Berlin, DE: 부동산

해외부동산: 베를린 (Berlin, DE)

베를린은 독일 내 역할 측면에서 비약적인 도약(quatum leap)이 진행 중인 도시입니다. 오랫동안 정치중심지였던 베를린은 단지 정치 중심지만이 아닌 경제적인 발전도 같이 이루어지고 있습니다. 혹자는 베를린이 런던이나 파리와 동등한 위치에 올라설거라고 전망하기도 합니다.

이노베이션(innovation)에서도 세계적인 도시로 많은 세계적인 기업들과 학생들의 관심을 받고 있습니다.

유럽대륙의 기술 중심지(tech hub)로서 전자상거래(e-commerce)와 핀테크(fintech)에서 위상을 강화하고 있으며, 인공지능(AI)과 블록체인(blockchain) 등 새로운 분야에서도 앞서나가기 위한 기회를 모색하고 있습니다. 우수 대학과 연계된 기술 주도 도시로 최소한 3~5년은 성장세를 이어갈 거라고들 이야기 합니다.

또한, 베를린은 인구의 성장을 수용하기 위해 가족친화적인(family-friendly) 다중심(polycentric) 모델에 주력하고 있습니다.

이와같은 이유로 베를린은 기업이 사업을 하고 싶어하고, 개인들은 살고 싶어하는 도시의 위상을 지키고 있습니다. 이는 부동산 시장에도 영향을 미치고 있습니다. 혹자는 말합니다. 직전 가격을 보고 입찰가격을 써내면 언제나 그 입찰에서 떨어질 거라고. 그리고, 당분간은 그런 현상이 유지될 거라고.

업무시설에 있어서는 수요가 사상 최고 수준에 달하며 시장의 상승을 뒷받침하고 있습니다. 공실률의 1.3% 수준에 불과하죠. 지속되는 공급이 수급의 불균형을 다소 완화시키고는 있지만, 여전히 수요가 더 많다고 합니다.공실도, 공급도 부족하다 보니 향후 성장을 예상하여 업무공간을 사전에 구하려는 움직임도 있다고 합니다.

여기에 베를린은 임대료가 평방미터 당 연 460 유로 수준이어서, 런던(London) 웨스트엔드(West End) 1,450 유로, 시티(City) 1,060 유로, 파리(Paris) 중심상업지구(CBD) 850 유로, 스톡홀름(Stockholm) 730 유로, 더블린(Dublin) 700 유로 등 유럽 주요국 임대료와 비교 시 여전히 낮은 수준입니다.

자생적으로도, 세계적으로도 성장하고 있는 비즈니스 수요와 낮은 공실률, 그리고 다른 나라의 도시들 보다 상대적으로 낮은 임대료 등을 고려 시, 베를린 부동산 시장의 성장세를 이어나갈 것으로 보며, 일부에서는 코어(Core)에서도 여전히 투자기회가 있다고 봅니다.

물류시설에서도 이러한 긍정적 효과가 이어져 코어 전략이 좋다고 이야기 됩니다.

주거환경에서도 베를린은 많은 사람들이 살고 싶어하는 도시입니다. 그러다 보니 치솟은 임대료가 사회적 이슈가 되었고, 향후 5년간 임대료 상승을 제한하게 됩니다. 이로인해 개발과 투자가 중단되거나 또는 축소되었습니다. 일부는 이로인해 5년 후에는 공급 부족이 예상되므로 지금이 오히려 투자적기라고 말하기도 하죠.

5년이라는 장기적 관점뿐만 아니라 일부에서는 경제상황, 강력한 수요, 도시재생 등을 고려하면 임대료 상승 제한정책과 독일의 경제둔화 우려에도 불구하고 당장 2020년에도 5%의 가격 상승이 있을 거라고 보기도 합니다.

하지만, 사이클 상 최고점에 근접하고 있기에, 업무시설이나 주거시설 모두 신중한(selective) 접근이 필요하다는 의견도 이어지고 있습니다.

