불빛

현대인이 길을 잃는 건 불빛이 없어서가 아니라 불빛이 너무 많기 때문이다.

옛날 사람들은 불빛이 없는 캄캄한 어둠 속에 길을 헤매였습니다. 해가 저물고 나면, 저멀리 보이는 희미한 불빛에 희망을 걸었죠.

하지만, 현대의 도시인들은 바른 길인지 잘못된 길인지 구분하기 조차 힘든 정보와 불빛의 홍수 속에서 길을 찾기 힘들어 집니다.

캄캄한 어둠 속에서 희미한 불빛을 찾아내는 능력과 쏟아지는 화려한 불빛 속에서 길을 찾아내는 능력은 차이가 있습니다.

그러기에 내가 서있는 곳, 서있는 시간을 아는 것이 중요합니다.

Images: "Canal Street, New Orleans, Louisiana" by Carol M. Highsmith at Wikimedia Commons (https://commons.m.wikimedia.org/wiki/File:Canal_Street_New_Orleans_Time_Exposure_Highsmith.jpg) / no known copyright restrictions

데드풀 (2016)

데드풀 (2016)

마블 코믹스 원작이며, 영화 판권은 20세기 폭스사에 있는 데드풀은 B급 19금 슈퍼 히어로물의 계보를 잇는(?) 영화입니다.

슈퍼 히어로라기 보다는 슈퍼 빌런과 슈퍼 히어로 사이에 있는 인물 정도라고 봐야할 듯.

아이언맨 보다 말이 많은데, 그 말들이 욕설과 성적인 대화로 가득찬 화장실 유머. 그리고  킥애스 만큼 잔인한 장면들. 이들 모두 B급 영화다운 면모를 강화합니다.

실사영화에서는 2009년 엑스멘 시리즈 'X-Men Origins: Wolverine'에도 데드풀이 나왔었다고 합니다. 울버린을 제거하기 위해 투입된 용병인 웨이드 윌슨으로.

이번 영화를 엑스멘 시리즈 8번째 영화라고도 하지만, 엑스멘 시리즈와 엮으려는 시도는 오히려 저예산을 내보이려는 B급 소품처럼 보입니다.

원래 그런 영화겠거니 하고 보면, 그냥 재미있게 볼 수 있지만, 어벤져스 시리즈나 엑스멘 시리즈를 기대하고 봤다가는 많이 당황할 수 있습니다.

대체투자 또는 대안투자

대체투자 또는 대안투자

언젠가부터 금융, 특히 투자 관련 인터넷이나 신문기사에 자주 등장하는 대체투자. 어느 날은 저성장 저금리 시대에 금융회사들이 먹고 살려면 대체투자를 확대해야 한다고 하더니, 또 어느 날은 대체투자가 잘못하면 국내 투자자를 다 무너뜨릴 것 같은 무시무시한 기사가 나오고. 뭔지 정확히는 모르겠지만, ‘대체투자란 수익을 위해 위험을 잘 모르면서도 위험을 무릅쓰고 있는 투자’라는 막연한 생각이 들기도 할거야. 

그리고, 대체투자 외에 아주 가끔 등장하는 ‘대안투자’라는 용어. 대체투자와 대안투자가 같은 의미라고 하면, 물어 보겠지. “왜 많이 사용하는 대체투자라는 용어가 아니라 대안투자라는 용어로 책 제목을 지었어?”

문득 25여년 대학에서 들었던 마케팅 원론이라는 첫 수업시간. 교수님은 칠판에 마키팅, 마아키팅, 마아케팅 세 단어를 적으신 후 말씀하셨어. 국내 서로 다른 학파가 사용하는 단어인데 자신은 '마아키팅'파라고. 그 외 다른 표기법을 적으면 그 답안지는 0점 처리된다고. 심지어 marketing이라고만 적어도 채점이 안될 거라고. 교과목의 공식명칭은 마케팅 원론인데 마케팅이라고 쓰면 답안지가 무효가 된다는 어처구니 없는 이야기. 아, 그렇다고 대학이 이렇게 이상한 걸로 논쟁하는 곳은 아니니, 미리 선입견을 가질 필요는 없어. 네가 태어나기도 훨씬 전에 있었던 이야기일 뿐.

