하늘에서 본 시카고

시카고

해질 무렵 하늘에서 본 시카고. 구름 위로 넘어가는 햇살이 붉은 색을 드리우나 싶더니, 어느새 어둑해지며 도시에 불빛이 켜집니다.

하루가 저물고 숙소로 향하는 길. 내일은 보다 나은 하루이기를...

Kansas City

Kansas to Chicago

Kansas City metropolitan area. Missouri주(MO)의 Kansas City, Kansas주(KS)의 Kansas City,  Overland Park 등 2개 주에 걸친 여러 도시가 포함된 지역입니다.

조용하고 여유로워 보이지만, 그렇게 작은 도시도 아니죠. 번잡한 것도, 그렇다고 너무 심심한 것도 싫어하는 사람들에게 맞는 도시라고나 할까.

체감 물가는 시카고가 뉴욕 보다 20% 정도 저렴하고, 캔사스 시티는 시카고 보다 20% 낮다고 합니다. 생활비가 합리적이라며.

넓은 평지에 흩어져 만들어진 도시이다 보니, 도심은 상대적으로 작고, 교외(Suburban) 지역이 넓은 특징을 보입니다.

교외지역의 멀티패밀리나 리테일 시장이 활발하다고 하네요.

New Century AirCenter (JCI)
Address: 1 New Century Pkwy, Gardner, KS 66030, USA

#미국, #MO, #KS

스프린트 캠퍼스

스프린트 캠퍼스 (Sprint World Headquarters Campus)
Address: 6100 Sprint Pkwy, Overland Park, KS 66211, USA

캠퍼스 식 오피스라고 하면 실리콘 밸리의 구글 캠퍼스가 가장 먼저 떠오를텐데... 구글만 그런 캠퍼스를 구축하고 있는 건 아닙니다.

미국에 있는 일본계 통신회사인 Sprint도 대학 캠퍼스를 본따 캔사스에 업무시설을 만들어 놓았니다.

200 acre 토지에 17개 빌딩, 3.9 MSF 또는 360 KSM 면적의 규모입니다.

스프린트가 전체를 사용하는 건 아니고 키뱅크 등 다른 회사들도 임차하여 사용 중입니다.

Cherry Circle Room, Chicago

Cherry Circle Room, Chicago
American Restaurant
Address: Chicago Athletic Association, 12 S Michigan Ave, Chicago, IL 60603, United States

시카고 애슬래틱 호텔 2층에 위치한 체리 써클 룸은 2016 제임스 비어드 재단상 중 76석 이상 수용이 가능한 레스토랑 중 최고의 디자인 상을 수상한 곳입니다. 원래는 스포츠 멤버쉽 클럽이었던 곳을 개조해 만들었다고 하죠.

제임스 비어드 재단상은 요리계의 오스카상으로 불리며 미국 요리 산업에서 각 분야 가장 뛰어남을 인정 및 축하하는 상이라고 합니다.

아래 사진은 이탈리아의 만두라고도 하는 라비올리(Ravioli)는 속을 채운 파스타의 일종입니다. 약간 짜기는 하지만, 주위에서 겁을 주었던 거에 비하면 양호합니다.

#Chicago, #American_Restaurant, #지금이메뉴

작은 이야기: 위험하다는 것은

위험하다는 건

유동성과 변동성

CMBS는 높은 등급일수록 채권에 가깝고 유동성도 풍부합니다. 그런데 유동성이 풍부할수록 변동성도 커지죠. 혹자는 유동성이 없어서 변동성이 낮아보이는 낮은 등급 CMBS나 loan도 공정가액을 반영해야 한다고 합니다.

AA A CMBS는 가격이 빠졌는데, 등급이 없는 loan의 가격은 그대로면 그게 안전한 거냐고 하면서. 장부상 가격이 그대로라고 안전하다고 하다가 한번에 손상처리하게 되니 미리 조정하는게 합리적이라고 말하죠.

