Utrecht, NL: 부동산

해외부동산: 위트레흐트 (Utrecht, NL)

위트레흐트는 빠르게 성장하는 도시 중 하나입니다. 중앙역(central station) 부근에는 업무시설 개발이 진행 중입니다. 2019년 1사분기 투자활동은 유럽에서 6번째로 활발한 모습을 보이기도 했습니다. 위트레흐트도 물건이 부족하다 보니 신규개발은 임대료 상승으로 이어질 것으로 보입니다.

암스테르담의 yield가 하락하며 다른 유럽 주요 도시들 간의 yield 차이가 축소됨에 따라 투자자들은 위트레흐트와 같은 대체투자 도시에서 기회를 물색하고 있습니다.

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https://youtu.be/B4WtY-6SUoo

Restaurant Alexander, The Hague

Restaurant Alexander, The Hague

Restaurant
Address: Denneweg 138, 2514 CL Den Haag, Netherlands

The Hague, NL: 부동산

해외부동산: 헤이그 (The Hague, NL)

을사조약의 부당함을 알리기 위해 파견하였던 헤이그 특사로 학교 다니면서 귀에 익은 도시 헤이그.

네덜란드 도시들의 업무시설 임차수요는 대부분 신규수요가 아닌 이전수요입니다. 암스테르담의 자위다스(Zuidas) 지역과 위트레흐트(Utrecht) 등 일부 도시만 예외적이죠. 그 예외 중 한 곳이 헤이그입니다.

업무시설에서는 물건이 부족하다 보니 신규공급은 임대료 상승으로 이어질 것으로 보입니다.

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https://youtu.be/6vRX7B0qvy0

[02/20] 칼미아 [kalmia; (학명) Kalmia latifolia]

[02/20] 칼미아 [kalmia; (학명) Kalmia latifolia]

학명(學名, binomial name): Kalmia latifolia
이명(異名): 가랑잎나무, mountain laurel, calico-bush, ivybush, spoonwood
계(界, Kingdom): 식물계(Plantae)
문(門, Division): 속씨식물문, 현화식물문(Magnoliophyta), 피자식물문(Angiospermae)
강(綱, Class): 쌍떡잎식물강(Anthophyta), 쌍자엽식물강(Dicotyledoneae)
목(目, Order): 진달래목(Ericales)
과(科, Family): 진달래과, 철쭉과(Ericaceae)
속(屬, Genus): Kalmia
종(種, Species): Kalmia latifolia, Kalmia angustifolia 등
개화(開花, Florescence): 5~6월; 분홍색, 자주색, 연보라색, 흰색

꽃말: 커다란 희망(huge hope) | 개화 5~6월 | 02/20

Kalmia latifolia는 mountain laurel, calico-bush, ivybush, spoonwood 등으로도 불립니다. 영명인 spoonwood는 북미 원주민들이 숟가락을 만들때 사용했기 때문이라고 하는데, 나무에 독성이 있다 보니 그냥 속설이라고 생각하는 사람도 있습니다.

종소명인 latifolia는 넓은 잎을 가졌다(with broad leaves)는 의미이며, angustifolia는 좁은 잎을 가졌다(with narrow leaves)는 의미라고 합니다.

Kalmia latifolia, Kalmia angustifolia 등 Kalmia 속의 일부 종은 독성을 가져서 양들이 먹으면 중독되어서 lambkill이라고 불리기도 합니다.

특히, Kalmia angustifolia는 sheep-laurel, lamb-kill, calf-kill, kill-kid, and sheep-poison 등으로도 불립니다.

Image: Kalmia latifolia (Mountain laurel, Spoonwood)
Date: 19 May 2007
Author: Wouter Hagens
Source: Wikimedia Commons in the public domain
https://commons.wikimedia.org/wiki/File:Kalmia_latifolia_A.jpg

[02/19] 떡갈나무 [oak (tree), Korean oak, daimyo oak; (학명) Quercus dentata]

[02/19] 떡갈나무 [oak (tree), Korean oak, daimyo oak; (학명) Quercus dentata]