어쨌든 자신이 용어에 대해 집착하다 보면 남들이 보기엔 중요하지 않은 것에 고집부리는 게 될 수 있어. 용어에 대한 집착은 안 좋지만, 그러나 용어에 대해 들어보는게 때로는 도움이 될 수도 있긴 하지.

대체투자 또는 대안투자는 기본적으로 기존 투자안에 대한 한계가 있어서 찾게 된 새로운 투자안을 말해. 은행이나 보험회사와 같은 금융회사들은 고객들로부터 받은 돈을 투자하여서, 수익을 올리게 되지. 그래야, 고객들에게 일정 수준의 이자도 주고, 금융회사 직원들 월급도 주고, 회사 주인인 주주들에게 배당도 할 수 있으니. 이렇게 투자할 때는 여러 투자안에 투자하게 되고, 그것을 투자 포트폴리오라고 하지. 

이런 투자 포트폴리오는 전통적으로 주식이나 채권, 그리고 대출 등으로 이루어져 왔는데, 금융환경이 변하며 기존과 똑 같은 방식으로 투자하는 방법은 한계에 부딫히게 되었어. 예전만큼 싼 주식을 찾는 것도 어렵고, 채권이나 대출은 금리가 낮아지며 똑 같은 돈을 투자해도 수익은 줄어들게 되었지.

투자 포트폴리오의 수익을 개선하기 위해서는 포트폴리오에 있어서 어떤 대안이 필요하게 되었던 거야. 대안이 될 수 있는 투자나 자산을 찾게 되며, 대안투자라는 말이 들어오기 시작했지. 투자 포트폴리오를 운용하는 사람 입장에서는 더 나은 포트폴리오를 운용하기 위한 대안(alternatives)이었고, 기존 자산들을 대체하는 대체재(substitutes)는 아니었기에 원래 ‘대안투자’라는 말로 불리기 시작했던 거야.

그런데, 금융상품을 판매하는 사람 입장은 비슷하지만 조금 달랐어. 그들도 예전부터 팔리던 투자안이 안 팔리고, 팔리는 상품들도 수익이 낮아지면서 새로운 상품이 필요했지. 

기존 포트폴리오를 유지하면서 대안을 찾아야 하는 투자자들과는 달리, 보유하고 있는 포지션이 없거나 매우 적은 사람들에게는 안 팔리거나 수익성이 낮은 기존 상품들을 대체할 수 있는 상품으로 인식을 했고, 그들에게는 ‘대체투자’라는 용어가 더 와 닿았지. 자신들의 수익원을 대체할 수 있어 보이는 투자안.

점점 대안투자 보다는 대체투자라는 말이 대세가 되었고, 굳이 그 용어가 잘못되었다고 하지도 않겠지만, 대안투자라는 용어를 사용하던 사람들이 투자 포트폴리오 개선을 위해 더 먼저, 더 많은 고민을 하던 사람들이기는 했지.

쉽게 말하자면, 대체투자나 대안투자란 지금까지 투자를 하지 않던 새로운 투자야. 지금까지 투자하던 전통투자와 하지 않던 대체투자 또는 대안투자로 나뉘게 되는데… 이러한 구분도 사람마다 달라져. 예를 들면, 자산운용사에서 주식과 채권만 투자하던 사람은 대출도 안 해보던 상품이니 대체투자라고 말하기도 하지. 하지만, 대출을 해오던 사람들에게 대출은 주식이나 채권이라는 금융상품이 만들어지기 훨씬 전부터 있어온 전통적인 금융행위이지 새로운 투자안이 아니라고 할 수 있어. 1602년 네덜란드 동인도 회사에서 시작되었다고 하는 주식이 훨씬 더 새로운 투자안이라는 것이지. 부동산도 대체투자라고 하는데… 땅은 사람보다 먼저 있었던 것이고, 원시시대부터 주거시설도 있었지. 금과 같은 귀금속도 마찬가지로 화폐보다 먼저 있었지. 주식이나 채권보다 먼저 있던 부동산과 귀금속을 ‘새로운 대체투자’라고 하니 그것도 이상하네.

