행렬

행렬

고등학교 때 행렬을 배우면서 이게 무슨 필요가 있을까 싶었습니다. 대학교에서 배운 경영수학. 대부분이 행렬이었지만, 경영이랑 행렬의 상관관계는 사실 와닿지 않았습니다. 행렬은 단지 공식을 단순히 암기하는 것뿐이라는 생각이 들었죠.

직장에서 매트랩이라는 프로그램을 접하고 나서야 행렬이 얼마나 대단한 기법인지가 와닿았습니다. 금융에서 매트랩을 사용하는 수준은 공학에서 사용하는 수준에 비하면 매우 기초적인 수준에 머뭅니다. 하지만, 행렬을 이해하지 못하면 그마저도 제대로 사용할 수 없습니다.

대학원에 가고 나서 행렬의 중요성은 더 와닿았습니다. 

아직도 행렬을 이해하지는 못했지만, 어설프게 이해한 바로는 행렬을 자유자재로 구사할 수 있다는 것은 차원에 대한 이해와도 연결됩니다. 평면으로 보이는 2차원이 가장 편하고, 3차원도 복잡하지만 머리에서 그려볼 수는 있습니다. 4차원 이후는 보통사람들은 머릿 속에 그려지지가 않습니다. 하지만, 행렬을 통해 숫자로는 4차원 이후의 차원도 나타낼 수 있죠.

처음 행렬을 배울 때, 행렬의 배경과 배워야하는 이유를 알았다면 좀더 재미있고, 좀더 진지하게 배울 수 있지 않았을까 아쉬움이 남습니다. 알았어도 어렵기는 마찬가지였겠지만요.

펀드 투자전략 6

펀드 투자전략 6

경기순환주기에 따른 전략을 얼핏 그럴듯해 보이지만, 지나기 전에는 현재 어느 지점에 있는지 알 수 없다는 단점이 있습니다. 당장 지금이 어느 시점일까요? 코로나19가 2~3년은 갈테니 여전히 하락 초반? 혹은, 한참 하락이 진행 중인 중반? 아니면, 코로나19 백신과 치료제가 나오거나, 나오지 않더라도 코로나19가 생활의 일부가 되면 경제가 정상화될 수밖에 없을테니 하락 후반? 의견들은 많겠지만, 객관적 근거를 갖고 답할 수 있는 사람은 없을 겁니다.

또 하나의 단점은 어디 있는지 정확히 알고 있다고 쳐도, 사람들의 의견을 모아보면, 매시점 마다 거의 모든 전략이 가능하다는 점입니다. 해당 전략 하에서 세부전략이나 세부목적은 달라질 수 있지만.

세부전략까지 직접 정하는 경우면 다를 수 있지만, 펀드(commingled funds)를 투자하는 시점을 정하기에는 현실적으로 어려울 수 밖에 없습니다.

사람마다 전망이 다른데, 펀드 운용사 입장에서 오픈엔드 펀드나 시리즈 펀드를 우리 펀드는 경기사이클 상 딱 이 시점밖에 못해요라고 말하기는 힘들테니까요. 특수한 기회를 노린 spot 성 펀드가 아닌 이상.

필요한 내용만 갖고 어떻게든 포장은 할 수 있겠지만, 엄밀히 따지자면, '이러이러하니 지금은 이 전략이 좋다'라기보다는 '이 전략을 구사하는데 이러이러해서 지금 투자하기 좋다'가 되겠죠.

펀드 투자전략 5

펀드 투자전략 5

새로운 내용은 아니며, 사이클 기준으로 있던 앞의 내용들을 전략별로 재구성하였습니다.

Core/Core+

자산배분 차원에서 꾸준히 투자하는 전략입니다. 경기 주기 상으로도 전체 시기에 걸쳐 유효한 전략입니다.

하락 초기

신용도 높은 임차인의 장기임대차 계약이 있는 Core/core+ 전략의 경우, 임대차 계약 갱신한지 얼마 안되었으면, 임대료가 높은 수준에서 안정적 수익이 발생하게 됩니다. 가격변동은 있을 수 있지만, 이를 바탕으로 회복될 때까지 버틸 수 있습니다.

하락 후기

이 시기는 core/core+ 뿐만 아니라 무엇을 투자해도 좋은 시기입니다. 포트폴리오 다변화에 좋은 시기라고 하죠.

회복 초기

매 사이클이 동일하지는 않지만 일반적으로 core 자산의 경우 하락 속도가 빠르고, 하락폭도 크지만, 회복 속도 역시 빠르고, 상승폭도 크다고 알려져 있습니다. 빠른 회복력으로 capital gain을 기대하기 좋습니다.

