Disruption

Disruption

올해 부동산 관련 국내외 세미나를 참석하셨던 분들은 들어봤을 단어, distuption. 사전적으로는 붕괴나 분열을 뜻하는 단어로 글로벌 부동산 시장에서는 올해의 단어라고 할 수 있죠.

distuption
1. (국가, 제도 등의) 붕괴, 분열; 중단, 두절; 혼란
2. 분열[붕괴]된 상태
3. 환경파괴

변화(change)라는 단어가 담지 못해 사용되었던 혁신(innovation). 하지만, 앞으로 다가올 변화는 인간이 아닌 기술이 주도하고, 예상되는 충격 역시 혁신이라는 단어를 뛰어넘기에 disruption이라는 표현을 씁니다. 우리가 아는 모든 것은 무너질 수 있기 때문입니다.

기술과 관련한 disruption의 가장 큰 예는 전자상거래(e-commerce)와 소매판매(retail)입니다. 상업용 부동산 중 리테일 섹터의 몰락은 최근 몇년간 중요한 이슈 중 하나였습니다.

또 다른 화두는 공유경제입니다. 공유 오피스의 빠른 성장은 기존 임대인이 가지고 있던 협상관련 힘이 공유 오피스 회사로 넘어가며 기존 임차관계가 무너질 거라는 우려이죠.

그 외에도 인공지능(artificial intelligence)과 스마트 시티(smart cities), 자율주행자동차(autonomous cars)이 가져올 엄청난 변화를 이야기하기도 하지만, 사실 이 부분은 아직 와닿지는 않습니다.

Disruptin 관련 대부분은 기술적 요인이지만, 인구학적 요인도 있습니다. 인구학적 요인은 생산가능인구나 소비가능인구의 증감이라는 양적요인과 세대에 따른 생활습관의 변화와 같은 질적요인을 들 수 있습니다.

인구학자들은 인간이 예측하기 가장 쉬운게 인구라고 합니다. 사람들은 갑자기 생겨나지 않고, 누구나 1년씩 나이를 먹기 때문이랍니다. 그들이 예측한 2050까지 노동가능인구의 증가율을 보면 가장 성장률이 높은 곳은 아프리카이며, 남아시아, 중남미, 북미 순으로 이어지다가 유럽이 그 다음이고, 가장 낮은 곳, 감소율이 가장 높은 곳이 동북아시아라고 합니다. 한국은 동북아시아 중에서도 가장 심각합니다. 이는 인구학적 관점의 파괴에 가장 취약한 지역이라는 의미입니다.

인구의 질적변화로는 밀레니얼 세대가 사회에 진출하며 가속화된 urbanisation입니다. 결혼을 늦추고, 혼자 살면서 일(work)과 생활(life), 그리고 놀이(play)를 한 지역에서 해결하려는 그들은 부모세대가 살던 정원이 있는 교외 단독주택을 벗어나 도심의 빌딩 속으로 집을 구하며 도심 멀티패밀리 붐을 일으키고 있죠. 기존 미국인들 삶의 행태를 파괴한 셈입니다.

어느덧 사람들의 관심은 I세대(i-Gen)로 향합니다. 거의 태어나면서 부터 스마트폰 등에 노출된 세대. 사회학적으로 크게 다를 거라는 예상들은 하지만, 그들이 어떤 모습을 보일지는 아직은 아무도 모르기 때문입니다.