어느날

주위 모든 사람들이 행복했으면 좋겠습니다.

여러가지 이유로 주위에 최근 들어 힘들어 하는 사람들이 더 많아지고 있습니다. 그들을 위해 해줄 수 있는게 아무것도 없습니다. 아니 오히려 때로는 그들을 더 힘들게 하고 있네요.

마음만으로는 아무것도 할 수 없지만, 아프기 보다 건강하기를, 슬프기 보다 기쁘기를, 행복의 끈을 놓치 않기를 빕니다.

Image: Domestic Happiness by Lilly Martin Spencer (1822–1902) from Wikimedia Commons (https://commons.m.wikimedia.org/wiki/File:Lily_Martin_Spencer_-_Domestic_Happiness.JPG) / Public domain

알고 모르고

고위험 저수익 투자안은 있어도, 저위험 고수익 투자안은 없다라는 말이 있습니다. 저수익이 곧 저위험을 의미하지는 않습니다. 하지만 고수익은 고위험을 의미합니다.

일정 수익을 올리기 위해서는 위험을 피할 수 없습니다. 혹자는 말합니다. 먼저 열심히 공부를 해서 다 알고 나서 투자하면 되지 않냐고.

그러기 어려운 이유 중 하나는 (1)그러다가는 투자시점을 놓치기 때문입니다. 투자에서 시점은 가격입니다. 비싸게 사는 것 자체가 위험이죠. 하지만 더 큰 이유는 (2)공부란 기본적 바탕을 쌓기 위한 준비일 뿐 대부분의 투자안은 공부만으로 알 수는 없습니다. 다 알고나서 투자하겠다는 말은 투자하지 않겠다의 우회적 표현입니다.

예전에 한 분이 말했습니다. 그분도 나름 업계에서 많이 안다는 이야기를 듣던 분이었는데... 투자를 처음 시작할 때에는 다 안다고 생각했는데 투자안에 문제가 생기고 보니 자기가 알고 있던 건 고작 10%였고, 문제를 해결하면서 더 많이 알게 되어서 한 40%까지 알게 되었다고. 나머지 60%는? 그 분 말에 의하면 그 60%는 그와 관련된 새로운 문제가 생기기 전까지는 그게 무엇인지 아는 사람조차 없을 거라고.

투자와 관련 다음과 같은 말도 있습니다.

알고 하는 투자는 없다. 안다고 착각하거나 모르는 것을 인정하거나 둘 중 하나일 뿐이다.

이러면 많은 사람이 문제를 제기하겠죠.

그러고도 전문가냐? 다른 사람 돈이라고 너무한 것 아니냐고.

투자 자체가 미래와 관련된 일입니다. 그리고 사람과 관련된 일입니다. 알 수 없는 부분이 있을 수 밖에 없습니다. 전문가들은 불확실성을 줄이기 위해 노력하지만 완전히 제거할 수는 없습니다.

다양한 위험에 대비하고, 사후 효율적 관리를 위해서는 경험있는 믿을만한 파트너를 찾는게 중요한데, 이런 관계 역시 시간과 서로 알아가는 과정을 기반으로 쌓아지게 됩니다.

Image: Know yourself - Youth between Vice and Vertu by Jacob Jordaens (1593–1678) from Wikimedia Commons (https://commons.m.wikimedia.org/wiki/File:Know_yourself,_Youth_between_Vice_and_Vertu.JPG) / Public domain 

해외 부동산

핵심 지역의 B급 vs 비핵심 지역의 Prime급

글로벌 부동산의 가격에 대한 부담. 풍부한 글로벌 유동성과 리스크에 대한 조심스러운 접근으로 특히 코어 지역의 A급 빌딩의 가격의 오름폭이 큽니다. 조달금리나 기대수익률이 낮다면 자본차익은 없다고 쳐도 그래도 코어 지역의 프라임급이라며 접근할 수도 있지만, 코어지역의 임대수익, 그 이상의 수익률을 올려야 하는 투자자들은 자연스레 고민을 하게 됩니다. 코어 지역에서 B급으로 가느냐 코어 외곽의 프라임급이냐, 아니면 2nd tier 지역의 프라임급이냐.

