_Joa (K)

May 30, 2016

Palo Alto: GDP, GMP

Palo Alto: GDP, GMP

Silicon Valley 내에 위치한 Palo Alto 시. Metropolitan 기준 경제성장률은 미국 전체 성장률을상회합니다.

U.S. GMP yoy (All industry total)
Source: Bureau of Economic Analysis, U.S. Department of Commerce

U.S. GMP (2001=100)
Source: Bureau of Economic Analysis, U.S. Department of Commerce

530 Lytton Ave., Palo Alto, CA

530 Lytton Ave., Palo Alto, CA

Sale Date: Sep 2015
Size: 57,400 SF
Price: 60,650,000
PPSF: 1,057
Land: Fee simple
Buyer: LVBL Ventures
Seller: William R and Katherine Closs

1530 Page Mill Road, Palo Alto, CA 94304

1530 Page Mill Road, Palo Alto, CA 94304

Date: Mar 2015
21,698 sf
USD 6.25 NNN (USD 6.22 effective)
4 month free
USD 20 TI

3301 Hillview Ave., Palo Alto, CA

3301 Hillview Ave., Palo Alto, CA

3301-3307 Hillview Ave., Palo Alto, CA

Sale Date: Mar 2015
Size: 292,013 sf
Price: USD 330,000,000
PPSF: 1,130
Land: Ground Lease
Buyer: Morgan Stanley
Seller: TIBCO

May 29, 2016

2882 Sand Hill Rd., Menro Park, CA

2882 Sand Hill Rd., Menro Park, CA

2882-2884 Sand Hill Rd., Menro Park, CA

Date: Jan 2015
Size: 133,124 sf
Price: USD 240,000,000
PPSF: 1,803
Land: Fee Simple
Buyer: Invesco
Seller: Clarion

May 27, 2016

Newmark C&C

Newmark Cornish & Carey
245 Lytton Avenue, Suite 150, Palo Alto, CA

Palo Alto 부동산 시장의 특징

신생 tech 기업이 많습니다. 스탠포드 대학의 우수인재들을 활용할 수 있다는 장점으로 신생 tech 기업들이 많으며, 실리콘밸리의 발생지라고도 불립니다.

법무법인들이 많습니다. Tech 기업들은 특허 등 법률자문이나 소송 건이 많기에 실리콘밸리에 법무법인들이 많은데 실리콘밸리의 법무법인들은 다들 팔로알토에 사무실을 내고자 합니다. 법무법인들에게는 임대료 보다 회사의 이미지가 중요합니다. (Image-sensitive, not price-sensitive) 좋은 위치, 좋은 건물에 대한 선호도가 높죠.

Tech 기업의 최고경영자들의 저택이 근처에 있습니다.

이러한 특징으로 인해 팔로알토는 임대료가 오를 때에는 먼저 오르고, 내릴 때는 가장 나중에 내리는 모습을 보여왔습니다. (First up, last down)

수요와 공급

수요는 앞서 언급한 바와 같이 image-sensitive입니다. 좋은 지역, 좋은 물건이면 임대료 수준은 큰 문제가 아닌 경우가 많습니다.

공급측면에서는 시의 공급제한 정책인 모라토리엄(Moratorium)이 중요한 영향을 미치고 있습니다. El Camino Real, California Avenue, Downtown Palo Alto 지역의 연간 공급물량을 제한하는 정책이죠.

이로인해 수요는 충분한데 공급이 부족한 상황이 지속되고 있습니다.

교통

최고경영자들의 저택은 근처에 있지만, 많은 직원들이 샌프란시스코에서 출퇴근을 합니다. 50분 정도 CalTrain을 타고와서 갈아타야 하다 보니 역에서의 거리가 중요하다고 하네요.

팔로알토의 submarket

Sand Hill

땅까지 소유한 freehold가 많습니다. 법무법인(law firm), 컨설팅회사(consulting firm), 벤처캐피탈 등이 많다보니, class A에 대한 선호가 높습니다. (tight market)

Stanford Research Park

스탠포드 대학이 토지 전부를 소유하여 leasehold 형태입니다. 부동산 시장 관점에서는 사람에 따라 주변의 부동산도 포함시키기도 합니다.

100,000sf 이상을 임차할 수 있는 공간이 전체 3~4개 정도이며, 그나마 그 줄 임대가능한 곳도 1개 이하여서 넓은 면적을 임차하고자 하는 임차인들은 어려움을 겪는다고 하네요.

Downtown Palo Alto

신생기업들의 인큐베이션 공간으로 불리는 이곳은 작은 면적을 사용하는 임차인들이 많습니다.

임대료는 class A 기준 USD 9.5~12.0/sf/m 수준입니다.

East Palo Alto

East Palo Alto는 Palo Alto와는 다른 도시입니다만, 사람에 따라서는 Palo Alto의 서브마켓으로 보기도 합니다.

팔로알토에서 2마일, 약 3.2km 정도 떨어져 있어서 멀리 있지는 않지만, 시장의 특성은 차이가 많이 납니다.