학명(學名, binomial name): Quercus dentata
이명(異名): 가랑잎나무, Korean oak, Japanese oak, daimyo oak, カシワ, 柏, 柞栎, 柞櫟, sweet oak
계(界, Kingdom): 식물계(Plantae)
문(門, Division): 속씨식물문, 현화식물문(Magnoliophyta), 피자식물문(Angiospermae)
강(綱, Class): 쌍떡잎식물강(Anthophyta), 쌍자엽식물강(Dicotyledoneae)
목(目, Order): 참나무목(Fagales)
과(科, Family): 참나무과(Fagaceae)
속(屬, Genus): 참나무속(Quercus)
종(種, Species): Quercus dentata
개화(開花, Florescence): 4~5월
열매: 10월; 견과(도토리)

꽃말: 붙임성이 좋음(sociability); 공명정대(公明正大, fairness), 강건(剛健, fortitude and vigor) | 개화 5월 | 열매: 10월; 견과(도토리) | 02/19

우리나라 명청인 '떡갈'은 잎이 두껍기 때문에 생긴 이름이라는 설과 어린 잎으로 떡을 싸먹는다 하여 붙여진 이름이라는 설이 있습니다.

Image: Quercus dentata (Oak)
Date: 8 August 2008
Author: User:Salvor
Source: Wikimedia Commons in the public domain
https://commons.wikimedia.org/wiki/File:Quercus_dentata_(keisaraeik)_3.jpg

부동산 위탁운용형 펀드의 분류

부동산 위탁운용형 펀드의 분류

□ 대형 운용사 vs 중소형 운용사

대형과 중소형의 구분이 명확하지는 않지만, 혹자는 부동산 AUM 기준 USD 10b 이상을 대형 운용사, 그 미만을 중소형 운용사로 구분하고, USD 100bn을 초대형 펀드(mega fund)로 부르기도 합니다.

최근 몇년 간 추세는 중소형 운용사의 자금모집 환경 개선과 대형 펀드의 초대형 펀드화입니다. 양쪽 모두 자금모집이 잘 된다는 것은 결국은 글로벌 금융시장에 돈이 많아졌다는 것인데 중소형 운용사에서도 잘 되는 곳과 안 되는 곳이 갈리고 있고, 대형 펀드도 초대형이 안 되면 모집이 쉽지만은 않은 상황이어서 전반적으로 양호해 보이는 환경 아래에는 조심스러운 분위기가 감지됩니다.

● 대형
[장점]
- 선정에 대한 부담 낮은 편 (국내외 유명 기관의 투자)
- 운용사 내부 프로세스가 체계적으로 시스템화 되어 있는 경우가 많음
- 시장의 움직임 파악 용이 (비체계적 위험 낮음)
[단점]
- 투자 후 자료 제공 제한적 (운용사의  compliance 이슈)
- 공동투자 기회 제한적 (1,000억원도 운용사 입장에서는 작은 투자)
- 시장의 움직임에서 자유롭지 못함

● 중소형
[장점]
- 실력은 있으나 회사 업력은 짧은 운용사 발굴 가능 (떠오르는 별, rising star) 
- 또한, 업력이 길지만 현지에서 펀딩이 잘 되어서 국내에 소개가 늦은 펀드도 존재 (숨겨진 보석, hidden gem - 사실 현지에서는 숨겨져 있던 건 아니지만)
- 금융위기 발생 시 발빠른 대응 가능 (특히, 투자자가 시장과는 다른 투자철학이 있으며, 이를 공유하는 중소형 운용사 있을 경우 중소형 운용사의 장점을 십분활용 가능)
[단점]
- 금융위기 등 충격 발생 시 회사와 운용사를 포기할 위험 존재 (업력이 길 경우 해당 리스크는 상대적으로 낮음)
- 조직이 시스템이 아닌 사람 중심으로 움직이는 운영위험이 큰 편

→ 포트폴리오 구축 초기에는 대형 운용사의 대형 펀드 위주로 구축하며, 이후 중소형 운용사 발굴. 포트폴리오 안정화 단계(구축 시작 후 4~5년) 이후 대형 70%, 중소형 30% 수준으로 운용. 

​□ 선진국 vs 이머징

이머징 국가의 경우 성장성은 높으나 운영위험이 높다는 단점이 있습니다. 최근 수년 간 지정학적 리스크의 증가와 글로벌 경제 둔화는 선진국이라고 정치적 위험이 낮은가에 대한 의문과 이머징 국가라고 성장률이 높은가에 대한 의문을 던지게 합니다만.... 정도의 차이는 있더라도 여전히 유효하다고 봐야 할 겁니다.