코어 외곽의 프라임급에 대한 접근이 그나마 편해보입니다. 아무래도 친숙한 지역 근처이다 보니.  이쪽을 선호하는 사람들은 코어 팽창론을 주장합니다. 코어 지역의 가격이 오르면 주변지역으로 옮겨가며 코어 지역이 확대된다는 주장이죠. 투자 시점에는 핵심지역이 아니나 투자 후 핵심지역이 되며 시장이 오르지 않더라도 자본차익이 가능하다고 봅니다. 실제로 많은 도시들은 팽창을 통해 커왔습니다.

외곽 투자 시 주의할 점은 대로나 하천, 고압선이나 그외 다른 사유등에 의해 핵심지역의 팽창이 불가능할 수 있습니다. 대로나 하천 고압선은 육안으로 확인이 가능하기에 비교적 알아채기 쉽지만, 법규나 환경, 생활동선 등은 외지 투자자가 쉽게 파악하기 어렵습니다.

반대로 팽창이 너무 쉬운 리스크도 있습니다. 핵심지역의 가격이 오른다고 지나치게 공급이 많아져 과잉공급으로 갑자기 가격이 급락할 수도 있습니다.

Tier 2 도시의 프라임급 빌딩. 물이 넘치면 자연스레 밑으로 흐르 듯 Tier 1의 프라임급에 돈이 몰려 넘쳐나면 그 다음 도시로 넘어갑니다.

가끔 Tier 2 도시의 프라임급 빌딩은 실사를 가면 입이 떡 벌어질 때가 있습니다. 우뚝 솟아 눈에 띄는데다가 상대적으로 낮은 비용에 지을 수 있다보니 각종 시설들도 뛰어납니다. 하지만, 지금 임차인이 떠난다면?

사람보다 돈이 빠르다는 말이 있습니다. 돈이 2nd tier로 가는 속도만큼 임차인들이 빠르지는 않습니다. 기존의 도시와 어울리는 선의 빌딩에 대한 대출은 나쁘지 않아보입니다. 하지만, 과한 느낌이 드는 빌딩은... 해당 도시가 그만큼 커지는 구조적 변화가 없거나, 있더라도 취약하다면 조심해야 합니다.

결국 변하지 않는 건 입지다. Tier 1 도시 외곽의 프라임이나 Tier 2 도시의 프라임 보다 Tier 1 도시 핵심지역의 B급이 낫다고 보는 사람들의 말입니다. 입지는 내가 바꿀 수 없지만 B급을 A급으로 바꾸는 것은 내가 할 수 있다는 설명이죠.

싸게 사서 자본투자로 빌딩을 A급으로 만들면 추가비용을 고려해도 자본차익을 얻을 수 있습니다. 코어 보다 높은 수익을 기대할 수 있는 투자입니다.

그러면 왜 기존 소유자는 그냥 B급 상태로 방치해 두었을까요? 재무상태의 악화로 추가비용을 투입하지 못했을 수 있습니다. 대부분 그렇게 설명을 합니다.

하지만, 법규나 민원 또는 소송, 아니면 기술적 문제 등으로 방치했을 수도 있고, 생각보다 많은 비용이 들기에 자본투자 보다 그냥 매각을 결정했을 수도 있습니다. 또한 시장의 구조적 변화로 지금은 핵심지역 같지만 현지 사정을 잘 아는 사람에게는 쇠락하는 지역이기 때문일 수도 있습니다.

어느 경우든 조금이라도 수익이 나는 건 그만큼의 위험이 있기 때문입니다. 그래도 투자하는 건 그만큼의 수익을 내야하기 때문이고요.

어느 것이 더 좋다가 아니라 저마다 처한 환경과 선호도에 따라 택하게 됩니다.

