US Industrial: Vacancy Rates

US Industrial: Vacancy Rates

물류창고 등 미국 산업시설(Industrial)의 공실률은 지속적으로 하락하여 2016.2Q 기준 6.00%

US Industrial Vacancy Rates / Colliers International

사모펀드

사모펀드

2011년 12월, 하나금융지주가 외환은행을 인수하면서 거대한 은행이 생겨났지. 하지만, 거대한 은행의 탄생 보다 더 큰 이슈는 매각자인 사모펀드 운용사인 론스타 관련이었어. 론스타는 2003년 주당 4,000원 선에 외환은행을 인수하여, 2011년 13,550원에 매각을 하면서, 차익이 4.5조원에 달했고, 거기에 배당을 통해서 이미 2.9조원의 이익을 올린 상태였거든. 국민의 세금인 공적자금이 들어간 은행을 외국 투기 자본에 헐값으로 매각했었다는 논란은 론스타가 산업자본이어서 처음부터 자격도 없었다는 이야기와 한국 론스타 대표의 외환카드 감자와 관련한 허위사실 유포에 대한 유죄 판결 등이 겹치며, 론스타와 론스타로 대표되는 사모펀드는 나쁜 자본의 대명사처럼 되었어.

그러면 사모펀드는 무엇일까? 정말 그렇게 나쁜 자본일까? 사실 사모펀드는 그 자체가 좋다 나쁘다를 말할 수 없는 투자수단이야. 공개적으로 불특정 다수의 일반인들로부터 자금을 모집하는 공모펀드와 달리 사모펀드는 특정 소수의 전문 투자가들로부터 자금을 모으는 펀드인 셈이지. 우리나라에서는 49명 이하의 투자자로부터, 최소 1억원 이상 가입 가능한 펀드를 의미해.

공모펀드의 경우 정보 접근성이 열위한 일반 투자자들이 가입할 수 있기 때문에 각종 규제가 상대적으로 강한 반면, 사모펀드는 정보 접근성이 높은 전문 투자가들이 투자한다고 보기에 규제가 상대적으로 약하지. 그러다 보니 운용사의 투자전략이나 투자대상 등에 있어서 운용재량권이 높다는 장점이 있어. 대신, 투명성이 떨어지는 등 공모펀드 보다 더 많은 위험이 있게 되지.

사모펀드는 특정 소수의 전문 투자가들로부터 자금을 모으는 펀드를 총칭하다 보니, 범위도 매우 넓고, 투자대상이 될 수 있는 모든 자산을 언급해야 하다 보니 분류자체가 무의미하지. 동시에 편의상 칭해지는 사모펀드는 조금씩 다르긴 하지만, 특정펀드를 언급하기도 해.

금융위기 직전 한참 헤지펀드가 유행할 때에는 사람들은 사모펀드하면 헤지펀드를 떠올렸어. 헤지펀드는 전략을 차별화한 것이기에 전략 노출을 피하기 위해서는 소수의 투자투자자부터 자금을 모아야 하고, 공모펀드가 해야하는 정보공개도 회피해야 했거든.

하지만, 요즘은 사모펀드라고 하면, 자산가치가 저평가된 기업의 주식을 인수하여 기업가치를 높인 다음 기업의 지분을 팔고 나가는 전략 등을 구사하는 사모주식펀드(PEF, Private Equity Fund)를 언급할 때가 많으며, 더 좁은 의미로는 PEF 중에서도 기업경영권을 인수하는 Buy-out PEF만을 이야기 하기도 해. 사람마다, 사용하는 상황에 따라 조금씩 의미가 달라질 수 있으니, 사모펀드는 딱 뭐다라고 정의 내리기 보다 문맥에 따라 받아들일 필요가 있어.

사모펀드는 보통 PEF와 같이 주식에 투자하는 펀드가 많기는 한데, 반드시 그런 것은 아니야. 금융회사에 대한 규제 강화로 금융회사들이 주식 보다는 원리금 상환이 안정적인 대출이나 채권(debt) 위주로 투자하면, 사모대출펀드(PDF, Private Debt Fund)도 많이 운용되고 있어.

그리고 주식이나 채권은 꼭 기업의 주식이나 채권만 투자하는 건 아니지. 부동산이나 인프라스트럭처, 항공기 금융 등 다른 실물 자산들도 자금조달 구조 및 상환 우선 순위에 따라 선순위 대출(senior debt), 중순위 대출(mezzanine debt), 주식(equity) 등으로 나뉠 수 있으며, 사모펀드는 이러한 다양한 자산의 다양한 구조에 투자하게 되지.