회복 중기

가격 상승 여력이 있는 자산을 발굴해야 하는데, 성장하는 도시나 시장(Growth market)의 우량 자산이 좋은 투자 대상이 됩니다. 인구성장률이 높고, 평균 연령대가 젊은 시장이 주요 목표시장이 됩니다. 순수 core 보다는 core+ 성 투자에 가깝죠.

회복 후기

기대 수익률이 낮더라도 낮은 레버리지의 안전한 자산에 대한 투자가 필요합니다. 낮은 LTV로 장기로 차입했을 경우 일시적으로 자산가격이 빠져도 문제가 되지 않고 회복시까지 버틸 수 있기 때문입니다.

Core+/Value add

회복 후기

Core의 가격 부담이 있으나, 시장에 대한 우려도 존재하므로 core 보다는 다소 수익률이 높고, value add 보다는 좀더 안전해 보이는 core+나 lite value add가 좋은 선택이 될 수 있습니다.

Value add

하락 후기

무엇을 투자해도 좋은 시기이기는 합니다. Value add 전략으로는 좋은 위치에 있는 자산이지만, 기존 스폰서가 자금부족으로 CAPEX 투자를 못한 자산들이 헐값에 나오기도 합니다. 

회복 초기

하락 후기에 이어 이 시기에도 스폰서가 버티다가 못견디고 매물로 나오는 물건들이 많아서 입지는 좋지만 CAPEX 투자가 안된 물건들에 대해 Value add 투자기회가 있습니다. 

회복 중기

시장에 따른 자산 가치의 자연스러운 성장에 한계를 보이며, 이전과 같은 수익률을 위해서는 자산가치를 올려야 합니다. CAPEX 투자로 자산을 개선하는 것일 수도 있고, 임차인 교체, 임대계약 연장 등과 같이 임대차 계약과 관련된 걸 수도 있습니다.

Opportunistic

하락 초기

재정상태가 안 좋은 스폰서나, 하락에 대한 패닉으로 매물이 나오게 되면, 크게 할인되어서 나오기도 하는데 opportunistic 투자자들은 이 자산을 추가하락이 오더라도 다음 상승시까지 버틸 수 있을 만큼 할인해서 투자하기도 합니다.

하락 후기

opportunistic 투자자들이 가장 선호하는 시기입니다. 압류(repossession)나 부실화된(distressed) 자산이 매우 낮은 가격에 매물로 나오게 됩니다. 경쟁자는 많지 않고, 매도하는 사람은 가격이 더 빠지기 전에 조금이라도 빨리 팔려고 하기에 협상도 유리하게 이끌 수 있습니다. 다만, 예상보다 하락국면이 길어질 수도 있고, 추가적인 개선비용이 필요할 수도 있기에, 너무 높지 않은 레버리지와 어느 정도의 유동성이 필요합니다.

회복후기

위험관리에 신경써야 할 시점이기는 합니다.  Opportunistic 전략이 다소 위험도가 높아 보이기는 하지만, 혹자는 선별적 투자를 한 후, 빠르게 수익을 실현하고 나오는 것이 필요하기 때문에 Opportunistic 전략이 좋다고도 합니다. 구체적 전략이나 레버리지 수준 등이 중요하겠죠.

Distressed 

하락초기

Distressed debt

큰 폭으로 할인 매입할 수 있는 기회가 있습니다. 경기하강국면에서 가격상승은 기대할 수 없지만, 큰 폭으로 할인해서 샀기에 원금상환만으로도 높은 수익이 가능합니다.

하락 중반

Distress for control

경기하강이 지속되면, 자산이나 기업은 우량하지만, 경기가 좋을 때 높은 LTV로 받은 대출의 만기가 도래하면 상환이나 연장이 어려운 경우가 발생합니다. 이러한 자산이나 기업의 지분을 확보하기 위한 distress 전략을 추구합니다.

하락 후기: Distressed sponsor

Value add와 opportunistic 경계선상의 전략 중 distressed sponsor 전략이 있습니다. 자산은 매우 좋지만, 스폰서가 부실해져서 생기는 기회입니다. Distress 전략에서는 이 또한 Distress 전략의 하나로 이야기하고, Opportunistic 전략에서는 자산이 부실화된게 아니기에 distress 전략이 아니라고 합니다.

회복 초기: 스폰서가 버티다가 못견디고 매물로 나오는 물건들이 많아서 입지는 좋지만 CAPEX 투자가 안된 물건들에 대해 Value add 투자기회가 있습니다. 그리고, distressed 기회도 본격적으로 나오기 시작합니다.

