Lac d'Annecy, FR

Lac d'Annecy

Lake Annecy

Annecy Lake

안시 호수

프랑스 오트사부아(Haute-Savoie)에 있는 호수입니다. 주변에 있는 도시인 안시(Annecy)의 이름을 따서 호수 이름도 안시 호수라고 불립니다. 폴 세잔(Paul Cézanne, 1839–1906)은 안시 호수를 배경으로 안시 호수(Lac d'Annecy, 1896)라는 작품을 남기기도 했습니다.

프랑스와 스위스 양쪽에 걸쳐 있는 호수인 제네바 호수(Lake Geneva)를 제외하면, 프랑스에서 세번째로 큰 호수이며, 엄격한 환경 규제로 유럽에서 가장 깨끗한 호수로 알려져 있습니다. 

가장 큰 알프스 빙하가 녹은 18,000여년 전에 호수가 생긴 곳으로, 호수의 평균 깊이는 약 41미터, 최대 깊이는 약 82미터에 달합니다.

수영과 해양 스포츠를 즐기기 위한 유럽 관광객들이 많이 찾는 곳입니다. 

Paul Cézanne (1839–1906), Annecy Lake, 1896, oil on canvas, 64 x 79 cm, Courtauld Institute of Art 

Sea of Galilee, IL

 Sea of Galilee

갈릴리호

갈릴리 호수

게네사렛 호수

이스라엘 북동부에 있는 담수호입니다. 주위 둘레 53km, 남북으로 21 km, 동서로 13 km, 면적 166.7 km2에 이르는 호수입니다. 호면은 해수면 보다 약 209~215 m 가량 낮아서 세계에서 두번째로 낮은 곳에 위치한 호수이자, 담수호로는 가장 낮은 곳에 위치한 호수입니다. 수심은 평균 25.6 m, 최대 43 m입니다.

성경에 자주 등장하는 호수로 히브리 성경이나 구약성경에서는 키네렛 바다(Sea of Kinneret)라고 합니다. 호수가 하프 모양이어서 하프(harp)를 뜻하는 히브리어 kinnor에서 유래한 것으로 추정되어 왔으며, 고대 도시 Kinneret에서 이름을 따온 것이라는 설도 있습니다.

구약 및 신약성경에서는 호수(lake) 보다 바다(sea)라는 표현을 많이 쓰는데, 신약성경 중 루카 복음에서는 게네사렛 호수(Lake of Gennesaret)로 호수라는 표현을 씁니다. 신약성경의 다른 부분에서는 갈릴리 바다(sea of Galilee)라는 표현으로 많이 나오죠.

그 외에 로마 2대 황제 티베리우스(Tiberius)를 기리는 의미로 티베리아 바다(Sea of Tiberias)라고도 불리었습니다.

성경에 중요하게 나오는 지역이다 보니, 갈릴리 호수 지역의 주요 산업은 종교적 목적으로 순례를 오는 여행객들을 대상으로 하는 관광업입니다.

Eugène Delacroix (1798–1863), Christ on the Sea of Galilee, 1854, oil on canvas, 59.8 x 73.3 cm, Walters Art Museum, Baltimore, United States of America

Eugène Delacroix, Christ sur ​​la mer de Galilée

 Eugène Delacroix, Christ sur ​​la mer de Galilée

Eugène Delacroix, Christ on the Sea of Galilee

외젠 들라크루아, 갈릴리 호수 위의 그리스도

갈릴리 호수 위의 그리스도 또는 게네사렛 호수 위의 그리스도는 외젠 들라크루아의 작품으로 마태오 복음 8,23-27, 마르코 복음 4,35-41, 루카 복음 8,22-25 등 3개의 복음서에 나오는 이야기를 그리고 있습니다. 

거친 폭풍과 그 속에 편안히 잠을 청하는 예수님은 외젠 들라크루아(Eugène Delacroix, 1798–1863)도 같은 주제로 여러 점의 그림을 그렸고, 다른 많은 화가들도 주제로 삼았던 내용입니다.