사모펀드 중에는 금융위기 직전의 헤지펀드들 처럼 얼마의 수익을 내줄 테니, 이것저것 묻거나 따지지 말고 나만 믿고 투자하라는 식의 펀드들도 있었지만, 금융위기를 겪으며 대부분은 기존 펀드들의 운용성과 외에 투자대상이나 투자전략, 차입한도(leverage) 등에 대한 가이드 라인을 제시를 하게 되지. 이러한 가이드 라인은 펀드 관련 계약 내용에 따라 구속력이 있을 수도 있고, 없을 수도 있어.

계속 펀드와 투자자라는 표현을 썼으나, 해외에 설립되는 대부분의 사모펀드는 신탁형(trust) 보다는 회사형으로 설립이 되서, 법인의 형태를 띄어. 그리고 해당 법인은 무한책임사원(General Partners, GP)과 유한책임사원(Limited Partners, LP)으로 나뉘지. 운용사들이 또다른 특수목적법인을 통해 GP로 참여하고, 일반적으로 말하는 투자자들은 LP로 참여하게 되는 형태야. 그리고 펀드에서 발생한 수익은 사전에 약정한 비율에 따라 GP와 LP에게 배분되게 되지.

최소 투자금액을 고려할 때 일반인들이 사모펀드를 투자하는 것은 쉽지 않지. 하지만, 만약 투자를 하게 된다면 사모펀드나 사모펀드 운용사 자체가 좋은 것이 아니라, 그들이 구사하는 전략과 투자하려는 대상이 과연 내가 투자하려던 상품과 맞는지 그리고 운용사의 평판은 어떤지 등에 대한 주의깊은 검토가 필요해.

Image: English: 1944 Lincoln Wheat Ears Cent by Nauticashades/Nauticashades from Wikimedia Commons (https://commons.m.wikimedia.org/wiki/File:1944_Lincoln_Wheat_Cent.jpg) in the public domain

론스타와 사모펀드

론스타와 사모펀드

외환은행을 매수하였다가, 하나금융에 팔고 나가면서 헐값 매각 논란을 불러일으킨 론스타. 그것만으로 한국 국민들에게는 부정적 인식이 강한데, 정부와 하나금융을 상대로 소송과 중재신청을 제기하여 론스타는 물론 론스타로 대표되는 사모펀드에 대해 일반인들에게 이래저래 인식이 안 좋은 게 이해가 되지.

하지만, 여전히 론스타를 옹호하는 입장도 있는데 론스타가 아니었으면 외환은행을 정상화 시킬 수 없었다는 것과 그 당시에는 한국에 돈이 없을 때 투자해 준 고마운 투자자라고 하고는, 정상화 시키고 그만큼 가치를 인정받아 잘 팔았다고 사후적으로 먹튀라고 하는 것은 말이 안 된다고 주장이지. 하지만, 론스타를 비난하는 입장에서는 론스타에 매각한 자체가 금산분리법을 무시한 특혜였고, 론스타는 처음부터 은행을 인수할 자격도 없었을 뿐만 아니라 거짓사실을 유포하여 헐값에 매입하였기에 불법이었다고 주장하지.

론스타가 옳으냐 나쁘냐는 다른 의견이 있는데, 옳고 그름을 떠나서 론스타 관련 이야기를 해보는 것은 사모펀드의 특성이나 전략에 대해 이해하는데 도움이 될 거야.

1998년 우리나라는 아시아 외환위기의 직격탄을 맞게 되지. 직전인 1997년 아시아 국가들이 심상치 않았고, 우리나라도 한보철강 부도 등 위기설이 돌았음에도 우리는 동남아시아와 다르다고, 마치 한보철강 부도로 부실기업 정리가 끝난 것처럼 자신감을 보였지만, 알고 보니 그게 아니었던 거지. 그때 우리나라의 많은 기업들이 부실해졌고, 그 기업들에게 대출해 준 은행들 역시 부실해졌지. 외환은행 역시 예외는 아니었어.

공적자금을 지원 받으며 정상화를 추진하던 중 2003년 외환은행의 지분 51%를 미국 론스타기 운영하는 펀드(이하 ‘론스타 펀드’ 또는 ‘LSF-KEB홀딩스SCA’)가 매수하게 되고, 외환은행 최대 주주가 되었어. 이때 론스타 펀드와 관련된 이슈는 과연 론스타 펀드가 은행을 인수할 자격이 있느냐는 거였어. 우리나라에는 산업자본이 은행을 인수할 수 없다는 금산분리법이 있었어. 쉽게 생각하면, 론스타 펀드는 펀드이므로 금융자본이라고 생각할 수 있겠지만, 산업자본이 25%를 초과하고 있었기 때문에 론스타 펀드는 관련 법에 의하면, 금융자본이 아닌 산업자본으로 분류되었지. 하지만, 정부는 한국이 외환위기 이후 아직 회복 전이었고, 자본, 특히 해외로부터 자본유치가 아쉬운 상태였기 때문에 승인을 내주었어.