펀드 투자전략 4

펀드 투자전략 4

(4) 경기사이클별 2

경기사이클에 따른 또다른 설명입니다. 비슷한 부분도, 서로 다른 부분도 있을 겁니다. 사람마다 다르게 볼 수 있기에 앞의 글이 맞냐, 이 글이 맞냐 이러는 건 큰 의미는 없습니다. 편의상 이전 글보다 단계를 줄였습니다.

1) 하락 초기

활황일 때 늘어났던 개발 건들이 delivery되며 공급이 수요를 초과하게 됩니다. 경제는 하락국면에 들어서며, 수요는 오히려 줄기 시작하죠. 이런 영향으로 공실이 증가하며, 가격이 하락하기 시작합니다.

투자자들의 불안감이 커지며, 낮은 위험, 안정적인 임차인, 장기임대차 계약의 core 자산을 찾게 됩니다. 우량 임차인의 장기임대차 계약은 하락 후 회복될 때까지 안정적적인 현금흐름이 유지될 수 있게 합니다.

일부 투자자들은 가격하락을 우려하여 자산을 매각하는데, 가격하락이 우려되는 위험도 높은 자산입니다.

재정상태가 안 좋은 스폰서나, 하락에 대한 패닉으로 매물이 나오게 되면, 크게 할인되어서 나오기도 하는데 opportunistic 투자자들은 이 자산을 추가하락이 오더라도 다음 상승시까지 버틸 수 있을 만큼 할인해서 투자하기도 합니다.

코로나19는 또다른 모습을 보일 수도 있지만, 이 관점에서 보면 지금이 여전히 하락 초반으로 core나 opportunistic 전략이 유효합니다.

2) 하락 후기

본격적인 경기침체기입니다. 초과공급상태가 심화되는데, 전 단계가 과잉공급으로 공급이 수요를 초과했다면, 이 단계는 수요감소가 미치는 영향이 더 큽니다. 

임대료는 하락하게 되고, 임대료 하락을 막거나 줄이기 위해서 무상임대기간(free rent)을 늘리거나 임차인개선비용(TI)을 증가시키죠. 

자산의 가격(price)은 대체원가(Replacement Cost)를 하회합니다.

전단계에도 있기는 했지만, opportunistic 투자자들이 가장 선호하는 시기입니다. 압류(repossession)나 부실화된(distressed) 자산이 매우 낮은 가격에 매물로 나오게 됩니다. 경쟁자는 많지 않고, 매도하는 사람은 가격이 더 빠지기 전에 조금이라도 빨리 팔려고 하기에 협상도 유리하게 이끌 수 있습니다. 다만, 예상보다 하락국면이 길어질 수도 있고, 추가적인 개선비용이 필요할 수도 있기에, 너무 높지 않은 레버리지와 어느 정도의 유동성이 필요합니다.

Opportunistic 뿐만 아니라 무엇을 투자해도 좋은 시기인 만큼 다변화된 포트폴리오를 구축하기에 가장 좋은 시기이기도 합니다.

3) 회복 초기

하락 후기에 이어지는 사이클인데, 하락 후기와 회복 초기를 구분짓는 것은 어렵습니다. 회복으로 들어선 거냐 일시적 반등이냐는 언제나 논란이 있기 마련입니다. 여러 지표들이 서로 다른 방향을 가리키기도 하고, L자형 침체니, 더블딥이니 우려의 시각도 여전합니다.

회복 초기에는 공실률은 여전히 높은 수준입니다. 신규 착공이나 진행 중인 공사는 매우 적으며, 가격은 하락을 멈추거나 소폭 오르거나 내리는 모습을 보입니다.

이 시기 역시 자산의 가격(price)은 대체원가(Replacement Cost)를 하회하죠.

투자자들이 조금씩 늘어나며 이 시기의 후반으로 가면서 매도자 우위의 시장(seller's market)으로 변해갑니다.

가격 회복력이 가장 빠르다는 측면에서는 core 전략이 유망합니다.

또한, 스폰서가 버티다가 못견디고 매물로 나오는 물건들이 많아서 입지는 좋지만 CAPEX 투자가 안된 물건들에 대해 Value add 투자기회가 있습니다. 그리고, distressed 기회도 본격적으로 나오기 시작합니다.

목표 보유기간은 2~5년으로 비교적 짧은 편입니다. 한 주기를 짧게는 5년, 길게는 10년 넘게 보기 때문에 그 절반 조금 안되는 기간을 보는 셈이죠.

4) 회복 후기

경기가 좋다는 것이 확인되면서 경제는 활황을 누리고, 실업률은 매우 낮은 수준을 기록하는 단계입니다. 소비자신뢰지수 등 심리와 관련된 지표도 좋게 나타나고, 수요가 급증하게 됩니다. 공실률은 낮아지고, 임대료는 오르게 되죠. 시장은 확실한 매도자 우위의 모습을 보입니다. 입찰의 경우 경쟁이 매우 심한 모습을 보입니다.