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Cafe de Flore, Paris, FR (카페 드 플로르)

Cafe de Flore, Paris, FR (카페 드 플로르)

Cafe
Address: 172 Boulevard Saint-Germain, 75006 Paris, France

파리 6구 생제르맹 거리에 위치하고 있으며, 1880년대에 문을 연, 파리에서 가장 오래된 카페 중 하나입니다.

소설가 조르주 바타유(Georges Bataille, Load Auch), 레몽 크노(Raymond Queneau), 시인 로베르 데스노스(Robert Desnos), 레옹-폴 파르그(Léon-Paul Fargue) 등이 자주 찾았으며, 화가 파블로 피카소(Pablo Picasso)도 찾았던 곳입니다.

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Paris, FR: 부동산

해외부동산: 파리 (Paris, FR)

프랑스의 수도인 파리는 세계적으로 유명한 도시입니다. 세계 정치, 경제, 문화의 중심지 중 한 곳이며, 세계에서 가장 우아하고(elegant), 낭만적인(romantic) 도시로 꼽히는 도시입니다. 또한, 다양하고 맛있는 음식을 맛볼 수 있는 미식의 도시이기도 합니다.

그리고, 우수한 대학교들과 협업하며, 기술을 주도하는 시장 중 한 곳으로 3~5년 간 발전을 이어갈 것으로 여겨집니다.

이러한 장점들로 인해 파리는 다양한 투자자들이 가장 선호하는 시장에 꾸준히 포함되어 왔습니다.

여기에 신설되는 철로가 200km에 달하며 68개의 신설역이 생기는 그랜드 파리 인프라 프로젝트(Grand Paris infrastructure project)와 2024년 개최되는 올림픽은 더 많은 투자기회를 제공할 것으로 보여, 도시에 대한 투자매력도를 높입니다.

파리의 부동산 시장은 크고(large), 활황이며(buoyant), 유동이 풍부합니다(liquid)

부동산 투자 관련 유일한 걸림돌은 비싼 가격입니다. 좋은 입지에 있는  업무시설(prime central office)의 yield는 3% 이하에서 형성되어 있습니다.

임대료 역시 높아서 업무시설의 연간 임대료는 평방미터 당 EUR 900을 상회합니다.

이러한 비싼 가격으로 인해 혹자는 팔 시점(great time to sell)이라고 이야기하기도합니다. 자료마다 차이가 있으나 2019년 한국 투자자들이 투자한 돈이 44억 유로(EUR 4.4 b, 약 5.7조원)에서 62억 유로(EUR 6.2 b, 약 8조원) 수준으로 전체 파리 업무시설 거래량의 30%를 상회한다고 합니다. 한국 자금이 더이상 투자하지 않을 경우 가격이 지탱하기 어려울 거라는 시각이죠.

다만, 한국의 투자는 파리 도심이 아닌 라데팡스(La Défense) 지역에 집중되어 있으며, 투자 yield는 4.5%였다고 합니다. 3% 이하인 주요핵심지역은 물론 3~3.5%인 외곽의 주요핵심자산 보다 가격이 좋다는 접근이었습니다.

하지만, 라데팡스 지역이 파리 도심과는 가격 차이가 나기에 파리의 prime yield와 비교는 어렵습니다. 현지에서는 한국 투자자들이 약간 비싸게 산 것으로 이야기 됩니다만 과하거나 버블이라고 말할 정도는 아니라고 합니다. 비슷한 시기에 매도가 몰리지 않으면 영향은 제한적일 거라고 하죠.

탄탄한 시장상황을 고려 시, 파리의 업무시설과 상업시설 모두 코어 전략이 유효하다고 보는 사람들도 있습니다. 하지만, 모두가 동의하는 것은 아닙니다. 혹자는 코어는 너무 비싸기에 코어 보다는 밸류애드나 코어로 개선(refurbishing to core), 코어로 개발(developing to core) 전략을 사용해야 한다고 봅니다. 또 다른 혹자는 코어플러스(core-plus)에서 오퍼튜니스틱(opportunistic) 전략에 기회가 있다고 말하기도 합니다. 거의 모든 전략에 대해 누군가는 기회가 있다고 보고 있는 셈입니다.