Image: Downtown Los Angeles skyscrapers by Jon Sullivan from Wikimedia Commons (https://commons.m.wikimedia.org/wiki/File:Downtown_Los_Angeles_skyscrapers.jpg) / Public domain 

조직문화

A라는 사람이 있었습니다. 잘 해보자는 회의에 참석하며 의욕이 넘쳤습니다. 우리 조직은 잘 할 수 있어.

회의에 참석한 A는 질문도 많이하고 문제점도 말하고 해결하기 위해 무엇이 필요한지도 말했습니다.

한참 A의 이야기를 듣고 있던 회의 진행자는 말했습니다.

"저기 있는 저 사람들은 그런 생각을 안 해봤을 것 같나요? ... 아, 걱정 말아요. 2~3년만 지나면 저렇게 될테니. 그러려니 하는 거죠."

그제서야 A는 이곳에 모인 사람들이 잘 해보자고 모인 것이 아니라 모이라고 해서 어쩔 수 없이 모인 사람들이란 걸 깨달았습니다.

***

A의 말을 들으며 많은 생각이 들었지만 격려의 말은 쉽게 나오지 않았습니다.

신입사원 시절 이미 망한 종금사들과 일할 때가 많았습니다. 종금사라면 그들이 입사할 때는 최고 엘리트였을텐데, 어느새 그들에게 익숙한 건 관료주의적이고 매너리즘에 빠진 조직문화. 극단적인 예일 수는 있지만 어느 조직에서든 그 조직의 분위기 또는 문화를 개인이 거슬리는 것은 어렵습니다. 그렇다고, 흔한 교육에서 듣게 되는 '각자가 주인의식을 갖고 문화를 바꿔라'는 말도 말만 쉽지 실제 행하기는 무척 어렵습니다.

하지만 A에게 어떤 말도 하기 힘들었던 건 어쩌면 회의 참석자들의 모습에서 내가 보였기에.

패기 넘치고, 의욕 넘치는 후배들이 있습니다. '다른 사람들이 싫어한다'고, '다른 팀에서 싫어한다'고 달리고 싶어하는 그들에게 걸으라고 하거나 쉬어가라고   했던 내 모습. 여기저기 부딪혀 상처날까 봐 걱정되었다지만 보수적 분위기에 적응하라고 한 것이 결국 회의에서 회의적으로 있던 사람들과 다를 바가 무엇이며 그것이 정말 후배들을 위한 것이었는지 돌아보게 됩니다.

달리고 싶어 하면 어디로 가야하고 어떻게 달려야 하는지를 알려주는게 맞지 않았나라는 생각과 함께.

Image: A Meeting of Lawyers (1858/1862) by Honoré Daumier (1808–1879) from Wikimedia Commons (https://commons.m.wikimedia.org/wiki/File:Honor%C3%A9_Daumier_-_A_Meeting_of_Lawyers_-_Google_Art_Project.jpg) in the public domain

왕

왕.

왕(王)은

- 생각을 하는 머리와
- 느끼고 공감하는 마음과
- 행동하는 다리를
| 하나로 묶어야 한다고 합니다.

생각이 부족하면 어리석은 우군(愚君)이 됩니다. 국민들을 마음으로 느끼지 못하고, 국민들과 공감하지 못하면 폭군(暴君)일 수밖에 없습니다. 그리고, 생각도 마음도 있지만 행동하지 못하면 허수아비 같이 아무것도 못하는 허약(虛弱)한 허군(虛君)입니다.

이 세가지를 다 갖추면 우리는 성군(聖君) 또는 성왕(聖王)이라고 부르죠. 그리고 국민들은 그런 지도자를 그리워합니다.

***

전에도 말씀드린 바 있듯이 제가 쓰는 글들은 정치적 의도가 담겨있지 않습니다.

그리스도왕대축일을 맞이하며 떠오른 이야기일 뿐입니다.

Image: The King Drinks by Jacob Jordaens (1593–1678) from Wikimedia Commons  (https://commons.m.wikimedia.org/wiki/File:Jordaens_King_Drinks.jpg) in the public domain

한국 경제와 부동산

한국의 경제와 부동산 시장

2개의 세미나(CBRE, Baclays)와 개인적 의견이 뒤섞인 글입니다.