풍랑을 가라앉히시다

예수님께서 배에 오르시자 제자들도 그분을 따랐다. 그때 호수에 큰 풍랑이 일어 배가 파도에 뒤덮이게 되었다. 그런데도 예수님께서는 주무시고 계셨다. 제자들이 다가가 예수님을 깨우며, “주님, 구해 주십시오. 저희가 죽게 되었습니다.” 하였다. 그러자 그분은 “왜 겁을 내느냐? 이 믿음이 약한 자들아!” 하고 말씀하셨다. 그런 다음 일어나셔서 바람과 호수를 꾸짖으셨다. 그러자 아주 고요해졌다. 그 사람들은 놀라워하며 말하였다. “이분이 어떤 분이시기에 바람과 호수까지 복종하는가?” (마태오 8,23-27)

The Calming of the Storm at Sea

He got into a boat and his disciples followed him. Suddenly a violent storm came up on the sea, so that the boat was being swamped by waves; but he was asleep. They came and woke him, saying, "Lord, save us! We are perishing!" He said to them, "Why are you terrified, O you of little faith?" Then he got up, rebuked the winds and the sea, and there was great calm. The men were amazed and said, "What sort of man is this, whom even the winds and the sea obey?" (Matthew 8,24-26)

Eugène Delacroix (1798–1863), Christ on the Sea of Galilee, 1854, oil on canvas, 59.8 x 73.3 cm, Walters Art Museum, Baltimore, United States of America

Eugène Delacroix (1798–1863)

Eugène Delacroix (1798–1863)

Ferdinand Victor Eugène Delacroix

외젠 들라크루아

외젠 들라크루아(Eugène Delacroix, 1798–1863)는 프랑스 낭만주의(French Romantic) 화가입니다.

그의 라이벌이라고 불리는 장 오귀스트 도미니크 앵그르(Jean-Auguste-Dominique Ingres, 1780-1867)는 신고전주의적 완벽주의(Neoclassical perfectionism)를 추구한 반면 들라크루아는 루벤스(Peter Paul Rubens, 1577-1640)와 베네치아 르네상스(Venetian Renaissance) 화가들로부터 영감을 받았습니다. 그림에서 윤곽선을 명확히 표현하거나, 주의 깊게 윤곽을 묘사하기 보다는 색채와 움직임을 강조하였습니다.

극적이고 낭만적인 화풍으로 낭만주의 미술의 대표적인 화가로 이름을 올립니다. 하지만, 그의 작품은 낭만주의적인 특징만 있지는 않습니다. 

그의 작품들은 초기 고전주의에서 바로크 회화, 그리고 낭만주의 회화의 특징들을 포함하고 있습니다. 그의 붓터치와 색채는 인상주의자 화가들(Impressionists)에게 영향을 줍니다. 이국적인 것에 대한 그의 열정은 상징주의 화가들에게 영감을 주었습니다.

Eugène Delacroix (1798-1863), Christ Asleep during the Tempest, c 1853, oil on canvas, h 50.8 x w 61 cm, Metropolitan Museum of Art, New York City, U.S.

Eugène Delacroix (1798-1863), Christ Asleep during the Tempest, c 1853, oil on canvas, h 50.8 x w 61 cm, Metropolitan Museum of Art, New York City, U.S.

Eugène Delacroix (1798–1863), Christ on the Sea of Galilee, 1854, oil on canvas, 59.8 x 73.3 cm, Walters Art Museum, Baltimore, United States of America

Montagne Sainte-Victoire, FR

Montagne Sainte-Victoire

생트 빅투아르 산

생트 빅투아르 산(Montagne Sainte-Victoire)은 프랑스 남부에 위치한 산으로 석회암으로 되어 있습니다.

산의 서쪽 끝에 위치한 프로방스 십자가(Cross of Provence)라는 의미의 기념물인 크루아 드 프랑스(Croix de Provence)가 잘 알려져 있습니다. 19m 높이의 십자가는 산에서 가장 높은 곳에 위치하고 있지는 않지만 산에서 가장 높은 곳인 피크 디 무쉬(Pic des Mouches) 보다 더 두드러져 보입니다.

액상프로방스(Aix-en-Provence) 근처에 살던 폴 세잔(Paul Cézanne, 1839–1906)이 생트 빅투아르 산을 배경으로 연작을 남긴 것으로도 잘 알려져 있습니다.