혹자는 물류시설(logistics)에서도 코어전략이 유효하다고 합니다. 또다른 섹터로는 도심형 물류시설(last-mile logistics)을 들 수 있습니다. 도심형 물류시설에 대한 선호는 비단 파리 뿐만 아니라 전세계적인 현상입니다.

특히, 파리는 최근 일드프랑스(Ile-de-France)주 최대 항구이자, 강에 있는 항구 중에는 프랑스 최대인 젠느빌리에항(Port de Gennevilliers)에 지상층과 그 위에 2개층이 있는 프랑스 최초 복층구조의 물류창고(multi-storey logistics warehouse)를 만들었습니다. 육로는 물론 센느강(River Seine)을 이용한 수로도 이용가능하며, 전기를 이용한 운송수단(electric vehicles)파리 도심과 서부 지역에 운송이 가능한  형태입니다. 물류창고의 미래모습이라는 찬사를 들었었죠.

안정적인 경제(economic stability), 낮은 금리(low interest rates), 제한된 공급(constrained prime supply), 좋은 임차인(strong tenant)은 파리의 모든 자산군에 공통된 모습입니다. 여기에 주거시설은 별장(second home)에 대한 수요까지 있어서 더욱 강세를 보일 것으로 보입니다. 나이트프랭크(Knight Frank)에서는 2020년 파리의 주택이 7% 상승할 것으로 예상했습니다.

앞서도 언급한 2024년 하계올림픽과 유럽최대의 인프라 계획인 그랜드 파리 프로젝트(Grand Paris Project)는 향후 관광(tourism), 경제(economic), 고용(employment) 등 다양한 분야에서 긍정적 효과를 내며 주택시장을 포함한 파리 부동산 시장을 더욱 활황으로 이끌 것으로 보았습니다.

그 외에도 기숙사(student housing), 임대를 위한 건설(build-to-rent),  새로운 자산군에 대한 관심도 증가하고 있습니다.

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https://youtu.be/28KHaX9pb1I

New York, US-NY

New York, US-NY (뉴욕)

뉴욕은 월스트리트(Wall Street)로 대표되는 전세계 금융 중심지일뿐만 아니라, 실리콘 앨리(Silicon Alley)로 잘 알려진 기술(Tech and biotech) 중심지이기도 합니다.

사람들이 모이며 생겨나는 부동산(Real estate) 역시 중요한 산업입니다. 2017년 기준 뉴욕시의 부동산 가치는 1조 달러가 넘는 것으로 추산됩니다.

또한, 2017년 기준 연 62백만명 이상의 방문객이 찾는 곳으로 관광 역시 도시의 중요한 산업입니다.

센트럴파크(Central Park)

맨하튼 어퍼웨스트(Upper West Side)와 어퍼이스트(Upper East Side) 사이에 있는 도심공원(urban park)으로 2016년 기준 약 42백만명이 방문한 것으로 추산되는, 가장 많은 사람들이 찾은 곳입니다.

타임스퀘어(Times Square)

맨하튼 미드타운(Midtown Manhattan), 브로드웨이(Broadway)와 7번가(Seventh Avenue)의 교차점에 있는 상업지구로 관광객들이 많이 들리는 곳 중 하나입니다. 2014년 기준 약 40백만명이 방문하였다고 합니다.

그랜드센트럴역(Grand Central Terminal)

맨하튼 미드타운에 있는 있는 기차역입니다. 뉴욕 펜스테이션(New York Penn Station)과 토론토 유니온역(Toronto Union Station)에 이어 북미에서 3번째로 이용객이 많은 역입니다. 기차를 이용하지 않아도 관광목적으로도 찾아가기도 하며, 2014년 기준 약 22백만명이 방문하였습니다.