그런데, 론스타 펀드가 외환은행을 인수할 2003년은 카드사태가 있던 때이기도 해. 1998년 외환위기는 기업이 부실해 지며 생겼던 위기였기에 부실해진 기업 대신 개인의 소비진작을 통해 위기를 극복하려고 했고, 카드 사용을 적극 권장했었지. 하지만, 과유불급이라고 뭐든 지나치면 안 좋은 법. 이는 2003년 연체율 급등과 카드사 부실로 이어져. 은행들은 자발적이든 떠밀려서든 자회사인 카드사들을 인수해야 하는 상황이 되지. 외환카드는 카드사 중에서도 가장 부실한 편이었고, 외환은행은 외환카드를 인수해야 했어. 론스타에 대해 부정적인 사람들은 론스타가 의도적으로 외환카드 관련 악의적인 소문을 내서 인수가격을 떨어뜨렸고, 이는 명백한 사기 행위라고 주장을 해.

실제로 인수 직전에 론스타 코리아 대표는 외환카드를 감자할 거라고 해서 가격을 크게 떨어뜨렸고, 이 부분은 2005년 검찰 고발을 통해 2012년 대법원에서 유죄 취지로 사건을 고법에 돌려보내 유죄로 확정되었지.

어쨌든 론스타 펀드는 2003년에 외환은행 지분 51%를 주당 4,000원 수준에 인수해. 이부분에 대해서도 론스타를 싫어하는 측에서는 위법행위와 사기로 인수했다고 하고, 론스타를 지지하는 측에서는 오히려 우리나라의 사법체계가 너무 대중에 편승해서 유죄판결을 내렸다고 비난을 하게 되지.

론스타 펀드 뿐만 아니라 사모펀드는 일반적으로 장기투자자가 아니야. 일반적으로 사모펀드들은 회사를 인수하면 인력감축 등 구조조정으로 비용을 줄인 후, 매각하여 단기 차익을 올리려고 하지. 단기적 손익만 계산한 인력감축은 피인수 기업의 불만과 사회적인 이슈를 피해갈 수 없어. 그리고, 장기적 관점에서의 투자 보다는 인수자를 위한 고배당 정책을 추구하게 되다 보니, 장기적으로 피인수 대상의 가치를 올리기 보다는 단물만 빼먹었다는 논란을 불러일으키게 되지.

국내 은행들은 감독당국의 눈치를 보지만, 론스타가 대주주인 외환은행은 당국에서 배당보다 건전성을 강화하라는 만류에도 불구하고, 높은 배당을 고수했어. 2006년부터 2010년까지 배당률이 45%였다고 해.

론스타 펀드는 2003년 외환은행을 인수하였다가 2011년 12월 하나금융지주에 매각하였는데, 주당 매각 가격이 13,550원, 그 차익이 4.5조원에 달했어. 그리고 배당을 통해 이미 2.9조원의 이익을 올렸던 상태. 그러다 보니 한편에서는 론스타의 투자능력을 높이 사지만, 다른 한편에서는 은행을 헐값에 매각하여, 국부를 해외로 유출했다는 문제를 제기하게 됩니다. 더욱이 매수가 진행되는 시점이 론스타 코리아 대표에 대한 소송이 진행 중이었던 시점이다 보니, 하나금융이 사모펀드의 먹튀를 돕는 것 아니냐며 그 논란은 더 컸지.

이렇게 외환은행을 인수했다가 하나금융에 팔고 나가면서 헐값 매각 논란을 불러일으킨 론스타. 이미 일반인들에게는 부정적 인식이 강한데, 정부대상으로 국제중재(Investor-State Dispute, ISD)까지 신청해. 하나는 대한민국 정부에서 주식매각 승인을 불합리하게 지연시키면서 제 값에 팔지 못했다는 것이고, 다른 하나는 외환은행을 인수하였다가 매각했던 론스타 펀드인 LSF-KEB홀딩스SCA는 벨기에에 설립된 회사였기에 이중과세방지협정에 따라 벨기에에만 세금을 내면 되는데 한국 정부가 부당한 세금을 부과하였다는 거였어. 중재는 아직도 진행 중이지. 뿐만 아니라 론스타 펀드는 하나금융을 상대로는 6천억원 규모의 손해배상을 요구하는 중재신청까지 추가로 냈어.

