Paul Cézanne, Mont Sainte-Victoire

Paul Cézanne, Mont Sainte-Victoire

폴 세잔, 생트 빅투아르 산 연작

폴 세잔(Paul Cézanne, 1839–1906)의 작품은 크게 두 시기로 구분해 볼 수 있습니다. 전반부는 대략적으로 1870년 대에서 1895년까지의 시기이며, 후반부는 1895년 경 부터 그가 세상을 떠난 1906년까지의 시기입니다. 폴 세잔은 양쪽 시기에 걸쳐서 생트 빅투아르 산의 모습을 화폭에 담았습니다.

1877년 10월 15일 엑스-마르세유(Aix-Marseille) 철도가 개통을 합니다. 그 후 6개월 정도 지난 1878년 4월 14일 폴 세잔은 열차를 타고아크 리버 밸리(Arc River Valley)에 있는 철교를 지나가면서 생트 빅투아르 산을 보고는 감동을 받습니다. 그리고, 그 내용을 친구 에밀 졸라(Émile Zola, 1840-1902)에게 서신으로 보냈죠. 아름다운 모티브(beau motif)라고 표현한 세잔은 그 무렵부터 생트 빅투아르 산을 배경으로 여러 점의 작품을 그립니다.

Paul Cézanne (1839–1906), La Montagne Sainte-Victoire, c. 1887-1890, oil on canvas, 65 x 95.2 cm, Musée d'Orsay, Paris

해외 부동산 대출펀드의 레버리지

해외 부동산 대출펀드의 레버리지

부동산 대출펀드 투자 시 레버리지를 잘 봐야하는데 서로 다른 펀드 간 레버리지 수준 비교가 쉽지는 않습니다. 다양한 방법으로 차입을 하다보니 에쿼티 펀드도 비교가 쉽지는 않습니다.

그런데, 부동산대출펀드는 제대로 파악하려면 더 어렵습니다.

에쿼티 펀드는 어떤 식으로 대출을 받는 차입금 합계와 순자산을 비교하면 됩니다. 100원짜리 펀드 A에서 투자한 부동산의 평균 LTV가 40%인데, 펀드에서 30원을 빌렸으면 실질 LTV는 70%입니다. 펀드 B는 평균 LTV 60%이고, 펀드 단에서 별도 차입이 없으면 실질 LTV도 60%이죠.

그리고, 트랜치를 아무리 복잡하게 나눠도 차주 입장에서는 차입의 시작 구간은 동일합니다. 

하지만, 부동산 대출 펀드는 최대 LTV도 중요하지만 투자 대상 트랜치가 다르다 보니 시작점도 중요합니다. 거기에다가 대출펀드들은 자신들이 투자한 대출을 담보로 대출을 받기도 합니다. 부동산이 아닌 대출에 대한 대출이죠. 그리고, 요즘은 에쿼티 펀드든 대출 펀드는 많지는 않지만 간혹 미인출 약정금액을 담보로 대출을 받기도 하고, 펀드 신용으로 대출을 받기도 합니다.

굳이 비교하려면 못할 건 아닙니다. 실질 LTV가 아닌 시뮬레이션을 통한 예상 손실율을 산정하고 그것을 비교하면 됩니다.

시뮬레이션 방법은 막강합니다. 거의 모든 투자안을 예상 수익률과 손실율 뿐만 아니라 확률과 분포까지 구할 수 있죠.

하지만, 실무적으로는 원하는 결과를 정하고 거기에 맞춰서 인풋 데이터(input data)를 조정하는 경우가 더 많기에 그럴 듯하지만 실제로는 의미가 없는 경우가 더 많습니다. 인풋 데이터가 1~2개면 조정이 어렵지만, 인풋 데이터가 많아지면 제 3자가 보기에 더 정교해 보이면서 원하는 값이 나오도록 조절하기가 더 쉬워지죠.

그리고, 레버리지 관련 사항을 전부 밝히는 운용사와 임의로 일부를 숨기는 운용사가 있는 점도 비교 가능성을 떨어뜨립니다. 솔직히 모든 것을 밝힐수록 더많은 레버리지를 사용하는 것처럼 보일 수 있으니까요.

모든 운용사가 그런 것은 아니지만, 어느 운용사는 이전 시리즈 중 손실난 펀드 이야기할 때에는 숨겨진 레버리지까지 끌어내 밝히면서 당시 높은 레버리지로 인해 손실이 났지만, 그로부터 교훈을 삼아 지금은 그런 식의 복잡한 레버리지를 안 쓰고, 총 레버리지 수준도 낮아서 지금 판매하는 펀드는 그런 위험이 없다고 합니다.

