대체투자의 분류

대체투자의 분류.

집에 쥐가 출몰하자 최불암이 약국에 갔다.
최불암: 모기약있어요?
약사: 모기가 어디가 아픈데?

'뭐지 이 썰렁한 기운은?'이라고 생각할 수도 있을텐데...  네가 태어나기 훨씬 전인 1990년대 초반 유행했던 최불암 시리즈 중 하나야. 일종의 허무개그였지. 최불암 시리즈를 말하려던 건 아니고, 용어가 중요하지 않을 수도 있지만  위에서 처럼 용어나 분류를 서로 다르게 생각하고 있으면, 혼동이 될 수 밖에 없지.

요즘은 대안투자라는 말보다 대체투자라는 용어를 많이 사용하니 여기서도 주로 대체투자라는 말을 사용할게. 하지만, 가끔은 설명의 편의를 위해 '대안'이라는 단어도 쓸텐데, 여기서는 차이가 없다고 보면 될거야.

대체투자가 대단한 상품이라고 생각하는 사람들도 있지만, 알게 되면 알수록 대체투자라는 하나의 묶음으로 묶는 것이 맞지 않다는 생각을 하게 되지. 비록 공통점이 있기는 하지만, 하나의 집합, 자산군으로 묶기에는 너무도 성격이 다른 것들이 모여 있거든. 이런 차이점들을 무시하고 대체투자라고 묶어서 말하게 될 때, 언제 어느 방향에서 바라보냐에 따라 어떨 때는 막연한 환상에, 어떨 때는 막연한 두려움에 젖게 되는게 아닐까 싶어.

그래서 사람들은 몇가지 방법에 따라 분류를 다시 하게 되지. 그 중 하나는 투자상품의 진화에 따른 분류야. 전통적 투자 (Traditional Investments), 준전통적 투자 (Semi Traditional Investments), 전통적 대안투자 (Classical Alternatives), 새로운 대안투자 (Modern Alternatives)로 나누는 방법이지.

이렇게 분류 할 때에는 주식과 채권을 전통적 투자로 분류하고, 외환과 같이 분류가 애매한 투자안들은 준전통적 투자로 분류해. 외환도 투자대상이냐고? 해외여행이나 해외직구를 해보면 알게 될거야. 환율변동이 얼마나 심한지. 그런 변동성을 이용하면 돈을 벌 수도 있기에 투자대상이 되지.

그리고 실물상품(Commodities)이나 부동산 같이 대안투자 중에서도 예전부터 있었던 투자대상을 전통적 대안투자, 상대적으로 새로 생긴 대안투자를 새로운 대안투자라고 봐. 새로운 대안투자로 분류되는 헤지펀드가 최초로 나온 게 1949년이라고 하니 ‘새로운’이란 표현과 안 어울리기는 하지만. <그림 1>

또 다른 방법은 뭐가 달라서 대체투자로 보느냐에 따라 분류를 하는 방법이지. 크게 대상이 다르거나, 자금조달수단이 다르거나, 투자기법이 다르기 때문이라고 보는 거야. 대상과 관련해서는 부동산, 귀금속, 원자재, 에너지, 농산물 등 일반적인 금융상품을 제외한 다양한 투자대상을 대안적 투자대상이라고 분류를 하게 돼. 앞서 이야기 했듯이, 부동산과 귀금속과 같이 그 자체가 아무리 오래되었어도 금융시장에서 투자대상의 관점에서는 대안적 투자대상이 될 수 있어.

새로운 조달방법이 포함되는 경우 대안적 자금조달로 분류를 하게 돼. 사모투자 (Private Equity, Private Debt), 벤처캐피탈 (Venture Capital), 벌처캐피탈 (Vulture Capital), 엔젤캐피탈 (Angel Capital) 등을 발행회사 입장에서 자금조달 방법을 다양화하였다고 보는 거지. 벤처, 벌처, 엔젤. 일단은 그런 용어가 있다는 정도만 알고, 나중에 기회가 다을 때 설명을 할게.

한참 벤처 붐이 일 때는 창업기업이나 초기기업에 대한 자금제공을 성격을 구분해서 부르기도 했는데, 요즘은 그냥 start up 기업에 대한 투자로 단순화해서 부르는 경우가 많지. 또한, 신용등급이 낮은 고수익 채권 (High Yield Bond )이나 소규모 주식 (Microcap Stock), 주식과 채권의 성격을 다 가지고 있는 메자닌 (Mezzanine) 등도 대안적 자금조달로 분류하기도 해.