일반인들이나 언론에서는 론스타를 불법적인 행동도 서슴지 않는 투기성 먹튀자본으로 보는 시각이 많은 반면, 전문투자가 중에는 가장 사모펀드다운 펀드이며, 해당 펀드 투자자는 얼마나 좋았을까라며 ‘정당한 수익’을 배 아프다고 용납못하는 한국의 문화가 이상하다는 시각을 갖기도 하지.

론스타는 하나의 예이고, 모든 사모펀드가 동일한 전략을 구사하지도, 동일한 자산군을 투자하는 것도 아니야. 하지만, 투자대상이 되는 기업이나 실물자산을 싸게 매입해서 높은 가격에 파는 전략을 구사한다는 점은 비슷하지.

사모펀드는 공모펀드와 달리 제한적인 투자자들만 투자할 수 있다 보니, 공모펀드에 비해 규제가 느슨하지. 그러다 보니, 위법이냐 탈법이냐 아니면 합법이냐라는 논란이 불거지기도 해.  또한 론스타처럼 운용사가 텍사스 주에 근거를 두고, 투자자들도 대부분 텍사스 오일머니인 경우는 평판에 대해서 덜 신경을 쓰는 것처럼 보이기도 하지.

물론 모든 사모펀드가 그런 건 아니야. 일반 공모펀드 운용사들 보다 더 강한 컴플라이언스 절차가 있으며, 평판을 중시하는 사모펀드들도 많지. 사모펀드 자체는 좋은 것도 나쁜 것도 아닌 단지 수단일 뿐이지. 다른 공모펀드 투자할 때와 마찬가지로 나에게 맞는 전략, 투자대상, 그리고 운용사에 대한 평판 등을 고려하는게 중요해.

펀드마다 최소 투자가능 금액이 다르지만, 해외 같은 경우 보통 최소 투자 가능금액이 10억에서 100억이고, 국내 사모펀드도 1억 이상이다 보니 개인 중에 이런 사모펀드를 부담없이 투자할 수 있는 수준이라면 그 사람은 상당한 재력가일테고, 자신의 금융지식과 네트워크를 활용한 신중한 투자를 하겠지.

Image: Stacks of US quarters and pennies by Dori from Wikimedia Commons (https://commons.m.wikimedia.org/wiki/File:Stack_of_coins_0214.jpg) in the public domain 

크리미널

Criminal (2016)

기억이식을 소재로 한 첩보 영화입니다.

빌리만 알고 있는 중요한 정보를 알아내기 위해 교도소에서 대부분의 삶을 산 제리코에게 이식된 첩보원 빌리의 기억.

빌리와 제리코. 뒤섞인 기억과 감정. 당사자도 주위 사람들도 정말 그 사람이 누구인지 알 수 없죠.

이런 기억이나 감정의 조작이 도덕적인 이슈로 못하고 있(거나 몰래하고 있)지만, 의학적으로는 가능하다고도 합니다. 영화와 똑같지는 않지만.

영화 Criminal에서는 이식 된 기억이 48시간 동안만 존재할 꺼라고 이야기 합니다. 전두엽의 이상으로 감정을 못 느끼던 제리코는 빌리의 기억을 이식하며 감정이라는 것을 조금씩 알아가게 되죠.

영화에서는 이미 몇번 소재로 사용되었던 기억의 이식. 아주 새롭지는 않지만 무난히 즐길 수 있는 영화입니다.

나이스 가이즈

The Nice Guys

성인물 여배우 미스티의 예상치 못한 죽음으로 시작되는 B급 영화 느낌나는 영화. 1970년대 대기오염이 심하던 로스앤젤레스를 배경으로 하고 있습니다.

악연으로 만났던 어설픈 사립탐정 홀랜드와 청부폭럭자 잭슨은 아멜리아를 찾기 위해 힘을 합하게 되고, 배출가스 저감장치 소송문제 관련 미스티의 죽음이 단지 일부에 불과한 커다란 음모에 빠져듭니다.

홀랜드의 반대에도 불구하고, 그의 딸 홀리는 사건에 관여하여 홀랜드의 부족한 점 일부를 보완해주죠.

아멜리아와 그녀의 엄마가 서로 다른 이야기를 하며... 홀랜드와 잭슨은 누구의 말이 맞는지 혼란스러워지죠. 어쩌면 시각 차이일 뿐 둘 다 자신의 이야기에서는 맞는 이야기일 수도 있다는 생각까지 하며.

