US CMBS: Yields and Spreads

US CMBS: Yields and Spreads

- 미국 대선 결과, 트럼프 후보가 당선되면서 CMBS 수익률이 약 30bp 상승.
 
- 이러한 수익률 상승은 금리 인상에 기인하며, spread는 비슷하거나 소폭 하락.
→ 위험에 대한 우려 보다는 경기부양 기대 효과가 더 크게 반영되어 있다고 해석
 
- 최근 상승세가 가파르기 하나 2012년 이후 추이를 보아도 높은 수준은 아니며, 상승세 역시 2016.08월 부터 꾸준히 진행되어 온 사항으로 트럼프 대통령 당선자로 인한 영향만으로 해석하기는 어려움이 있음
 
- 지속적으로 금리 상승이 이어질 경우, 인플레이션으로 인한 실물시장에 긍정적인 영향과 금리 인상에 따른 채권형 자산의 가치 하락 효과가 혼재할 것으로 예상됨에 따라 경제 지표 및 트럼프 대통령 당선인의 정책 방향에 따른 불확실성 존재

10y A CMBS 수익률 변동 / Bloomberg

10y AA CMBS 수익률 변동 / Bloomberg

CMBS 수익률 변동 / Bloomberg

CMBS 스프레드 변동 / Bloomberg

CMBS 수익률 변동 / Bloomberg

CMBS 스프레드 변동 / Bloomberg

인도

인도

나렌드라 모디 인도 총리.

어느 나라든, 어느 조직이든 지도자가 중요하지만, 최근 인도를 보면 더욱 와닿습니다.

현재의 인도와 미래의 인도를 언급할 때 빠질 수 없는 모디 총리. 모디가 총리가 되고 나서 달라졌다, 모디가 있어서 달라질 거다.

화폐 부분개혁까지 동원한 급진적 개혁정책. 반대세력도 있겠지만... 인도 사람과의 짧은 대화 후 느낀 것은 모디가 국민들에게 주는 희망.

높은 성장률과 지닌 잠재력에도 불구하고 관심이 덜 했던 인도에... 뒤늦게 관심이 갑니다.

닥터 스트레인지

닥터 스트레인지 (Doctor Strange, 2016)

시공간을 조작할 수 있는, 현재까지 나온 마블 영화에서는 최고 능력을 지닌 수퍼 히어로. 물리적 힘이 아닌 염력 또는 마법을 사용하다 보니, 상상력과 컴퓨터 그래픽은 마블의 이전 다른 시리즈를 능가합니다.

신경외과의사에서 마법사로 변해가는 닥터 스트레인지를 소개하는 쪽에 가깝습니다. 그러다 보니 이야기의 전개가 빠르지 않고, 줄거리도 다소 밋밋합니다. 하지만, 특유의 유머 코드와 함께 다음 작품에 대한 기대를 하게 만듭니다.

다른 시리즈와의 연계성은... 물리적 위협에서 지구를 지키는 어벤져스와 달리 신비한 차원의 위협에서 지구를 지킨다면서 어벤져스가 언급되고 있으며, 녹색 인피니티 스톤인 타임 스톤이 나타납니다.

쿠키 영상에서 토르: 라그나로크(Thor: Ragnarok, 2017)와 닥터 스트레인지 속편의 방향을 암시하기도 하죠.

인피니티 스톤

인피니티 스톤 (Infinity Stones).

마블 만화에 나오는 인피니티 젬(Infinity Gems)의 영화 버전. 만화와는 다소 다른 설정을 가지고 있으며, 마블 영화관( Marvel Cinematic Universe)에서 중요한 아이템입니다.