브로드웨이 극장(Broadway theatre)
과 극장가(Theater District, Manhattan)

브로드웨이의 극장들을 포함한 맨하튼 극장가에는 40여개의 극장들이 모여있으며, 영국 런던 웨스트 엔드 지역과 더불어 영어권에서 최고 수준의 공연이 열리는 곳으로 잘 알려져 있습니다.

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https://youtu.be/OrYbKoDUKTw

London, GB-ENG: 부동산

해외부동산: 런던 (London, GB-ENG)

영국의 수도인 런던은 세계금융을 선도하는 금융의 중심지로 중 한 곳입니다. 뿐만 아니라 인근에 세계적으로 유명한 대학교들이 있고, 문화행사들이 열리는 곳입니다. 핀테크(fintech)나 기술분야도 빠르게 성장하고 있습니다. 유럽의 각종 대형 인프라 프로젝트는 영국과 유럽을 더욱 가깝게 만들 것으로 보입니다. 멀게 만드는 것은 Brexit 이슈이죠.

계속되는 Brexit 이슈는 불확실성을 키우며, 사람들의 반응도 나뉩니다. 런던을 대체할 도시는 없기에 계속 보겠다는 사람부터, 장기적으로는 런던의 위상을 되찾을지 몰라도 향후 몇년 간은 어려울 것이라는 전망까지.

Brexit이 영국이나 런던을 망하게 하는 건 아니지만 불확실성으로 인해 런던의 부동산에 대한 적정한 가격을 알기 어렵습니다. 현재로서는 Brexit 리스크를 측정할 수 조차 없다는게 가장 큰 위험이며, 많은 투자자들이 런던을 떠나지는 않지만, 적극적으로 투자를 하지도 않고 있습니다. 그럼에도 런던의 상업용 부동산 가격은 Brexit 이후 크게 하락하지 않고 있는데, 혹자는 런던 상업용 부동산 시장을 받쳐준 건 한국과 중동의 자금이었다고 말하기도 합니다.

한국과 중동의 자금이 어리석은 자금이라는 뜻은 아닙니다. 노딜 브렉시트라는 최악의 상황을 가정해도 현재 영국 파운드화가 과매도 국면임을 고려하면 투자시기라는 의견도 있습니다.

쿠쉬먼(Cushman and Wakefield)에서는 런던을 뛰어난 대학이 함께 있는 기술주도 시장(Tech driven markets) 중 한 곳으로 꼽았으며, 향후 3~5년 간 전망을 밝게 보기도 했습니다. 또한, 업무시설(office), 상업시설(retail), 물류시설(logistics) 등에서 모두 core 전략이 유망하다고 보았습니다.

일부 투자자들은 브렉시트 이슈가 어떻게 흘러가든 런던의 경제는 탄탄할 것이고, 무엇보다 주택이 부족한 문제는 변함없기에, 브렉시트 이슈를 떠나서 주거시설(housing)에 대한 투자는 유망하다고 말하기도 합니다.

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부동산과 기술

부동산과 기술의 발전

더 영리해지고, 더 빨라져라(smarter and faster). 기술발전과 관련된 최근 이슈이고, 이것을 구현시키는 것이 디지털(digital)입니다.

부동산 투자에서도 기술의 중요성이 커져갑니다. 부동산(Property)과 기술(technology)의 합성어인 프랍텍(Proptech)이라는 말이 흔하게 쓰이죠.

중개와 임대

가장 쉽게 접하는 것은 부동산 중개와 임대에 사용되는 기술인데, 모바일을 통한 중개나 임대를 들 수 있습니다. 여기에서 직접 부동산을 구경하러 가지않고 가상현실(VR)을 통해서 보는 기술도 접목시킬 수 있죠. 미국에는 바쁜 사람들을 위해 실사를 대행하며 가상현실로 촬영하여 제공하는 회사도 있다고 합니다.