예전 자금조달 방법은 무엇이냐고? 주식이나 채권을  자본시장에서 불특정 다수로부터 공개적 모집하는 직접금융이나, 자본시장에 직접  참여하지 않고 은행에 가서 돈을 빌리는 간접금융을 전통적 자금조달로 봐. 자금을 제공하는 사람은 주식이면 기업의 주인이 되고, 채권이나 대출이면 채권자가 되지. 하지만 이 분류에 해당되는 경우 자금을 제공하는 사람들은 일반적인 채권자나 주주와는 다른 목적을 갖게 돼.

그리고 투자기법을 다양화 한 것도 대안적 투자전략이니 대체투자 중 일부라고 들지. 금융위기 이전에 가장 유명한 대체투자였던 헤지펀드나 재간접펀드 (funds of funds) 등이 여기에 포함돼. 전통적 주식과 달리 그 어떤 상황에서도 승승장구할 것 같던 헤지펀드가 대규모 손실을 보고, 시장에서 자유롭지 못함을 알게 되면서 최근 해외에서는 헤지펀드를 과연 대체투자로 봐야 하는가를 놓고 이견이 있기는 하지만. <그림 2>

그냥 요즘은 헤지펀드, 벤처캐피탈, 사모주식펀드 등은 주식형, 구조화된 채권이나 하이일드 채권, 사모채권펀드 등은 채권형, 실물형으로 구분하기도 하지.

혹자는 이러한 분류에 대해 굳이 그런 분류가 필요하냐고 하기도 해. 그냥 돈만 벌면 되는 것 아니냐고. 하지만, 하나로 묶어서 보는 것보다는 이렇게 저렇게 나눠서 보는게 아무래도 개별 상품의 성격을 좀더 아는데 도움이 되지 않을까?

눈꽃

눈꽃

너무나도 익숙해져
흔하디 흔한
도시의 메마른 풍경

부지런히 흩뿌려져
흔하지 않은
도시위 하아얀 송이

숙아채콩나물국밥

숙아채콩나물국밥.

둘이 먹다 하나 죽어도 모를 그럴 맛집은 아니지만, 담백하고 시원한 국물이 좋아 가끔 찾게 되는 곳.

서울특별시 강남구 개포로20길 17(개포동 1231-17)

변화

변화

KPop Star. 어느 정도까지 오르면 나오는 평은 예상이 가능하다, 한계가 있다, 변화를 줘야한다.

그런데, 많은 참가자들이 변화를 시도한 라운드에서 좋은 평을 받지 못합니다. 안 맞는 옷을 입은 것 같다, 색깔이 뭔지 모르겠다.

참가자들은 무엇을 원하는 건지 몰라서 당황스러울 수도 있을 겁니다.

결국 위로 올라가는 것은 우직하게 자신의 색깔을 고집하거나, 변화에서도 극찬을 받은 참가자들입니다.

무어라 해도 자신의 색을 더 다듬어가는 것이나, 변화를 통해 찬사를 받는 것 모두 어려운 시도입니다.

하지만, 올라가기 위해서는 넘어야 하는 순간입니다.

그리고 꼭 케이팝스타 참가자들만 만나게 되는 순간도 아닙니다. 똑같은 방식으로는 똑같은 결과 밖에 안 나옵니다. 더 깊게 파거나, 더 넓게 파야하는 순간을 놓치면 안 됩니다.

Image: "Silhouette of female with a microphone" by Orion 8 at Wikimedia Commons  (https://commons.m.wikimedia.org/wiki/File:Female_singer_silhouette.png) / Public domain 

거창

2월 거창의 어느 곳.

아직은 파릇파릇한 생기가 느껴지지 않는 고즈넉한 자연.

지분과 부채

금융위기 이후 돈이 필요한 기업들에게는 대출이나 회사채와 같은 부채성 조달(debt) 보다는 주식과 같은 지분성 조달(equity)이 권장되고 있습니다.

하지만, 자금의 주요 공급원인 금융기관들은 안정성과 건전성 등을 이유로 지분성 투자 보다 채권성 투자를 하도록 유도됩니다. 동시에 금융기관들도 조달측면에서 자본확충에 대한 압박을 받습니다.

조달은 지분성으로, 투자는 채무성으로 하도록 유도하는 각종 규제와 회계제도 속에 자금의 수요와 공급에 불균형이 심화됩니다.

(어느 정도 채무상환 능력이 확인된 경우) 채무성 자금은 수요는 줄고, 공급은 늘면서 금리는 최저 수준을 기록하고 있습니다.