완만한 경기 회복을 보는 글로벌 경제와 달리 한국에 대한 시각은 그다지 밝지 않습니다.

바클레이즈가 말하는 한국경제의 4개 키워드는 재고, 조선, 부동산, 중국입니다.

재고. 출하가 주는데 재고는 늘어나는 모습. 같은 재고의 증가라도 의도된 증가와 의도되지 않은 증가는 큰 차이가 있습니다. 의도된 증가는 지금은 판매가 덜 되더라도 곧 회복될 거라는 예상이 반영되어 있는 것이고, 의도되지 않았다면 예정된 주문이 취소되는 등 어딘가에 문제가 생겼다는 이상신호입니다. 그러기에 중요한 것은 의도적이냐 아니냐는 것이 중요하다는 결론.

어떤 확실한 결론을 도출하기는 부족하지만 바클레이즈는 자체 분석을 통해 2010년부터 산업의 공동화 현상과 이로인한 공급체인의 문제로 인한 비의도적 재고 증가로 추정하고 있습니다.

조선. 올해 대규모 손실을 인식한 조선업계. 하지만 지금까지 알려진 손실이 다는 아니며 내년 인식하게 될 손실은 더 클 수 있다는 우려. 그리고, 수주잔량의 감소도 겹치며 어려움은 더 커질 것으로 봅니다. 그런데 조선산업의 특수성을 고려해보면 이는 몇몇 기업의 문제가 아닌 한국 경제 전체의 위험요인입니다.

부동산. 특히 주택공급 증가가 당장은 집값 안정에 도움이 되어 좋아보이지만 과잉공급으로 수년내 큰 위기를 맞이할 것 같다는 전망입니다. 주택만큼은 아니더라도 오피스 역시 과잉공급이 우려되고 있습니다.

중국. 중국의 수입의존도가 낮아지고, 수출품목의 유사성이 높아지며 한국의 수출경쟁력이 급격히 낮아질 것으로 예상되고 있습니다.

혹자는 일본의 장기침체가 인구구조에 큰 원인이 있지만, 한국의 약진에 있었다고 말합니다. 그리고 지금 한국역시 인구의 노령화와 중국의 약진이라는 비슷한 상황이라는. 차이점은 한국의 노령화가 일본보다 빨리 진행되고, 현재 한국 기업의 경쟁력이 당시 일본 기업보다 뒤쳐지고, 현재 중국 기업의 수출경쟁력이 당시 한국 기업보다 뛰어나 모든 면에서 당시 일본보다 어려운 상황이라는 점.

결론적으로는 공급 과잉에 의한 주택, 오피스 가격의 하락에 한계기업 등의 등장으로 실업자가 많아지면서 오피스와 리테일 수요가 줄면서 한국 경제와 부동산 전망은 어둡다...고 합니다.

글로벌 부동산

2개의 세미나(CBRE, Baclays)와 개인적 의견이 뒤섞인 글입니다.

글로벌 투자

글로벌 경기는 2016~2020년에도 점진적 회복세가 이어질 것으로 봅니다. 미국이든, 유럽이든, 중국이든 견조한 성장세를 유지하는 원동력은 소비라고 합니다.

소비를 뒷받침하는 것은 고용과 E-commerce.

탄탄한 고용의 회복이 소비를 뒷받침할 것으로 보지만 부동산 측면에는 고용관련 오피스 가격은 이미 많이 올라 지역불문 위험도가 높고 투자매력도는 낮은 상태. 주거용 부동산 역시 마찬가지.

E-commerce가 어제, 오늘 갑자기 튀어나온 말은 아니지만, 경기의 단기 사이클이 아닌 경제와 부동산 시장 모두를 포함하는 구조적 변화를 이끄게 될 요인으로 주목을 받습니다.