Paul Cézanne (1839–1906), La Montagne Sainte-Victoire, c. 1887-1890, oil on canvas, 65 x 95.2 cm, Musée d'Orsay, Paris

Paul Cézanne, Mont Sainte-Victoire

Paul Cézanne, Mont Sainte-Victoire

폴 세잔, 생트 빅투아르 산 연작

폴 세잔(Paul Cézanne, 1839–1906)의 작품은 크게 두 시기로 구분해 볼 수 있습니다. 전반부는 대략적으로 1870년 대에서 1895년까지의 시기이며, 후반부는 1895년 경 부터 그가 세상을 떠난 1906년까지의 시기입니다. 폴 세잔은 양쪽 시기에 걸쳐서 생트 빅투아르 산의 모습을 화폭에 담았습니다.

1877년 10월 15일 엑스-마르세유(Aix-Marseille) 철도가 개통을 합니다. 그 후 6개월 정도 지난 1878년 4월 14일 폴 세잔은 열차를 타고아크 리버 밸리(Arc River Valley)에 있는 철교를 지나가면서 생트 빅투아르 산을 보고는 감동을 받습니다. 그리고, 그 내용을 친구 에밀 졸라(Émile Zola, 1840-1902)에게 서신으로 보냈죠. 아름다운 모티브(beau motif)라고 표현한 세잔은 그 무렵부터 생트 빅투아르 산을 배경으로 여러 점의 작품을 그립니다.

Paul Cézanne (1839–1906), La Montagne Sainte-Victoire, c. 1887-1890, oil on canvas, 65 x 95.2 cm, Musée d'Orsay, Paris

해외 부동산 대출펀드의 레버리지

해외 부동산 대출펀드의 레버리지

부동산 대출펀드 투자 시 레버리지를 잘 봐야하는데 서로 다른 펀드 간 레버리지 수준 비교가 쉽지는 않습니다. 다양한 방법으로 차입을 하다보니 에쿼티 펀드도 비교가 쉽지는 않습니다.

그런데, 부동산대출펀드는 제대로 파악하려면 더 어렵습니다.

에쿼티 펀드는 어떤 식으로 대출을 받는 차입금 합계와 순자산을 비교하면 됩니다. 100원짜리 펀드 A에서 투자한 부동산의 평균 LTV가 40%인데, 펀드에서 30원을 빌렸으면 실질 LTV는 70%입니다. 펀드 B는 평균 LTV 60%이고, 펀드 단에서 별도 차입이 없으면 실질 LTV도 60%이죠.

그리고, 트랜치를 아무리 복잡하게 나눠도 차주 입장에서는 차입의 시작 구간은 동일합니다. 

하지만, 부동산 대출 펀드는 최대 LTV도 중요하지만 투자 대상 트랜치가 다르다 보니 시작점도 중요합니다. 거기에다가 대출펀드들은 자신들이 투자한 대출을 담보로 대출을 받기도 합니다. 부동산이 아닌 대출에 대한 대출이죠. 그리고, 요즘은 에쿼티 펀드든 대출 펀드는 많지는 않지만 간혹 미인출 약정금액을 담보로 대출을 받기도 하고, 펀드 신용으로 대출을 받기도 합니다.

굳이 비교하려면 못할 건 아닙니다. 실질 LTV가 아닌 시뮬레이션을 통한 예상 손실율을 산정하고 그것을 비교하면 됩니다.

시뮬레이션 방법은 막강합니다. 거의 모든 투자안을 예상 수익률과 손실율 뿐만 아니라 확률과 분포까지 구할 수 있죠.

하지만, 실무적으로는 원하는 결과를 정하고 거기에 맞춰서 인풋 데이터(input data)를 조정하는 경우가 더 많기에 그럴 듯하지만 실제로는 의미가 없는 경우가 더 많습니다. 인풋 데이터가 1~2개면 조정이 어렵지만, 인풋 데이터가 많아지면 제 3자가 보기에 더 정교해 보이면서 원하는 값이 나오도록 조절하기가 더 쉬워지죠.

