호주의 장애인 복지제도인 NDIS는 상대적으로 새로운 정책입니다.
이전까지 호주는 ADHC(Ageing, Disavility and Home Care)라는 기관에서 정부 주도의 장애인 복지정책을 시행해 오다가, 2011~2012년 장애인에 대한 실태 및 인식 조사를 합니다.
이때 나온 시사점은 (1)장애인들도 장애인 시설에 모여 사는 것 보다 일반인과 같이 어우러져 살기를 원한다는 것과 (2)장애인들이 일반인과 같이 경제활동에 참여할 때 사회적 비용을 줄일 수 있다는 것이었습니다. (같이 어우러져 산다는 개념은 뒷부분에 이야기할 SDA의 중요성을 더하지 않나 생각해봅니다.)
호주 정부는 이후 NDIS라는 새로운 정책을 도입합니다. 일부 지역에서 시범 실시 후 전면 도입된지는 얼마되지 않습니다.
NDIS의 가장 큰 특징은 필요한 서비스를 정부가 정하는 것이 아닌 수요자가 스스로 선택하여 꼭 필요한 서비스를 제공하게 하는 것이죠.
NDIS에는 기본적으로 프로그램을 관리하는 NDIA(National Disability Insurance Agency)라는 기관이 있습니다. 수요자인 장애인들은 NDIA에 프로그램에 참여를 신청하여 participant가 되고, 공급자들은 NDIA에 등록하여 registered provider가 됩니다.
수요자들은 자기에게 필요한 서비스를 결정하고, 공급자와 계약을 체결합니다. 공급자는 서비스를 공급 후 NDIA에 청구하면 NDIA는 정해진 수가대로 공급자에게 지불하는 구조죠.
NDIS 내에 다양한 프로그램이 있는데 SDA는 이 중 주택관련입니다. 2018년 2분기 기준 NDIS 참여자의 5%, 지원비의 0.8%만 차지하여 NDIS 자체에서 차지하는 비중이 높지는 않습니다. 이는 수요자 측면에서 더 우선적으로 필요한 서비스가 많기 때문이라고 볼 수도 있지만, 대기자가 많은 걸로 봐서는 공급측면에서 공급이 부족한게 더 큰 원인이라고 할 수 있을 겁니다.
SDA는 주택구입이나 개발에 직접 개입하거나, 민간 자금에 대한 보증을 서는 형태가 아닙니다. 공급이 원활하고 시스템이 잘 돌아갈 수 있게 정책적 지원은 고려하겠지만, 직접적 개입은 하지 않습니다. 민간부분에서 개발, 공급, 자금조달 등을 알아서 한 후 참여자와 공급자가 계약을 하게되면 NDIA에서 임대료만 지급하게 됩니다.
SDA 주택은 장애에 따라 5가지 유형의 주택이 있습니다. 이 중 기본적 형태인 basic은 기존 주택에 한해 지원하고, 신축의 경우 지원되지 않아서 신규 공급은 4가지 유형만 가능하죠. 이런 유형에 대해서는 설계시 고려해야하는 별도의 기준이 정해져 있습니다.
주택의 개발이나 소유자는 등록된 공급자일 필요는 없으며, 운영자는 등록된 공급자여야 합니다. 투자자나 대주 입장에서 장애인을 쫓아낼 수 없으니 담보물건으로의 실질적 가치가 없는 것 아니냐는 의견도 있지만, 거주하는 장애인을 쫓아낼 필요는 없습니다. 집주인만 바뀌고, 운영자는 기존 운영자를 유지해도 되고 다른 운영자로 바꿔도 됩니다. 입주한 장애인의 임대료는 정부에서 주기때문에 입주해 있는 장애인을 내보낼 필요가 없죠.
하지만, 여전히 투자자나 대주 입장에서 장기적으로 봤을 때에는 공실위험과 Exit 리스크는 존재합니다. 그리고, 상대적으로 새로운 시장이다 보니 그 리스크를 측정하기 어렵죠.
이 부분이 오히려 리스크 대비 수익을 높이고 있어서 투자 기회라고 보기도 합니다.
그리고, 대출관련 현지 보험사의 보험상품도 출시되고 있어서, 구조적인 안전장치를 마련할 수도 있습니다.
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본 글을 포함한 블로그 내의 글들은 투자의사 결정에 영향을 주기위해 쓴 글은 아닙니다.
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