임차수요의 증가로 임차인 리스크에 대해 다소 둔감해집니다. 임차인을 구하기 쉽고, 새로 임대차계약을 할 때마다 임대료를 크게 올려받을 수 있기에, 임대인은 장기 임대 보다 짧게 임대하는 것을 선호하기도 하죠.

가격은 NAV를 상회하게 됩니다.

Core의 경우, 가격이 너무 비싸다는 생각을 하게 되죠. 

또한, 회복 후기의 후반으로 갈수록 대출시장은 대주 우위 시장이 되며, 금리는 낮아지고, 더 높은 LTV로 대출이 가능하며, 대출계약 시 투자자 보호조항이 빠지거나 완화되기도(covenant-lite) 하죠. 리스크를 고려하지 않고, 높은 레버리지로 수익을 극대화하는 투자자들도 늘어나게 됩니다.

위험을 높이기 보다 core 보다는 수익이 높고, value add 보다는 안전성이 높은 core+ 또는 lite value add 전략이 적당해 보입니다.

숨은 의도?

말도 안되는 답변의 숨은 의도

추미애 장관 아들, 서모씨의 병역문제로 연일 시끄럽다. 

서모씨는 제기되는 의혹에 대해 선별적으로 답변을 하고 있지만, 일부는 군대를 갔다온 사람들은 동의하기 어려운 부분도 있다. 바로 아니란게 밝혀질텐데 왜 저런 답변을 했을까라는 의문을 갖는 사람도 있을거다.

하지만, 매우 정치적 답변이기도 하다. 군대를 갔다 온 사람들에게는 말도 안 되는 답변으로 보여도, 안 갔다 온 사람들에게는 그럴 듯하다고 여기거나, 다툼의 여지가 있다고 보이기 때문이다. 

대통령이 되기 위해 국민 60~70%의 지지가 필요한 건 아니다. 대통령 후보가 여럿이면, 그 절반의 지지자와 부동표 일부만 있어도 된다. 문제인 대통령에 대한 지지도가 떨어지고, 민주당에 대한 지지도가 떨어졌다고는 하지만, 여전히 민주당이 국민의 힘보다 더 지지율이 높다. 격차만 줄었을 뿐이다.

이십대 남자들이 이탈을 많이 했지만, 군대를 갔다오지 않은 사람들은 말이 되든 안 되든 서모씨의 주장을 들으며, 괜한 정치적 논쟁으로 여기며 응집력을 높이게 될 것이다. 

이는 조국 전 장관 사태와 유사하다. 억지 주장이라도 펴면 지지자들은 더 뭉친다. 

여기에 또하나 고려사항은 아직 대선까지는 많이 남았다. 조국 전 장관이나 추미애 장관이 장관에 만족할 사람들은 아니다. 어차피 한번은 터질 이슈라면, 국회의원 선거 직후가 가장 좋았을 것이고 뜻대로 되었는지 모른다. 

국회의원 선거 압승. 그리고 검찰개혁을 빙자한 검찰, 특히 수사에 영향을 미칠 수 있는 곳에는 자기 편만 남기기. 원하던 시나리오 대로 흐른 셈이다.

이후 시나리오는 증거불충분으로 검찰이 기소하지 않거나, 부실수사로 유죄를 이끌어내지 않는 것이다. 그리고, 나서 항소를 안 하면 조국 전 장관이나 추미애 장관에 대한 면죄부가 발급된다.

특검이니 뭐니 야당에서 말들이야 많겠지만, 거대여당인 상황에서 특검은 어려울 수 밖에 없다. 국민들은 시끄럽겠지만, 코로나19라는 강력한 무기가 생겨서 집회를 금지시키고, 시간을 끌면 된다.  어차피 대선까지 시간도 많고, 그 사이 일들도 많을 것이기에 불공정에 대한 국민들의 분노는 가라앉을테니까.

말이 되든 안되든 법적으로 무죄 판결을 받은 이상 대선후보로 나갔을 때 떳떳할 수 있고.

추미애 장관 관련해서는 증거불충분으로 나올 가능성이 높아보인다. 말도 안되는 주장에 이미 국방부도 문제없다는 입장을 밝혔기 때문이다. 군대를 갔다온 사람들은 어이없어 하지만, 이미 혐의없음을 위한 밑밥은 깐 셈이다.

또한, X맨이냐는 소리를 들을 정도로 무리수를 두는 민주당 의원들의 방어 역시 무죄 판결 후 특검에 대한 야당의 요구를 막기 위한 쉴드를 치고있는 것이다.