그리고, 레버리지 관련 사항을 전부 밝히는 운용사와 임의로 일부를 숨기는 운용사가 있는 점도 비교 가능성을 떨어뜨립니다. 솔직히 모든 것을 밝힐수록 더많은 레버리지를 사용하는 것처럼 보일 수 있으니까요.

모든 운용사가 그런 것은 아니지만, 어느 운용사는 이전 시리즈 중 손실난 펀드 이야기할 때에는 숨겨진 레버리지까지 끌어내 밝히면서 당시 높은 레버리지로 인해 손실이 났지만, 그로부터 교훈을 삼아 지금은 그런 식의 복잡한 레버리지를 안 쓰고, 총 레버리지 수준도 낮아서 지금 판매하는 펀드는 그런 위험이 없다고 합니다.

그런데, 이전 펀드의 성과가 과도하게 좋다면 숨겨진 레버리지때문이라고 이야기는 안 하죠. 자신들 잘 투자해서 그런 것이고, 그것이 자신들의 경쟁력이라고 합니다.

해외 부동산 대출펀드의 (-) 수익률

해외 부동산 대출펀드의 (-) 수익률

어느 분이 질문을 주셨는데, 답글로 남기려니 내용이 길어져서 독립된 포스트로 남깁니다.

담보가 있는 안전한 부동산 대출 펀드들 중에 에쿼티 펀드와 비슷하거나 오히려 높은 수익률을 보이는 펀드도 있습니다. 그리고, 꽤 큰 손실을 낸 펀드들도 있죠. 그러다 보니 왜 그럴까 궁금해하시는 분들이 있습니다.

제가 100% 다 안다고 할 수는 없지만, 몇가지만 말씀드리면 다음과 같습니다.

많은 펀드들이 대출만으로 충분한 수익률이 나오지 않기에 추가적인 수단을 사용합니다. 하나는 펀드의 대출이고, 또 하나는 메자닌이라고 부르는 일종의 후순위 대출입니다.

둘다 수익률을 부스터하는 지렛대 효과를 가져오는 레버리지의 사용이죠. 하지만, 수익률이 안 좋아지면 그만큼 펀드에 미치는 부정적 효과도 커집니다.

부동산 경기가 좋을 때에는 LTV 75~85%까지 대출을 일으켰는데, 부동산 가격이 하락하면 채무불이행이나 채무재조정과 같은 메자닌이나 후순위대출의 손실이 발생합니다. 이때 레버리지 효과로 손실이 커지게 되죠.

LTV 65~75% 구간에 투자했다면, 부동산 가격이 30% 하락할 경우 30% 손실이 아니라 관련 제비용 감안하면 원금 100%의 손실이 발생할 수도 있습니다. 

또한, 시장이 안 좋아서 거래가 안 되는 경우 평가사가 산정한 부동산 가격은 그대로입니다. 하지만, 그 경우 대출이 가능한 LTV가 낮아지게 됩니다. 그때 주니어 메자닌 투자자와 같이 가장 후순위 대출자는 손실을 피할 수 없기도 합니다.

시장에서 보면, Equity 투자자들은 전략적 채무불이행을 발생시키기도 합니다. 다들 그런 것은 아니지만, 혹자는 선택할 수 있는 여러 전략 중 하나로 보기도 하죠. 이미 배당으로 원금회수가 끝났는데, 코로나19로 공실이 급격히 늘고 당분간 회복이 어려워 보이면 투자자들은 추가자금을 투자하기 보다 채무불이행을 선언하기도 합니다. 이 경우 대출이 지분으로 변경되어 채권자는 소유자가 되는데, 지분 투자자가 포기할 정도면 후순위 투자자는 전액, 중순위 투자자는 일부 또는 전액 손실을 보게 되는 경우가 많습니다.

그 외에 대출은 문제가 없는데, 고정금리 대출의 경우 금리가 상승하게 되면 평가손실이 발생하게 됩니다. 특히 국내 투자자들은 해외 부동산 대출 투자 시 확정된 금리를 선호해서 10년 만기, 고정금리, 메자닌 투자를 많이 했습니다. 이런 건들은 제대로 평가하면 손실이 나는 곳들이 있을 겁니다. 다만, 이런 평가손실은 금리가 하락하면 줄어들거나 이익이 되고, 만기가 가까워지면 손실도 이익도 모두 줄어들게 됩니다.