하지만, 다른 혹자는 Fundamental 변화가 아닌 단순 트레이딩 세력에 의한 가격변동을 억지로 일일이 반영하는 건 말이 안된다고 하기도 합니다. 실제로 거래되지 않는 건은 존재하지 않는 억지 시장 가격이 아닌 펀더멘탈이나 순현재가치(NPV) 관점에서 접근해야 된다고.

수급이냐 펀더멘탈이냐 애매한 부분이 있긴 하지만 일시적인 부분을 일일이 반영하는게 실익이 있을까 싶습니다.

Loss or Recovery

일반적으로 손실률은 문제 발생 후 일정기간 내에 팔린 가격으로 계산됩니다. 대형은행의 경우 투자부서와 사후관리 부서가 다르기에 낮은 가격에 매각하는데 부담이 적습니다. 그리고 그 속성을 아는 NPL 투자 펀드들은 최대한 낮은 가격에 사려고 합니다.

시기마다 건 마다 다르지만 매각 가격은 보통 40~60%선입니다. 하지만 실질 회수율은 80~85%라고 합니다. 그러면 어느 회수율이 적정 회수율일까요? 어떤 사람이 제게 던진 질문.

그러면서 말합니다. 그러기에 자신은 LTV 85%의 메자닌이 좋아보인다고.

위험한 건?

오크트리 회장은 가장 중요한 건 가격이라고 하죠. 투자안 자체가 좋고 나쁜게 아니라 똑같은 투자안도 (본질 가치보다) 비싸게 사면 위험하고, 싸게 사면 저위험 고수익을 얻을 수 있다고.

하지만 혹자는 말하죠. 부동산은 무조건 위치라고. 위치만 좋으면 잃을 일은 없다고. 특히 한국 투자자들이 많이 갖는 시각이지요.

미국 상업용 시장도 이러한 두 시각이 몇년째 혼재합니다. 불안할 수록 게이트 웨이 시티 core 지역의 trophy 오피스라는 시각과 해당 자산의 가격이 너무 올라서 (상대적으로) 가격 매력이 있는 주변 지역이나 특수시설(specialty)을 투자해야 한다는.

Image: English: R (letter) by LZNQBD from Wikimedia Commons, https://commons.m.wikimedia.org/wiki/File:R_Letter_LZNQBD.jpg under the Creative Commons CC0 1.0 Universal Public Domain Dedication

Pizza & Pasta Bistro Al'li

비스트로 알리 (Bistro Al'li)
Pizza & Pasta

옆에 있는 부자피자의 긴 줄에 비하면 상대적으로 한산해서 좋습니다. 식사하기 위해 긴 줄 서는 걸 안 좋아하는 1인.

화덕피자도 맛있다던데 피자는 안 먹고 풍기리조또 크림과 토마토 스파게티를 시켰습니다.

맛은 있었지만 1인 1메뉴 시키면 뱃속이 허전한 느낌이네요.

삼성미술관 리움

삼성미술관 리움

26일까지 전시되는 특별전시 '올라퍼 엘리아슨 : 세상의 모든 가능성'을 보고 왔습니다.

미국의 부동산 담보대출

미국의 부동산 담보대출

단일 구조의 whole loan이 있습니다. 하지만, 자금조달하는 차주가 원하는 조건과 대주가 원하는 조건이 다르고, 대주들도 조달비용과 요구수익률 등에 따라 원하는 게 다르죠. 이럴 때 담보대출과 Mezz라고 줄여서 부르는 Mezzanine loan으로 나눌 수 있습니다. 담보대출은 부동산을 담보로 하고, 메자닌은 부동산을 소유한 SPC의 지분을 담보로 합니다. 담보대출이 선순위가 되고, 메자닌이 후순위가 되죠.

담보대출은 다시 상환우선순위 또는 LTV에 따라 A-note, B-note, C-note 등으로 나뉠 수 있습니다. 혹자는 최선순위이자 후순위가 있는 A-note만을 선순위라고 부르지만, 혹자는 A-note는 물론 whole loan, B-note, C-note 등 부동산을 담보로 하는 모든 대출을 선순위라고 부릅니다.