부동산 쪽도 크게 다르지 않습니다.

하지만, 문득 생각이 드는 건 2~4%, 10~20년 만기, 핵심지역 프라임급의 대출과 레버리지가 낮고, 배당수익률 8~10%인 비핵심 지역 부동산 실물과 어느게 안정적일까라는 생각.

현금흐름을 4~5%의 수익과 4~5%의 원금상환으로 인식할 수만 있다면 10년 후면 50%, 20년 후면 거의 100%에 가까운 원금상환으로 exit risk가 크지 않을텐데 규제나 회계제도는 그렇게 인정을 해 주지 않으니...

지극히 사견으로 경제적으로는 기업이든 실물이든 지분성 투자시점 같지만... 역시 규제와 회계로부터 자유로울 수 없는 입장...

Image: Penny coins at Wikimedia Commons  (https://commons.m.wikimedia.org/wiki/File:Penny_coins.jpg) / Public domain 

불빛

현대인이 길을 잃는 건 불빛이 없어서가 아니라 불빛이 너무 많기 때문이다.

옛날 사람들은 불빛이 없는 캄캄한 어둠 속에 길을 헤매였습니다. 해가 저물고 나면, 저멀리 보이는 희미한 불빛에 희망을 걸었죠.

하지만, 현대의 도시인들은 바른 길인지 잘못된 길인지 구분하기 조차 힘든 정보와 불빛의 홍수 속에서 길을 찾기 힘들어 집니다.

캄캄한 어둠 속에서 희미한 불빛을 찾아내는 능력과 쏟아지는 화려한 불빛 속에서 길을 찾아내는 능력은 차이가 있습니다.

그러기에 내가 서있는 곳, 서있는 시간을 아는 것이 중요합니다.

Images: "Canal Street, New Orleans, Louisiana" by Carol M. Highsmith at Wikimedia Commons (https://commons.m.wikimedia.org/wiki/File:Canal_Street_New_Orleans_Time_Exposure_Highsmith.jpg) / no known copyright restrictions

데드풀 (2016)

데드풀 (2016)

마블 코믹스 원작이며, 영화 판권은 20세기 폭스사에 있는 데드풀은 B급 19금 슈퍼 히어로물의 계보를 잇는(?) 영화입니다.

슈퍼 히어로라기 보다는 슈퍼 빌런과 슈퍼 히어로 사이에 있는 인물 정도라고 봐야할 듯.

아이언맨 보다 말이 많은데, 그 말들이 욕설과 성적인 대화로 가득찬 화장실 유머. 그리고  킥애스 만큼 잔인한 장면들. 이들 모두 B급 영화다운 면모를 강화합니다.

실사영화에서는 2009년 엑스멘 시리즈 'X-Men Origins: Wolverine'에도 데드풀이 나왔었다고 합니다. 울버린을 제거하기 위해 투입된 용병인 웨이드 윌슨으로.

이번 영화를 엑스멘 시리즈 8번째 영화라고도 하지만, 엑스멘 시리즈와 엮으려는 시도는 오히려 저예산을 내보이려는 B급 소품처럼 보입니다.

원래 그런 영화겠거니 하고 보면, 그냥 재미있게 볼 수 있지만, 어벤져스 시리즈나 엑스멘 시리즈를 기대하고 봤다가는 많이 당황할 수 있습니다.

대체투자 또는 대안투자

대체투자 또는 대안투자

언젠가부터 금융, 특히 투자 관련 인터넷이나 신문기사에 자주 등장하는 대체투자. 어느 날은 저성장 저금리 시대에 금융회사들이 먹고 살려면 대체투자를 확대해야 한다고 하더니, 또 어느 날은 대체투자가 잘못하면 국내 투자자를 다 무너뜨릴 것 같은 무시무시한 기사가 나오고. 뭔지 정확히는 모르겠지만, ‘대체투자란 수익을 위해 위험을 잘 모르면서도 위험을 무릅쓰고 있는 투자’라는 막연한 생각이 들기도 할거야. 

그리고, 대체투자 외에 아주 가끔 등장하는 ‘대안투자’라는 용어. 대체투자와 대안투자가 같은 의미라고 하면, 물어 보겠지. “왜 많이 사용하는 대체투자라는 용어가 아니라 대안투자라는 용어로 책 제목을 지었어?”