어쩌면 추미애 장관은 고생은 좀 하더라도 기소 가능성이 낮은 아들 사건보다 조국 전 장관때문에 골치아플 수도 있다. 조국 전 장관이 무죄가 되는 순간, 본인이 아닌 조국 전 장관이 친문을 등에 업고 가장 강력한 민주당 대선후보가 될 수 있기 때문이다. 그렇다고 조국 전 장관을 유죄판결받게 하면 자기편 지키기라는 무언의 합의를 깨는 것이니 이 또한 부담이 된다.

법무부 장관이 유무죄를 정할 힘이 있냐고? 이미 입법부와 검찰을 장악한 상황이다. 유죄를 무죄로 만드는 것은 수사를 부실하게 하거나 증거의 수집과정에 문제를 만들면 되니 그렇게 어렵지 않을 것이다.

[09/11] 알로에 [노회, 나무노회; Aloe]

[09/11] 알로에 [노회, 나무노회; Aloe]

학명(學名, binomial name): Aloe
이명: 알로에, 노회, 나무노회, 蘆薈, Aloe
계(界, Kingdom): 식물계(Plantae)
문(門, Division): 속씨식물문, 현화식물문(Magnoliophyta), 피자식물문(Angiospermae)
강(綱, Class): 외떡잎식물강(Monocotyledoneae)
목(目, Order): 아스파라거스목(Asparagales)
과(科, Family): 백합과(百合科, Liliaceae, Asphodelaceae)
아과(亞科, Subfamily): 크산토로이아과(Xanthorrhoeaceae), Asphodeloideae
속(屬, Genus): 알로에(Aloe)
종(種, Species): Aloe vera 등 500종 이상
개화: 12월~4월; 귤색, 황색, 주황색, 분홍색, 붉은색 등

꽃말: 비탄(悲歎, anguish), 비통(悲痛, grief, pathos, bitterness, deep sadness), 슬픔(sorrow, sadness), 건강(健康, health, fitness), 만능(萬能, omnipotence, being almighty), 미신(迷信, superstition); 꽃도 잎새도(flowers and leaves)

알로에는 알로에속(Aloe)에 속하는 식물 전체를 통칭합니다. 이 중 알로에베라(Aloe vera)만을 지칭하기도 하며, 알로에베라를 진짜 알로에(true aloe)라고 부르기도 합니다. 알로에베라의 종소명인 vers는 진짜, 진정한(true, genuine) 등의 뜻을 지닙니다.

일반적인 이름이자 속명이기도 한 알로에는 아라비아어로 맛이 쓰다는 뜻으로 붙여진 이름이고, 노회(蘆薈)란 Aloe의 로에를 한자로 음차(音借)한 이름입니다.

알로에는 고대 이집트 왕조 시대부터 이용되었으며, 마케도니아의 알렉산더 대왕은 원정 시에 병사들의 질병을 막기 위해 알로에를 사용하였다고 전해지고 있습니다. 다만, 약용으로 사용되는 알로에는 5백 종이 넘는 알로에속 식물 중 6∼7종에 불과합니다.

Image: Aloe vera | CC-PD
Date: 16 February 2009
Author: Miansari66
Source: Wikimedia Commons in the public domain (CC-PD)
https://commons.wikimedia.org/wiki/File:Aloe_vera_plant.JPG

Image: Unidentified Aloe | CC-PD
Date: 27 February 2013
Author: Jon Sullivan
Source: Wikimedia Commons in the public domain (CC-PD)
https://commons.wikimedia.org/wiki/File:Aloe_flower.jpg

Image: Aloe vera | CC-PD

Image: Unidentified Aloe | CC-PD

[09/10] 과꽃 (하양) [China aster (white); Callistephus]

[09/10] 과꽃 (하양) [China aster (white); Callistephus]

학명(學名, binomial name): Callistephus
이명(異名): 취국, 당국화, annual aster
계(界, Kingdom): 식물계(Plantae)
문(門, Division): 속씨식물문, 현화식물문(Magnoliophyta)
강(綱, Class): 목련강(Magnoliopsida), 쌍떡잎식물강(Dicotyledoneae)
목(目, Order): 초롱꽃목(Campanulales), 국화목(Asterales)
과(科, Family): 국화과(Asteraceae)
속(屬, Genus): 과꽃속(Callistephus)
종(種, Species): Callistephus chinensis
개화: 7월~9월

꽃말: 믿는 마음(belief)

속명인 Callistephus'는 그리스어의 'kallos(아름답다)'와 'stephos(화관)'의 합성어로, 관모가 겹으로 발생하여 아름답다라는 데서 이름이 붙여졌다고 합니다.