그런 측면에서 CMBS 비중도 중요합니다. 부동산 대출펀드 중에는 CMBS와 같은 시장성 유가증권을 아예 못하게 막고 사모대출만 투자하게 한 펀드도 있습니다. 반면, CMBS도 실질은 부동산대출이라며 투자를 허용한 펀드도 있고, 심지어 CMBS가 주요 투자전략인 펀드도 있습니다.

CMBS 자체도 여러 종류가 있습니다. 그 중 시장성 유가증권으로 분류되는 CMBS의 경우 고정금리 장기 채권도 많습니다. 특성이 고정 장기 채권이다 보니 비슷해서 금리 변동에 대출보다 민김합니다. 그러다 보니 비중이 높으면 금리 하락기에는 성과가 좋고, 반재로 금리 상승기에는 취약합니다.

비중이 높다고 할 수는 없지만 환 관련 손실도 있습니다. 미국 펀드나 영국 펀드 처럼 단일국가에 투자하는 펀드의 경우 해당 사항이 없지만, 여러 국가에 투자하는 경우 환율 변동의 영향을 받게 됩니다. 수익을 극대화한다고 환헤지를 안 하기도 하고, 환 헤지를 했어도 손실 가능성을 아예 없애지 못하기도 합니다.

Île de la Grande Jatte, FR

Île de la Grande Jatte

Island of La Grande Jatte 

그랑드 자트 섬

그랑드 자트 섬은 조르주 쇠라의 작품 그랑드 자트 섬의 일요일 오후(the Island of La Grande Jatte, 1884-1886)로 인해 유명한 곳입니다. 

그랑드 자트 섬을 검색하면 조르주 쇠라의 작품만 나오죠. 

조르주 쇠라와 관련된 것만 있는 것은 아닙니다. 

이곳에는 1993년 낚시와 자연의 집(Maison de la Pêche et de la Nature)이 설립되었다고 합니다. 낚시와 자연의 집은 직접 다양한 어류를 만져보고, 공원의 동식물들을 관찰할 수 있는 자연 및 수중 환경 교육 센터로 방학 때나 주말이면 어린이들이나 학생들이 많이 찾는다고 합니다.

Georges Seurat (1859–1891), A Sunday on La Grande Jatte, 1884-1886, oil on canvas,  207.6 x 308.0 cm, Art Institute of Chicago

조르주 피에르 쇠라(Georges Seurat, 1859–1891), 그랑드 자트 섬의 센 강, 봄(The Seine and la Grande Jatte – Springtime),  1888, 캔버스에 유채(oil on canvas), 65 x 82 cm, Royal Museums of Fine Arts of Belgium

Georges Seurat, A Sunday on La Grande Jatte, 1884-1886

 Georges Seurat (1859–1891), A Sunday on La Grande Jatte, 1884-1886

Sunday Afternoon on the Island of La Grande Jatte

조르주 쇠라, 그랑드 자트 섬의 일요일 오후

그랑드자트 섬의 일요일 오후(the Island of La Grande Jatte, 1884-1886)는 1886년에 열린 제8회 인상주의 전시회에 전시되었던 작품인데,  쇠라의 작품들 중에서 가장 유명한 작품 중 하나이자, 19세기 회화를 통틀어 가장 유명하고 주목할만한 작품 중 하나라고 이야기 되는 작품입니다.

조르주 쇠라가 신인상주의를 열었다고 하는데, 특히, 이 작품은 점묘법을 알린 작품일 뿐만 아니라, 신인상주의(Neo-Impressionism)와 근대회화가 나아가야 할 방향을 제시한 작품이라는 평을 듣습니다.

그는 1884년 여름에 그림을 그리기 시작하여, 2년여에 걸쳐서 작품을 완성하였는데, 작품에서 서로 다른 신분의 사람들이 서로 다른 활동을 하기 위해 같은 장소에 모여 있는 것을 잘 표현하고 있습니다.

Georges Seurat (1859–1891), A Sunday on La Grande Jatte, 1884-1886, oil on canvas,  207.6 x 308.0 cm, Art Institute of Chicago