스마트 빌딩

건물 자체에도 기술이 접목됩니다. 디지털화 초기에는 초고속인터넷망을 도입한 것으로도 차별화가 있다고 말하기도 했지만, 이제는 초고속인터넷망은 기본이고, 그 이상의 것이 필요하죠. 각종 제어시스템을 자동화하거나 원격조종이 가능하게 만드는 부동산 관리측면과 입주자에 각종 편의를 제공하는 스마트빌딩이 그 예입니다.

관심을 더하는 플랫폼

하지만, 기술이라는 것은 도입할 때에는 최신기술이여도 3~4년이 지나면 진부화가 됩니다. 주기적으로 적지않은 금액을 계속 투자하다보면 차라리 원천기술을 보유한 기업을 인수하는게 낫겠다는 생각을 하게 되고, 아예 기술을 보유한 기업이나 플랫폼 자체를 인수하기도 합니다.

디지털 투자

Proptech 외에 또 하나의 흐름은 디지털과 관련된 자산에 투자자들의 관심이 조금씩 커지는 것입니다. 예를 들면, 데이터센터 자산입니다. 데이터센터는 사람에 따라 특수물건 부동산이라고 보기도 하고, 정보통신 인프라라고 보기도 합니다.

허물어지는 경계

부동산 투자자가 인프라성 자산에 투자도 하고 아예 기업들을 인수하기도 하면서, 투자에 있어서 부동산, 인프라, PE의 경계가 모호해지거나 허물어지기도 합니다.

미국의 운용사 콜로니 캐피탈의 경우 아예 디지털 콜로니라는 컨셉의 펀드를 만들기도 했습니다. 부동산인 데이터센터, 인프라인 기지국, 인터넷망, 그리고 관련 기업까지 부동산, 인프라, 기업금융을 넘어 디지털과 관련된 모든 자산에 투자하는 펀드이죠.

주거용 부동산 (Residential)

주거용 부동산 (Residential)

주택시장에 대한 선호는 금융위기를 겪으며 더욱 견고해집니다. 2008년 미국발 금융위기는 일종의 주택담보대출인 서브프라임(sub-prime mortgage)에서 발발하였습니다. 하지만, 문제는 '부동산'이 아닌 '부실한 심사'와 '높은 레버리지'라는 인식으로 이어졌습니다. 우량 주거용 부동산의 경우, 하락폭이 적거나 하락을 하더라도 회복이 빨랐죠.

주택의 부족(Housing Affordability)

전세계적으로 주택, 특히 서민들이 살만한 주택(affordable housing)의 부족은 많은 국가에서 이슈가 되고 있습니다.

규제

주택의 부족은 가격의 상승으로 이어지고, 이는 규제로 이어집니다. 이러한 주거용 부동산과 관련된 규제는 선진국이든 이머징국가든 마찬가지입니다.

임대주택이 덜 발달한 한국과 같은 국가들은 분양상한제 등 가격을 직접 타겟으로 하는 정책을 주로 사용합니다. 그리고, 임대주택시장 발달한 국가들은 임대료를 타겟으로 합니다. 대표적인 규제는 임대료 상승률 제한이죠.

분양가이든 임대료이든 가격은 수요와 공급의 균형점에서 이루어집니다. 가격에 대한 통제는 장기적으로 수요와 공급의 불균형으로 이어지게 됩니다.

예를 들어 베를린에서는 임대료가 급등하며 2020년부터 소유자가 개인이면 5년간 임대료, 기관이면 7년간 임대료 상승을 제한하는 규제를 신설했습니다. 이는 투자자들의 수익성을 떨어뜨리고, 신규공급을 축소합니다. 당장은 부동산 시장이 안정되어 보이지만 수급의 불균형이 심화되며, 5년 정도 후에는 오히려 더 큰폭으로 상승할 수도 있습니다. 실제로 일부 운용사들은 오히려 임대료 상승 제한 지역을 타겟으로 투자대상을 찾기도 합니다.