JLL의 부동산 투명성 지수, 국제투명성기구의 부패인식지수 등의 지수가 절대적인 기준은 될 수 없지만, 경제적인 요소 외에 이런 부분도 감안해야 할 겁니다.
​
● 선진국
[장점]
- 정치적 안정성 높은 수준
- 정책의 일관성 높은 수준 (다만, 주거용 부동산의 경우 선진국들도 규제 강화, 새로운 규제의 소급 적용 등이 발생하기도 함)
[단점]
- 가격에 대한 부담과 낮은 기대 수익률

● 이머징
[장점]
- 높은 기대 수익률
- 포트폴리오 다변화 효과
[단점]
- 지정학적인 위험 높음
- 환율 변동에 취약

→ 지정학적 위험이 커지고 있으므로, 이머징 국가에 대한 투자는 조심스러운 접근이 필요. 글로벌 펀드를 통해서 일부 편입하거나, 현지 파트너가 있는 대형 운용사의 펀드 등을 통한 접근.

□ 핵심(Core/Core+) vs 가치추구형(Value Add) 및 기회추구형(Opportunistic)

전략의 구분에 따라서는 명확한 정의가 존재하고 있지는 않으며, 동일한 펀드에 대해서도 기관마다 다르게 분류하기도 합니다. 

● 핵심(Core/Core+)
[장점]
- 안정적 자산 (금융위기 등 시장에 충격이 오더라도 빠른 회복이 기대 됨)
[단점]
- 낮은 수익률
- 가격에 대한 부담
- 자금 소진 속도가 상대적으로 빠르고, 타 전략 대비 J커브 효과 적은 편

● 가치추구형(Value Add) 및 기회추구형(Opportunistic)
[장점]
- 가치를 높이거나, 여러가지 이유로 저평가 되어 있는 자산의 발굴을 통한 추가 수익
- 가격이 고점일 경우에도 추가 수익 가능
[단점]
- 금융위기 등 충격이 올 경우 운용사별 수익률 차이가 매우 큼

​→ 초기에는 핵심 전략 위주로 포트폴리오를 구축하며, 이후 일정 부분 가치추구형 또는 기회추구형을 통해 수익성 제고

□ 개방형(Open end) vs 폐쇄형(Closed end)

● 개방형(Open end)
[장점]
- 매분기 또는 매월 모집하는 펀드가 다수여서 투자자의 일정에 맞춘 약정 가능
- 폐쇄형 펀드 보다 약정 후 집행 속도 빠른 편
- 일반적으로 운용사에서 자신들의 전략 중 가장 안정적이고 유동성이 높은 전략을 개방형 펀드로 출시
- 투자자가 투자기간을 결정할 수 있음
- 기존 편입 자산을 확인 후 투자 가능
[단점]
- 안정적이고 유동성 높은 전략을 구사하는 펀드 위주로 전략의 선택 폭이 넓지 않음
- 유동성이 존재하는 대신 평가금액의 변동이 심한 편
- 유동성을 제공하여도 주식이나 채권형 펀드처럼 빠르게 환매되지는 않으며 2~3분기 소요되기도 함
- 금융위기 등 일시적 충격 발생 시 환매요청 급증으로 환매가 중단되기도 함

● 폐쇄형(Closed end)
[장점]
- 정보가 빠른 투자자가 먼저 exit하는 위험 없음 (금융위기 직전 일부 헤지펀드에서는 정보가 빠른 투자자의 exit을 아시아 투자자들이 돈을 대주는 행태가 발생한 적이 있으며, 그런 위험은 원천적으로 차단)
- 시장 변화에도 약정 자금의 안정성이 확보되어 있으므로 운용사의 원칙에 따른 투자기회 포착 가능 (금융위기 직전 약정한 펀드가 금융위기 직후 투자 집행을 통해 높은 수익률 시현한 사례 존재)
- Exit 시점에 대한 투자자의 별도 의사결정 필요없음
- 개방형 펀드 보다 다양한 투자전략을 구사하는 펀드 존재
[단점]
- 낮은 유동성
- 펀드에 따라 약정 후 집행 기간이 길 수 있음
- 투자를 원해도 모집기간과 일치해야 약정 가능 (인기가 많거나 규모가 작은 펀드의 경우 빠른 시간 내 모집이 마감되기도 함)
- 개방형 보다 J 커브효과 큼
- Exit 시점에 대한 투자자의 의사결정 필요