속명이 예전에는 Aster였으나 현재는 Callistephus로 불리고 있습니다.

Image: China Asters, Hat and Book | CC-PD
Date: 1876
Author: Paul Gauguin (1848–1903)
Source: Wikimedia Commons in the public domain (CC-PD)
https://commons.wikimedia.org/wiki/File:Gauguin_1876_Reines-marguerites,_chapeau_et_livre.jpg

Image: Callistephus chinensis | CC-PD
Date: 19 September 2015
Author: Oceancetaceen - Alice Chodura
Source: Wikimedia Commons in the public domain (CC-PD)
https://commons.wikimedia.org/wiki/File:Callistephus_sinensis.jpg

Image: Callistephus chinensis | CC-BY-SA-3.0
Date: 30 December 2012
Author: Vinayaraj
Source: Wikimedia Commons under the Creative Commons Attribution-Share Alike 3.0 Unported license (CC-BY-SA-3.0)
https://commons.wikimedia.org/wiki/File:Flowers_-_Uncategorised_Garden_plants_69.JPG

Image: China Asters, Hat and Book | CC-PD

Image: Callistephus chinensis | CC-PD

Image: Callistephus chinensis | CC-BY-SA-3.0

코드 8 (2019)

코드 8 (Code 8, 2019)

2016년에 나온 동명의 단편영화를 장편영화로 만들었습니다.

코드8에서 특수한 능력(superhuman abilities)를 지닌 사람들은 다른 영화들과 달리 수퍼히어로(superhero)도 수퍼빌런(supervillain)도 아닌 다른 사람들과 같이 살아가는 사람들입니다. 파워(Powers)라고 불리는 그들은 그들의 능력을 활용하여 Lincoln City를 건설하는데 기여를 합니다.

하지만, 점차 그들이 하던 일은 기계가 대신하기 시작하죠. 파워의 능력을 두려워 하는 사람들은 파워들이 자신의 능력을 등록하도록 하는 법을 통과시킵니다. 

입사지원서에 특수한 능력이 있는지 묻고, 그에 따른 불이익이 존재하는 사회에서 많은 파워들은 안정적인 일자리를 찾지 못하고 매일 인력시장에서 그날 그날 일거리를 기다리는 생활을 합니다. 그나마 일을 하다가도 단속을 받게 되면, 정부에 등록되지 않은 파워들은 그 날 아무것도 못받게 되죠.

파워들에 대한 차별. 등록하지 않으면 제대로 된 일을 할 수 없는데, 등록에 들어가는 돈이 만만치 많아서 꾸준히 일을 하지 않으면 등록을 못하는 악순환. 그들의 능력과 어려운 처지를 이용하려는 악당들.

기존 수퍼히어로물에 식상한 사람들에게는 새로운 스타일의 영화로 재미있게 볼 수 있습니다. 

하지만, 수퍼히어로물은 액션이 가장 중요하다고 생각하는 사람들에게는 밋밋할 수 있습니다.

Directed by: Jeff Chan

Produced by: Jeff Chan, Robbie Amell, Stephen Amell, Chris Pare, Rebecca Bouck

Screenplay by: Chris Pare

Story by: Jeff Chan

Based on: Code 8 (2016) short film

Starring: Robbie Amell, Stephen Amell, Sung Kang

Production company: XYZ Films, Colony Pictures

Distributed by: Vertical Entertainment, Elevation Pictures

Release date: October 3, 2019 (Sitges Film Festival), December 13, 2019 (Canada)

Running time: 100 minutes

Country: Canada

Language: English

Box office: $150,298

펀드 투자전략 3

펀드 투자전략 3

(3) 경기사이클별

앞의 두 전략이 경기변동이나 시장상황에 대해 전혀는 아니더라도 덜 민감한 전략이었는데, 보다 적극적으로 시장이나 사이클을 고려할 수도 있습니다.  

하지만, 사이클 상 어디에 있는지는 지나기 전에 알기 어렵고, 하락을 예상할 때 거기에 맞는 전략이라고 해도 회사 문화에 따라 투자하기 쉽지 않다는 한계가 있죠. 그리고, 최근 진행 중인 구조적 변화는 사이클이 기존과 다른 모습으로 진행되도록 할 가능성도 있습니다.

또한, 아래 전략은 일부 예시인데 각 단계의 구분이 애매하고, 투자자마다 투자기회에 대한 시각이 달라서 절대적 기준은 아닙니다. 절대적 기준이 있다면, 특정시점 마다 동일한 전략의 펀드들만 나오겠죠.

