Geneva, CH: 부동산

해외부동산: 제네바 (Geneva, CH)

스위스의 제네바 역시 해외 투자자들의 접근이 어려우며, 유로화와 스위스 프랑의 통화가치 변동에 따른 영향을 받는다는 스위스 시장의 특성을 갖고 있습니다.

제네바는 작은 도시입니다만, 세계적으로 이름있는 유명한 도시입니다. 특히 상업시설 관련해서 명품거리인 론거리(Rue do Rhone)와 많은 시계제조업자들로 유명합니다. 그 외에 모터쇼(Motor Show)나 시계제조쇼(Watchmaking Show, SIHH) 등 각종 컨퍼런스와 전시회 등으로도 잘 알려져 있습니다.

주거시설에서 가격이 최근 몇년간 하락하였던 제네바는 회복되는 모습을 보이고 있습니다. 낮은 금리와 제한적인 공급이 주요원인으로 보입니다. 또한, 스위스와 프랑스를 연결하는 레만익스프레스(Léman Express, CEVA)의 수혜 도시입니다.

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https://youtu.be/ZrFMsaSyysU

Zurich, CH: 부동산

해외부동산: 취리히 (Zurich, CH)

스위스 부동산 시장은 매우 안정적인 시장인 동시에 자산을 취득하기 매우 어려운 시장이기도 합니다. 자산을 소싱하기 위해 필요한 지역의 특성은 외부 투자자들에게 큰 장벽이 됩니다. 그러다 보니 글로벌 투자자들이 관심은 많지만 실제 활발히 투자를 하는 투자자들은 거의 없습니다.

세계적인 도시들과 비교하면 작은 도시이기는 하지만, 취리히는 스위스에서 가장 큰 도시입니다. 반호프거리(Bahnhofstrasse)는  유명한 쇼핑거리입니다. 이러한 리테일 부분은 스위스 프랑의 강세로 인해 부정적 영향을 받고 있습니다. 유럽은 국경을 넘나들기 쉽다 보니, 유로가 아닌 스위스 프랑을 사용하고 있는 스위스는 상업시설(retail) 부분에서 통화에 따른 영향을 많이 받습니다. 스위스 프랑이 강해지면 독일, 프랑스, 이탈리아 등 인접국가로 가서 쇼핑을 하는 것이죠. 취리히 사람들은 독일의 콘스탄츠(Konstanz)로 많이 가고 있다고 합니다.

서울도 그렇지만 전세계적으로 많은 도시들이 교통체증 문제나 환경 이슈로 공공 자전거를 많이 도입합니다. 취리히 역시 공공 자전거가 잘 발달한 도시 중 하나입니다. 이러한 공공 자전거는 도심 안의 생활을 편리하게 만들어 줍니다. 도심이 주거공간으로 선호도가 오르는 반면 신규공급은 거의 없어서 시장은 계속 오를 거라는 전망을 합니다.

니치(niche)라고도 불리는 대안부동산 역시 강세가 수그러들지 않을 거라고 합니다. 투자자들의 이해가 높아지고 투자활동도 활발해졌기에 더이상 틈새가 아니라고 말합니다.

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https://youtu.be/k08fgr6EJVg

Brussels, BE: 부동산

해외부동산: 브뤼셀 (Brussels, BE)

브뤼셀은 EU내 최고 대학 중 하나로 꼽히는 루벤대학교(Katholieke Universiteit Leuven)가 인근에 있습니다. 특히, 과학(science), 기술(technology), 혁신(innovation) 등으로 잘 알려져 있습니다. 이러한 영향으로 브뤼셀은 신생기업(start-ups)이 많아질 것이라고 이야기하기도 합니다. 또한, 광역교통 측면에서도 암스테르담과 파리와 잘 연결된 철도는 장점입니다.