문득 25여년 대학에서 들었던 마케팅 원론이라는 첫 수업시간. 교수님은 칠판에 마키팅, 마아키팅, 마아케팅 세 단어를 적으신 후 말씀하셨어. 국내 서로 다른 학파가 사용하는 단어인데 자신은 '마아키팅'파라고. 그 외 다른 표기법을 적으면 그 답안지는 0점 처리된다고. 심지어 marketing이라고만 적어도 채점이 안될 거라고. 교과목의 공식명칭은 마케팅 원론인데 마케팅이라고 쓰면 답안지가 무효가 된다는 어처구니 없는 이야기. 아, 그렇다고 대학이 이렇게 이상한 걸로 논쟁하는 곳은 아니니, 미리 선입견을 가질 필요는 없어. 네가 태어나기도 훨씬 전에 있었던 이야기일 뿐.

어쨌든 자신이 용어에 대해 집착하다 보면 남들이 보기엔 중요하지 않은 것에 고집부리는 게 될 수 있어. 용어에 대한 집착은 안 좋지만, 그러나 용어에 대해 들어보는게 때로는 도움이 될 수도 있긴 하지.

대체투자 또는 대안투자는 기본적으로 기존 투자안에 대한 한계가 있어서 찾게 된 새로운 투자안을 말해. 은행이나 보험회사와 같은 금융회사들은 고객들로부터 받은 돈을 투자하여서, 수익을 올리게 되지. 그래야, 고객들에게 일정 수준의 이자도 주고, 금융회사 직원들 월급도 주고, 회사 주인인 주주들에게 배당도 할 수 있으니. 이렇게 투자할 때는 여러 투자안에 투자하게 되고, 그것을 투자 포트폴리오라고 하지. 

이런 투자 포트폴리오는 전통적으로 주식이나 채권, 그리고 대출 등으로 이루어져 왔는데, 금융환경이 변하며 기존과 똑 같은 방식으로 투자하는 방법은 한계에 부딫히게 되었어. 예전만큼 싼 주식을 찾는 것도 어렵고, 채권이나 대출은 금리가 낮아지며 똑 같은 돈을 투자해도 수익은 줄어들게 되었지.

투자 포트폴리오의 수익을 개선하기 위해서는 포트폴리오에 있어서 어떤 대안이 필요하게 되었던 거야. 대안이 될 수 있는 투자나 자산을 찾게 되며, 대안투자라는 말이 들어오기 시작했지. 투자 포트폴리오를 운용하는 사람 입장에서는 더 나은 포트폴리오를 운용하기 위한 대안(alternatives)이었고, 기존 자산들을 대체하는 대체재(substitutes)는 아니었기에 원래 ‘대안투자’라는 말로 불리기 시작했던 거야.

그런데, 금융상품을 판매하는 사람 입장은 비슷하지만 조금 달랐어. 그들도 예전부터 팔리던 투자안이 안 팔리고, 팔리는 상품들도 수익이 낮아지면서 새로운 상품이 필요했지. 

기존 포트폴리오를 유지하면서 대안을 찾아야 하는 투자자들과는 달리, 보유하고 있는 포지션이 없거나 매우 적은 사람들에게는 안 팔리거나 수익성이 낮은 기존 상품들을 대체할 수 있는 상품으로 인식을 했고, 그들에게는 ‘대체투자’라는 용어가 더 와 닿았지. 자신들의 수익원을 대체할 수 있어 보이는 투자안.

점점 대안투자 보다는 대체투자라는 말이 대세가 되었고, 굳이 그 용어가 잘못되었다고 하지도 않겠지만, 대안투자라는 용어를 사용하던 사람들이 투자 포트폴리오 개선을 위해 더 먼저, 더 많은 고민을 하던 사람들이기는 했지.

쉽게 말하자면, 대체투자나 대안투자란 지금까지 투자를 하지 않던 새로운 투자야. 지금까지 투자하던 전통투자와 하지 않던 대체투자 또는 대안투자로 나뉘게 되는데… 이러한 구분도 사람마다 달라져. 예를 들면, 자산운용사에서 주식과 채권만 투자하던 사람은 대출도 안 해보던 상품이니 대체투자라고 말하기도 하지. 하지만, 대출을 해오던 사람들에게 대출은 주식이나 채권이라는 금융상품이 만들어지기 훨씬 전부터 있어온 전통적인 금융행위이지 새로운 투자안이 아니라고 할 수 있어. 1602년 네덜란드 동인도 회사에서 시작되었다고 하는 주식이 훨씬 더 새로운 투자안이라는 것이지. 부동산도 대체투자라고 하는데… 땅은 사람보다 먼저 있었던 것이고, 원시시대부터 주거시설도 있었지. 금과 같은 귀금속도 마찬가지로 화폐보다 먼저 있었지. 주식이나 채권보다 먼저 있던 부동산과 귀금속을 ‘새로운 대체투자’라고 하니 그것도 이상하네.