이런 인피니티 스톤은 '토르: 다크 월드'의 첫 번째 쿠키 영상에서 처음으로 언급됩니다. 시프와 볼스타그가 콜렉터를 찾아가서 아스가르드에서 이미 텍서랙트를 보관힌고 있기에 두 개의 인피니티 스톤을 함께 보관하는 것은 현명하지 못한 처사라고 말하면서 에테르를 맡아달라고 요청합니다. 시프와 볼스타그가 떠나자, 콜렉터가 이제 5개 남았다고 말하면서 MCU의 인피니티 스톤이 모두 6개임을 암시합니다.

그리고 영화 가디언즈 오브 갤럭시(Guardians of the Galaxy)에서 어떻게 생겨났는지 콜렉터(Collector)의 설명을 통해 언급이 됩니다.

창조 이전에, 6개의 특이점이 존재했다. 그 후 우주가 폭발해 존재하게 되었고, 그 잔재들이 응축된 덩어리로 만들어졌다.
They are six singularities that existed before the Big Bang, that were compressed into the Stones after the universe began.

각 스톤들은 엄청난 힘을 가지고 있고, 가공도 가능합니다. 파란색(Blue) 스페이스 스톤(Space Stone)은 테서랙트(Tesseract)로 영화 속에 나타나며 무한한 에너지를 제공하는 것으로 나오죠.

빨간색(Red) 리얼리티 스톤(Reality Stone)은 Dark Elf인 Malekith에 의해 액체 형태의 무기인 에테르(Aether)로 만들어졌습니다. 9개 왕국(Nine Realms)을 멸망시키고 우주를 빅뱅 이전의 세상으로 돌릴 수 있는 힘이 있다고 합니다.

보라색(Purple) 파워 스톤(Power Stone)은 가디언즈 오브 갤럭시(Guardians of the Galaxy)에서 오브(orb) 안에 들어있는 채로 나타납니다. 행성 하나를 통째로 멸망시킬 수 있는 힘이 있습니다만... 직접 만질 경우 보통의 사람들은 그 힘의 폭주를 견디지 못하죠.

마인드 스톤(Mind Stone)은 노란색(Yellow)으로 나타납니다. 어벤져스(The Avengers)에서 타노스(Thanos)가 로키(Loki)에게 준 셉터(scepter) 안에 있습니다. 사람의 정신(Mind)을 통제하는 힘이 있습니다. 셉터 자체는 푸른빛이어서 논란이 있었으나 어벤져스: 에이지 오브 울트론(Avengers: Age of Ultron)에서 셉터 안의 노란 마인드 스톤이 모습을 나타냅니다.

타임 스톤(Time Stone)은 녹색(Green)으로 나타납니다. 지구 최초의 마법사(Earth's first sorcerer)인 아가모토(Agamotto)가 만들었다는 아마가토의 눈(Eye of Agamotto)으로 전해져 오죠. 시간을 통제할 수 있는 무서운 힘을 지니고 있습니다.

아직 모습을 드러내지 않은 것은 소울 스톤(Soul Stone)입니다. 가디언즈 오브 갤럭시를 통해 주황색(Orange)이라는 정도만 알려져 있죠.

만화 속의 인피니티 젬들은 사용자가 사용하는데 제약이 없는 반면 MCU의 인피니티 스톤들은 사용 시 제약이 있거나 부작용이 있습니다.

스페이스 스톤인 텍서랙트는 초고열로 가열해야 겨우 제대로 작동을 하고, 리얼리티 스톤인 에테르는 소유주에게 기생해서 그 생명력을 빨아먹죠. 오브 속에 보관되어 온 파워 스톤은 오브에서 꺼내 손에 드는 순간 그 힘을 견디지 못하면 소유주가 폭발해 버릴 수 있습니다. 마인드 스톤은 주변 사람들의 정신 상태에 영향을 미치게 되죠. 타임 스톤은 선택받은 자만 사용할 수 있는 것으로 추정되는데 잘못하면 시간을 틀어지게 하거나 동일 시간을 무한반복하는 부작용이 있습니다.