하지만, 도시내 대중교통은 악명이 높습니다. 교통체증에도 불구하고 자동차로 출퇴근하는 것이 대중교통을 이용하는 것보다 빠릅니다. 브뤼셀 시 당국은 이러한 고질적인 문제를 해결하기 위해 대중교통 환경을 개선하려고 하고 있으며, 대중교통과 연결되는 곳에 투자기회가 있을 거라고 말하는 사람도 있습니다.

PWC에 의하면, 업무시설에서 2019년 상반기 347,000 평방피트의 높은 임대수요(take-up)를 기록했습니다. 혹자는 브뤼셀 시장은 오랫동안 죽은 것처럼 보였으나, 성장이 기대되는 CBD 내 좋은 입지의 업무시설에서는 좋은 모습을 보이기 시작했다는 평합니다. 신규 건설이 없었고, 업무시설이 숙박시설이나 주거시설로 전환되어 왔기때문이라고 합니다.

다른 혹자는 2년전 평방미터 당 연간 195~215 유로 수준이었던 브뤼셀 업무시설의 임대료가 270 유로로 30% 이상 상승했으며 임대료를 협상할 수 조차없다고 말하기도 합니다. 이러한 점들을 볼 때 브뤼셀 업무시설에서 코어 전략이 유효해 보입니다.

또한, 주거시설과 숙박시설 역시 시장환경이 좋은 상태입니다.


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https://youtu.be/YcE93SFn1o0

Vienna, AT: 부동산

해외부동산: 비엔나 (Vienna, AT)

비엔나는 잘 발달된 서유럽 시장에 속하면서도 동유럽과 서유럽, 양쪽으로 접근이 용이합니다. 많은 사람들이 살고 싶어하는 도시 중 하나이며 인구 증가가 빠르게 일어나고 있습니다.

하지만, 부동산 투자 관점에서는 재미없는 도시라고 혹자는 말합니다. 공실률은 낮고, 임대료는 안정적입니다. 코어 투자 시 상승에 대한 큰 기대를 갖기도 어렵고, 밸류애드 투자로 적극적으로(active) 대응을 해도 큰 폭의 가치상승을 기대하기 어렵습니다. 가치 측면에서도 완만한, 안정적인 도시입니다.

업무시설 측면에서는 상업중심지구에서 개발기회가 제한적이다 보니 시장이 정체되었다고 보기도 합니다. 혹자는 비엔나의 임차인 변동은 신규 수요가 아닌 비엔나 시장 안에서의 이동만 있다는 것이죠. 성장성이 없기 때문에 비엔나 시장이 다른 시장보다 좋을 이유가 없다고 보는 사람들도 있습니다. 코어 보다는 코어 플러스에서 기회가 있다고 말합니다.

주거시설 측면에서도 개발기회는 많지 않습니다. 하지만, 앞서 말한 것처럼 사람들이 살고 싶어하는 도시이다 보니 좋은 투자안을 찾기가 어렵습니다. 그렇다고 해도 3.50~3.75%의 현재 yield는 과하다는 시각이 많습니다. 추가적인 하락은 어려울 거라고 보죠.

좋지만 가격이 부담되다 보니 기관투자자들이 기숙사와 같은 대안부동산으로 옮겨갈거라는 전망도 있습니다.

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https://youtu.be/m-QYy0UnziE

Madrid, ES: 부동산

해외부동산: 마드리드 (Madrid, ES)

스페인의 수도인 마드리드는 금융위기 이후 부동산 시장이 아직도 회복 중인 도시 중 가장 큰 도시 중 하나입니다. 경제는 안정화되었지만 부동산 시장은 금융위기 이전 수준에 아직 도달하지 않아서 가격측면에서 매력적인 도시입니다.

단지 가격이 낮은 수준이어서가 아니라 남유럽의 금융과 사업 중심지이기도 합니다. 아직도 PIIGS로만 스페인을 기억하는 하는 사람들도 있는데, 2014년 이후는 달라졌습니다. 유럽에서 경제가 가장 좋은 국가 중 하나입니다.