그런데, 이전 펀드의 성과가 과도하게 좋다면 숨겨진 레버리지때문이라고 이야기는 안 하죠. 자신들 잘 투자해서 그런 것이고, 그것이 자신들의 경쟁력이라고 합니다.

해외 부동산 대출펀드의 (-) 수익률

해외 부동산 대출펀드의 (-) 수익률

어느 분이 질문을 주셨는데, 답글로 남기려니 내용이 길어져서 독립된 포스트로 남깁니다.

담보가 있는 안전한 부동산 대출 펀드들 중에 에쿼티 펀드와 비슷하거나 오히려 높은 수익률을 보이는 펀드도 있습니다. 그리고, 꽤 큰 손실을 낸 펀드들도 있죠. 그러다 보니 왜 그럴까 궁금해하시는 분들이 있습니다.

제가 100% 다 안다고 할 수는 없지만, 몇가지만 말씀드리면 다음과 같습니다.

많은 펀드들이 대출만으로 충분한 수익률이 나오지 않기에 추가적인 수단을 사용합니다. 하나는 펀드의 대출이고, 또 하나는 메자닌이라고 부르는 일종의 후순위 대출입니다.

둘다 수익률을 부스터하는 지렛대 효과를 가져오는 레버리지의 사용이죠. 하지만, 수익률이 안 좋아지면 그만큼 펀드에 미치는 부정적 효과도 커집니다.

부동산 경기가 좋을 때에는 LTV 75~85%까지 대출을 일으켰는데, 부동산 가격이 하락하면 채무불이행이나 채무재조정과 같은 메자닌이나 후순위대출의 손실이 발생합니다. 이때 레버리지 효과로 손실이 커지게 되죠.

LTV 65~75% 구간에 투자했다면, 부동산 가격이 30% 하락할 경우 30% 손실이 아니라 관련 제비용 감안하면 원금 100%의 손실이 발생할 수도 있습니다. 

또한, 시장이 안 좋아서 거래가 안 되는 경우 평가사가 산정한 부동산 가격은 그대로입니다. 하지만, 그 경우 대출이 가능한 LTV가 낮아지게 됩니다. 그때 주니어 메자닌 투자자와 같이 가장 후순위 대출자는 손실을 피할 수 없기도 합니다.

시장에서 보면, Equity 투자자들은 전략적 채무불이행을 발생시키기도 합니다. 다들 그런 것은 아니지만, 혹자는 선택할 수 있는 여러 전략 중 하나로 보기도 하죠. 이미 배당으로 원금회수가 끝났는데, 코로나19로 공실이 급격히 늘고 당분간 회복이 어려워 보이면 투자자들은 추가자금을 투자하기 보다 채무불이행을 선언하기도 합니다. 이 경우 대출이 지분으로 변경되어 채권자는 소유자가 되는데, 지분 투자자가 포기할 정도면 후순위 투자자는 전액, 중순위 투자자는 일부 또는 전액 손실을 보게 되는 경우가 많습니다.

그 외에 대출은 문제가 없는데, 고정금리 대출의 경우 금리가 상승하게 되면 평가손실이 발생하게 됩니다. 특히 국내 투자자들은 해외 부동산 대출 투자 시 확정된 금리를 선호해서 10년 만기, 고정금리, 메자닌 투자를 많이 했습니다. 이런 건들은 제대로 평가하면 손실이 나는 곳들이 있을 겁니다. 다만, 이런 평가손실은 금리가 하락하면 줄어들거나 이익이 되고, 만기가 가까워지면 손실도 이익도 모두 줄어들게 됩니다.

그런 측면에서 CMBS 비중도 중요합니다. 부동산 대출펀드 중에는 CMBS와 같은 시장성 유가증권을 아예 못하게 막고 사모대출만 투자하게 한 펀드도 있습니다. 반면, CMBS도 실질은 부동산대출이라며 투자를 허용한 펀드도 있고, 심지어 CMBS가 주요 투자전략인 펀드도 있습니다.

CMBS 자체도 여러 종류가 있습니다. 그 중 시장성 유가증권으로 분류되는 CMBS의 경우 고정금리 장기 채권도 많습니다. 특성이 고정 장기 채권이다 보니 비슷해서 금리 변동에 대출보다 민김합니다. 그러다 보니 비중이 높으면 금리 하락기에는 성과가 좋고, 반재로 금리 상승기에는 취약합니다.