1) 하락 초반

Distressed debt

큰 폭으로 할인 매입할 수 있는 기회가 있습니다. 경기하강국면에서 가격상승은 기대할 수 없지만, 큰 폭으로 할인해서 샀기에 원금상환만으로도 높은 수익이 가능합니다.

2) 하락 중반

Distress for control

경기하강이 지속되면, 자산이나 기업은 우량하지만, 경기가 좋을 때 높은 LTV로 받은 대출의 만기가 도래하면 상환이나 연장이 어려운 경우가 발생합니다. 이러한 자산이나 기업의 지분을 확보하기 위한 distress 전략을 추구합니다.

Mezz for control

메자닌을 대출 목적이 아니라 채무불이행(EOD)이 발생할 것을 예상하며, 지분 인수 목적으로 투자하는 건입니다. 원리금상환이 잘 이루어져도 나쁠 것은 없지만, 그 이상의 수익을 추구하는 전략입니다.

3) 하락 후반

여러 사람의 의견이 있다보니 나누기는 했는데, 내용 자체는 좋은 자산을 스폰서가 어려워서 버티다가 싸게 판다는 컨셉은 같습니다.

가치투자 (Value investment)

경기가 더 어려워지면서 버티고 있던 기업들도 보유하고 있던 우량 자산을 처분하기 시작합니다. 이는 좋은 가격에 매물을 확보할 수 있는 기회가 되죠.

Value add (가치추구형)

좋은 위치에 있는 자산이지만, 기존 스폰서가 자금부족으로 CAPEX 투자를 못한 자산들이 헐값에 나오기도 합니다. 

Value add는 말 그대로 어떻게 가치를 추가로 높이는 전략으로 사는 가격도 중요하지만 무엇을 어떻게 개선하냐가 더 중요하며, 가치투자는 사는 시점에 본질가치 보다 낮은 가격으로 사는 전략으로 사고나서의 개선여부는 크게 중요하지 않습니다.

Opportunistic, distressed sponsor

Value add와 opportunistic 경계선상의 전략 중 distressed sponsor 전략이 있습니다. 자산은 매우 좋지만, 스폰서가 부실해져서 생기는 기회입니다. Distress 전략에서는 이 또한 Distress 전략의 하나로 이야기하고, Opportunistic 전략에서는 자산이 부실화된게 아니기에 distress 전략이 아니라고 합니다.

4) 회복 초반

사람들은 아직 회복에 대한 확신이 없지만, 지나고 나면 가장 좋았던 시기이죠.

자산가격이 본질가치 보다 과도하게 낮은 수준이어서 기대수익이 높고, 위험은 낮습니다. 

하락 후반과 명확히 구분이 되지 않으며 전략 역시 거의 동일합니다. 

Core/core+

조금 다르다면, Core 전략이 추가된다는 점입니다. 매 사이클이 동일하지는 않지만 일반적으로 core 자산의 경우 하락 속도가 빠르고, 하락폭도 크지만, 회복 속도 역시 빠르고, 상승폭도 크다고 알려져 있습니다.

특히, 전통적으로 Gateway market의 core 자산의 회복속도가 빨랐습니다. 하지만, 코로나19 이후 시장에서는 오히려 gateway market의 회복이 더딜 거라는 전망도 있습니다.

5) 회복 중반

회복 중반에서는 상승은 지속되지만, 상승폭은 줄어들면서 추가 상승에 대한 기대도 줄어듭니다.

Core/core+

가격 상승 여력이 있는 자산을 발굴해야 하는데, 성장하는 도시나 시장(Growth market)의 우량 자산이 좋은 투자 대상이 됩니다. 인구성장률이 높고, 평균 연령대가 젊은 시장이 주요 목표시장이 됩니다. 순수 core 보다는 core+ 성 투자에 가깝죠.

Value add

시장에 따른 자산 가치의 자연스러운 성장에 한계를 보이며, 이전과 같은 수익률을 위해서는 자산가치를 올려야 합니다. CAPEX 투자로 자산을 개선하는 것일 수도 있고, 임차인 교체, 임대계약 연장 등과 같이 임대차 계약과 관련된 걸 수도 있습니다.

6) 회복 후반

회복 후반기에 다다르면, 자산가격에 대한 부담이 있습니다. 이전과 같은 수익률을 위해 더 높은 레버리지에 대한 유혹도 커지죠. 전반적으로 신중한 접근이 필요한 시장입니다.

Core/core+

기대 수익률이 낮더라도 낮은 레버리지의 안전한 자산에 대한 투자가 필요합니다. 낮은 LTV로 장기로 차입했을 경우 일시적으로 자산가격이 빠져도 문제가 되지 않고 회복시까지 버틸 수 있기때문입니다.