이러한 인피니티 스톤과 더불어 중요한 것은 건틀릿(gauntlet)입니다. 인피니티 스톤을 장착하는 장치라고 할 수 있는데, 오른손용과 왼손용 두 개가 있으며... 오른손용은 오딘(Odin)이, 왼손용은 타노스(Thanos)가 지니고 있습니다.

절이 싫으면 중이 떠나라

절이 싫으면 중이 떠나라.

유래는 모르겠지만... 조직생활을 하다보면 많이 듣게 되는 말입니다.

특히 변화를 받아들이지 않고, 조금씩 세월의 뒷편으로 밀려나는 조직들에서 더 많이 하게 되죠.

이 표현은 크게 두 부분에서 그 조직의 문제점을 드러냅니다. 변화에 대한 거부와 개인과 조직의 동일화입니다.

대부분 불만을 말하거나 개선점을 건의하는 사람들은 절이 싫은 사람이 아닙니다. 모두는 아니더라도 자신이 속한 조직에 아직은 애착이 있는 사람들인 경우가 많습니다. 다만, 조직 내 영향력이 있는 특정인에 대한 불만인데..  그 특정인을 조직과 동일화하고, 변화를 거부하는 표현입니다. 때로 자신이 조직 그 자체라고 생각하는 사람이 너무 많은 조직도 있죠.

중들이 절을 마음에 안 들어한다면... 중들 보러 떠나라고 하기보다는... 소프트웨어든 하드웨어든 잘못된 부분을 찾아서 바꾸는게 맞지 않을까요?

Image: Temple of Athena Lindia, Acropolis of Lindos, island of Rhodes, Greece by author, Jebulon from Wikimedia Commons (https://commons.m.wikimedia.org/wiki/File:Athena_Lindos_temple.jpg) under the Creative Commons CC0 1.0 Universal Public Domain Dedication.

트럼프와 양극화

트럼프와 양극화.

혹자는 트럼프 당선을 금융위기 이후 심화된 미국의 양극화를 이유로 듭니다. 트럼프의 지지기반은 (비금융, 비IT) 부자들과 삶이 어려운 (백인) 저소득층이라는 상반된 두 계층이기 때문이죠.

전통 부자들은 감세 등 같은 부자인 트럼프가 자신들을 위한 정책을 펴줄거라고 믿기때문이죠. IT나 연예인들처럼 자유로운 영혼의 부자들이나 큰 그림을 보는 일부 금융계 부자들은 지지하지 않지만.

가난한 저소득층, 특히 그 중 백인들 역시 트럼프를 지지합니다. 트럼프 공약의 실현 가능성을 떠나서... 트럼프의 말을 듣고 있으면 위대한 미국(Great America)를 다시 만들어 줄 것 같은 느낌이 드니까요. 삶이 빡빡한 자들의 가느다란 희망이랄까.

이러다 보니 혹자는 트럼프 당선을 보며... 트럼프가 가져올 위험보다 미국 경제가 지표상 드러나지 않은 취약점이 있음을 걱정해야 한다고 말하기도 합니다.

이러한 내용 역시 다양한 의견 중 하나입니다.

US CRE Loan: 손실율 (Loss Severity)

US CRE Loan: 손실율 (Loss Severity)

미국 상업용 부동산 담보대출의 손실률(Loss Severity)은 44.0%
- 약 80%를 차지하는 ‘2% 이상 손실률 대출’의 손실률은 60%로 전체 손실금액의 대부분을 차지

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* Loss Severity: 차압 시 원금 손실율

Severity – All Loans (%) / TCW / Trepp

비중 (%) / TCW / Trepp

Severity – Loans with severity greater than 2% (%) / TCW / Trepp

Severity – Loans with severity less than 2% (%) / TCW / Trepp

US CRE Loan: 연체율

US CRE Loan: 연체율

1. CMBS Loan 연체율

미국 CMBS Loan 연체율은 2006~2007년 vintage loan이 만기 도래하는 2016.03월부터 상승 시작
만기가 정점에 달하는 2017년에는 연체율 상승폭이 클 것으로 예상