비중이 높다고 할 수는 없지만 환 관련 손실도 있습니다. 미국 펀드나 영국 펀드 처럼 단일국가에 투자하는 펀드의 경우 해당 사항이 없지만, 여러 국가에 투자하는 경우 환율 변동의 영향을 받게 됩니다. 수익을 극대화한다고 환헤지를 안 하기도 하고, 환 헤지를 했어도 손실 가능성을 아예 없애지 못하기도 합니다.

Île de la Grande Jatte, FR

Île de la Grande Jatte

Island of La Grande Jatte 

그랑드 자트 섬

그랑드 자트 섬은 조르주 쇠라의 작품 그랑드 자트 섬의 일요일 오후(the Island of La Grande Jatte, 1884-1886)로 인해 유명한 곳입니다. 

그랑드 자트 섬을 검색하면 조르주 쇠라의 작품만 나오죠. 

조르주 쇠라와 관련된 것만 있는 것은 아닙니다. 

이곳에는 1993년 낚시와 자연의 집(Maison de la Pêche et de la Nature)이 설립되었다고 합니다. 낚시와 자연의 집은 직접 다양한 어류를 만져보고, 공원의 동식물들을 관찰할 수 있는 자연 및 수중 환경 교육 센터로 방학 때나 주말이면 어린이들이나 학생들이 많이 찾는다고 합니다.

Georges Seurat (1859–1891), A Sunday on La Grande Jatte, 1884-1886, oil on canvas,  207.6 x 308.0 cm, Art Institute of Chicago

조르주 피에르 쇠라(Georges Seurat, 1859–1891), 그랑드 자트 섬의 센 강, 봄(The Seine and la Grande Jatte – Springtime),  1888, 캔버스에 유채(oil on canvas), 65 x 82 cm, Royal Museums of Fine Arts of Belgium

Georges Seurat, A Sunday on La Grande Jatte, 1884-1886

 Georges Seurat (1859–1891), A Sunday on La Grande Jatte, 1884-1886

Sunday Afternoon on the Island of La Grande Jatte

조르주 쇠라, 그랑드 자트 섬의 일요일 오후

그랑드자트 섬의 일요일 오후(the Island of La Grande Jatte, 1884-1886)는 1886년에 열린 제8회 인상주의 전시회에 전시되었던 작품인데,  쇠라의 작품들 중에서 가장 유명한 작품 중 하나이자, 19세기 회화를 통틀어 가장 유명하고 주목할만한 작품 중 하나라고 이야기 되는 작품입니다.

조르주 쇠라가 신인상주의를 열었다고 하는데, 특히, 이 작품은 점묘법을 알린 작품일 뿐만 아니라, 신인상주의(Neo-Impressionism)와 근대회화가 나아가야 할 방향을 제시한 작품이라는 평을 듣습니다.

그는 1884년 여름에 그림을 그리기 시작하여, 2년여에 걸쳐서 작품을 완성하였는데, 작품에서 서로 다른 신분의 사람들이 서로 다른 활동을 하기 위해 같은 장소에 모여 있는 것을 잘 표현하고 있습니다.

Georges Seurat (1859–1891), A Sunday on La Grande Jatte, 1884-1886, oil on canvas,  207.6 x 308.0 cm, Art Institute of Chicago

Louveciennes, FR

Louveciennes, FR

루브시엔

루브시엔(Louveciennes)은 일 드 프랑스(Île-de-France) 지역의 이블린(Yvelines) 데파르망(department)에 있는 코뮌(commune)으로 파리 서쪽 근교에 위치합니다.

인상주의 거장 알프레드 시슬레(Alfred Sisley)가 살았던 마을이기도 하죠. 시슬레가 이곳에만 살았던 것은 아니고 브와쟁(Voisins), 마를리(Marly-le_Roi), 세브르(Sevres) 등을 돌아다니며 살았는데, 그 중 한 마을입니다. 시슬레는 이곳의 마을 풍경을 배경으로 여러 점의 작품을 남겼습니다.

시슬레 뿐만 아니라 르누아르, 피사로, 모네 등 다른 인상주의자들도 이곳에서 작품을 그렸으며, 루브시엔을 그린 그림이 120점이 넘는다고 합니다.

부아쟁 성(Chateau des Voisins) 등 17세기에서 18세기의 고성(château)들이 여러 개 있어서 관광객들은 고성을 보러 오기도 합니다.