Multifamily vs single family

멀티패밀리가 발달한 미국에서는 도심화(urbanisation)와 함께 도심의 멀티패밀리 중심으로 기관투자자들의 시장이 형성되었습니다. 동시에 임대료와 가격 역시 큰 폭으로 올랐죠.

단독주택(single family)을 모아서 멀티패밀리처럼 운영하는 사업을 영위하는 사업자와 투자자도 있었지만 그 수요는 많지는 않았습니다. 멀티패밀리와 달리 개별 주택들은 서로 차이가 크고, 위치도 떨어져 있어서 관리를 위해서는 많은 인력이 필요했기 때문입니다.

하지만, 최근 멀티패밀리의 가격 부담이 커지고, 개별 주택을 관리하기 용이하게 하는 기술이 발달하며 단독주택을 모아서 임대수익을 추구하는 전략에 대한 관심이 커지고 있습니다.

Beds and sheds strategy

멀티패밀리와 싱글패밀리 외에도 주거와 관련한 다양한 유형의 자산들이 있으며, 이러한 자산들에 집중해서 투자하는 전략을 Beds and sheds strategy라고 합니다.

앞서 말한 멀티패밀리 등 임대주택(rented residential)을 포함하며, 그 외에 은퇴주택(retirement living), 노인주거복지시설(senior housing), 생활지원시설(assisted living), 저소득층임대주택(affordable housing), 학생기숙사(student accommodation) 등이 있으며, 공유주택(co-living)과 입주자 편의 서비스 제공 아파트(serviced apartments) 등도 포함됩니다.

노인주거복지시설(senior housing)

은퇴주택 또는 노인주거복지시설은 크게 나이만 제한하고 부동산과 부대시설 이용만 하는 나이제한시설(Age-Ristricted), 부동산과 부대시설 외에 이동, 빨래, 식사 등 일부 서비스도 제공하는 독립생활시설(Independent Living), 독립생활시설에서 제공하는 것들과 돌봄서비스(care services)를 제공하는 생활지원시설(Assisted Living), 생활지원시설에서 제공하는 서비스에 전문적인 의료서비스까지 제공하는 기억관리시설(Memory Care)이 있습니다.

기본적인 운영은 멀티패밀리와 유사하나 많은 시간을 시설 안에서 보내다 보니, 더 많은 서비스를 제공해야 합니다.

또한 노인주거복지시설 보다 전문적인 돌봄시설(care housing)이 있으며, 기억관리시설에서 제공하는 서비스들을 다 제공하는 간호돌봄시설(Nursing Care)과 지속돌봄지역사회(Continuing Care Retirement Communities) 등이 있습니다.

참고로 생활지원시설(assisted living)은 노인주거복지시설의 한 유형이기도 하지만, 장애인 등 거동이 불편한 성인을 위한 주거시설을 일컫습니다.

학생기숙사(student accommodation)

미국의 밀레니얼 세대는 이전 세대보다 대학진학률이 높습니다. 밀레니얼 이후의 세대인 Z세대는 밀레니얼 세대보다도 높을 것으로 이야기 됩니다. 그러다 보니 기숙사에 대한 수요도 높아지고 투자자들의 관심도 높아집니다. 기숙사는 학교와 가까울수록 좋으며, 도보로 갈 수 있는 기숙사는 제한적입니다. 멀티패밀리와 비슷하지만 시설 내에 공부할 수 있는 공간과 사교활동을 할 수 있는 공간들이 필요합니다.

단일목적주택(Single use) vs 복합시설(mixed use)

주거시설의 또다른 화두는 복합시설입니다. 밀레니얼 세대는 일, 생활, 놀이를  한 자리에서 즐기고 싶어합니다. 그러다 보니 복합시설에 대한 관심도 커져갑니다.

글로벌 부동산과 가격

글로벌 부동산과 가격

높은 가격

상업용이냐 주거용이냐, 해외냐 국내냐를 떠나 전세계적으로 부동산은 비싼 가격이 이슈입니다.