개인적으로는 리테일이나 인더스트리얼이 좋아는 보이지만 너무 오른게 아닌가 싶었는데, 그래도 여전히 인더스트리얼과 리테일을 좋게 봅니다. 단지 수익률이 높아서만이 아니라 위험대비 수익률도 높다는 설명이죠. 이는 앞서 말한 구조적 변화에 기인합니다. 기존 프레임에서는 비싸다고 볼 수 있지만 구조적 변화를 고려시 아직 시작 단계에 불과할 수도 있다는.

몇번 언급했듯이 E-commerce의 발달은 매장수는 줄이지만 (실물을 볼 수 있는) flagship store의 중요성은 크게 만들어서 (높은 임대료로) 매장자체의 수익은 나지 않지만 상징적인 매장의 수요 증가로 이어집니다. 리테일의 양극화죠.

그리고 빠른 배송이 경쟁력이 되며, 좋은 위치의 첨단 물류 시설의 갯수도 중요도도 커집니다.

Specialty 중 data centre 역시 관심을 받게 되고요. 일부 인프라 펀드는 데이터센터도 인프라의 한 종류라고 보기도  합니다.

High street는 flagship store로 인기가 있는 것 외에 리테일 중 유럽은 또 다른 특징이 있는데, 바로 쇼핑센터입니다. 유럽의 많은 나라들은 신규 쇼핑몰 출점이 매우 제한적이라고 합니다. 소비가 회복되는데 공급은 없어서 쇼핑몰 투자가 유망하다는 것이죠.

Image: Flag of the United Nations from the Open Clip Art website. Modifications by Denelson83, Zscout370 and Madden. From Wikimedia Commons (https://commons.m.wikimedia.org/wiki/File:UN_flag.png) under the Creative Commons CC0 1.0 Universal Public Domain Dedication.

아픔

아픔

그것은 아픔
이어지는 슬픔
끝이 아니라는 두려움

우리의 마음
평화 향한 바램
기적에 대한 기다림

Image: Backlit Margarita Island Sunset in Las Guevaras, Venezuela by  The Photographer from Wikimedia Commons, https://commons.m.wikimedia.org/wiki/File:Backlit_Margarita_Island_Sunset_in_Las_Guevaras,_Venezuela_CaptureNX2.jpg under the Creative Commons CC0 1.0 Universal Public Domain Dedication.

수원 화성과 화성행궁

수원화성과 화성행궁

화성행궁(華城行宮)은 정조가 머물던 임시 처소로서, 평소에는 부사(府使) 또는 유수(留守)가 집무하던 곳이라고 합니다. 조선시대에 건립된 행궁 중 가장 큰 규모이며, 성곽과 함께 정치적, 군사적 의미도 가지고 있는 건축물입니다. 경기도기념물 65호로 지정되어 있다가 사적으로 승격 지정되었습니다.

위에서 내려봐도 좋고 안에 들어가 봐도 좋습니다.

가을의 정취를 느끼기 좋은 곳이며, 행궁 앞에는 연 날리는 사람들과 자전거 타는 사람들이 어우러져 있습니다.

행궁 안은 경복궁 등과 달리 사람이 붐비지 않아서 또다른 느낌입니다.


참조
https://ko.wikipedia.org/wiki/화성행궁

GFC II vs KFC

GFC II vs KFC

한참 유행했던(?) 금융위기 10년 주기론. 하지만, 일부에서는 GFC를 두려워하는 것조차 사치라는 KFC (Korean Financial Crisis)에 대한 우려가 커지고 있습니다.

미국이 기침을 하면 한국은 감기에 걸리고, 중국이 몸이라도 떨면 한국은 몸살에 걸린다는 한동안 잊고 있던 말.

1997년 한국 경제 구조와 은행 및 기업의 체질을 바꾸게 만든 외환위기 보다 더 큰 충격 - 생존에 대한 우려.

GFC든 KFC든 아니면 아무것도 없든, 알 수는 없지만 또다른 GFC가 걱정되면, 해외투자 비중을 늘리는 것에 신중해야 하고, KFC가 우려되면 해외투자 비중을 늘려야 합니다.