그러고 보면, 단지 새롭다는 것만으로 구분하기는 어려워 보이지? 서울에서 부산까지 갈 때, 가장 먼저 떠오르는 것은 고속국도 1호선인 경부고속도로야. 하지만, 경부고속도로로만 갈 수 있는 건 아니야. 중부내륙고속도로와 같은 상대적으로 새로 생긴 다른 고속국도를 이용해 우회할 수도 있고, 아예 일반국도나 지방도로 등을 이용해 갈 수도 있지. 목적지가 부산이고, 가장 빠른 길인 경부고속도로가 전통투자라고 하면, 나머지 길이 바로 대체투자야. 지방도로처럼 고속도로 만들기 이전 부터 있던 길이더라도 잘 이용 안하고 잘 안 알려진 길을 이용하게 되면, 그건 대체투자가 되는 거지. 새롭다는 것이 꼭 언제 생겼냐는 것을 의미하는 것은 아니야. 사람에 따라 다른 고속도로를 이용하더라도 고속도로 정도면 잘 알려진 길이니 전통투자야 라고 하기도 하고, 그래도 다른 고속도로는 생소하니 대체투자야 라고 하는 차이로 인해 사람마다 다른 게 분류할 수 밖에 없는 여지는 여전히 남아 있지만.

기본적으로 길이 안 막히면 가장 빠른 길이 경부고속도로이지만 막히기에 어쩔 수 없이 우회를 택하듯 전통적인 투자가 가장 중요하지만, 경쟁이 심해서 어쩔 수 없이 찾는 대안이 바로 대체투자 또는 대안투자인 셈이지. 경부고속도로 자체를 아예 대체하려는 그런 길이 아니라.

그런데 그러면, 대체투자나 대안투자에는 어떤 게 있고, 왜 사람들은 때로는 그것들이 절대 대안인 것처럼 말하고, 때로는 그것들이 금융시장에 놓인 폭탄처럼 말하는 것일까? 지면상의 이유로 그 부분에 대해서는 앞으로 천천히 이야기를 해 갈게.

Image: Symbolized money from Wikimedia Commons (https://commons.m.wikimedia.org/wiki/File:Symbol-Money.svg) / CC0

Occupancy Cost (CBRE)

Occupancy Cost

전세계 일부 도시의 오피스 occupancy cost를 금융위기 전 최고 가격과 비교한 그래프입니다. 1이상이면 그때 보다 더 높은 수준이고, 1이하이면 아직 그 수준을 회복하지 못한 것입니다.

Occupancy cost는 임대료에 서비스 비용과 세금 등이 포함된 임차인이 부담하게 되는 총 비용입니다. 임대수익 측면에서는 임대료가 더 중요하겠지만, 임차인이 느끼는 부담 수준을 비교하기 위해서는 occupancy cost가 더 나은 지표입니다.

간단해 보이는 그래프지만, 사람마다 다른 해석을 합니다.

(유형 1) 1이하이거나, 1에 가까운 도시에 임대료 상승을 통한 투자 기회가 있다는 것이죠. Cap rate이나 net initial yield 등에서 추가 하락을 기대하기 어려운 상황에서 임대료가 저평가 되어 있는 도시 위주로 투자안을 찾아야 한다는 주장입니다.

(유형 2) 세상은 요동 속에 양극화가 심해질 수 밖에 없기에 1을 크게 상회하는 도시의 임대료는 더욱 상승할 것이고, 1을 하회하는 도시의 임대료는 계속 오르기 힘들다는 시각입니다.

(유형 3) 또다른 금융위기에 대한 우려를 살짝 담고 있습니다. 위기 시 빠른 회복세를 보이며, 안전 자산으로 부각된 뉴욕과 런던은 임대료의 추가 상승이든, cap rate의 하락이든 가치가 상승할 것으로 생각하며, 워싱턴DC나 서울처럼 안전자산으로 인정받지 못하며 occupancy cost가 상승한 도시는 거품이라고 봅니다. 그리고 1이하인 도시들은 상승도 하락도 제한적일 것으로 봅니다.

누가 맞는지는 지나봐야 알겠지만, 여러가지 관점에서 생각해 볼 필요는 있어보입니다.