼 수도 있습니다.

뉴욕 리테일 PPSF

Manhattan의 Retail Sale

미국의 부동산은 너무 올랐다고들 말합니다. 뉴욕 등 주요 대도시의 오피스나 멀티패밀리 가격이 많이 오르기는 했습니다.

하지만, 미국의 리테일 시장을 보면 평방피트 당 가격은 2013년 중간값 기준 USD 122/SF로 금융위기 이전은 물론 2003년 USD 135/SF 보다도 낮은 수준이었습니다.

미국 Shopping Centers All Types의 단위면적당 가격 (USD/SF)
Sources: U.S. National Retail Investment Forecast (ChainLinks Retail Advisors)

2013년 이후 데이터가 없는 이유는 일부러 누락시킨 것은 아니고, 제가 구한 자료는 2013년까지 밖에 없어서 입니다.

뉴욕 맨하탄으로 좁혀서 2012년 이후의 리테일 매매내역을 보면, 크게 증가하지는 않았음을 알 수 있습니다.

미국 맨하탄의 주요 리테일 거래 내역
Sources: Ariel Property Advisors, ChainLinks Retail Advisors, Colliers International, Cushman & Wakefield 등 다수

표에서 파란색 동그라미가 건당 매매 가격입니다. 리테일을 평균 개념으로만 보기에는 단위면적 당 가격 차이가 큽니다.

미국 맨하탄의 주요 리테일 거래 내역
Sources: Ariel Property Advisors, ChainLinks Retail Advisors, Colliers International, Cushman & Wakefield 등 다수

특히, 2014년에는 USD 25,000/SF을 상회하는 거래도 있었기 때문에 심리적으로는 가격에 대한 부담이 더 클 수 밖에 없습니다.

다른 유형의 부동산도 마찬가지이지만, 리테일은 장소 및 종류에 따라 가격 차이가 크고, 특히 층에 따라서도 임대료 차이가 크기 때문에 시장을 아는 것도 중요하겠지만, 건별 접근이 보다 중요합니다.