2. Wall of Maturities와 연체율

만기도래 증가에 따른 미지급 금액 증가와 기한 내 지급율 감소는 2016년에도 발생하고 있는 중

연체율 (%) / Trepp

연체율 (%) / Trepp

CMBS Loan Maturities와 미지급 금액 (USD B) / Morningstar

CMBS Loan Maturities와 기간 내 지급율 (%) / Morningstar

US CRE Loan: Wall of Maturities

US CRE Loan: Wall of Maturities

2016~2017년에 미국의 상업용 부동산 담보대출 만기가 집중 도래하고, 2018년 이후 만기도래 담보대출이 급감할 것으로 예상되는데 이러한 현상을 Wall of Maturities라고 하며, 부동산 담보대출 시장의 가장 중요한 관심사 중 하나.
- Trepp에 의하면, 2013년 조사 때보다 낮아졌으나 여전히 2016~2017년 CRE 만기도래 집중 예상
- 정도의 차이는 있으나, Goldman Sachs 역시 2017년 만기도래가 가장 많을 것으로 예상

2017년 최고 수준에 달할 것으로 예상되는 만기 도래 금액은 투자 기회인 동시에 연체율 및 손실율 증가 우려의 위험요인으로 작용
2018년 이후 부동산 담보대출의 기회가 급감할 것으로 예상
- 다른 지역이나 자산군 발굴에 실패할 경우 위험에 대한 높은 선호도 및 이로 인한 부작용으로 이어질 수 있음

CMBS Loan Maturities (USD B) / Trepp

CRE Loan Maturities (USD B) / Goldman Sachs / Real Capital Analytics (2016.07), Preqin (2016.08), Trepp (2016.04)

CMBS Loan Maturities와 LTV 비율 / Morningstar

Need a needle?

Need a needle?

특정인이 그렇다기 보다, 일반적으로 미국 대통령은 금융위기가 전임자의 말기나 취임직후에 발생하기를 원한다고 합니다.

2년차에 발생하게 되면, 레임덕 현상이 너무 빨리 올 수 있고, 3년차나 4년차에 오게 되면 재선은 물 건너 가기 때문입니다.

가장 좋은 것은 전임자의 말기에 오는 것이겠죠. 회복만 남은 시점. 하지만... 1년차에 와도 문제는 전임자때 생긴 것이고, 자신은 그 문제를 해결하는 것 뿐이라고 내세울 수가 있죠.

개인적으로는 트럼프가 경기 부양책을 쓰면서, (다른 나라는 어려워질지 몰라도) 미국의 부흥을 이끌어내지 않을까 생각하지만, 혹자는 트럼프의 의도적 버블 붕괴 가능성을 언급합니다.

그 근거 중 하나는 선거자금모집총책이자, 경제정책자문을 맡고 있는 톰 버락의 이력때문입니다. 부실채권 전문인 콜로니 캐피탈의 대표이사인 톰 버락은 사리사욕을 위해 위기를 불러일으킬 사람은 아니겠죠. 하지만, 부실채권 전문가이고 금융위기 이후 회복대책에 대해 자신감을 갖고 있습니다.

아마추어 투자자들때문에 미국 부동산 시장 등에 거품이 끼어 있다고 보고 있기에 더 늦기 전에 차라리 거품을 먼저 터뜨리는 전략을 구사할 수도 있다는 전망이 있습니다.

"풍선은 너무 커지면 터지지만, 적당한 크기여도 바늘 하나면 터뜨릴 수 있다."

Image: Trussing needle by author, Ll1324 from Wikimedia Commons (https://commons.wikimedia.org/wiki/File:Trussing_Needle_0.jpg) under the Creative Commons CC0 1.0 Universal Public Domain Dedication