그러고 보면, 단지 새롭다는 것만으로 구분하기는 어려워 보이지? 서울에서 부산까지 갈 때, 가장 먼저 떠오르는 것은 고속국도 1호선인 경부고속도로야. 하지만, 경부고속도로로만 갈 수 있는 건 아니야. 중부내륙고속도로와 같은 상대적으로 새로 생긴 다른 고속국도를 이용해 우회할 수도 있고, 아예 일반국도나 지방도로 등을 이용해 갈 수도 있지. 목적지가 부산이고, 가장 빠른 길인 경부고속도로가 전통투자라고 하면, 나머지 길이 바로 대체투자야. 지방도로처럼 고속도로 만들기 이전 부터 있던 길이더라도 잘 이용 안하고 잘 안 알려진 길을 이용하게 되면, 그건 대체투자가 되는 거지. 새롭다는 것이 꼭 언제 생겼냐는 것을 의미하는 것은 아니야. 사람에 따라 다른 고속도로를 이용하더라도 고속도로 정도면 잘 알려진 길이니 전통투자야 라고 하기도 하고, 그래도 다른 고속도로는 생소하니 대체투자야 라고 하는 차이로 인해 사람마다 다른 게 분류할 수 밖에 없는 여지는 여전히 남아 있지만.

기본적으로 길이 안 막히면 가장 빠른 길이 경부고속도로이지만 막히기에 어쩔 수 없이 우회를 택하듯 전통적인 투자가 가장 중요하지만, 경쟁이 심해서 어쩔 수 없이 찾는 대안이 바로 대체투자 또는 대안투자인 셈이지. 경부고속도로 자체를 아예 대체하려는 그런 길이 아니라.

그런데 그러면, 대체투자나 대안투자에는 어떤 게 있고, 왜 사람들은 때로는 그것들이 절대 대안인 것처럼 말하고, 때로는 그것들이 금융시장에 놓인 폭탄처럼 말하는 것일까? 지면상의 이유로 그 부분에 대해서는 앞으로 천천히 이야기를 해 갈게.

Image: Symbolized money from Wikimedia Commons (https://commons.m.wikimedia.org/wiki/File:Symbol-Money.svg) / CC0

Occupancy Cost (CBRE)

Occupancy Cost

전세계 일부 도시의 오피스 occupancy cost를 금융위기 전 최고 가격과 비교한 그래프입니다. 1이상이면 그때 보다 더 높은 수준이고, 1이하이면 아직 그 수준을 회복하지 못한 것입니다.

Occupancy cost는 임대료에 서비스 비용과 세금 등이 포함된 임차인이 부담하게 되는 총 비용입니다. 임대수익 측면에서는 임대료가 더 중요하겠지만, 임차인이 느끼는 부담 수준을 비교하기 위해서는 occupancy cost가 더 나은 지표입니다.

간단해 보이는 그래프지만, 사람마다 다른 해석을 합니다.

(유형 1) 1이하이거나, 1에 가까운 도시에 임대료 상승을 통한 투자 기회가 있다는 것이죠. Cap rate이나 net initial yield 등에서 추가 하락을 기대하기 어려운 상황에서 임대료가 저평가 되어 있는 도시 위주로 투자안을 찾아야 한다는 주장입니다.

(유형 2) 세상은 요동 속에 양극화가 심해질 수 밖에 없기에 1을 크게 상회하는 도시의 임대료는 더욱 상승할 것이고, 1을 하회하는 도시의 임대료는 계속 오르기 힘들다는 시각입니다.

(유형 3) 또다른 금융위기에 대한 우려를 살짝 담고 있습니다. 위기 시 빠른 회복세를 보이며, 안전 자산으로 부각된 뉴욕과 런던은 임대료의 추가 상승이든, cap rate의 하락이든 가치가 상승할 것으로 생각하며, 워싱턴DC나 서울처럼 안전자산으로 인정받지 못하며 occupancy cost가 상승한 도시는 거품이라고 봅니다. 그리고 1이하인 도시들은 상승도 하락도 제한적일 것으로 봅니다.

누가 맞는지는 지나봐야 알겠지만, 여러가지 관점에서 생각해 볼 필요는 있어보입니다.

스위스 호텔학교

 스위스 호텔학교

스위스는 WEF (World Economic Forum)에서 발표하는 세계 국가경쟁력 Travel & Tourism 부문에서 매년 1위를 차지하는 여행 및 관광분야의 강국입니다.