흡연장면과 음주장면이 많이 나오고, 살인장면이나 폭력장면, 누드장면 등도 자주 나와서 관람등급은 R입니다. 누드장면은 자주라기 보다 초반부에 대놓고 나오죠.

포레스트: 죽음의 숲

포레스트: 죽음의 숲 (The Forest, 2016)

사라진 쌍둥이 동생을 찾아 일본으로 건너간 한 여인.
‘자살의 숲’으로 불리는 후지산 속 ‘아오키가하라’. 그 숲에는 가지 말라는 경고. 그리고 동생이 죽지 않고 살아있다고 믿기에 찾으러 가야만 하는 여인.

정말 무서운 것은 숲인지, 악령이나 유령인지, 사람인지, 아니면 내 자신인지...

영화의 촬영 배경인 아오키가하라 숲이 실제로도 자살자가 많다는 사실이 더욱 영화에 대한 관심을 높입니다.

살인마, 귀신, 유령, 좀비 등이 실제로 나타나 공격하는 게 아니라 음산한 분위기만 조장해가는 류의 영화를 좋아한다면 좋아할 수도 있겠지만, 잔인한 공격이 난무하는 공포 영화를 좋아한다면 뭔가 양념과 조미료를 넣긴 한 것 같은데 맛은 싱거운, 그런 느낌을 받을 수 있습니다.

굳이 하드코어 공포영화와 비교하지 않고, 실체 없이 긴장감을 조성하는 다른 영화들과 비교해도 싱겁고 뭔가 잘 맞아 돌아가지 않는 느낌의 영화.

National Restaurant

The National Bar & Dining Rooms

지나고 나서 정리하려고 보니 사진과 장소나 메뉴가 같은 곳, 같은 것인지 100% 확실한 건 아니지만, 맞을 거라 생각하며...

아침, 점심, 저녁 다 제공되는 뉴욕의 음식점입니다. 아침 또는 브런치가 맛있다고 해서 가봤습니다.

CROQUE MADAME (Bistro Ham, Gruyere, Truffled Mornay, Sunny Egg)였던 것 같은데... 18달러입니다.

주소: 577 Lexington Ave, New York, NY 10022 미국

OneDine, New York

OneDine

One World Trade Center 101층 mezzanine에 위치한 음식점입니다. 레스토랑이라고 하는게 낫겠죠? 언젠가부터 음식점 보다는 레스토랑이, 차림표 보다는 메뉴가 사람들이 더 선호하는 단어가 되어버렸네요.

맛보다 경치가 더 앞서는 이곳은 꼭 가야할 만큼 맛집은 아닙니다. 하지만, 경치만 믿고 말도 안되는 음식이 나오는 곳도 아닙니다. 생각보다 맛있는 음식과 함께 여유로이 뉴욕을 내다볼 수 있습니다.

주소: One World Trade Center, 285 Fulton St, New York, NY 10007 미국

닌자터틀: 어둠의 히어로

닌자터틀: 어둠의 히어로 (Ninja Turtles 5: Out of the Shadow)

벌써 5번째 시리즈. 한국어 부제는 어둠의 히어로이지만 원 부제는 어둠 밖으로(Out of the Shadow)입니다. 둘 다 맞는 말이긴 합니다.

어벤져스에서도, 트랜스포머에서도 열렸던 포털이 열립니다. 같은 포털은 아니지만.

닌자 거북이 아니어도 어디서 본 듯한 패턴들. 그리고 닌자 거북에서 빠질 수 없는 미국식 유머. 그냥 큰 기대없이, 별 생각없이 시간을 보내고, 보고나서 뭔가 남기는 게 없기를 원할 때 좋은 영화죠.

미라클 프롬 헤븐

미라클 프롬 헤븐 (Miracles from Heaven)

실화를 바탕으로 한 영화.

전형적인 미국 텍사스의 중산층. 실제로 그런지는 모르겠지만... 최소한 영화나 드라마에서 비춰져 온.

갑자기 아픈 애나. 원인은 모르고, 의사는 괜찮대지만... 아이는 아프고.

아이도 힘들지만, 부모의 마음도 아프죠.

겨우 알게 된 것은 가볍지 않은 희귀병. 치유법도 아직 없는.

악당도 없고, 모두가 평범한 착한 사람들이지만 겪어야 하는 아픔.

누군가 아프면 모두가 힘들죠. 기적이 가장 필요한 순간.

왜 나쁜 일이 특정인에게 발생했는지, 반대로 기적이 왜 특정인에게만 일어났는지... 설명할 수는 없지만...

그런 기적에 대한 영화입니다.