또한, Mezzanine은 Senior Mezz, Junior Mezz 등으로 나뉘기도 합니다. Senior Mezz는 부동산을 100% 보유한 SPC의 지분을 담보로 하고, Junior Mezz는 부동산을 보유한 SPC의 지분을 100% 소유한 또다른 SPC의 지분을 담보로 하는 형태죠.

B-note vs Mezz

B-note와 Mezz. A-note 보다 후순위인 점에는 같지만, 앞에서 언급한 것처럼 B-note는 부동산 담보이고, Mezz는 부동산 보유 SPC의 지분담보입니다. 이러한 차이는 미국 보험사 입장에서 B-note냐 Mezz냐에 따라 요구자본에 차이가 납니다. 이는 같은 LTV 범위여도 수요 및 금리의 차이로 이어지게 됩니다.

Mezz 장점

지분담보인 Mezz은 문제 발생 시 부동산 담보(mortgage) 대출보다 빠른 처리가 가능합니다. 물론 A-note, B-note, Mezz 구조에서는 B-note가 Mezz 보다 안전하겠지만, (1)앞에 A-note만 있고, (2)LTV 구간이 같고, (3)치유 능력이 있다면 B-note보다 Mezz가 낫다고 보기도 하죠.

대규모 론의 후순위 vs 작은 론의 whole loan

기관 투자자이든 개인 투자자이든 투자하는 단위(ticket size)가 모든 건이 동일하지는 않겠지만, 어느 정도의 상한과 하한이 있습니다. 너무 작으면 건수가 많아져서 관리상 문제가 있고, 너무 크면 하나가 문제 발생 시 회사가 받는 충격이 큰 집중 리스크 때문이죠. 또한 국내에 들어오는 해외들은 국내 자금 모집 가능성도 고려하게 됩니다.

그러다 보면 큰 딜에서는 트랜치를 나눠서 후순위로 들어가거나 작은 딜은 whole loan으로 들어갑니다.

둘 사이에는 호불호가 갈립니다. 문제 발생 시에는 whole loan이 해결하기 편합니다. 능력이 된다면. 잘 모르니 남들 다 들어가는 대형 딜을 선호하는 경우가 많은데, 묻어갈 수 있기에 맘은 편할 수 있지만 해결은 더 어렵다고 하죠.

Image: Los cambistas by Seguidor de from Wikimedia Commons, https://commons.m.wikimedia.org/wiki/File:Marinus_van_Reymerswaele_(Follower_of)_-_The_Money_Changers_-_Google_Art_Project.jpg in the public domain in its country of origin and other countries and areas where the copyright term is the author's life plus 100 years or less.

송지호 해변

송지호 해변

송지호. 사람 이름 같기도 한 이름의 해변. 국내 해변 중 물이 맑고 백사장이 넓은 곳에 속합니다. 바다 편으로는 죽도라는 섬도 있어서 겨울바다를 즐기기 좋습니다.

화진포

화진포

고성 8경 중 하나. 한국전쟁 전에는 김일성의 별장이, 한국전쟁 이후에는 1인자였던 이승만 대통령의 별장과 2인자였던 이기붕의 별장이 있다고 알려진 곳. 얼마나 아름다울까라는 기대를 해봅니다.

동해안 최대의 석호와 바다 해변을 볼 수 있고, 멀리 눈 덮인 산들까지 겨울 경치가 정말 아름답습니다.

하지만 별장들은 실망. 김일성의 별장이라던 화진포의 성은 김일성이 한번 숙소로 사용하고 간 곳이며, 그나마 전시관으로 운영되며 별게 없습니다.

2인자였던 이기붕의 별장. 너무도 작은 규모. 정말 2인자의 별장일까 싶은.

한국전쟁 직후 권력자들의 별장은 어땠을까라는 호기심은 사라지고...  그러다 보니 이승만 별장은 그냥 건너 뛰기로.