특히 호텔학교의 발상지로서 호텔경영학의 교육체계를 정립한 것으로 유명합니다. 스위스의 상위 호텔학교들은 스위스 학위가 아닌 미국 New England Schools and Colleges (NEASC)에서 인증한 학위를 수여하는 것이 특징입니다. 스위스 보다는 전세계 각지에서 모인 학생들이 많기 때문이겠죠.

교육의 특징은 이론과 실무가 조화롭게 편성된 교육과정입니다. 호텔식 캠퍼스에서 수업과 숙박, 실습이 진행됩니다.

□ 로잔 (École hôtelière de Lausanne)

- 1893년 설립된 세계 최초의 호텔학교
- 전세계 1위 호텔학교
. 2013년 Taylor Nelson Sofres (TNS) Travel & Tourism (U.K.)에 의해 수행된 설문조사에서 1위.
- 4년 교육과정

□ 글리온 (Glion Institute of Higher Education)

- 1962년 설립
- Montreux 시내에서 산악기차를 타고 산을 오르면 중간쯤 위치
- 전세계 Top 3 호텔학교
. 2013년 Taylor Nelson Sofres (TNS) Travel & Tourism (U.K.)에 의해 수행된 설문조사에서 2위.
- 세계 1위 호텔교육 재단 Laureate Education Inc. 소속
- 3.5년 교육과정

□ 레로쉬 (Les Roches International School of Hotel Management)

- 1954년 설립
- 국제적인 동하계 휴양지인 Cran-Montana 중심지로부터 차로 약 5분 거리
- 전세계 Top 3 호텔학교
. 2013년 Taylor Nelson Sofres (TNS) Travel & Tourism (U.K.)에 의해 수행된 설문조사에서 3위.
- 전세계 1위 호텔교육 재단 Laureate Education Inc. 소속
- 3.5년 교육과정

Image: GIHE from Wikimedia Commons  (https://commons.m.wikimedia.org/wiki/File:Glioncamp.jpg) / Free Art License

Global Prime Office Occupancy Costs

□ Global Prime Office Occupancy Costs

● 금융위기 전 최고 수준 (=1.0) 대비

- 미국의 주요 도시와 서울의 오피스 점유 비용은 금융위기 전 대비 높은 수준이며, Madrid, Zurich, Paris 등은 금융위기 이전 수준 하회
- Frankfurt. Oslo, Geneva 등은 금융위기 전 고점 수준
   → Madrid, Zurich, Paris 및 Frankfurt. Oslo, Geneva 등의 도시에서 투자 기회  有

※ Occupancy Cost = Rent 비 + Service charge + taxes

● 주요 도시 Prime Office Occupancy Costs 비교

- London의 West End 지역과 City 지역의 office occupancy cost는 가장 높은 수준이며, 상승폭으로는 Washington DC와 New York City가 높은 수준

Core prime vs others

Core prime vs Non-core prime vs Core non-prime

금융위기 이후 뉴욕이나 런던과 같은 주요 지역 프라임급 위주로 상업용 부동산 가격은 빠르게 회복됩니다.

체감경기는 아직 금융위기 전 수준에 다다르지 못했는데 몇년 전 이미 금융위기 이전 수준을 넘어선 뉴욕과 런던의 오피스와 멀티패밀리 가격.

상업용 부동산의 버블 논란 속에 사람들은 말했습니다. 그래, core prime은 버블이 있을지 몰라. 하지만,
Non-core prime과 Core non-prime은 아직 가격 매력이 있어.

그러면, Non-core prime과 Core non-prime 중 어느 것이 좋은가?

땅은 움직일 수 없다며, 지리적 위치를 중시하는 사람들은  core 지역의 non-prime을 선호합니다. 빌딩 관리 잘 하는 곳만 잘 잡으면, 가치상승을 기대할 수 있다며.

Non-core 지역의 프라임을 선호하는 사람들은 두 부류로 나뉩니다. 1st tier 도시의 외곽과 2nd tier 도시의 중심부.

1st tier 도시의 외곽을 선호하는 사람들은 도시의 확장, 또는 core 지역의 팽창을 내세웁니다. 중심부의 가격이 오르면, 임대료를 버거워하는 임차인들이 조금씩 밖으로 물러나며, 주변부가 core 지역에 포함되는 현상이 발생한다는 것입니다. 임대료가 부담스럽지만, 아주 새로운 곳으로 옮기기도 힘들기 때문에.