글로벌하게 유동성이 넘치며 투자 대상 자산 중 비싸지 않은 자산이 없지만, 유독 부동산에 이슈가 많은 것은 금융회사들에게는 투자 대상이지만, 더 많은 사람들에게는 생활의 기반이기 때문일겁니다.

주식 가격이 아무리 올라도 (배아픈 사람은 있을지 모르지만) 피해를 보는 사람은 거의 없습니다. 하지만, 부동산 가격과 임대료가 오르면 힘들어 하는 사람이 많아집니다. 주가가 가파르게 오른다고 실물경제에 타격을 주지는 않지만, 부동산 가격과 임대료의 가파른 상승은 실물경제를 위협하기도 합니다.

실물경제와 밀접하게 맞물려 있다보니 가격에 있어서 하방경직성과 빠른 회복이라는 장점이 있지만, 동시에 오를 때마다 너무 올랐다는 저항에 부딫히게 되는거죠.

※ 2019년 유럽의 부동산 시장의 가격과 관련된 이슈 중 하나는 한국 투자자들이 '버블'을 만들고 있다는 것입니다. 하나의 딜에 국내 한 증권사에서 3~4개 팀이 경쟁이 붙고, 비딩에서 최고 가격을 써낸 상위 4~5개 기관이 한국 기관인 경우가 드물지 않았기 때문입니다. 참고로 내년 한국투자자들이 어디를 투자할 건지에도 유럽투자자들이 관심을 갖고 있다고 하네요. (혹자는 그 곳이 팔 타이밍이라며...)

낮은 수익률

투자자에게도 높은 가격이 부담스럽기는 합니다.  기대수익률이 낮아지기 때문이며, 이는 부동산 뿐만 아니라 주식, 채권, 부동산, 인프라 등 거의 모든 자산군에서 공통적입니다. 그리고, 투자자들은 다같이 비싸진 속에서 끊임없이 상대적으로 덜 오른 투지안을 찾으려 하고 조금이라도 더 높은 수익을 찾으려 합니다.

역설적일 수 있지만, 가격이 너무 많이 올랐다는 이야기를 가장 많이 듣는 부동산이 자산군 간 비교에서는 여전히 투자 매력이 높습니다. (주관적이며 사람마다 의견이 다를 수 있습니다.)

대응 방안

상대적 매력은 있더라도 절대 수익률이 낮은 상황에서 수익률을 보다 높이기 위한 방안이 필요합니다. 동시에 경기후반에 대한 부담도 감안해야 하죠.

사람에 따라서는 수익률을 높이기 위해 위험을 더 지는 거라고 표현하기도 하고, 또 다른 시각에서는 가격이 높은 상황에서 보다 낮은 가격으로 사려는 것이기에 더 안정적이라고 표현하기도 합니다.

서로 상반된 표현인데, 누가 맞고, 누가 틀렸냐가 아니라 신용위험 측면에서 보면 위험이 높아지고, 시장위험 측면에서는 낮아진다고 보면되지 않나 싶습니다.

코어(core) 보다 밸류애드(value add)

가장 많이 언급되는 것 중 하나는 코어(core) 가격이 많이 올랐으니, 덜 오른 자산을 사서 개선을 통해 내재가치를 올리는 가치상승(value add) 전략으로 가는 것입니다. 시장가격이 하락해도 내재가치가 오른 만큼 충격을 흡수할 여력이 있어서 위험을 낮출 수 있다는 전략이죠. 하지만, 단지 코어가 비싸다는 이유로 섣부르게 접근하면 더 큰 위험에 노출될 수 있습니다. 그러다 보니 가치상승 전략보다는 다소 덜 어려운 코어 플러스(core plus)나 가벼운 가치상승(light value add) 전략도 많이 듣게 됩니다.