​→ 초기에는 원하는 시점에 약정 가능한 개방형 펀드 위주로 집행하며, 이후 다양한 전략이 가능한 폐쇄형 펀드로 확대

□ 집합투자형(Commingled Fund) vs 구분관리계좌(SMA)

펀드는 크게 집합투자형(Commingled Fund)과 구분관리계좌(SMA)로 나눌 수 있으며, 집합투자형은 가장 일반적인 순수집합형과 국내 운용사들이 의사결정을 하는 한국형 블라인드 펀드로 나눌 수 있고, 구분관리계좌는 집합투자형 처럼 완전히 일임하는 일임형과 건별 가부의사결정을 주는 의사결정형으로 나눌 수 있습니다. 참고로 국내 자본시장법상에서는 의사결정형 펀드는 설정이 불가능합니다.

● 집합형 (순수집합형)
[장점]
- 해외 운용사의 장점 활용 가능
- 운용사에서 투자 시 빠른 의사결정 가능 (좋은 투자안 확보 가능)
[단점]
- 유명한 운용사의 펀드일수록 펀드의 강제적 제약조건(hard limit)이 적음
- 유명한 운용사의 펀드에는 투자자가 원하는 가이드라인을 추가하기 힘듬 (순위가 낮은 운용사의 경우 일정금액이 되면 별도 관리(side car) 형태로 관리해 주기도 함)

● 집합형 (한국형)
[장점]
- 수익자가 원하는 가이드라인 설정 가능
- 운용사에서 투자 시 빠른 의사결정 가능 (좋은 투자안 확보 가능)
[단점]
- 국내 운용사의 투자안 발굴, 투자 후 관리 능력 부족
- 가이드라인 설정 등 진행에 많은 시간과 노력 필요
- 가이드라인이 촘촘하면 미집행 리스크 존재하며, 가이드라인이 여유있으면 안 좋은 투자안을 투자할 리스크 존재 (각각에 대한 실제 문제 사례 발생한 적있음)
- 문제 발생 시 책임소재 불명확한 경우 존재

● 구분관리계좌 (일임형)
[장점]
- 해외 운용사의 장점을 활용하면서도, 투자자의 요구 조건 반영 가능
[단점]
- 최소 투자금액이 높은 수준 (순수집합형 USD 10m 수준 vs 일임형 USD 100m, 평판 좋은 운용사인 경우 USD 300m)
- 최소 투자금액 수준을 맞추기 위해 국내 펀드에서 여러 수익자를 모집할 경우 수익자 간 의견 조율 어려움
- 집합형 보다 운용사에서 신경을 덜 쓰게 됨 (열위한 자산 편입 위험 존재)

● 구분관리계좌 (의사결정형)
[장점]
- 투자안 발굴 및 관리를 해외 전문 운용사가 담당
- 건별로 펀드 수익자가 직접 의사결정 가능
[단점]
- 투자기관 내에서의 의사결정 주체 모호 (프로젝트 딜과 동일한 프로세스 적용시 시간 내 의사결정 불가능하며, 운용부서에 일임할 경우 정상적인 내부 프로세스 회피 수단이 될 위험 존재)
- 최소 투자금액이 높은 수준
- 자금모집이 급한 운용사에서 주로 제공하며, 평판이 우수한 운용사의 경우 아예 제공하지 않음
- 집합형 보다 운용사에서 신경을 덜 쓰게 됨

→ 집합형(순수집합형) 위주로 포트폴리오를 구축하며, 국내 금융시장의 발전을 위해서는 차츰 집합형(한국형)에 대한 익스포져도 제한적으로 확대 필요.

Rotterdam, NL: 부동산

해외부동산: 로테르담 (Rotterdam, NL)

네덜란드 제2의 도시인 로테르담은 유럽 최대의 무역항입니다. 제2차 세계대전을 겪으며 도시의 상당부분이 파괴되었으며, 이로인해 새로 들어선 건물들이 많습니다. 독특한 양식의 건물들이 많아서 현대 건축 박람회장으로도 불린다고 합니다.

업무시설에 대한 투자자들의 투자심리는 좋은 편이며 프라임 오피스의 yield는 향후 2~3년간 추가로 하락하여 4% 수준까지 떨어질 거라는 전망이 있습니다.

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https://youtu.be/6QvGfNtYZ6w