혹자는 말합니다. (중국 등 이머징 국가 뿐만 아니라) 미국도 도시화가 진행되는 국가라며. 기계화, 자동화.  농사에도 점점 사람이 필요없고, 공장에도 점점 사람이 필요없어지면 IT, 금융, 헬스케어, 미디어, 엔터테인먼트 등을 찾아 도시로 갈 수 밖에 없으니.

2nd tier 도시가 낫다는 사람들은 변화의 흐름을 읽어서, 새로 뜨는 도시에 투자해야 한다고 말합니다. IT 붐으로 상승세를 탄 San Jose, San Francisco, 에너지 붐의 수혜 도시인 휴스턴 등을 예로 듭니다. 미국과 라틴 아메리카와 교류의 중심인 마이애미도 그 중 하나죠.

에너지 위기의 영향권에 있는 휴스턴, 지카 바이러스의 확산으로 중남미와의 교류가 급감하는 것 아니냐는 우려의 마이애미. 큰 영향은 없을 거라고는 하지만, 특히 에너지와 휴스턴에 대해서는 조심해야 하지 않을까 싶습니다.

ISIS 등의 무차별 테러, 슈퍼 엘리뇨로 인한 기상이변, 지카 바이러스 등 질병의 확산. 잠잠하지 않은 지구.

금융 쪽에서는 중국의 경기둔화, 일부 에너지 국가 및 기업들의 부도 우려 등 위기론이 지속됩니다.

다시 core prime.

버블 논란이 수년 동안 계속되었지만, 꾸준한 강세를 보여온 core prime. 비록 금융위기 시 충격을 피할 수는 없었지만, 가장 빠른 회복을 보인 자산군 중 하나. 이쪽을 선호하는 사람들은 경제가 불안할수록 core prime에 대한 비중을 늘려야 한다고 주장합니다. 빠른 회복력, 풍부한 유동성, 인플레이션에 대한 방어까지.

혹자는 core prime이야 말로 진정한 안전자산이고, 그런 점을 고려하면 오히려 아직 싼 편으로 볼 수 있다고 말하기도 합니다.

Core prime을 선호하는 또다른 사람들은 부동산 시장 역시 양극화를 걸을 것이라 주장합니다.

자본차익을 노리면, core prime을, 안정적 현금흐름을 원하면 다른 지역이나, 다른 등급이나, 다른 종류의 물건을.

하지만, 특정 투자안을 추천하는 건 아닙니다.

투자에 단 하나의 정답이란 건 없습니다.

맞고 틀리고가 아니라 저마다 장단점이 있고, 서로 다른 선호도의 차이가 있고, 수익률에 상응하는 리스크가 있습니다. 그 리스크를 쉽게 볼 수 있냐, 있기는 한데 좀처럼 찾지 못하냐의 차이가 있을 뿐.

Photo: Lower Manhattan by Ibagli at Wikimedia Commons (https://commons.m.wikimedia.org/wiki/File:Lower_Manhattan_Aerial.JPG) / Public domain

The Age of Transformation

We live in the age of transformation.

변화, 혁신, transformation.

(미국) 부동산 시장도 피해갈 수 없는 이슈.

Traditional Real Estate.

Residential - multifamily의 강세.
주거용은 크게 멀티패밀리의 강세와 도심화로 나타납니다. 미국 베이비붐 세대가 전통적으로 선호하던 곳은 대도시  교외, single family입니다. 남자들의 취미는 (어쩔 수 없이) 집안 수리였습니다. 하지만, 작은 집을 선호하고, 관리가 편한 집을 좋아하고, 출퇴근 거리와 시간을 중시하며, 자가운전 보다 우버가 편한 젊은 세대들은 도심 속 멀티패밀리를 선호합니다.

오피스 - 탈 CBD.
출퇴근이 중요한 젊은 세대. 전통적 회사를 다니는 사람들은 자신들이 도심으로 이동하지만, 젊은 기업들은 주거환경이 좋은 곳으로 아예 사옥을 옮깁니다. 그들은 사무실이나 본사가 꼭 도심에 있을 필요는 없다고 생각합니다. 교외든 도심이든 있고 싶은데 있습니다.