빌드 투 코어(build-to-core) 또는 디벨로프 투 코어(develop-to-core)

코어가 비싸더라도 유동성과 충격시 회복력을 감안하면 그래도 코어에 투자해야 한다에서 시작합니다. 대신, 코어 자산이 비싸다면, 코어를 직접 만들면 된다는 전략이죠. 코어를 개발할 부지가 많지 않으며, 동일한  전략을 추구하는 투자자들이 늘며 자재비, 인건비 등 관련된 비용이 너무 많이 올라서 구사하기 쉬운 전략은 아닙니다.

한편, 혹자는빌드 투 코어가 결국 개발사업을 덜 위험해 보이게 포장한 것에 불과한 거 아니냐고 말하기도 합니다.

세컨더리(secondary) 투자 1

주요 핵심(primary core) 자산의 가격이 너무 올랐으니, 덜 오른 2순위(secondary) 자산에 투자하자는 전략입니다.

세부적으로는 관문도시(gateway city) 또는 주요 도시(top tier city)의 외곽(suburban) 자산 투자, 2선 도시(2nd tier city)의 중심지구(CBD) 투자, 주요도시 중심지구의 B급 자산 투자 등으로 나뉩니다.

기본적인 생각은 자산 간 가격의 차이가 장기적으로는 균형상태로 수렴한다는 데에서 시작합니다. 금융위기 이전 수준을 넘어선 핵심자산과 아직 회복이 더딘 2순위 자산. 핵심자산의 가격에 대한 부담이 상대적으로 가격 매력이 있어보이는 2순위 자산에 대한 관심으로 이어지며 가격차이가 줄어들 것이라는 시각입니다.

하지만, 이에 대해 경제의 양극화가 부동산의 양극화로 이어지며 격차는 더욱 벌어질 것이란 반론도 존재합니다.

경제나 인구의 성장이 가속되는 상황에서는 가격차이가 줄어들 가능성이 높지만, 성장이 둔화되거나 감소되는 곳에서는 양극화가 심화될 가능성이 더 많아 보입니다.

또한, 2순위 투자의 경우 흐름이나 추이에 대한 파악이 중요합니다. 미국의 경우 밀레니얼 세대의 생활패턴 변화나 대기업들의 사옥 이전 또는 신축 등이 그런 흐름을 만들기도 합니다.

세컨더리(secondary) 투자 2

2순위 자산에 대한 투자도 세컨더리 투자라고 불리지만, 기존 출시된 펀드의 지분을 투자하는 것도 세컨더리 투자라고 표현을 합니다.

집합투자펀드(commingled fund) 지분을 할인해서 사오면, 집합투자펀드에서 산 가격보다 싸게 사오는 효과가 있습니다. 할인매입을 위해서는 협상력(bargaining power)이 중요하다 보니 세컨더리 전문펀드를 통한 투자가 일반적입니다.

하지만, 투자자들이 공포에 질렸을 때 싸게라도 팔고, 버블일 때는 들고가려 하기 때문에 비쌀 때 싸게 사기보다는 쌀 때 더 싸게 사는 전략인 경우가 많습니다.

특수물건

특수물건(specialty), 대안부동산(alternative real estate), 틈새자산(niche asset) 등으로 불리는 자산으로 전통자산 대비 상대적으로 가격이 덜 올랐지만, 구조적 변화로 향후 성장할 것으로 예상되는 자산입니다.

기숙사(student housing), 헬스케어(healthcare), 데이터센터(data center) 등이 해당됩니다. 좀더 전문적이거나 현재는 유동성이 떨어지는 자산들이 많습니다.

Maquinna Marine Provincial Park, CA-BC

Maquinna Marine Provincial Park, CA-BC (마킨나해양주립공원)

캐나다 브리티시컬럼비아주(British Columbia)에 있는 국립공원.

토피노의 북서쪽에 위치합니다. Ramsay Hot Springs, Hot Springs Cove 등 천연온천이 유명합니다. 배나 수상 비행기(float plane)로 갈 수 있으며, 약 6시간 정도 진행되는 온천 투어가 있습니다.

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