Opportunistic

혹자는 선별적 투자를 한 후, 빠르게 수익을 실현하고 나오는 것이 필요하기 때문에 Opportunistic 전략이 좋다고도 합니다. 하지만, 높은 기대수익 뒤에는 높은 위험이 있음을 잊어서는 안되겠죠.

펀드 투자전략 2

펀드 투자전략 2

(2) Risk-return Profile

이제 막 투자를 하기 시작한 기관에서 가장 이야기하기 좋은 것은 저위험 투자에서 고수익 투자로 점점 위험도를 높여가는 것입니다.

부동산펀드의 경우, 전략상으로는 Core > Core+ > Value add > Opportunistic으로 확장해 가고, 지역으로는 북미 >  유럽 > 글로벌 > 아시아, 이머징으로 확장해 가는 것이죠. 투자자에 따라 잘 아는 곳인 한국 비중이 높은 경우 위 지역별 순서를 무시할 수도 있습니다.

이렇게 접근하면, 제 3자가 보기에 체계적으로 보인다는 장점이 있습니다.

하지만, 복합전략이나 구분이 어려운 전략을 구사하는 펀드들도 있고, 시장이나 경기 사이클에 맞 지 않을 수 있습니다. 모집 중인 좋은 펀드가 없을 수도 있죠.

좀더 구체적으로 보겠습니다. 절대적 기준은 아닌 하나의 예일 뿐이며, 언급된 운용사나 펀드도 해당 운용사나 펀드가 좋다고 추천하는 것이 아니라 예시일 뿐입니다.

지역은 북미, 유럽, 아시아태평양, 아시아태평양(한국위주), 글로벌 등 5개, 전략은 Core(core+ 포함)와 non-core 등 2개로 나누면 총 10개의 경우의 수가 나옵니다. 아시아태평양(한국위주)와 글로벌의 경우 core 전략이 큰 의미가 없다고 봐서 제외하면, 8개가 됩니다.

아시아태평양(한국위주)를 열외로 하고, 순서를 보면, 북미 core, 유럽 core, 아시아태평양 core, 북미 non-core, 유럽 non-core, 아시아태평양 non-core, 글로벌 non-core 순으로 볼 수 있겠죠. 여기서 아시아태평양(한국위주)은 잘 알고 있는 한국을 위주로 하기에 지역이나 전략과 상관없이 순서를 앞당겨 봅니다.

그러면,

1) 북미 core

2) 아시아태평양(한국위주) non-core

3) 유럽 core

4) 아시아태평양 core

5) 북미 non-core

6) 유럽 non-core

7) 아시아태평양 non-core

8) 글로벌 non-core

가 됩니다.

그런데, 지역과 전략이 맞다고 적당하지 않은데 넣을 수는 없습니다. 각 전략별로 업력과 규모 등을 고려하여, 안정성을 우선시하는 첫번째 라운드부터 들어갈 수 있는 펀드(-1)와 그 이후에 들어갈 펀드(-2)를 구분해 볼 수 있습니다. 

1) 북미 core (Open end)

1-1) 설정된지 오래되고, 어느 정도 규모도 있는 펀드

(Core)

Clarion LPF

Morgan Stanley Prime Property Fund

PGIM PRISA

(Core+)

Blackstone BPP US

PGIM PRISA II

1-2) 상대적으로 최근에 설정되었거나, 규모가 작은 펀드, 또는 특화펀드

(최근 설정)

Brookfield BPREP

KKR KPPA

Oaktree REIF

(섹터 특화)

Clarion LIT

2) 아시아태평양(한국위주) non-core

2-1) 

Invesco Asia Real Estate Fund

KKR AREP

3) 유럽 core (Open end)

3-2) 설정된지 오래되지 않은 펀드

Blackstone BPP Europe 

Brookfield BEREP

PGIM EuroCore

4) 아시아태평양 core (Open end)

4-2) 설정된지 오래되지 않은 펀드 또는 특화펀드

(최근 설정)

Blackstone BPP Asia

Invesco Real Estate Asia

(지역 특화)

Brookfield BPREP Australia 

5) 북미 non-core

5-1)

Heitman HVP

KKR REPA

Oaktree ROF

Rockwood Real Estate Fund

6) 유럽 non-core

6-1)

Blackstone BREP Europ

InfraRed Active Fund

KKR REPE

PGIM EVP

6-2) 특화 펀드 등

(개발 특화)

AXA ADV

7) 아시아태평양 non-core

7-1) 

Blackstone BREP Asia

8) 글로벌 non-core 

8-1)

Blackstone BREP

Brookfield BSREP 

Morgan Stanley North Haven REF

Starwood Global Opportunities Fund