인더스트리얼 - 도시 곁으로.
E-commerce의 발달로 물류는 많은 관심을 받는 분야입니다. 쿠팡의 물류 투자로 국내도 관심을 부르지만, 미국의 아마존은 이미 대대적인 투자로 물류쪽 변화를 이끕니다. 그런 물류의 키워드는 근접화와 자동화. 전통적으로 땅값이 싼, 먼 교외에 지어지던 물류창고와 달리 당일 배송이 가능하도록 도시 근처로 모이고 있으며, 첨단기술로 자동화가 이루어집니다.

리테일 - Flagship store의 강세.
전자상거래로 인한 쇼핑의 온라인 대체. 오프라인 상점의 퇴색 속에 상품을 알릴 수 있는 플래그쉽 스토어는 더욱 비싸집니다. 쇼핑몰은 쇼핑보다 누군가를 만나거나 노는 곳이 되어가며 이에 걸맞는 손님 유치와 그들의 지갑을 어떻게 여느냐가 점점 중요해집니다.

호텔 - 트렌디한 호텔의 강세.
때로는 고풍스러운 호텔도 새로운 느낌이어서 좋아하지 않을까 싶기는 한데... 일단, 젊은 친구들은 고풍스러운 호텔보다 젊은 분위기의 트렌디한 호텔을 선호한다고 합니다. 생각보다 빨리 전통적인 호텔이 트렌디한 호텔에 밀릴 수 있다고 합니다. 또 하나의 이슈는 공유경제인 에어비앤비. 혹자는 일부 지역의 경우 숙박시설의 40%가 대체되었다고 하고, 혹자는 영향이 미미하다고 합니다.

Alternative Real Estate.

데이터 센터 - 빅 데이터 시대의 필수.
인터넷 회사도, 금융회사도 안정적인 복수개의 데이터 센터는 필수입니다.

Student housing - 경기가 좋아도 경기가 나빠도.
경기가 좋으면 좋은 대로 몸값을 올리려, 나쁘면 취직을 하기위해 대학 등 교육기관을 찾게 됩니다.

Healthcare - 놓지마 건강.
수명의 연장과 고려인구의 증가. 건강에 대한 관심과 보건에 대한 수요는 증가하게 됩니다.

이런저런 이야기 끝에 나온 말. 아마존이나 구글 딜은 하든 안하든 실사는 꼭 가보라고 합니다. 변화를 느낄 수 있어야 한다고.

교과서만 보거나, 과거에 투자하던 행태에 머물지 않도록.

경기순환

If you're in the market, you can not avoid the cycle.

주기와 폭은 다르지만, 오르고 내리는 순환주기를 피할 수는 없습니다. 회복이 있으면, 또 다른 위기가 오겠죠. 미국의 금리인상이든, 중국발 금융위기든, 에너지발 위기이든 간에.

주기순환론의 핵심은, 하지만, 폭락과 붕괴가 아닌 그 이후 다가올 회복입니다.

비관론자들의 끝은 붕괴이지만 그것은 또 다른 회복의 시작입니다. 위기가 오듯 회복도 옵니다.

(1)보수적이어서 안전자산에만 투자한 사람, (2)비관적이어서  short bias 포지션만 잡은 사람, (3)낙관적이어서 long only로 간 사람 중 일시적으로 대박을 터뜨리는 건 (2)short position일 수 있지만, 장기적으로 수익이 좋은 건 (3)long position입니다.

세계경제는 그럴거라 생각되는데 한국경제는 글쎄요... 

유럽

유럽.

며칠 전 썼던 상업용 부동산 세미나 한 줄 요약.

"Everything is still cheap in Europe."

그곳에서 만난 국내 운용사.

"유럽이야 없어서 못 사지 살 수 있으면 다 사야죠."

그리고 또다른 상업용 부동산 운용사와의 미팅 한 줄 요약.

"No arbitrage any more (in Eorpoe)."

서로 비슷한 듯 다르고, 다른 듯 비슷한 의견.

유럽이 미국보다 가격이 비싸지 않고, 이머징 마켓보다 위험하지는 않지만, 그렇다고 일부에서 기대하는 것 같이 유럽에 무위험(에 가까운) 차익거래가 (더이상은) 존재하지 않습니다.

유럽에 대한 투자도 기회가 남유럽에 있냐, 동유럽에 있냐가 아니라, 서유럽이든, 북유럽이든, 남유럽이든, 동유럽이든 동일한 리스크 하에서는 수익률이 비슷하다는 이야기.