동시에 역사적인 건물, 도시 내에 있는 유명 조각품들(urban sculptures), 세계적 수준의 미술관과 박물관, 그리고, 레스토랑 등 다양한 모습을 지니고 있습니다.

이런 도시의 장점이 있지만 가격과 임대료가 아직 회복되지 않다보니 혹자는 마드리드 시장은 수년간 임대료 상승이 이어지며 투자기회를 제공할 것이라고 말하기도 합니다.

이러한 회복과 기회는 모든 유형의 자산에서 진행될 거라는 전망입니다. 혹자는 여기에 마드리드도 우수한 대학과 연계된 기술 주도 시장이 이어지며, 성장세가 지속될 것이라고 합니다. 다만, 1차  합의가 이루어진 듯 분위기가 흐르는 미중 무역분쟁이 다시 악화되거나 지속되면 스페인 역시 영향권에 들며 수출감소로 인한 부정적 영향을 받을 수도 있다고 합니다.

업무시설(office)에서는 마드리드의 중심상업지구(CBD)  공실률은 5%이하로 낮아졌습니다. 파리나 베를린에 비하면 높은 수준으로 보일 수 있지만, 절대적 수준이나 추이를 보면 낮은 수준입니다. 사람들은 코어 전략을 실행하기 좋은 도시 중 하나로 꼽습니다.

여기에 또다른 이슈가 있었습니다. 새로 선출된 마드리드 시의회는 7월에 신북부(Nuevo Norte) 제안을 만장일치로 승인하였죠. 사람들은 이 제안이 차마르틴역(Chamartín station) 주변을 개발하여 마드리드의 중심상업지구(CBD)를 북쪽으로 확장하여 마드리드가 세계적인 도시로 발돋움할 수 있도록 할 거라는 기대를 합니다.

마드리드는 전자상거래 침투 속도가 상대적으로 낮고, 관광객이 많다보니, 상업시설(retail)에서도 코어 전략이 좋다고 합니다.

물류시설(logistics)에서 마드리드는 OECD 국가 중 상대적으로 뒤쳐진 상태라고 합니다. 코어 플러스나 개발에 기회가 있습니다.

전세계적으로 인기가 많은 최종단계배송 또는 도심형물류센터(last-mile delivery)도 투자 대상으로 좋습니다.

주거시설(residential)에서는 이미 수년 전에 과열과 비싼 가격이 이슈화되었습니다. 하지만, 세계 주요 도시와 비교 시 아직 가격매력도와 성장잠재력이 높은 도시입니다.

마드리드의 주요 주택은 평방미터 당 7,000 유로, 평당 약 30백만원 수준에 거래됩니다. 베를린  9,100 유로, 파리 15,100 유로, 런던 17,700 유로이며, 가장 비싼 홍콩 45,400 유로, 평당 약 195백만원 등과 비교시 여전히 상승여력이 많다고 할 수 있습니다.

비록 소유자가 개인인 경우 5년간, 기관인 경우 7년간 임대료 상승률이 물가상승률을 상회할 수 없는 규제가 있으나, 임대료 상승 여력이 있으며, 6%  수준의 yield도 추가하락이 가능하여, 가격상승이 기대됩니다.

일반 주거시설 외에 기숙사(student housing), 양로원(nursing home) 등 특수유형의 주거시설(living)에 대한 전망 역시 밝습니다.

인기있는 관광지이기도 하다 보니, 호텔 역시 투자자들의 관심을 받는 섹터입니다.

비단 마드리드  만이 아니라 전세계적으로 호텔은 호불호가 갈리고 있습니다. 경기순환적(cyclical) 측면에서 경기후반기(late cycle)에서 피해야 할 자산이라는 시각과 장기구조적(secular) 측면에서 사람들이 점점 여가와 여행에 관심을 가지면서 성장성 높은 자산이라는 시각이죠.

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https://youtu.be/96Hiel3rLyo