Alfred Sisley (1839–1899), La neige à Louveciennes, 1878, oil on canvas, 61 x 50.5 cm, Musée d'Orsay, Paris

선장

선장

훌륭한 선장은 배가 나아가는 길을 바라본다

보통의 선장도 배가 나아가는 길을 바라본다

어리석은 선장은 배가 지나온 길만 바라본다

이제는 놓아주어야 할 때

이제는 놓아주어야 할 때

정말 아픈 일

잊을 수 없고

잊혀지는 순간

현실로 다가오기에

하지만,

그로인해 

정권을 잡고

거대 여당까지 된

가장 우호적 5년

그래도 밝혀내지 못한 

더이상의 진실

시간이 흐른 지금 

더 밝히기 어려워진 의문점들

그것이 현실

떠나보내기 힘들지만

붙잡고 있을수록 이용만 당하기에 

이제는 아파도 놓아주어야 할 때

대안없는 비판

대안없는 비판

완벽한 대안을 제시하면서 충고나 비판을 하면 좋겠죠. 하지만, 잘못된 것 같기는 한데, 이건 아닌데 싶지만 더좋은 대안이 떠오르지 않는 경우가 더 많습니다.

그런 경우 대안없는 비판을 하게 됩니다. (이때 원안보다 더 나쁜 대안도 대안이 없다는 것에 포함합니다.)

예전에 대안없는 비판을 주제로 논쟁하는 것을 본 적이 있습니다. 

한 명은 대안이 없다면 비판해서는 안된다고 주장을 하였습니다. 대안없는 비판이나 양비론은 그냥 자신이 비관론자라는 것을 나타내는 것 뿐이라고. 대안이 없다면 입을 다물고 지켜보는게 맞다고.

그러자 다른 한 명이 말했죠. 자신이 전문분야가 아니면 대안을 제시 못할 수 있지만, 그래도 사회통념 상 잘못된 것은 보이지 않냐고. 비전문가여서 대안이 없어도 비판하고 문제를 제기해야지, 전문가들이 대안을 찾으려 할 거 아니냐고.

두 사람의 대화를 들으며 문득 다음과 같은 생각이 들었습니다.

어느 사람이 친구와 대전에서 서울로 가려고 차를 탔습니다. 그런데, 그 사람과 친구 모두 길치이다 보니 부산 쪽으로 차를 몰고 있었고, 그 사실조차 모르고 있었습니다. 휴게소에서 우연히 만난 지인은두 사람이 서울을 가야하는데 부산을 향하고 있고 심지어 그 사실조차 모르고 있다는 것을 알게 됩니다. 그 사람은 이 길로 계속 가면 서울과 점점 멀어진다는 것은 알지만, 그렇다고 이곳에서 어떻게 차를 돌려야 할지 모릅니다. 대안을 모른다고 두 사람이 잘못가고 있다고 말하면 안되는 걸까요? 잘못가고 있다고, 나도 길은 모르니 다른 사람들에게 물어보라고 그렇게 이야기는 해줄 수 있죠. 아니, 상대방을 위한다면 대안을 모른다고 침묵을 지키는 것이 아니라 늦기 전에 다른 사람의 조언을 들어보라고 해줘야 할 겁니다. 대안을 모른다고 침묵을 지키는 것은 상대를 위하는 것이 아니라 오히려 고생 좀 해보라는 심보일 수 있죠.

악의적 비난이나, 비판을 위한 비판이 아니라면 대안없는 비판이어도 침묵보다는 나을 수 있습니다.

너목들과 보이스

너의 목소리가 들려("너목들") vs 보이스

남들이 듣지 못하는 소리를 듣는 사람들이 있습니다.

청각이 예민해서 남들이 듣지 못하는 작은 소리도 놓치지 않고 듣는 보이스 강권주 센터장이 있습니다.

작은 소리를 넘어 아예 다른 사람의 마음의 소리를 들을 수 있는 너목들의 박수하도 있죠.

귀와 관련하여 초능력에 가까운 능력을 보유하고 있는 두 능력자에게는 가슴 아픈 과거가 있습니다. 강권주 센터장과 박수하. 둘다 유일한 혈육이었던 아버지를 살인자의 손에 잃었습니다.

그리고, 그 살인자는 한 번의 살인으로 끝나지 않는 연쇄살인마입니다.

살인자들은 자신을 쫓는 강권주나 박수하에게 아버지가 돌아가시던 순간을 이야기하며 오히려 도발을 합니다.

하지만, 때로는 복수하고 싶은 생각에도 휩싸이지만, 두 사람 모두 사적 복수를 반대합니다. 세상을 탓하고 있지만도 않습니다.

강권주 센터장은 이미 경찰이 되었고, 박수하도 경찰이 되려고 합니다.

두 드라마 분위기나, 줄거리 모두 전혀 다르기는 하지만 문득 두 드라마의 공통점이 떠오르네요.

그리고 또하나 갑자기 뜬금없이 떠오른 생각. 내년에 너목들, 그후 10년. 이런 드라마가 나오면 좋겠다는 생각이 듭니다.